建築基準法 第44条（道路内の建築制限）
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- 建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。
- 一地盤面下に設ける建築物
- 二公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
- 三第四十三条第一項第二号の道路の上空又は路面下に設ける建築物のうち、当該道路に係る地区計画の内容に適合し、かつ、政令で定める基準に適合するものであつて特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
- 四公共用歩廊その他政令で定める建築物で特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの
- 2.特定行政庁は、前項第四号の規定による許可をする場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。
この条文の基本情報
道路内の建築制限とは何ですか？
定義道路内の建築制限とは、建築基準法第44条に定められた規定で、「建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第44条（道路内の建築制限）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第44条の条文原文は「建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限…」で始まります。
- 建築基準法第44条は第二節 建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第44条の前の条は建築基準法第43条の2です。
- 建築基準法第44条の次の条は建築基準法第45条です。
- 建築基準法第44条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第44条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第44条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/44
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法44条は、建築物や擁壁を道路内に、または道路に突き出して建てることを禁止する。例外は地盤面下の建築物など四類型に限られ、多くは特定行政庁の許可を要する。
Q · セットバックで下がった部分は自分の土地なのに、塀を建てたらダメなんですか？
ダメです。建築基準法44条の道路内建築に当たります
建築基準法42条2項により、幅員4メートル未満の道に接する敷地では道路中心線から2メートルの線が道路境界線とみなされます。後退部分は登記上あなたの土地のままですが、建築基準法上は「道路」です。そのため塀・門柱・擁壁を築造すると44条の道路内建築の禁止に違反します。例外は1項1号の地盤面下の建築物、2号の公益上必要な建築物、3号の立体道路制度、4号の公共用歩廊等の四つに限られ、2号・4号は建築審査会の同意を得た特定行政庁の許可が必要です。
解説
幅4メートル未満の道に面した敷地で建て替えると、道路中心線から2メートル下がった線が新しい道路境界線になる（建築基準法42条2項）。後退した帯は登記簿上あなたの土地のままで、固定資産税の納税通知もあなたに届く。だが建築基準法から見れば、そこはもう道路である。門柱、ブロック塀、犬走りの擁壁を置いた瞬間に44条違反が成立する。しかも1号は「地盤面下に設ける建築物」を明示的に除外しているのに、地上の塀については例外が一切用意されていない。地下10メートルの店舗は適法、地上1メートルの塀は違反、この非対称を知らずに外構を発注する施主が毎年大量に出る。厄介なのは、違反が確認申請の図面には現れにくいことだ。完了検査を通した後で外構を足せば、検査済証は手元に残ったまま違反状態だけが居座る。それが表に出るのは売却時の重要事項説明か、次の建て替えの確認申請のときで、そこで初めて撤去費用が降ってくる。
法的な位置づけ
建築基準法44条は道路内建築の制限を定める規定であり、建築物および敷地造成のための擁壁を道路内に設け、または道路に突き出して建築・築造することを原則として禁止する。例外は地盤面下の建築物、公益上必要な建築物、立体道路制度適合建築物、公共用歩廊その他政令で定める建築物の四類型に限定される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.道路種別と道路境界線を確定する 市区町村の建築指導課で道路台帳・指定道路図を閲覧し、前面道路が42条1項各号の道路か2項道路かを確定する。2項道路なら道路中心線から2メートルの後退線がどこに引かれるかを現地で実測して押さえる
- 2.既存の工作物が道路内にあるかを切り分ける 門柱、ブロック塀、擁壁、犬走り、庇、バルコニーの張り出しについて、道路境界線からの位置を実測し、道路内または道路に突き出しているものを一覧にする。建築物と擁壁が44条の直接の対象である点を押さえる
- 3.1号から4号の例外に乗るかを判定する 地盤面下（1号）なら禁止の対象外。公益上必要な建築物（2号）と公共用歩廊等（4号）は特定行政庁の許可＋建築審査会の同意、立体道路制度（3号）は当該道路に係る地区計画の内容と政令で定める基準への適合が前提となる。いずれにも乗らない場合は撤去の検討に進む
- 4.許可が要る計画は建築審査会の開催日から逆算する 2号・4号許可が必要な計画は、建築審査会が月1回程度の開催であることを前提に、資料の差し戻しリスクを見込んで設計確定日を逆算する。道路法32条の占用許可、工事中の道路交通法77条の道路使用許可も別系統で並行して進める
- 5.例外に乗らない部分は命令前に自主撤去する 是正命令が出る前の自主撤去が最も費用が小さい。命令に従わない場合は行政代執行と罰則の射程に入る。弁明の機会や意見聴取は必ず書面で行い、通知書に記載された期限を確認する
よくある質問 AI による整理
Q1道路内の建築制限とは何ですか？
建築基準法44条が定める規制で、建築物や敷地造成用の擁壁を道路内に設けたり道路に突き出して建てることを禁止します。通行・避難・消防活動の空間を確保するための制限です。
Q2セットバック部分に置けるものは何ですか？
建築物や擁壁は置けません。44条の適用対象は建築物と敷地造成のための擁壁であり、自治体は後退部分に物置・花壇・カーポートなども置かないよう指導するのが一般的です。
Q3道路内建築が許可されるのはどんな場合ですか？
44条1項の四類型のみです。1号の地盤面下、2号の公衆便所・派出所等の公益建築物、3号の立体道路制度適合建築物、4号の公共用歩廊等で、2号・4号は建築審査会の同意が要ります。
Q4地下室は道路の下に作れますか？
44条1項1号が地盤面下に設ける建築物を除外しているため、法文上は道路内建築の禁止が及びません。ただし道路法の占用許可など別系統の規制が別途かかります。
Q5アーケードの設置には何の許可が必要ですか？
44条1項4号の公共用歩廊として特定行政庁の許可を受け、同条2項により建築審査会の同意が必要です。加えて道路法32条の占用許可も別に要します。
Q6庇が道路にはみ出していたら違法ですか？
道路に突き出す建築に当たり44条違反となりえます。違反建築物と扱われると建て替え時の確認申請、住宅ローン審査、売却の三場面で不利になります。
Q7道路内建築の違反に時効はありますか？
ありません。数十年前の工作物でも是正命令の対象になりえます（建築基準法9条）。時の経過によって適法化されることはありません。
Q8道路内建築の相談窓口はどこですか？
道路管理者（道路課）ではなく特定行政庁、多くは市区町村の建築指導課です。44条は道路法ではなく建築基準法の規制であるためです。
この条文についての質問 AI による整理
Q1セットバックした部分、自分の土地で固定資産税も払ってるんですけど、本当に塀もダメなんですか？
ダメである。42条2項でその部分は道路とみなされ、44条の禁止が及ぶ。所有権は残るが建築の自由だけが外れる構造だ。実務のポイント：多くの自治体には後退用地の非課税申告や寄付受入れの制度があり、申告すればその部分の固定資産税が落ちる。ただし窓口は資産税課で、建築指導課からは案内されない。申告しない限り課税され続ける自治体が大半である。
Q2商店街のアーケードって、誰の許可で建ってるんですか？
44条1項4号の公共用歩廊として特定行政庁の許可を受け、2項により建築審査会の同意を得ている。加えて道路法32条の占用許可、工事中は道路交通法77条の道路使用許可も別に要る。実務のポイント：占用許可には期限があり更新制である。老朽化したアーケードは更新時に耐震や維持管理の体制を問われ、負担に耐えられず撤去を選ぶ商店街が増えている。
Q3庇が20センチ道路にはみ出してる中古住宅、買っても平気ですか？
金銭的には平気ではない。違反建築物と扱われると、建て替え時の確認申請、住宅ローンの本審査、将来の売却の三つで同時に不利になる。実務のポイント：検査済証なしと44条違反が重なると、フラット35や都市銀行の審査で弾かれやすい。一方、信用金庫やノンバンクは通ることがあり、その金利差が生涯で数百万円になる。買付前に道路種別と越境の有無を確認するのが唯一の防御である。
Q4もう何十年も前からある塀なんですが、時効みたいなものはないんですか？
ない。違反建築物に対する是正命令に期間制限はなく、古さは適法化の理由にならない（建築基準法9条）。命令に従わない場合は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金の対象となりうる（同法98条1項、最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：実務では行政は苦情を受けて初めて動く。つまり隣人トラブルや相続での分筆、売却が起きた瞬間に、眠っていた違反が一斉に表面化する。
間違えやすい点 AI による整理
- 「自分の土地で、税金も払っているのだから何を置いても自由」と考えられがちだが、42条2項道路の後退部分は建築基準法上「道路」とみなされる。所有権はあなたのまま、建築の自由だけが剥がされている。所有と建築可能性が分離している、この一点が44条の急所である。
- 庇が道路に少し出ていることを知っている人は多いが、その深刻度を測れていない。違反建築物と認定されると、次の建て替えで確認済証が下りない、住宅ローンが通らない、売却価格が下がる、という三つが同時に来る。撤去費用より、資産価値の目減りのほうが桁が大きい。
- 「市の道路課に占用許可をもらえば置けるのでは」という問いの立て方自体がずれている。道路法32条の占用許可（道路管理者の判断）と、建築基準法44条の許可（特定行政庁の判断）は別制度で、両方必要な場面もあれば、私道のように道路法が及ばず44条だけが効いている場面もある。片方だけ取って安心する人が一番危ない。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 44条：道路内・道路への突き出し建築の禁止 | 42条：道路の定義とみなし境界線の画定 43条：敷地が道路に接する義務（接道義務） |
| 名宛人が失うもの | 道路とみなされた帯の上に建てる自由 | 失うものはない（線を引く規定） 接道しない敷地では建てる資格そのもの |
| 例外・緩和の仕組み | 1号地盤面下／2号公益建築物／3号立体道路／4号公共用歩廊等 | 2項によるみなし道路の指定 43条2項の認定・許可（但し書き道路） |
| 違反したときの帰結 | 9条の是正命令・代執行、確認申請の不許可 | 境界線の誤認により44条違反を誘発 確認済証が下りず建て替え不能 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も建築線を基準に突出建築を禁じ、既成巷道では退縮が求められる。退縮部分の所有権が残る点、退縮部分の課税減免を別途申告する運用も日本と近い
韓国は建築線を超える建築物および擁壁の築造を禁じ、地盤面下の部分を除外する。構造が日本44条1項1号と酷似する
ドイツは連邦法でなく州法レベルで Straßenbegrenzungslinie を規律し、道路空間への張り出しは道路法上の Sondernutzung（特別使用許可）で処理する。建築法と道路法の役割分担が日本より明確
米国は連邦統一法がなく、自治体の zoning ordinance が setback line を定める。違反への対応は差止命令と罰金が中心で、行政代執行の位置づけは州により異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 建て替えで敷地を50センチ後退させた。空いた帯にブロック塀と門柱を立てた。その瞬間、道路内建築の違反は完成している。
- もし、購入を検討している中古住宅の二階バルコニーが道路上に40センチ張り出していたら？ これは「既存不適格」ではなく違反建築物として扱われる可能性があり、住宅ローンの本審査で否決される要因になる。売主は「昔からこうだから」と言うが、時の経過は44条に対する防御にならない。
- 特定行政庁から「違反是正について」という通知が届いた。弁明書の提出期限まであと10日。この10日で道路種別（42条の何項の道路か）を確定させ、1号から4号の例外に乗れるかを判定しないと、自主撤去か是正命令かという分岐を自分の手で選べなくなる。
- 商店街のアーケードを架け替えたい。これは44条1項4号の公共用歩廊にあたり、特定行政庁の許可に加えて建築審査会の同意（2項）が要る。建築審査会は月1回程度しか開かれず、道路法の占用許可と道路交通法の使用許可も別系統で走る。工期を先に決めてから許可を取りにいくと、確実に破綻する。
- 隣家が擁壁を道路側にせり出して作り直し、自分の車の出入りが苦しくなった。市の道路課に電話すると「建築指導課へ」と回され、たらい回しになる。44条は道路法ではなく建築基準法の話で、動かすべき窓口は建築指導課である。この一点を知っているかどうかで、初動が二週間変わる。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 越境の状況を写真と実測で記録し、道路の幅員と境界の位置を押さえる2. 窓口は道路管理者ではなく特定行政庁（多くは市区町村の建築指導課）。違反建築物の情報提供として、位置図と写真を添えて申告する3. 是正命令を出すかは行政の裁量なので、通行上の具体的支障を数字で書く（車の出入り角度、歩行者の通行幅） 4. 行政が動かない場合、私道所有者なら所有権に基づく妨害排除請求という民事の別ルートが残る
訴えられた側：1. まず道路種別を確定させる（42条1項各号か、2項道路か）。ここを誤ると議論全体がずれる2. 1号（地盤面下）から4号（公共用歩廊等）の例外に乗る余地を検討する。3号の立体道路制度だけは建築審査会の同意が不要で、2号と4号は同意が要る3. 例外に乗らないなら、命令を受ける前の自主撤去が最も安い。是正命令に従わないと行政代執行と罰則の射程に入る4. 弁明の機会や意見聴取は必ず書面で使う。口頭のやり取りは記録に残らない
時効（請求できる期限）：44条の禁止自体に期間の定めはなく、数十年前に造られた違反状態でも是正命令の対象になる（時の経過による適法化はない）。是正命令が出た場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）。弁明書・意見聴取の期限は通知書に個別記載され、こちらは数日から二週間程度と短い
学説
通説（建築行政実務）：44条は道路の通行機能・避難路機能・延焼遮断機能の確保を目的とする警察的規制であり、所有権の有無を問わず適用される。例外の四類型は限定列挙であって、類推による拡張は認められないと解されている。
実務的理解（42条2項との連動）：後退部分は所有権と建築可能性が分離した状態に置かれる。この分離は憲法29条2項の公共の福祉による財産権の内在的制約として説明され、原則として損失補償を要しないと理解されている。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い、市街地建築物法の道路内建築規制を引き継ぐ形で44条が置かれた。地盤面下の建築物と公益上必要な建築物が当初からの例外である
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ログインして共同ノートを始める出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。