地目
地目是指各直轄市、縣(市)地籍冊所載之土地使用類別。按地目等則制度係日據時期依土地使用現況所銓定,沿襲以來,其於土地登記簿之記載與現況已不相符。目前都市土地使用管制係以都市計畫及其相關法令規定辦理;非都市土地則以使用地類別管制,均非以地目作為利用及管制之依據。內政部遂於105年10月27日以台內地字第1050436952號函令發布「自106年1月1日正式廢除地目等則制度,並停止辦理地目變更登記」,故自106年1月1日起,土地登記及地價資料謄本及權利書狀,不再有地目等則之欄位。
公用地役關係
私有土地因長期供公眾通行使用,形成公用地役關係,土地所有權人對該土地的所有權權能即受到限制。司法院釋字第400號解釋理由書指出,具有公用地役關係的既成道路,首須為不特定公眾通行所必要,而非僅為通行的便利或省時;其次,於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止通行的情形;其三,須經歷的年代久遠而未曾中斷,所謂年代久遠雖不必限定其期間,但仍應以時日長久,一般人無復記憶其確實的起始,僅能知其梗概(例如始於日據時期、八七水災等)為必要。至於依建築法規及民法等規定,提供土地作為公眾通行的道路,與因時效而形成的既成道路不同。
公信原則
物權實際的變動狀態,與該物權依公示方法(例如:不動產登記)所顯示的物權變動狀態不一致,而有人因信賴公示方法顯示的物權狀態而進行交易行為時,法律仍承認該交易行為具有與公示的物權狀態相同的法律效果,以保護信賴公示方法的人。例如:甲以偽造文書的方式將乙名下的A地移轉至其名下,再將A地出賣並移轉給信賴土地登記的丙時,法律上應優先保護信賴公示方法的丙。
法定租賃權
指兩造當事人雖未合意成立租賃契約,但因符合法定要件,而當然成立租賃契約之情形。舉例而言:甲在自己所有的A土地上建了一棟B房屋,後來甲把A土地賣給乙,把B房屋賣給丙,並分別辦理所有權移轉登記。乙和丙之間雖然沒有針對A土地合意成立租賃契約,但因此種情況符合民法第425條之1第1項的要件,丙就可以主張在B房屋的使用期限內,丙和乙針對A土地有租賃關係。
利害關係人
通常是指法律上利害關係人,即某人行為的結果,導致其他人的權利或法律上利益受影響,這個其他人是該行為的法律上利害關係人。若其他人所受影響只是經濟上、情感上或事實上的,則這些人因為只有事實上的利害關係,不具有法律上的利害關係,並非通常意義上所稱的利害關係人。 例如:地政機關將某土地登記為甲所有,但乙認為他才是所有權人,該地政機關的登記行政處分因影響到乙的權利,對乙產生法律上的利害關係,所以乙是該登記處分的利害關係人。
權利濫用
指權利的行使以加損害於他人為主要目的,也就是權利的行使損人而不利己。例如:A地所有權人甲主張乙在鄰地所蓋的B屋占用到A地0.5平方公尺,起訴請求乙將B屋占用部分拆除,並返還土地。如果乙已經在B屋經營餐廳營業數十年,甲是事後才向A地前地主買受A地,在買土地的時候就已經知道A地呈不規則形,面積也只有5平方公尺,根本無法供建築或其他使用,如果拆除B屋可能危及房屋結構而有倒塌的風險, 甲買受A 地的目的只是為了要讓乙拆除B屋,對自己沒有其他正當利益,就可能構成權利濫用。
市地重劃
市地重劃,乃係將一定地區內各宗形勢不整,面積狹小,使用分散之地坵、地塊,加以綜合整理,改善其交通及公共設施,重新規定其地界,而使成為適合經濟使用之宗地,再按交換分合方式,重新分配予原所有權人之一種綜合土地改良措施,為實現都市計畫目標之工具,有促進土地利用加速經濟發展之功能,並為政府取得公共設施保留地之方式,其本質具有高度之公益性(最高行政法院107年度判字第214號判決參照)。
構成要件效力
所謂「構成要件效力」,是指一個有效成立的行政處分,其存在及內容(主文部分)對於處分機關以外的其他國家機關發生拘束效力。其他國家機關原則上有義務將該處分當作一個既定的事實予以承認、接受,並作為自身管轄事物的決定基礎。例如,依土地法19條、第20條規定,外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得經直轄市或縣(市)政府核准取得特定用途之土地,倘若外國人已經直轄市或縣(市)政府核准購買特定用途之土地,則地政機關於辦理所有權移轉登記時,不能質疑核准處分的合法性,而是應該將核准處分當成一個既存的事實,充作許可移轉登記的根據。不過,行政處分具有構成要件效力只是原則,仍然存有例外,因為承認行政處分具有構成要件效力,是基於尊重機關權限分配及權力分立原則的考量而來,所以倘若作成行政處分的機關根本就不是權責機關,這個行政處分自然不會拘束權限遭受侵害的真正權責機關。此外,對於具有審查行政處分權限的行政機關(通常是上級機關)或法院而言,其既然可以審查行政處分,當然也不會受到行政處分的拘束。
房地合一稅
我國自105 年起,實施房地合一課徵所得稅制度。因此,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,使房地交易所得按實價課稅。(參照所得稅法第4條之4、第14條之4至第14條之8及第24條之5)
財產權
每個人為求生存而以自身的勞動力所取得擁有的東西,除了包括往昔所認為的物之所有權(如擁有土地、房屋、設備等)外,現今也擴及所有具有財產價值的有形及無形的權利(如享有商標權、股權、公職人員退休金請領權等),並透過國家制度來承認、建立及保障(如憲法第15條)。原則上,人民可對其財產權來進行使用、收益或處分等行為,在受有不法侵害時,可依法尋求司法救濟來排除,惟在例外情形下,國家仍可依法對人民財產權予以限制,而給予合理補償。
釋字第773號【土地法第73條之1優先購買權爭議審判權歸屬案】
解釋爭點:未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人,依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權所生爭議,其訴訟應由普通法院或行政法院審判?解釋文:未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍,對財政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售,依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件,性質上屬私法關係所生之爭議,其訴訟應由普通法院審判。理由書:原因事件原告陳展伸起訴主張,坐落新北市平溪區十分寮段南山坪小段20地號土地所有權應有部分三分之一(下稱系爭土地),因繼承人逾公告期限未辦理繼承登記,經新北市政府列冊管理期滿後,移交財政部國有財產署北區分署(下稱國有財產署北區分署)委由台灣金融資產服務股份有限公司(下稱台灣金融資產服務公司)依土地法第73條之1規定辦理標售結果,由李麗雲得標。原告依土地法第73條之1第3項前段規定:「依第2項規定標售土地或建築改良物……合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」(下稱系爭規定)以合法使用人地位就系爭土地表示優先購買。經台灣金融資產服務公司通知限期補正合法使用系爭土地之證明文件,如無法補正,亦應於一定期限內向司法機關提起確認優先購買權存在之訴,並陳報其起訴證明至該公司,逾期未辦理,視為放棄優先購買權。原告爰向臺灣基隆地方法院(下稱基隆地院)提起確認優先購買權存在之訴。 基隆地院審理認為,國有財產署北區分署(或委託台灣金融資產服務公司)辦理上開土地法所定土地標售業務,而將土地出售予得標人或優先購買權人時,固係與買受人立於對等地位而為私法上雙方行為,惟於自稱有優先購買權者主張行使優先購買權時,主管機關即財政部國有財產署(下稱國有財產署)仍須行使公權力,依其職權,自行審核、調查、認定其主張是否符合系爭規定所定優先購買權之要件,而不受相對人意思之拘束。且經認定為有優先購買權者,即取得優先於得標人購買系爭土地之權利,此種對於「符合優先購買資格」之認定,既係行政機關依據公法行使公權力所為針對具體事件直接發生法律效果之單方法律行為,縱發生者為私法之法律效果,自仍屬行政處分,性質上核屬公法上爭議事件,乃依職權以104年度訴字第213號民事裁定(下稱確定裁定)移送臺北高等行政法院審理,因當事人均未提出抗告而告確定。 上開移送事件嗣經臺北高等行政法院105年度訴字第302號審理認為,依系爭規定之立法意旨,有無優先購買權仍應依民法相關規定判斷之,本件標售行為所成立之契約為民事契約,優先購買權之有無係該契約成立之先決法律關係,亦屬私權爭議,自應由普通法院審理。又系爭規定之情形與雙階理論有別,與行政處分之作成無涉,現行實務見解多認為依系爭規定確認優先購買權訴訟係私法爭議,而改制前行政法院亦迭指出行政機關主辦之土地標售事件應由普通法院裁判。因就其受理訴訟之權限,與確定裁定適用同一法令所持見解有異,聲請本院解釋。經核前開聲請符合司法院大法官審理案件法第7條第1項第1款及行政訴訟法第178條所定聲請統一解釋之要件,應予受理。爰作成本解釋,理由如下: 按我國目前係採二元訴訟制度,關於民事訴訟與行政訴訟審判權之劃分,應由立法機關通盤衡酌爭議案件之性質及既有訴訟制度之功能(諸如法院組織及人員之配置、相關程序規定、及時有效之權利保護等)決定之。法律未有規定者,應依爭議之性質並考量既有訴訟制度之功能,定其救濟途徑。亦即,關於因私法關係所生之爭議,原則上由普通法院審判;因公法關係所生之爭議,原則上由行政法院審判(本院釋字第466號、第695號、第758號、第759號及第772號解釋參照)。 系爭規定僅明定:「合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」並未規定因此所生之爭議,究應由普通法院抑或行政法院審判。參酌前揭本院解釋先例,應依爭議之性質定審判權之歸屬。 依土地法第73條之1第1項至第3項前段及第4項規定,土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於3個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為15年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產署公開標售。標售土地或建築改良物前應公告30日,「合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」(即系爭規定)標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。逾10年無繼承人申請提領該價款者,即歸屬國庫。 就系爭規定所規範之優先購買權之要件而言,判斷主張其為合法使用人者,是否確為合法使用人而有優先購買權,須審究其在法律上有無使用之正當權源,諸如有無物權法上之合法占有權源或債權法上之租賃或借貸等關係。此等爭議所涉者,乃私法法律關係之存否,所生之效果亦僅在確認主張有優先購買權之人得否替代得標人而為買賣契約之買受人。故由系爭規定所規範之優先購買權之要件及所生效果觀之,均涉及私法法律關係而應依民法有關規定判斷,與公權力之行使無涉,足見主張有優先購買權之人所提起之確認優先購買權存在之訴訟,性質上屬私法關係所生之爭議。 綜上,未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍,對國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售,依系爭規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件,性質上屬私法關係所生之爭議,其訴訟應由普通法院審判。 大法官會議主席 大法官 許宗力 大法官 蔡烱燉 陳碧玉 黃璽君 羅昌發 湯德宗 黃虹霞 吳陳鐶 蔡明誠 林俊益 許志雄 張瓊文 黃瑞明 詹森林 黃昭元