有關「依土地法第 73-1 條辦理公開標售及受理領價人申領價金是否屬行政程序法第 2 條第 1 項規範之範圍」疑義之說明

土地使用同意書』供他人建築使用，係屬土地『處分行為』，應依土地法第 25 條辦理。」乙案，土地使用同意書究係屬債權效力或物權效力之說明

原徵收土地所有權人是否有請求買回涉及現行有效土地法第 219 條及都市計畫法第 83 條等規定之說明

第 828 條第 3 項規定辦理，而無土地法第 34-1 條第 1 項規定之適用疑義說明

涉及第三人以善意取得之權利保障疑義，為保護交易安全，依土地法第 43 條及民法第 759-1 條規定，不因該土地所有權之不實登記遭撤銷，而影響其已取得之抵押權

有關依土地法第 34-1 條申辦買賣移轉登記，有無涉及民法第 1113 條準用第 1098 條第 2 項監護人之行為與受監護人之利益相反或依法不得代理之情形疑義

按土地法第 34 條之 1 第 4 項、土地登記規則第 98 條分別規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。」前揭土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之立法意旨，原在避免土地畸零及所有權分散等，係對農地及空地而言，若土地已建有房屋，且房屋與基地應有部分合併出售時，基地共有人即無保護之必要。又內政部 64 年 10 月 21 日台內字第 657006 號函亦明示：「對於地上已有建物，且該建物區分為各別所有者，如各別所有人出賣其建物時，就其建物所在基地之應有部分，併同出賣者，本土地法第 104 條，使基地與地上之房屋所有權合而為一之立法精神，基地之他共有人無優先承買權。」另司法實務亦認執行機關就大樓地上區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，整棟大樓基地之其他共有人，對於拍賣之大樓地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承購權（臺灣高等法院暨所屬法院 66 年度法律座談會民事執行類第 21 號研討結果、司法院 82 年 4 月 30 日【8 】廳民二字第 0714 號函民事廳研究意見參照）。再按，土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 4 款明定：「區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。」故區分所有建物為共有，共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第 98 條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，尚屬有別，他共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪。又為簡化建物之共有關係，並貫徹土地法第 104 條使基地與地上建物所有權合一之精神，區分所有建物之他共有人對建物之應有部分及所屬基地之拍賣，應有優先承購權（最高法院 95 年台抗字第 703 號裁定意旨參照）。準此，區分所有建築物所有權連同基地應有部分合併拍賣時，基地之其他共有人，對於地上區分所有建築物及其基地之應有部分，均無優先承買權；而區分所有建築物為共有時，共有人對於區分所有建築物及基地均有優先承買權。查本件行政執行分署係合併拍賣義務人所有之區分所有建築物（下稱系爭建物）及其基地，揆諸前揭規定、函釋及裁定意旨，系爭建物之共有人有優先承買權，是行政執行分署於拍賣公告載明系爭建物共有人有優先承買權，並通知系爭建物共有人，於法並無不合。

土地法第 12 條第 2 項規定回復所有權之請求權消滅時效建請適用行政程序法，涉及相關規定及法律見解之說明

民法第 1148 條第 1 項、土地法第 18 條規定參照，與我國無平等互惠關係之外國籍繼承人，不得取得遺產中之土地權利，類此就特定標的物繼承，係基於法律規定而受身分資格限制，似無剝奪其繼承權之意，故於辦理繼承登記時，如已具備該身分要件，似得准其辦理繼承登記

使用分區亦具有相當之異質性，則各該土地之移轉條件依土地法規定即有所不同；且系爭 25 筆土地彼此間非屬不得單獨移轉，鑑價報告亦逐筆勘估及鑑價，考量若全部合併成一標拍賣，投標金額勢必遠高於分標拍賣，恐影響投標者之應買意願，屆期無人應買，將導致逐年遞增之地價稅陸續移送執行，經考量義務人及移送機關之利益，認有分別拍賣之必要。綜上以觀，行政執行分署於拍賣公告就系爭 25 筆土地採取「分別標價、分別拍賣」方式，於法尚無不合。

該土地所有權人同意證明比例計算方式，涉及民法、土地法、殯葬管理條例、殯葬服務業申請經營許可辦法等相關規定之說明

法務部就部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人），涉及優先購買權等事項而有土地法第104 條及民法第 426-2 條等相關規定之說明

土地法第 34-1 條第 1 項規定參照，如於公寓樓梯間安裝無障礙座椅，倘經主管機關認為性質上屬公寓住戶對共有物之處分，依特別法優先適用原則，應優先適用該條有關共有物處分之規定

再將其已辦竣預告登記之土地信託登記予受託人，涉及土地法第 79-1 條及信託法等想關規定之說明

民法第 759 條規定參照，近年司法實務見解，就土地法第 12 條規定私有土地喪失及回復，乃係法律規定所生，於法律規定要件事實發生時，應不待登記，即生所有權歸屬變動物權效力，無待申請地政機關核准，惟權利人仍有申請回復所有權登記之公法上請求權；又該公法上請求權，因物權變動已因法律規定發生，所請求者僅係登記行為，已無財產價值，故性質上非屬公法上財產請求權，從而應無行政程序法第 131 條規定之適用

其他不同意處分之派下員可否主張準用土地法第 34-1 條第 4 項規定行使優先購買權，有司法實務見解認為，仍須視該規約有無相當於該項優先購買權規定，尚難以規約就處分共有不動產方法已作約定，遽認已排除準用規定之適用，此涉及該條解釋與適用，宜由主管機關本於權責予以審認

民法第 426 條之 2 第 1 項、第 2 項及土地法第 104 條第 1 項、第 2 項分別定有明文。而前開規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院 69 年台上字第 945 號判例要旨參照）。復按，對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，或無法從外觀形式上加以認定，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 49 年台抗字第 83 號判例意旨、78 年度台抗字第 40 號裁定意旨、104 年台抗字第 267 號裁定意旨參照）。查本件移送機關申請執行義務人乙○○（下稱義務人）所有之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），並查報系爭建物坐落基地所有權人為異議人，行政執行分署即發函通知異議人到場協助調查義務人之財產狀況或為其他必要之陳述，並可向該分署提出有優先購買權證明文件（例如：租賃契約書），惟異議人屆期未到場，亦未提出有優先承買權之證明文件；另行政執行分署就系爭建物進行歷次拍賣程序時，均已將拍賣通知送達異議人，惟異議人亦未向行政執行分署主張拍賣公告上有關優先承買權之記載事項，形式上尚難認行政執行分署拍賣時得以審認異議人就系爭建物有優先承買權，故行政執行分署未於拍賣公告載明異議人對系爭建物有優先承買權，依前揭說明，尚無不合。另異議人雖於 107 年 1 月 26 日以行政執行補正狀主張，系爭建物與其基地原均為義務人所有，嗣因查封拍賣時未將系爭建物併予拍賣，致系爭建物與基地所有權人相異，其間具有法定地上權關係存在云云，惟僅提出基地所有權狀，並未就前開事實提出相關證明文件為證，行政執行分署尚無法從外觀形式加以認定；又行政執行分署另通知系爭建物之拍定人丙○○到場，就異議人主張對系爭建物享有優先承買權乙事陳述意見，丙○○委任其夫於 107 年 2 月 1 日至行政執行分署陳稱略以：不想放棄得標權利云云，則拍定人對異議人就系爭建物是否有優先承買權似亦有爭執，是異議人就系爭建物，究有無優先承買權，揆諸首揭規定及司法實務見解，應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得救濟。

土地法第 12 條規定私有土地喪失及回復，乃係法律規定所生，故於法律規定要件事實發生時，應不待登記，即生所有權歸屬變動物權效力，土地登記簿上記載，僅為公示方法，並非生效要件

似應認屬對於公有土地之處分行為，而有土地法第 25 條適用

又依土地法第 34 條之 1 規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。次按行政執行法第 9 條第 1 項規定：「義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。」故公法上金錢給付義務行政執行事件，義務人或利害關係人得對本署各分署（下稱分署）聲明異議之事由，限於對分署之執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，如以前開情事以外之事由聲明異議者，自非分署所得審究。再按對拍定之不動產有無優先承買權，係屬實體上之問題，就此倘有爭執，即應另行提起確認優先承買權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 78 年台抗字第 40 號裁定要旨參照）。末按土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」故已於地政機關辦理登記之不動產，應以地政機關登記名義之外觀，為調查認定之依據。查本件行政執行分署於拍賣公告中之附表備註欄第（二）點已載明略以：據中和地政事務所函覆，拍賣土地單獨出賣時，該相同使用執照專有部分之所有權人如具備無基地應有部分或應有部分不足之情形者，則有民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項所定優先承買權之適用，其權利並優先於土地之共有人等語。第三人酉○○及戌○○於中華民國（下同）105年 3 月 31 日具狀聲明應買並繳納保證金新臺幣（下同）400 萬元，經行政執行分署函詢義務人等 5 人、移送機關、併案債權人及假扣押債權人等之意見後，同意渠等 2 人應買。行政執行分署再以公告載明凡符合民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項規定之優先承買權人，應於最後公告日起 15 日內，檢附相關證明文件向該分署為優先承買之表示，行政執行分署並於 105 年 4 月 25 日派員將公告張貼於拍賣土地上建築物之公告處，惟於期限屆至後仍無人表示優先承買。行政執行分署乃通知曉諭拍賣土地全體共有人，得於該通知送達之日起 10 日內向該分署提出有優先承買權之證明，並表示願照第三人應買之價格優先購買，逾期不表示者，視為放棄。拍賣土地共有人之一已○○乃檢具土地所有權狀等證明文件，於 105 年 5 月 24 日具狀行使優先承買權，行政執行分署依 105 年 5 月 19 日調閱之拍賣土地查詢資料，形式審查已○○確為拍賣土地之共有人後，始於 105 年 6 月 4 日函請已○○應於文到 7 日內繳清價金 2,000 萬元，經核尚無不合。異議人之主張核為對於已○○就義務人等 5 人公同共有之拍賣土地應有部分 3,000 分之 969 有無優先承買權等之實體爭議，該實體爭議事項依前揭規定及裁定意旨，並非本署及行政執行分署所得審認判斷，異議人以聲明異議資為排除強制執行之方法，即有未合。

其租賃契約有承租人欠繳租金經催繳未果得終止租約約定，有無受土地法第 103 條第 4 款及民法第 440 條第 3 項拘束部分，因土地法為民法之特別法，如有適用疑義宜由土地法主管機關釐清

以其設定役權應認為係他人之不動產情形，而依據土地法第 34 條之 1 規定辦理時，依該條立法意旨，仍有民法第 106 條規定適用

」「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權……」亦為土地法第 82 條、第 106 條、第 107 條第 1項及耕地三七五減租條例第 15 條第 1 項所明定。再按，有關土地法第106 條所指供農、漁、牧使用之農地認定標準，內政部中華民國（下同）89 年 9 月 18 日台內地字第 8912564 號函略以：「……案經本部 89 年 7 月 20 日邀集財政部等有關機關會商，獲致結論如下：1 、土地法第 106 條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。2 、關於訂定耕地或養地租約之始，如該土地尚未實施都市計畫或非都市土地使用管制，或屬未登記土地，無法依前述結論認屬為耕地租用。因民眾與政府訂定者為耕地或養地租約，且約定作耕作或養殖使用，其迄今均依約使用者，基於信賴保護及誠信原則，類此情形一併考量認定屬於耕地租用之範圍。3 、查因耕地租用，業佃間發生爭議，係屬私權爭執，如對上開認定有所爭議，應訴請司法機關裁判，以司法機關之終局判決為準。……」復按，「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第 106 條第 1 項定有明文，所稱農地，參照同條第 2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。……」最高法院 88 年台上字第 1 號著有判例。末按對於拍定不動產有無優先承購權，係屬實體上之問題，就此問題倘有爭議，即應另行提起確認優先承購權存否之訴，要非聲明異議所得解決（最高法院 49 年台抗字第 83 號判例意旨及 78 年度台抗字第 40 號裁定參照）。查義務人所有土地已先由臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）94 年度執全助字第 50 號假扣押事件查封，行政執行分署調該假扣押卷執行，而嘉義地院執行人員會同地政機關於 94 年 5 月 3 日到現場查封義務人所有土地，查封筆錄記載：「……1 地號為三疊溪傍之土地，現長雜草閒置，據地政人員稱該筆土地似有流失部分，詳情需待勘測才能確定，債權人代理人稱本件執行之土地由債務人自用，未出租……」。另行政執行分署會同地政機關於 104 年 1 月 13 日到現場實施指界，相關筆錄記載：「……現地（義務人所有土地）上種植竹林，其種植為何人所種無法查知……」。再查，移送機關函復行政執行分署略以：義務人所有土地為非都市土地（即都市計畫外土地），現編定為一般農業區水利用地等語。是以，義務人所有土地於 94 年 5 月 3 日查封時，為長雜草閒置之土地，嗣行政執行分署於 104 年 1 月 13 日到現場實施指界時，其上亦僅植有竹林，且無法查知係何人所種；況義務人所有土地已編為水利用地，應非土地法第 106 條規定之「農、漁、牧地」，異議人復未提出事證證明義務人所有土地曾經主管機關核准，得為農、漁、牧地使用，亦未提出其得優先承買義務人所有土地之其他具體事證，則縱令義務人所有土地係一直由異議人之父（歿）租用，而由異議人繼承其相關權利，形式上尚難認行政執行分署拍賣時異議人有優先承買權，故行政執行分署未於拍賣公告載明異議人之父或異議人對義務人所有土地有優先承買權，依前揭說明，尚無不合。且異議人就拍賣之土地，究有無優先承買權，揆諸首揭規定及司法實務見解，要非聲明異議所得救濟。

行政罰法第 9 條規定參照，依土地法第 73 條第 2 項規定計算罰鍰行為期間，如跨越當事人 14 歲以上未滿 18 歲期間，裁罰機關「得」減輕處罰，至於是否減輕，應由裁罰機關本於職權裁量，並非必須減輕

民法笫 1151、1164、1172、1173 條、土地法第 34-1 條等規定參照，如未經全體公同共有人同意，即逕允許申請人就已辦竣公同共有繼承登記之部分不動產，向直轄市、縣（市）地政機關申請調處變更為分別共有，進而依調處結果辦理，此時既未以全部遺產整體為分割，亦未考量扣除項目，則其餘未經調處之部分遺產後續應如何分割，恐生爭議