土地登記規則 第 2 條

法律上還是賣家的。台灣採登記要件主義（民法第758條），不動產物權的取得、移轉、設定，非經登記不生效力。你只是有「請求對方移轉所有權」的債權，還不是物權人。內行人提示：簽約後立即聲請預告登記（土地法第79條之1），費用幾百元，但可以鎖住賣家不能再處分。這是99%的買家不知道的自保動作。

可以。本條把建物和土地並列為登記客體，建物有獨立的所有權登記。實務上常見土地是甲、建物是乙的情況。建物的買賣、抵押、地上權設定都要登記才生效。內行人提示：買中古屋時務必查土地登記簿和建物登記簿兩份謄本。有些賣家只能賣建物（土地是租的），這種房子市場流通性差很多。

依本條和土地法精神，他項權利包含抵押權、地上權、不動產役權、典權、農育權等。你家房子被設定抵押權，代表債權人可以在你還不出錢時聲請拍賣。被設定地上權，代表別人有權在你的土地上蓋東西。內行人提示：買房前一定要看最新登記簿謄本的「他項權利部」，這部分有任何記載都要弄清楚再簽約。

定義土地登記為土地及建物的所有權與他項權利之登記，框定整部規則的登記客體範圍，是不動產物權公示制度的入口條文。

兩大客體：土地（地號土地）與建築改良物（建物及附屬建物）。實務上土地與建物有獨立的登記簿謄本，可分別買賣設定。

依本條及民法物權編，他項權利包含抵押權、地上權、不動產役權、典權、農育權，每一個都須登記才生效並具對世效力。

依土地法第5條，建築改良物為附著於土地之建造物及其他改良物。本條括弧簡稱建物，實務上兩詞可互換使用。

立即依土地法第79條之1聲請預告登記。費用約500元，可在登記簿標示部加註，阻止賣家在完成正式過戶前處分標的物。

備身分證至任一地政事務所臨櫃申請，或使用內政部地政司「全國地政電子謄本系統」線上申請。一份約20元。

登記費依移轉現值1%計算（土地法第65條），抵押權設定按擔保金額千分之一，加上代書費約8000-15000元。

唯一證明是地政事務所登記簿謄本上的所有權人記載，加上正本權狀。長期占有、繳稅紀錄、契約都不能取代登記。

台德採登記生效要件（未登記不生物權變動），日美採登記對抗要件（不登記可生效但不能對抗第三人）。台灣偏向交易安全保障。