土地登記審查
土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。又依照土地法第37條第2項可知,土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則,由中央地政機關定之。因此,依照土地登記規則第53 條規定土地登記之其中一項程序即為審查程序。按照前項規則第55條可知,登記機關接收申請登記案件後,應即依法審查。辦理審查人員,應於登記申請書內簽註審查意見及日期,並簽名或蓋章。申請登記案件,經審查無誤者,應即登載於登記簿。但是,如果按照法律規定應予公告或停止登記者,則可以不受上開規定限制。
應有部分
共有人對於一物共同享有所有權之比例(民間通稱持分)。分別共有的發生,有基於共有人之意思者(例如:數人共同受讓土地一筆),亦有基於法律規定者(例如:因添附所生之共有關係),如各共有人之應有部分不明,推定各其為均等。
更名登記
土地權利登記後,因權利人、管理人之姓名、名稱或登記名義等有變更,向該管登記機關申辦之登記,稱為「更名登記」。 例如:1.登記名義人、管理人的姓名或名稱變更的更名登記;2.法人在未完成法人設定登記前,以籌備人之代表人登記土地所有權,在取得法人資格後所為的更名登記;3.夫妻共同財產關係消滅時,所為共同財產的更名登記等。
舉證責任分配
指特定事實因為不能認定,應分配由何人負擔因為這個事實不能證明時的不利益結果。於行政訴訟,因行政法院原則上應依職權調查證據,但於行政法院已竭盡所能調查證據後,對於某一事實是否存在,仍然不能認定時,就要作客觀舉證責任的分配,而受分配負客觀舉證責任的人,就要承擔因為沒辦法證明這個事實,所產生的不利結果。 例如:人民甲對於土地徵收補償費處分不服,主張其有支付土地改良費用,卻沒有給予補償,但提出的證據經行政法院調查後,及行政法院另依職權調查證據結果,甲是否確有這項支出,並不能明確認定,但因有支出土地改良費用的事實是有利於甲,故不能證明的客觀舉證責任就應分配給甲,也就是甲要承擔不能證明有支出土地改良費用的不利益結果。
自用住宅用地稅率
土地稅法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地(土地稅法第9條)。而自用住宅用地稅率,依同法第17條規定:「(第1項)合於左列規定之自用住宅用地,其地價稅按千分之二計徵:一、都市土地面積未超過三公畝部分。二、非都市土地面積未超過七公畝部分。(第2項)國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其用地之地價稅,適用前項稅率計徵。(第3項)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者,以一處為限。」
法定地上權
基於法律規定擬制成立之地上權,稱為「法定地上權」。法定地上權之目的是為了保障建物繼續存在的社會經濟效用,例如民法第838條之1、第876條規定,因強制執行拍賣、抵押物拍賣,造成土地及建物所有人不同時,土地及建物所有人之間就存在法定地上權。
比例原則
國家機關在做行政行為的時候,不可以為了達成目的而不擇手段,就是不要用大砲去打小鳥,殺雞不要用牛刀,也稱「相當性原則」或「禁止過度原則」。 例如:徵收私人所有的土地,以不妨礙徵收目的為前提,應該選擇人民損失最少的地方,而且應該儘量避免耕地(土地法施行法第49條)。
差額地價
土地徵收條例第46條規定:「區段徵收土地所有權人應領抵價地面積與實際領回抵價地之面積有所增減時,依下列規定處理:一、實際領回抵價地之面積超過應領之面積者,就其超過部分按評定區段徵收後地價繳納『差額地價』。二、實際領回抵價地之面積小於應領之面積者,就其不足部分按評定區段徵收後地價發給『差額地價』。前項第1款應繳納之『差額地價』,經限期繳納,屆期仍未繳納者,得移送法院強制執行。未繳納『差額地價』之抵價地,不得移轉或設定他項權利」。此外,在市地重劃之情形,如實際分配之土地面積多於應分配之面積者,就超過部分繳納差額地價;實際分配之土地面積少於應分配之面積者,就其不足部分發給差額地價(平均地權條例第60條、第60-1條參照)。
財產權
每個人為求生存而以自身的勞動力所取得擁有的東西,除了包括往昔所認為的物之所有權(如擁有土地、房屋、設備等)外,現今也擴及所有具有財產價值的有形及無形的權利(如享有商標權、股權、公職人員退休金請領權等),並透過國家制度來承認、建立及保障(如憲法第15條)。原則上,人民可對其財產權來進行使用、收益或處分等行為,在受有不法侵害時,可依法尋求司法救濟來排除,惟在例外情形下,國家仍可依法對人民財產權予以限制,而給予合理補償。
限制登記
依土地登記規則第136條規定,土地法第78條第8款所稱限制登記,係指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記,包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記,及其他依法律所為禁止處分之登記。
釋字第773號【土地法第73條之1優先購買權爭議審判權歸屬案】
解釋爭點:未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人,依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權所生爭議,其訴訟應由普通法院或行政法院審判?解釋文:未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍,對財政部國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售,依土地法第73條之1第3項前段規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件,性質上屬私法關係所生之爭議,其訴訟應由普通法院審判。理由書:原因事件原告陳展伸起訴主張,坐落新北市平溪區十分寮段南山坪小段20地號土地所有權應有部分三分之一(下稱系爭土地),因繼承人逾公告期限未辦理繼承登記,經新北市政府列冊管理期滿後,移交財政部國有財產署北區分署(下稱國有財產署北區分署)委由台灣金融資產服務股份有限公司(下稱台灣金融資產服務公司)依土地法第73條之1規定辦理標售結果,由李麗雲得標。原告依土地法第73條之1第3項前段規定:「依第2項規定標售土地或建築改良物……合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」(下稱系爭規定)以合法使用人地位就系爭土地表示優先購買。經台灣金融資產服務公司通知限期補正合法使用系爭土地之證明文件,如無法補正,亦應於一定期限內向司法機關提起確認優先購買權存在之訴,並陳報其起訴證明至該公司,逾期未辦理,視為放棄優先購買權。原告爰向臺灣基隆地方法院(下稱基隆地院)提起確認優先購買權存在之訴。 基隆地院審理認為,國有財產署北區分署(或委託台灣金融資產服務公司)辦理上開土地法所定土地標售業務,而將土地出售予得標人或優先購買權人時,固係與買受人立於對等地位而為私法上雙方行為,惟於自稱有優先購買權者主張行使優先購買權時,主管機關即財政部國有財產署(下稱國有財產署)仍須行使公權力,依其職權,自行審核、調查、認定其主張是否符合系爭規定所定優先購買權之要件,而不受相對人意思之拘束。且經認定為有優先購買權者,即取得優先於得標人購買系爭土地之權利,此種對於「符合優先購買資格」之認定,既係行政機關依據公法行使公權力所為針對具體事件直接發生法律效果之單方法律行為,縱發生者為私法之法律效果,自仍屬行政處分,性質上核屬公法上爭議事件,乃依職權以104年度訴字第213號民事裁定(下稱確定裁定)移送臺北高等行政法院審理,因當事人均未提出抗告而告確定。 上開移送事件嗣經臺北高等行政法院105年度訴字第302號審理認為,依系爭規定之立法意旨,有無優先購買權仍應依民法相關規定判斷之,本件標售行為所成立之契約為民事契約,優先購買權之有無係該契約成立之先決法律關係,亦屬私權爭議,自應由普通法院審理。又系爭規定之情形與雙階理論有別,與行政處分之作成無涉,現行實務見解多認為依系爭規定確認優先購買權訴訟係私法爭議,而改制前行政法院亦迭指出行政機關主辦之土地標售事件應由普通法院裁判。因就其受理訴訟之權限,與確定裁定適用同一法令所持見解有異,聲請本院解釋。經核前開聲請符合司法院大法官審理案件法第7條第1項第1款及行政訴訟法第178條所定聲請統一解釋之要件,應予受理。爰作成本解釋,理由如下: 按我國目前係採二元訴訟制度,關於民事訴訟與行政訴訟審判權之劃分,應由立法機關通盤衡酌爭議案件之性質及既有訴訟制度之功能(諸如法院組織及人員之配置、相關程序規定、及時有效之權利保護等)決定之。法律未有規定者,應依爭議之性質並考量既有訴訟制度之功能,定其救濟途徑。亦即,關於因私法關係所生之爭議,原則上由普通法院審判;因公法關係所生之爭議,原則上由行政法院審判(本院釋字第466號、第695號、第758號、第759號及第772號解釋參照)。 系爭規定僅明定:「合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」並未規定因此所生之爭議,究應由普通法院抑或行政法院審判。參酌前揭本院解釋先例,應依爭議之性質定審判權之歸屬。 依土地法第73條之1第1項至第3項前段及第4項規定,土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於3個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理。列冊管理期間為15年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產署公開標售。標售土地或建築改良物前應公告30日,「合法使用人……就其使用範圍……有優先購買權。」(即系爭規定)標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存,繼承人得依其法定應繼分領取。逾10年無繼承人申請提領該價款者,即歸屬國庫。 就系爭規定所規範之優先購買權之要件而言,判斷主張其為合法使用人者,是否確為合法使用人而有優先購買權,須審究其在法律上有無使用之正當權源,諸如有無物權法上之合法占有權源或債權法上之租賃或借貸等關係。此等爭議所涉者,乃私法法律關係之存否,所生之效果亦僅在確認主張有優先購買權之人得否替代得標人而為買賣契約之買受人。故由系爭規定所規範之優先購買權之要件及所生效果觀之,均涉及私法法律關係而應依民法有關規定判斷,與公權力之行使無涉,足見主張有優先購買權之人所提起之確認優先購買權存在之訴訟,性質上屬私法關係所生之爭議。 綜上,未辦理繼承登記土地或建築改良物之合法使用人就其使用範圍,對國有財產署或所屬分支機構所為之公開標售,依系爭規定行使優先購買權而訴請確認優先購買權存在事件,性質上屬私法關係所生之爭議,其訴訟應由普通法院審判。 大法官會議主席 大法官 許宗力 大法官 蔡烱燉 陳碧玉 黃璽君 羅昌發 湯德宗 黃虹霞 吳陳鐶 蔡明誠 林俊益 許志雄 張瓊文 黃瑞明 詹森林 黃昭元