土地登記規則 第 2 條
土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利之登記。
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重點摘要土地登記規則第200條定義土地登記為：土地及建築改良物（建物）之所有權與他項權利之登記，是台灣不動產物權公示制度的基礎條文。
Q · 簽完房屋買賣契約還沒過戶，房子算誰的？
依土地登記規則第200條與民法第758條，不動產所有權及他項權利之取得、移轉、設定，非經登記不生效力。簽完買賣契約只取得「請求對方移轉所有權」之債權，買方在登記完成前不是法律上的所有權人，無法對抗第三人，亦無法防止賣家二次處分。建議簽約後立即聲請預告登記鎖權。
白話解讀
你買了房子簽完合約付完錢，房子是你的了嗎？法律上的答案是：還不是。台灣的不動產採登記主義，沒登記，所有權就不算移轉。這條看似只在「定義土地登記」，實際上它框定了一件至關重要的事：什麼東西的權利變動必須走登記程序才算數。土地、建物，以及它們的所有權、抵押權、地上權等他項權利，全部都要登記。沒登記的買賣，在法律上只是雙方的契約義務（民法第758條），對方可以告你履約，但你還不是物權人，無法對抗第三人。這就是為什麼建商蓋好房子要交屋前你最緊張的不是拿鑰匙，是看到權狀和登記簿謄本上你的名字。
法律定性
土地登記規則第200條定義「土地登記」為：土地及建築改良物（建物）之所有權與他項權利之登記。本條框定登記制度的兩大客體（土地、建物）與兩大權利類型（所有權、他項權利），是台灣不動產物權公示與交易安全制度的基礎性條文。
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Q1簽完房屋買賣契約還沒過戶，房子算誰的？▾
法律上還是賣家的。台灣採登記要件主義（民法第758條），不動產物權的取得、移轉、設定，非經登記不生效力。你只是有「請求對方移轉所有權」的債權，還不是物權人。內行人提示：簽約後立即聲請預告登記（土地法第79條之1），費用幾百元，但可以鎖住賣家不能再處分。這是99%的買家不知道的自保動作。
Q2建物可以單獨買賣或設定抵押嗎？要不要登記？▾
可以。本條把建物和土地並列為登記客體，建物有獨立的所有權登記。實務上常見土地是甲、建物是乙的情況。建物的買賣、抵押、地上權設定都要登記才生效。內行人提示：買中古屋時務必查土地登記簿和建物登記簿兩份謄本。有些賣家只能賣建物（土地是租的），這種房子市場流通性差很多。
Q3他項權利有哪些？我家房子被設定他項權利會怎樣？▾
依本條和土地法精神，他項權利包含抵押權、地上權、不動產役權、典權、農育權等。你家房子被設定抵押權，代表債權人可以在你還不出錢時聲請拍賣。被設定地上權，代表別人有權在你的土地上蓋東西。內行人提示：買房前一定要看最新登記簿謄本的「他項權利部」，這部分有任何記載都要弄清楚再簽約。
Q4土地登記規則第200條是什麼？▾
定義土地登記為土地及建物的所有權與他項權利之登記，框定整部規則的登記客體範圍，是不動產物權公示制度的入口條文。
Q5土地登記的客體有哪些？▾
兩大客體：土地（地號土地）與建築改良物（建物及附屬建物）。實務上土地與建物有獨立的登記簿謄本，可分別買賣設定。
Q6他項權利有哪些種類？▾
依本條及民法物權編，他項權利包含抵押權、地上權、不動產役權、典權、農育權，每一個都須登記才生效並具對世效力。
Q7什麼是建築改良物？跟建物一樣嗎？▾
依土地法第5條，建築改良物為附著於土地之建造物及其他改良物。本條括弧簡稱建物，實務上兩詞可互換使用。
Q8簽完買賣契約怎麼確保房子不被賣家二次處分？▾
立即依土地法第79條之1聲請預告登記。費用約500元，可在登記簿標示部加註，阻止賣家在完成正式過戶前處分標的物。
Q9怎麼查詢土地登記簿謄本？▾
備身分證至任一地政事務所臨櫃申請，或使用內政部地政司「全國地政電子謄本系統」線上申請。一份約20元。
Q10土地登記要多少錢？▾
登記費依移轉現值1%計算（土地法第65條），抵押權設定按擔保金額千分之一，加上代書費約8000-15000元。
Q11怎麼證明自己是不動產所有權人？▾
唯一證明是地政事務所登記簿謄本上的所有權人記載，加上正本權狀。長期占有、繳稅紀錄、契約都不能取代登記。
Q12登記要件主義 vs 對抗要件主義差在哪？▾
台德採登記生效要件（未登記不生物權變動），日美採登記對抗要件（不登記可生效但不能對抗第三人）。台灣偏向交易安全保障。
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| 比較面向 | 土地 | 建物 | 所有權 | 他項權利 | 已登記 | 未登記 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 登記客體 | 依本條包含全部地號土地 | 依本條包含建築改良物（含建物及附屬建物） | — | — | — | — |
| 權利類型 | — | — | 完整支配權，可使用、收益、處分 | 抵押權、地上權、不動產役權、典權、農育權 | — | — |
| 登記效力 | — | — | — | — | 對世效，可對抗第三人 | 僅契約債權效力，不生物權變動效力 |
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