最高法院九十八年度台上字第一一三三號

最高法院民事判決　　　　　　九十八年度台上字第一一三三號

上訴人

中泰賓館股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

劉宗欣律師

訴訟代理人

盧柏岑律師

訴訟代理人

鍾薰嫺律師

訴訟代理人

莊秀銘律師

上訴人

長興利企業有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

蔡順雄律師

複代理人

陳怡妃律師

訴訟代理人

商桓朧律師

被上訴人

丙○○

被上訴人

甲○○

　　　　　　乙○○

上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國九十八年一月十三日台灣高等法院第二審判決（九十六年度重上字第六三號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人中泰賓館股份有限公司（下稱中泰賓館）起訴主張：被上訴人甲○○及乙○○利用擔任伊董事及監察人之職權，操控伊與對造上訴人長興利企業有限公司（下稱長興利公司）於民國八十年七月一日簽訂土地租賃契約（下稱土地租約），將伊所有後方靠近長春路邊面積約四百五十坪空地（即重測分割前台北市○○段一小段三六三之二、三六三之三、三六三之四、三六三之五地號之部分土地，下稱三六三之二號等土地），出租予長興利公司開設停車場，租金每月新台幣（下同）五萬元，租期自八十年七月一日起至八十五年十二月三十一日屆滿，並約明非經續約，不得以仍繼續使用或已繳付租金為由，主張租賃關係繼續存在。而長興利公司實際使用停車場面積經測量達一千九百零七平方公尺（約五百七十七坪，如原判決附圖黃、綠色部分）。伊為求慎重，於八十九年三月十三日通知長興利公司將於同年七月一日起終止土地租約。詎甲○○與被上訴人即長興利公司法定代理人丙○○竟偽造八十二年二月一日基地租賃契約（下稱基地租約），內載伊出租敦化段一小段三六三、三六三之一、三六三之二、三六三之三、三六三之四、三六三之五地號六筆土地，面積一萬一千七百零一平方公尺（約三千五百坪，下稱系爭土地），供長興利公司建築房屋或為其他商業使用；租賃期限自八十一年九月一日起至一百零一年八月三十一日止二十年，租賃期滿長興利公司有權繼續承租十五年；第一年租金每月六萬元，第二年起按政府公布之物價指數調整，但不超過百分之三云云。縱認基地租約並非偽造，亦為當時原董事長趙璧芝因避免伊之接任負責人丁○○將土地轉售他人而未經董事會授權，與丙○○通謀訂約。再者，長興利公司從未請求履行基地租約，迄台北市政府審議都市計畫變更案期間，始稱有基地租約存在並請求履約，亦違反誠信原則。長興利公司至九十三年五月底止無權占用該一千九百零七平方公尺土地，而甲○○為長興利公司實際負責人，與其妻乙○○及丙○○共同侵害伊權益，伊自得依侵權行為及不當得利之規定，請求長興利公司等連帶給付自八十八年七月起至九十三年四月止相當於土地租金之利益或損害賠償。爰提起先位之訴，求為確認中泰賓館與長興利公司間如第一審判決附件所示之基地租賃關係不存在，並命長興利公司等應連帶給付中泰賓館二千八百五十六萬二千三百三十七元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；另提起備位之訴，求為確認中泰賓館得拒絕履行基地租約等之判決（未繫屬本院部分，不予贅載）。

上訴人長興利公司及被上訴人甲○○、乙○○及丙○○則以：兩造於八十二年初即合意訂立基地租約以取代土地租約，長興利公司亦依約按期支付租金，中泰賓館於八十九年以前均無異議並受領租金。縱令就未使用土地部分之租賃，為通謀虛偽意思表示，惟就停車場部分所成立之租賃關係，仍應認有效。此外，趙璧芝簽訂基地租約時縱未經董事會合法授權，依民法第一百六十九條、公司法第二百零八條第三項、第五項準用同法第五十七條、第五十八條保護善意第三人之意旨，中泰賓館仍不得否認該契約之效力等語，資為抗辯。

原審廢棄第一審所為確認台北市○○段○○段三六三之五、三六三之七地號土地基地租賃契約關係不存在部分之判決，改判駁回中泰賓館此部分之訴，並維持第一審所為中泰賓館請求金錢給付中二千八百五十六萬二千三百三十七元本息敗訴及長興利公司敗訴部分之判決，駁回各該部分之上訴，係以：查基地租約上中泰賓館及當時法定代理人趙璧芝之印文及簽名均為真正，且長興利公司自八十二年二月間起迄八十九年七月均按月支付租金，中泰賓館向無異議，並開立統一發票，殊難認該基地租約有何偽造之情。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第八十七條第一項前段定有明文。又法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，亦為同法第一百十一條所明定。查長興利公司自八十年七月間即與中泰賓館簽訂土地租約，在三六三之二號等土地經營停車場，約定租金第一年每月五萬元，第二年起按前一年度地價稅率調整幅度跟隨調整；嗣於八十二年二月間再簽訂基地租約，仍繼續使用相同範圍之土地，約定租金第一年每月六萬元，第二年起按物價指數調整，上限不逾百分之三。長興利公司於八十一年八月前係給付每月五萬元，自同年九月起至八十三年十二月止給付每月六萬三千元（含稅），嗣後調整增幅雖逾基地租約約定，但亦與土地租約約定不符，即難認定基地租約關於停車場部分係通謀所為，否則長興利公司應循土地租約履行，核無於八十二年七月三十一日補足自八十一年九月至八十二年十二月共十六個月租金差額各一萬元之必要。又依土地租約約定，租期至八十五年底屆滿，且除有續約外，不得再主張租賃關係，倘無以基地租約取代之意，長興利公司何能在八十六年以後，未經續約即繼續使用？堪認雙方應有就停車場部分以基地租約取代土地租約之意。參以由趙璧芝主持之中泰賓館八十二年二月八日董事會中，曾有提案及決議內容為：「林董事命嘉提：本公司後面空地擬繼續租賃予長興利公司。決議：通過，請林董事命嘉全權處理」，亦有繼續出租之意。又中泰賓館既同意續租，即屬對於趙璧芝先前所訂基地租約關於停車場部分之追認，難認就該部分之基地租約係趙璧芝及丙○○通謀所為。至長興利公司等抗辯基地租約中尚未交付之土地部分亦應有效云云，然長興利公司果欲擴大承租範圍，致須另訂基地租約取代尚未到期之土地租約，理應係有急需，豈可能使用範圍始終維持不變。況長興利公司依基地租約承租系爭土地之目的，在於做為建築房屋或開設餐廳、或經營休閒娛樂事業、其他商業、或經營辦公大樓、旅館、或停車場之使用，不僅與中泰賓館當時正在系爭土地除停車場部分外經營蒙古烤肉餐廳、游泳池及網球場之利益相悖，且長興利公司始終僅占有使用開設停車場之空地（即原先土地租約之租賃標的部分），其餘土地仍由中泰賓館占有使用；而該公司登記所營事業中，除停車場外，其餘均非該公司之營業項目；再參以長興利公司等在第一審自承基地租約係趙璧芝刻意安排，避免丁○○將中泰賓館後方土地轉售予他人，以收牽制之效等語，堪信基地租約所以擴大承租範圍，係為牽制丁○○，實則雙方合意承租使用、給付租金之部分，依舊在停車場部分。從而，長興利公司與中泰賓館確有以基地租約取代土地租約之意，該部分契約應已合意發生效力；而系爭土地超出上開部分，係雙方通謀所為，實無租賃之真意，應屬無效，且因長興利公司始終僅使用三六三之二號等部分土地經營停車場，將之區分為二，核無違反當事人使用目的。至有無利益輸送或不法背信等情事，與基地租約關於停車場部分之效力無涉。末查基地租約有效部分即原出租土地經重測分割，重測後三六三之二、三六三之三、三六三之四、三六三之八地號土地業由中泰賓館於九十三年五月五日、同年月十一日贈與台北市，該部分土地縱有租賃關係，已非存在於中泰賓館與長興利公司之間，而由土地受讓人台北市政府承受，長興利公司僅得向受讓人主張承租權利，則中泰賓館就此部分請求確認基地租約不存在，應屬有據。惟重測後三六三之五、三六三之七地號土地仍屬中泰賓館所有，而依基地租約約定之租期尚未屆滿，是長興利公司就該部分應尚有租賃權。此外，重測後三六三之二、三六三之三、三六三之四、三六三之八地號土地於贈與台北市前之八十八年七月至九十三年四月間，仍為中泰賓館所有，長興利公司基於前述基地租約之有效部分，於租賃期間內占用土地經營停車場，乃屬給付租金對價之問題，難認長興利公司等有何不法或無法律上原因可言。綜上所述，中泰賓館請求確認其與長興利公司間就如第一審判決附件所示基地租約中三六三之五、三六三之七地號土地之租約關係不存在，並依不當得利及侵權行為法律關係請求長興利公司等應連帶給付二千八百五十六萬二千三百三十七元本息等部分，為無理由，不應准許。其餘確認之訴部分，則為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

關於廢棄發回部分（即原判決駁回中泰賓館請求確認三六三之

五、三六三之七地號土地基地租賃關係不存在之訴暨駁回請求金錢給付之上訴部分）：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。故租賃標的及租金，厥為租賃契約之成立要素，須在當事人間意思表示一致，始可謂成立租賃關係。查土地租約約定之租賃範圍為三六三之二號等土地（約四百五十坪），而長興利公司所占有使用部分，始終為如原判決附圖所示黃色及綠色部分計一千九百零七平方公尺（約五百七十七坪），為兩造不爭，且經原審認定，二者應有不同。又基地租約約定之租賃土地面積係一萬一千七百零一平方公尺（約三千五百坪），約定之租金為第一年每月六萬元，之後再隨物價指數調整（見一審卷㈠六

一、六二頁），似見該每月六萬元之租金係全部承租土地之對價。果爾，則原審未先釐清中泰賓館與長興利公司間原租賃土地之面積為何，即謂雙方合意承租使用、給付租金之範圍係在停車場部分，並進而認定基地租約在該停車場部分為有效云云，對於租賃契約成立要素之租賃土地面積為何，未予明確認定，已嫌粗率。且原審以該基地租約約定之全部承租土地（約三千五百坪）租金，作為停車場部分（約五百七十七坪）雙方意思表示一致之租金，是否符合雙方之真意，並可謂雙方就原判決附圖所示黃色及綠色部分存有有效之租賃關係，亦非無斟酌之餘地。次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第一百十一條定有明文。該條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（參見本院七十五年台上字第一二六一號判例）。本件基地租約約定之租賃標的為三六

三、三六三之一、三六三之二、三六三之三、三六三之四、三六三之五地號六筆土地，面積一萬一千七百零一平方公尺，長興利公司承租系爭土地之目的，在於做為建築房屋或開設餐廳、或經營休閒娛樂事業、其他商業，或經營辦公大樓、旅館或停車場之使用，租金則為每月六萬元，而當時租賃標的之系爭土地上，除有長興利公司向來使用之停車場部分外，尚有中泰賓館經營中之蒙古烤肉餐廳、游泳池及網球場等部分，為原審所認定。則就該租賃目的及租金數額而論，基地租約之給付是否可分，已非無疑。且於釐清一部無效後剩餘有效部分之權利義務前，能否判斷有效部分有無違反雙方之目的，亦有研求之必要。此外，依原判決附圖所示，三六三之七地號土地除坐落黃色部分外，尚有一小部分土地非在原審認定有租賃關係之範圍內，則原判決併將該非黃色區域內之三六三之七地號土地部分予以廢棄，更見疏漏。又長興利公司占有使用原判決附圖所示黃色及綠色部分土地之權源，既待澄清，則原判決以長興利公司係有權使用，中泰賓館僅得請求給付租金為由，駁回中泰賓館依不當得利或侵權行為請求長興利公司、甲○○、乙○○、丙○○連帶給付相當於租金之不當得利或損害賠償部分，亦應併予廢棄發回，以資適法。

關於駁回上訴部分（即原判決駁回長興利公司上訴部分）：查原審本於前述理由而為此部分長興利公司敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

Ｑ