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生活法律｜1200daily

兄弟姊妹共同繼承房子，意見喬不攏怎麼辦？ 4種法律解方

https://www.gvm.com.tw/article/85812 父母好意留下的房產，卻變成兄弟姊妹爭執的導火線？日前有新聞報導，一位老先生過世後，留下一棟價值超過千萬的老屋，由4位子女共同繼承。由於兄姊各有家庭，手足當中，只剩未婚的小弟住在老家。但繳稅時，小弟卻認為其他人也該平分地價稅、房屋稅，讓兄姊相當不滿。此外，當房子由多人共同繼承時，有人想賣、有人不想，意見不合的情況也時有所聞。元鴻法律事務所律師陳慶鴻、楊媛婷指出，在實務上，土地、房地產因為代代傳承，產權愈分愈細的情況並不罕見。一塊土地，可能有上千、甚至上萬位地主。複雜的產權不僅導致土地和房產難以利用，也容易造成共有人之間的紛爭。和他人共同繼承房產或土地，該注意哪些事情？倘若大家對房產、土地的處置有不同想法，如何避免紛爭、圓滿解決？繼承房產必知！「分別共有」與「公同共有」，差在哪？楊媛婷指出，繼承人在討論如何處理房產以前，需先釐清什麼是法律定義的「共有」。法律上的「共有」有2種：公同共有和分別共有。想登記分別共有，在辦理遺產繼承時，須經所有繼承人協議。若沒有經過這道手續，則各繼承人對遺產均為公同共有。公同共有和分別共有，在法律及稅賦上有很大差異，但一般人往往難以理解。陳慶鴻舉例說明，假設一棟價值1500萬、位於信義區的老屋有3位繼承人小明、小美和小華，一年需繳交的地價稅和房屋稅總和為1500元。在公同共有的情況下，如未推選管理人，則3人均為房屋稅、地價稅的納稅義務人。每年，國稅局會通知3人這棟房子的房屋稅和地價稅金額。當大家都不繳稅時，小明、小華和小美會同時收到欠稅傳繳通知。且3人不能主張自己僅有1／3的產權，只要繳500元的稅款。法律規定，『公同共有人對全部應納稅捐負有連帶責任』。只要3人繳交的總額不到1500元，國稅局就會持續向他們追討。楊媛婷指出。而分別共有，則是3人各自持有1／3的房地產「持分」，各自需繳交1／3的房屋稅、地價稅。換言之，小明、小華和小美分別只需繳交500元的房屋稅、地價稅。辦理分別共有，較能清楚地釐清所有繼承人的權利義務。不過需注意的是，戶籍已遷出老家的人，需繳交的房屋稅、地價稅，可能不適用自用住宅優惠稅率。共同持有房子麻煩多，零碎的房屋產權怎麼「用」？4種可能的法律解方人多嘴雜難辦事，多人共同持有的房產、土地難以利用，甚至可能因為繳稅問題，引發親人之間的嫌隙。零碎的房屋產權，該如何整併、變現？陳慶鴻提出，法律上可能的解方有4種： 1. 以市價將持分出售給其他共有人將自己手中的持分賣給其他共有人，是最簡單的處理方式。以前述案例來說，小明可以用500萬的價格，將自己手中1／3的持分賣給小華或小美。但前提是3人已辦理分別共有，如果房產在公同共有的情況下，無法交易持分。但需注意的是，根據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論。賣方除了土地增值稅，也會被課徵贈與稅。根據財政部公告，2022年起，每人每年的贈與稅免稅額為244萬。以小明和小華的交易為例，因為金額超過244萬元，需要另繳贈與稅。除非兩人能向國稅局提出「已支付價款之確實證明」，證明小華確實有付款給小明，且該筆款項也不是由小明借給小華，或提供擔保向他人商借而來，才有可能免繳贈與稅。 2. 以持分抵押質借貸款房地產或土地的持分仍然具有客觀價值，故依照法理而言，持分也可以作為抵押品而向銀行申請貸款，並且可以讓閒置的房產、土地變現為現金流。但陳慶鴻指出，由於擁有持分不代表可以實際利用不動產，因此，除非是極有價值的土地或房產，實務上很難單以持分成功貸得款項。 3. 多數決後合法賣給他人，平分價金共有人對房產、土地的處置方式有不同想法，怎麼辦？依土地法第三十四條之一第一項規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」簡單來說，當共有人當中有過半數的人同意，且其總持分也超過一半時，就可以合法將房產、土地賣給他人。例如，小明、小華想變賣掉老家，但小美不願意。由於人數和持分已經過半，小明、小華仍可以將老家賣給他人，事後再將賣屋所得按照持分比例分給小美。但需注意的是，土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」換言之，小明和小華在出售老家前必須先寄存證信函通知小美，確認她是否有意以和外人相同的條件買下兩人的持分。如果在期限前，小美回覆拒絕承買或沒有回覆，小明和小華就可依法將老家賣給他人。 4. 向法院聲請「共有物分割」不論是公同共有或分別共有，也不管每個共有人持分多寡，任何一位共有人都可以向法院訴請「共有物分割」。而實務判決中，常見的分割方式有「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種。以前述小明、小華、小美的例子說明，嚴格的原物分配，是指把東西分成3份。例如土地切成3塊，一人分1塊。但因為房屋不能切分，只能原物分配給某一人，再由他以價金補償其他兩人，這就是「原物分配兼金錢補償」。因此，若小明向法院聲請共有物分割，法院會先對房產和土地進行鑑價。鑑價結果出爐後，法官會進一步詢問小華、小美，是否有意願分割特定的部份，或是願意買下其他人的持分？如果大家都不願意出錢，就會進入變價分配的程序。所謂變價分配，即是將土地、房地產執行法拍，再將拍賣所得價金按持分比例分給所有共有人。例如，信義區老屋經法拍以1500萬成交。扣除拍賣所得費用，小明、小華、小美可各自分得約500萬元。陳慶鴻指出，共有物分割是強制消滅房產共有關係的手段，自家人顧及情面，通常是無法協議才會對簿公堂。但若共有人破產、名下財產被法拍，持分流入外人手中，就很難說了。他舉例，在法律實務上，有特定人士是以共有物分割之方式謀取利益。依據法律規定，共有人的持分再小，都可合法聲請共有物分割。而其他共有人就得跑法院，實際居住於該房屋之人更可能失去住所。如此一來，房地產的共有人可能須出資買下特定人士的持分，以免影響居住其中的人。以前述信義區的老屋為例，3位共有人中，可能只有小美仍住在老家。但小明不幸破產，持分被法拍落入特定人士小強手中。若小強向法院聲請共有物分割，小華或小美至少要出500萬買下小強1／3的持分，才能保住安身之地。但若小華或小美無力拿出500萬元，法院判決變價分配，則老家將被法拍，小美也只能拿到500萬元，流離失所。陳慶鴻進一步指出，即使小強不聲請共有物分割，也可能採取其他手段。例如，起訴請求小美必須支付租金、或要求使用共有物等。藉由這些手段，最終目標是讓小美買下他手中的持分。儘管這些手段不近人情，但在法律上一切合法。楊媛婷提醒，若共有人的持分被法拍，其他共有人可到法院投標。即使沒有得標，共有人也有優先承購權。例如，小明的持分被法拍，共有人以外之人以500萬的出價得標，小華和小美仍有機會用同樣的價格買回持分，避免老屋的持分落入他人手中。陳慶鴻坦言，前述4項法律手段，都必須具備相當程度的繁瑣程序。此外，「有時使用這些法律手段，也會造成家族間的紛爭及分裂。」因此，他建議手中持有房產、土地的人，生前要盡可能做適當的處分。例如，在沒有違反特留分規定的前提下，遺囑可指定將不動產留給單一繼承人。否則，時間愈久，產權只會愈來愈複雜。零碎的持分不只難以利用，持有人還必須繳稅，甚至可能影響申請社會福利的資格。父母在生前多想一點，子女的煩惱就少一點！

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生活法律｜rong54311

憲法為什麼要規定「人人平等」？

憲法第7條：「中華民國人民，無分男女、宗教、種族、階級、黨派，在法律上一律平等。」你可能會覺得這條有些多餘，為何要特意規定呢？因為在法律面前不平等的現象在歷史上比比皆是，因此要以法律形式來規定這個原則，希望在立法、司法和執行層面都能夠盡可能平等。 👉🏻平等究竟是怎麼個「平」法？🧐 平等可分為分配正義與矯正正義。前者指涉及財富、榮譽、權利等有價值物的分配，要求「對不同的人（情況）給予不同對待，對相同的人（情況）給予相同對待。而矯正正義則強調各取所值，按各自的價值進行分配，正義就是一種比例、一種「幾何比例」。比如某人侵害了他人的利益或財產，矯正正義就要求侵害者償還屬於受害者的財產、權利。 👉🏻憲法上的平等憲法的平等是矯正正義的平等。矯正正義主要是在物品交換過程中形成的一種契約正義原則，又稱為交換正義。正如19世紀著名法學家 Maine 所指出，進步社會的運動，到現在為止，是一個從身份到契約的運動。憲法上的平等一定不是結果上的平等，結果平等，在大多數情況下只反映了弱者對強者的嫉妒。這種平等只是為了把強者拉到與弱者同等的程度，而不能真正達到實質意義上的平等。因此在這樣的狀況下人們越是致力於爭取結果平等，越可能陷入等級和特權的泥沼中。 👉🏻特權 v.s. 平等《動物農莊》中，最經典的橋段莫過於動物最初反抗人類統治時，口號是動物一律平等，但後來這個理想卻幻滅了，豬凌駕於其他動物之上，然而新口號依舊是「動物一律平等」，但對某些動物來說更「平等」。法律面前的平等是種規則的平等，也就是刑法的規則對所有人同等適用，無論富人或窮人、尊卑貴賤，每個人都擁有生命權、健康權、財產權及各種為人的基本權利都為法律同等保護。 👉🏻反歧視的重要性最後，在法律面前我們也同時要重視反歧視，因為這是反特權的另一個面向。只要一方享有特權，另一方就必定遭受歧視，反之亦然。特權重於權力的不當擴張，讓掌權者處處高人一等；歧視是權利的惡意剝奪，致使弱勢者低人一等。不幸的是，大多數人往往只注重對特權的批判，不夠重視反歧視。與反特權一樣，反歧視也源自人們的自尊，歧視這個行為極大程度的傷害人們的尊嚴。「當那些認為自己同他人是平等的人在法律上得到了不平等的待遇時，他們就會產生一種卑微感，亦即產生一種他們的人格與共同人性受到侵蝕的感覺。」——Edgar Bodenheimer 👉🏻前提、過程、結局都要平等平等須貫徹在立法、司法與執行的全過程。首先，立法平等是司法與執行的前提，若立法本身不平等，司法、執行上的平等只會惡化這種不平等的結果。就像兩個正常人同時賽跑，讓其中一個先跑，一人後跑，無論在過程中規則如何平等，最終的結果也必然不會平等。起點的不平等必然導致結果的不平等。其次是司法上的平等，無論是判決或量刑都應反對特權與歧視，刑為人質等的高低、權力的大小、財富的多寡都不能影響判決或量刑。最後，憲法所明訂的平等還必須體現在判決執行上，在諸多執行制度上都不因詮釋地位而產生差別對待。前提平等、過程平等，而最後的結局不平等，這種平等只能是形式上的走過場。

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