建築基準法 第43条（敷地等と道路との関係）
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- 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
- 一自動車のみの交通の用に供する道路
- 二地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路
- 2.前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
- 一その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
- 二その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
- 3.地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。
- 一特殊建築物
- 二階数が三以上である建築物
- 三政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物
- 四延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあつては、その延べ面積の合計。次号、第四節、第七節及び別表第三において同じ。）が千平方メートルを超える建築物
- 五その敷地が袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。）にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの（一戸建ての住宅を除く。）
この条文の基本情報
敷地等と道路との関係とは何ですか？
定義敷地等と道路との関係とは、建築基準法第43条に定められた規定で、「建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第43条（敷地等と道路との関係）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第43条の条文原文は「建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。」で始まります。
- 建築基準法第43条は第二節 建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第43条の前の条は建築基準法第42条です。
- 建築基準法第43条の次の条は建築基準法第43条の2です。
- 建築基準法第43条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第43条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第43条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/43
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法43条は、建築物の敷地が道路に二メートル以上接することを義務づける。満たさない敷地は建築確認が下りず再建築不可となるが、2項の認定・許可で救済される余地がある。
Q · 接道が二メートルない土地は、もう建て替えできないんですか？
原則は再建築不可ですが、2項の認定・許可で建てられる余地があります
建築基準法43条1項は、建築物の敷地が道路に二メートル以上接することを義務づけます。接道が足りない敷地では同法6条の建築確認が下りないため、現に建っている建物が適法でも、取り壊すと再建築ができません。ただし2項1号は、幅員四メートル以上の道に二メートル以上接する小規模建築物について特定行政庁の認定による除外を、2項2号は周囲に広い空地がある建築物について建築審査会の同意を得た許可による除外を認めています。さらに3項により、条例で上乗せの制限が課される場合があります。
解説
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない」。この一文が、日本の不動産市場でおそらく最も多くの資産価値を消している。接する幅が二メートルに一センチ足りない、あるいは接している先が建築基準法上の「道路」ではない通路だった。それだけで、その土地は再建築不可になる。今建っている家が違法になるわけではない。だが取り壊したら二度と建てられない。建築確認（6条）が下りないからだ。確認が下りない土地に金融機関は住宅ローンを出さない。買い手は現金客だけに絞られ、価格は相場の半値以下まで沈む。逆に言えば、2項の認定または許可を取れる余地があるかどうかを先に調べた人だけが、その値引きを利益に変えられる。接道は「建てられるか」ではなく「いくらで売れるか」を決める条文である。
法的な位置づけ
建築基準法43条は接道義務を定める規定であり、建築物の敷地は同法42条にいう道路に二メートル以上接することを要求する。自動車のみの交通の用に供する道路等は除かれる。2項は幅員四メートル以上の道に接する小規模建築物の認定、および周囲に広い空地を有する建築物の許可による適用除外を定め、3項は地方公共団体による条例での制限付加を認める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.道路種別を役所で確定する 市区町村の建築指導課で、前面の道が建築基準法42条の何項何号に当たるかを道路種別台帳で確認する。農道・里道・私設通路は舗装されていても道路ではない。原則無料の口頭相談で足りる
- 2.接道長を実測で測る 公簿上の間口ではなく、実際に道路と接している部分の長さを測る。42条2項道路ならセットバック後の境界線で測る。公簿と実測は頻繁にずれ、その差が二メートルの可否を分ける
- 3.2項1号の認定に乗るかを先に当てる 幅員四メートル以上の道（道路には該当しないもの）に二メートル以上接し、用途・規模が国土交通省令の基準に適合するなら、2項1号の認定を狙う。建築審査会の同意が不要で、期間も費用も軽い
- 4.該当しなければ2項2号の許可へ進む 敷地の周囲に広い空地があるなど省令基準に適合する場合、特定行政庁の許可を申請する。建築審査会の同意が必須で、月一回の開催サイクルを前提に工程を組む
- 5.3項の条例による上乗せ制限を確認する 特殊建築物、三階建て以上、延べ面積千平方メートル超、袋路状道路にのみ接する延べ面積150平方メートル超の建物などは、条例で幅員や接道長が加重される。自治体の建築安全条例を必ず読む
- 6.行政手続と並行して隣地交渉も走らせる 隣地の一部買取や通路部分の取得で接道二メートルを物理的に作れないかを交渉する。行政手続より隣地交渉のほうが確実に短期間で決着する場合が多い
よくある質問 AI による整理
Q1接道義務とは何ですか？
建築物の敷地が建築基準法42条の道路に二メートル以上接しなければならないという建築規制上の要件です。避難と消防活動の空間を各敷地に確保させる趣旨で、満たさなければ建築確認が下りません。
Q2再建築不可かどうかはどこで調べられますか？
市区町村の建築指導課（または道路管理課）で道路種別と道路台帳を確認し、あわせて実測で接道長を測ります。原則無料の口頭相談で判定の見込みまで掴めることが多く、買付前に済ませるのが定石です。
Q3再建築不可の土地でも売却できますか？
売却自体は可能です。ただし住宅ローンが使えず現金購入層に限られるため、相場の半値前後まで下がる例があります。2項の認定・許可の見込みを先に確認できれば、価格は戻る余地があります。
Q4旗竿地は接道義務を満たしますか？
竿部分の幅が二メートル以上あれば43条1項は満たします。ただし3項に基づく自治体の建築安全条例が、路地状部分の長さに応じて三メートル以上の幅員を求める例が多く、国の条文だけでは判断できません。
Q5再建築不可の土地でも住宅ローンは組めますか？
一般に困難です。金融機関は担保評価の際に接道状況を確認し、再建築不可の土地は評価をほぼゼロまで切り下げます。ノンバンクのリフォームローン等に限られ、金利条件も不利になります。
Q643条2項の許可にはどれくらい時間がかかりますか？
2項2号の許可は建築審査会の同意が必要で、審査会が月一回開催の自治体が多く、事前協議から三か月〜六か月が目安です。1号の認定は審査会同意が不要で、大幅に短縮されます。
Q7セットバックした場合、接道長はどう数えますか？
42条2項道路では、道路中心線から二メートル後退した線が道路境界とみなされます。接道長はその後退後の境界線で測るため、公簿上の間口より短くなり、二メートルを割ることがあります。
Q8接道義務を満たさない建物は違法建築になりますか？
建築時に適法であれば既存不適格建築物であり、違反建築物ではありません（建築基準法3条2項）。取壊し命令の対象にはなりませんが、建て替えや確認申請を要する増改築はできません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1再建築不可の家って、リフォームもできないんですか？
確認申請が不要な範囲の修繕なら可能で、内装の全面改装や設備更新は通常できる。問題は大規模の修繕・模様替えや増築で、これは6条の確認申請が必要になり、接道を満たさない敷地では下りない。実務のポイント：2025年4月施行の改正でいわゆる四号特例が縮小され、木造二階建てでも確認申請と審査の対象が広がった。数年前のリフォーム前例は、もう前例として使えない（最新の改正状況をご確認ください）
Q2ネットで見る「43条但し書き道路」って、まだ通用するんですか？
条文上の但し書きは2019年6月25日施行の改正で削除され、現在は2項1号の認定と2項2号の許可に再編されている。中身は引き継がれているが、手続の重さが二段階に分かれた点が実務上の違いである。実務のポイント：1号認定は建築審査会の同意が不要で、期間も費用も2号許可より大幅に軽い。まず1号で通せないかを役所に当てることが、半年を数週間に縮める分岐点になる
Q3隣の人が「うちの私道は通らせない」と言い出したら、建て替えできないんですか？
建築基準法上の道路に該当していれば、接道義務の充足は私法上の通行権とは別に判断され、44条・45条により私的な廃止や築造制限も及ぶ。ただし通行承諾書の提出を運用上求める自治体もあり、実務上、取扱いが分かれている。実務のポイント：位置指定道路（42条1項5号）は廃止に制限がかかるが、通行地役権を登記していないと私法上の争いは別途残る。建築が通っても通行で揉める、この二階建て構造を知らずに買う人が多い
Q4接道がちょうど二メートルなら、法律上は問題ないですよね？
43条1項だけを見れば足りているが、3項が地方公共団体に条例での制限付加を認めており、特殊建築物・三階建て以上・延べ面積千平方メートル超・袋路状道路にのみ接する延べ面積150平方メートル超の建物などは上乗せされる。実務のポイント：東京都建築安全条例のように、路地状敷地の長さが20メートルを超えると幅員三メートル以上を求める条例が各地にある。国の条文だけ読んで安心した人が、確認申請で初めて条例を知る（自治体ごとに異なるため、最新の条例をご確認ください）
間違えやすい点 AI による整理
- 「幅四メートル以上の立派な道に面しているから大丈夫」という判断は危険である。43条が要求しているのは建築基準法42条の「道路」に接することで、見た目が舗装された通路でも、農道・里道・単なる私設通路であれば道路ではない。判定するのは目ではなく、役所の道路種別台帳である
- 再建築不可という言葉自体は知られているが、その射程が過小評価されている。建て替えができないだけではない。確認申請が必要な大規模修繕や増築も止まり、火災や地震で滅失すれば更地のまま固定され、担保評価はほぼゼロで事業資金の担保にも使えず、それでいて固定資産税と相続税の評価は市場価格ほど下がらない。使えない資産に課税だけが続く状態になる
- 「43条但し書きの許可を取ればいい」という問いの立て方自体が、すでに古い。2019年6月25日施行の改正で但し書きは条文から消え、2項1号の「認定」と2項2号の「許可」に再編された。認定は建築審査会の同意が不要で期間もコストも軽い。自分の土地がどちらの土俵に乗るのかを先に確定させないと、必要のない半年を浪費する
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律する内容 | 43条：敷地が道路に二メートル以上接する義務（接道義務） | 42条：そもそも何が建築基準法上の「道路」かの定義 6条：建築確認の手続、接道不足が顕在化する場面 |
| 判断する主体 | 特定行政庁（2項の認定・許可）、条例なら地方公共団体 | 特定行政庁による道路種別の指定・台帳管理 建築主事または指定確認検査機関 |
| 満たさない場合の効果 | 建築確認が下りず再建築不可、担保評価がほぼゼロに | 接する対象が道路でないため43条の判定に進めない 確認済証が交付されず着工できない |
| 救済・例外の手段 | 2項1号の認定（審査会同意 不要）／2項2号の許可（同意 必要） | 42条2項の指定によるみなし道路とセットバック 確認不要の範囲での修繕にとどめる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は「建築基地與建築線應相連接」と定め、接続部分の最小幅員は直轄市・県（市）の主管建築機関が統一的に規定する。数値を法律本文に置く日本と異なり、地方主管機関に委ねる構造
韓国も「대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다」と二メートル基準を採用し、日本法の構成をほぼ踏襲。例外の許可構造も類似する
ドイツは各州建築法（Landesbauordnung）で、敷地が相当の幅で通行可能な公共交通用地に接すること（Erschließung）を建築許可の要件とする。数値は州ごとに異なる
米国は州法ではなく自治体のゾーニング条例が frontage（接道長）の最低値を定め、用途地区ごとに数値が大きく異なる。variance（特例許可）が日本の2項許可に近い機能を果たす
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 相続した実家を売りに出したら、仲介業者から「ここ再建築不可ですね」と言われたらどうなるか？ 前面の道が幅員四メートル未満の42条2項道路で、セットバック後の接道長が1.8メートルしかなかった。査定額は1,200万円から550万円へ。ただし43条2項2号の許可が取れる見込みがあるなら、その数字は戻る余地がある
- 旗竿地を買った。竿の部分は幅ちょうど二メートル、法律の数字はクリアしている。だが自治体の建築安全条例は路地状部分の長さに応じて三メートル以上を要求していて、確認申請は通らなかった
- あなたが売る側に立っている場合。接道1.9メートルと知りながら「再建築可」と説明して売却すると、買主が確認申請で弾かれた瞬間、宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務違反と民法709条の損害賠償が同時に飛んでくる。値付けの数百万円を守ったつもりが、賠償で倍返しになる
- 建築審査会は月に一度しか開かれない自治体が多い。43条2項2号の許可はこの同意が必須で、事前協議から許可まで三か月から六か月かかる。着工予定まで残り60日なら、その計画はもう間に合っていない。今日決めるべきは工程の組み直しであって、許可申請ではない
- 隣家が建て替えのために私道を潰すと言い出した。その私道があなたの唯一の接道なら、あなたの家まで再建築不可に転落する。建築基準法45条の私道変更・廃止の制限が、この場面での最後の防波堤になる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 役所の建築指導課で道路種別（42条の何項何号か）と道路台帳を確認する、原則無料2. 公簿ではなく実測で接道長を測る、両者はよくずれる3. 敷地が幅員四メートル以上の道に二メートル以上接しているなら2項1号の認定を狙う、建築審査会の同意が不要で早い4. 該当しなければ2項2号の許可へ、事前協議から三か月以上を見込む5. 並行して隣地の一部買取や通行部分の取得で二メートルを物理的に作れないか交渉する。行政手続より隣地交渉の方が確実に終わる場合が多い
訴えられた側：1. 売主・仲介の立場なら、接道の不備を認識した時点で買主への告知を書面で残す。宅地建物取引業法35条の重要事項説明を口頭で済ませない2. 「再建築不可」「43条2項の許可が必要」を重要事項説明書と契約書の双方に明記する3. 引渡し済みなら、買主の損害額は再建築可との価格差になる。許可取得を自費で支援する方が、賠償総額より安く収まることが多い4. 是正指導を受けた建築主側なら、既存不適格（適法だが現行基準に合わない）と違反建築の切り分けを最初に行う。前者なら取壊し命令の対象ではない
時効（請求できる期限）：43条自体に固有の期限はない。実務上の時間制約は、建築審査会の開催サイクル（多くの自治体で月一回）、建築確認の事前協議期間、契約不適合責任の通知期間（民法566条、不適合を知った時から一年）、宅地建物取引業者が売主の場合の引渡しから二年以上とする特約（宅地建物取引業法40条）である。損害賠償請求権自体は民法166条により、権利を行使できることを知った時から五年で時効消滅する
学説
通説：接道義務の趣旨は、火災時の消防活動空間と避難経路という個人では調達できない公共財を、各敷地に一辺を負担させることで確保する点にあると解される。したがって要件は公法上客観的に判断され、当事者間の合意や通行承諾によって代替することはできない。
実務の理解：2019年施行の改正で但し書き許可が2項1号の認定と2項2号の許可に再編されたのは、救済対象を拡大するためではなく、審査密度を二段階に分けて手続コストを適正化するためであると理解されている。
改正沿革 AI による整理
- 昭和25年（1950年）建築基準法制定 市街地建築物法を全面的に改め、敷地が道路に二メートル以上接することを一般的義務として新設。戦後の密集市街地における避難・消防活動空間の確保が立法目的
- 平成30年（2018年）公布、令和元年（2019年6月25日）施行 従来の但し書き許可を再編し、二項一号として特定行政庁の認定制度を新設（建築審査会の同意を不要とし手続を軽量化）、従来の但し書き許可は二項二号へ移行。旧制度を前提とした解説は条文構造が一致しなくなった
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：市街地建築物法を全面的に改め、建築基準法を制定。敷地が道路に二メートル以上接することを一般的義務として新設した。戦後の密集市街地における避難・消防活動空間の確保が立法目的
- 2.平成30年（2018年）公布・令和元年（2019年6月25日）施行 改正：従来の但し書き許可を再編。2項1号として特定行政庁の認定制度を新設し建築審査会の同意を不要とする一方、従来の但し書き許可は2項2号へ移行した。旧制度を前提とする解説は条文構造が一致しない
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