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建築基準法第68条の3（再開発等促進区等内の制限の緩和等）

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地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区（都市計画法第十二条の五第三項に規定する再開発等促進区をいう。以下同じ。）又は沿道再開発等促進区（沿道整備法第九条第三項に規定する沿道再開発等促進区をいう。以下同じ。）で地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域のうち建築物の容積率の最高限度が定められている区域内においては、当該地区計画又は沿道地区計画の内容に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十二条の規定は、適用しない。
2.地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区（地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域のうち当該地区整備計画又は沿道地区整備計画において十分の六以下の数値で建築物の建蔽率の最高限度が定められている区域に限る。）内においては、当該地区計画又は沿道地区計画の内容に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十三条第一項から第三項まで、第七項及び第八項の規定は、適用しない。
3.地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区（地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域のうち二十メートル以下の高さで建築物の高さの最高限度が定められている区域に限る。）内においては、当該地区計画又は沿道地区計画の内容に適合し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上の建築物であつて特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第五十五条第一項及び第二項の規定は、適用しない。
4.地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区（地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域に限る。第六項において同じ。）内においては、敷地内に有効な空地が確保されていること等により、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、第五十六条の規定は、適用しない。
5.第四十四条第二項の規定は、前項の規定による許可をする場合に準用する。
6.地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区又は沿道再開発等促進区内の建築物に対する第四十八条第一項から第十三項まで（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第一項から第十一項まで及び第十三項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は地区計画若しくは沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画若しくは沿道地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は地区計画若しくは沿道地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画若しくは沿道地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ない」とする。
7.地区計画の区域のうち開発整備促進区（都市計画法第十二条の五第四項に規定する開発整備促進区をいう。以下同じ。）で地区整備計画が定められているものの区域（当該地区整備計画において同法第十二条の十二の土地の区域として定められている区域に限る。）内においては、別表第二（か）項に掲げる建築物のうち当該地区整備計画の内容に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、第四十八条第六項、第七項、第十二項及び第十四項の規定は、適用しない。
8.地区計画の区域のうち開発整備促進区（地区整備計画が定められている区域に限る。）内の建築物（前項の建築物を除く。）に対する第四十八条第六項、第七項、第十二項及び第十四項（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第六項、第七項及び第十四項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画の区域における商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該地区計画の区域における商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない」とする。
9.歴史的風致維持向上地区計画の区域（歴史的風致維持向上地区整備計画が定められている区域に限る。）内の建築物に対する第四十八条第一項から第十三項まで（これらの規定を第八十七条第二項又は第三項において準用する場合を含む。）の規定の適用については、第四十八条第一項から第十一項まで及び第十三項中「又は公益上やむを得ない」とあるのは「公益上やむを得ないと認め、又は歴史的風致維持向上地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該歴史的風致維持向上地区計画の区域における歴史的風致（地域歴史的風致法第一条に規定する歴史的風致をいう。）の維持及び向上を図る上でやむを得ない」と、同条第十二項中「工業の利便上又は公益上必要」とあるのは「工業の利便上若しくは公益上必要と認め、又は歴史的風致維持向上地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ、当該歴史的風致維持向上地区計画の区域における歴史的風致（地域歴史的風致法第一条に規定する歴史的風致をいう。）の維持及び向上を図る上でやむを得ない」とする。

この条文の基本情報

再開発等促進区等内の制限の緩和等とは何ですか？

定義再開発等促進区等内の制限の緩和等とは、建築基準法第68条の3に定められた規定で、「地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区（都市計画法第十二条の五第三項に規定する再開発等促進区をいう。」と規定しています。

出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）

建築基準法第68条の3（再開発等促進区等内の制限の緩和等）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
建築基準法第68条の3の条文原文は「地区計画又は沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区（都市計画法第十二条の五第三項に規定する再開発等促進区をいう。」で始まります。
建築基準法第68条の3は第七節　地区計画等の区域に置かれています。
建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
建築基準法第68条の3の前の条は建築基準法第68条の2です。
建築基準法第68条の3の次の条は建築基準法第68条の4です。
建築基準法第68条の3には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。

この条文を引用する

下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。

正式書式建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の3
官報・e-Gove-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201
本サイト収録建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の3（LawPlayer 収録、取得日令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/68_3

要点関連条文9共同ノート

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点建築基準法68条の3は、再開発等促進区等で地区整備計画に上限が定められた区域について、容積率・建蔽率・高さ・斜線の各制限を適用除外とする。特定行政庁の認定または許可が前提となる。

Q · どうして隣の敷地だけ、周りより高くて大きい建物が建てられるんですか？

都市計画で再開発等促進区に指定され、地区整備計画で独自の上限が定められているからです

建築基準法68条の3により、地区計画または沿道地区計画の区域のうち再開発等促進区等で地区整備計画が定められ、容積率・建蔽率・高さの最高限度が独自に設定されている区域では、全国共通の容積率（52条）・建蔽率（53条）・絶対高さ（55条）・斜線制限（56条）の規定が適用されません。前提として特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認定（3項は政令の敷地規模も必要、4項は許可＋建築審査会の同意）する必要があります。緩和の根拠は建築確認ではなく、数年前の都市計画決定にあります。

解説

駅前の古い工場跡地に、ある日突然タワーマンションと商業施設が建ち上がる。周囲は容積率200% の住宅地なのに、そこだけ600% の超高層。役所が特別扱いしたのではないか、と疑う人は多い。だが法的な答えは建築基準法68条の3にある。都市計画で「再開発等促進区」が指定され、地区整備計画で独自の容積率・建蔽率・高さの上限が定められた区域では、通常の容積率規制（52条）、建蔽率規制（53条）、高さ制限（55条）、斜線制限（56条）が丸ごと適用除外になる。つまり全国一律のルールが外され、その街区だけの専用ルールに差し替わる。さらに6項・8項では用途規制（48条）の許可基準まで緩む文言に読み替えられ、住居系用途地域に業務施設を入れる道が開く。あなたが知っておくべきは、この差し替えは都市計画決定の手続を通ること。つまり案の縦覧と意見書提出という、住民が正面から口を出せる窓口が、建築確認が下りるよりはるか前に一度だけ開いている。

法的な位置づけ

建築基準法68条の3は、地区計画・沿道地区計画・歴史的風致維持向上地区計画の区域における形態規制および用途規制の特例を定める規定である。再開発等促進区等で地区整備計画に容積率・建蔽率・高さの最高限度が定められ、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた建築物について、52条・53条・55条・56条の適用を除外し、48条の用途規制については許可要件の文言を読み替える。

よくある質問 AI による整理

Q1再開発等促進区とは何ですか？

都市計画法12条の5第3項に基づき、地区計画の中で土地利用の転換を図るために定められる区域です。工場跡地や鉄道用地など大規模低未利用地の再整備が主な対象になります。

Q2地区整備計画とは何ですか？

地区計画の中で、建築物の用途・容積率・建蔽率・高さ・壁面位置などの具体的な制限を定める部分です。68条の3の緩和は、この地区整備計画に最高限度が定められていることが入口条件になります。

Q3建築基準法68条の3で適用除外になる規定はどれですか？

1項が容積率（52条）、2項が建蔽率（53条1項〜3項・7項・8項）、3項が絶対高さ（55条1項・2項）、4項が斜線制限（56条）です。7項は大規模集客施設について48条の一部が外れます。

Q4開発整備促進区と再開発等促進区の違いは何ですか？

再開発等促進区（都計法12条の5第3項）は主に形態規制の緩和、開発整備促進区（同4項）は別表第二（か）項の大規模集客施設について用途規制を外す枠組みです。根拠項も1〜6項と7〜8項で分かれます。

Q5高さ制限の緩和には敷地面積の条件がありますか？

あります。3項の高さ緩和だけは「敷地面積が政令で定める規模以上」であることが客観要件として上乗せされます。認定だけで足りる1項・2項とは条件の重さが異なります。

Q6特定行政庁の認定と許可の違いは何ですか？

1項から3項は認定で足りますが、4項の斜線制限緩和は許可であり、5項が44条2項を準用するため建築審査会の同意が必要です。工程表では月単位の差になります。

Q7地区計画の内容はどこで確認できますか？

市町村の都市計画課で地区整備計画の計画書・計画図を閲覧できます。誰でも閲覧可能ですが、窓口から自発的に案内されることは少ないため、書類名を指定して請求するのが確実です。

Q8歴史的風致維持向上地区計画とは何ですか？

地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律に基づく地区計画で、城下町や門前町の町並み保全を目的とします。68条の3第9項が48条の許可要件を読み替えます。

この条文についての質問 AI による整理

Q1なぜ隣の敷地だけ高いビルが建てられるんですか、うちは10 m 制限なのに

その敷地が再開発等促進区等に指定され、地区整備計画で独自の上限が定められていれば、建築基準法55条の絶対高さ制限が適用除外になります（68条の3第3項）。ただし政令で定める敷地面積以上であることが条件です。実務のポイント：緩和の根拠は数年前の都市計画決定にあり、図書は都市計画課で誰でも閲覧できる。窓口で「地区整備計画の計画書と計画図を見たい」と言えば出てくるが、自分から案内されることはまずない

Q2地区計画の案の縦覧って、意見を書いても本当に意味があるんですか

提出された意見書は都市計画審議会に要旨が提出され、審議の材料になります（都市計画法17条、18条）。計画が丸ごと覆ることは稀ですが、高さの最高限度や壁面位置の制限が調整された例はあります。実務のポイント：意見書は多数決ではなく内容で読まれる。「反対」だけの一行より、日影の時間や通学路の交通量など具体的な数値と地点を書いたものが、審議会で個別に取り上げられる確率が高い

Q3この緩和を使うのに、役所の許可はどこまで必要ですか

項によって違います。1項から3項は特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認定すれば足りますが、4項の斜線制限緩和は「許可」であり、5項が44条2項を準用するため建築審査会の同意が必要です。実務のポイント：認定と許可の違いは工程表上で数か月の差になる。審査会は月1回程度の開催が通例で、設計変更で再付議になると同じだけ遅れる。設計の詰めより先に開催日を押さえるのが実務の常識

Q4郊外に大きな商業施設を出したいのですが、用途地域が合いません

地区計画の開発整備促進区で、地区整備計画において都市計画法12条の12の土地の区域が定められていれば、別表第二（か）項の大規模集客施設について48条6項・7項・12項・14項が適用除外になります（68条の3第7項）。実務のポイント：7項が使えない範囲でも8項の読み替えにより「地区計画の基本方針に適合し、商業その他の業務の利便の増進上やむを得ない」という許可理由が使える。適用除外と許可理由の追加では、審査の不確実性が別物になる

間違えやすい点 AI による整理

「特定行政庁が支障なしと認めれば緩和される」と読む人が多いが、問いの立て方が逆。まず都市計画で再開発等促進区が指定され、地区整備計画に容積率・建蔽率・高さの最高限度が定められていることが入口条件であり、特定行政庁の認定はその後の関門にすぎない。役所の裁量を攻めても意味がなく、攻めるべきは都市計画決定そのもの
緩和の中身が全部同じだと思われているが、条件の重さが項ごとに違う。1項（容積率）と2項（建蔽率）は認定だけ、3項（高さ）は政令で定める敷地面積という客観要件が上乗せされ、4項（斜線制限）だけは認定ではなく「許可」で、しかも44条2項の準用により建築審査会の同意が要る。同じ条文の中で、役所が一人で決められる範囲と、第三者機関を通す範囲が分かれている
「用途規制まで外れるのか」と身構える人がいるが、6項・8項・9項は適用除外ではなく読み替え。48条の許可制度自体は生きたまま、許可理由に「地区計画の土地利用の基本方針に適合し、業務の利便の増進上やむを得ない」という新しい根拠が一本追加されるだけである。無条件開放と、理由が一本増える緩和は、実務上の距離が大きい
再開発等促進区は大都市だけの話だと思われがちだが、9項は歴史的風致維持向上地区計画を対象にしており、城下町や門前町の町並み保全のために用途規制を柔らかくする局面でも同じ構造が使われる。高層ビルの条文だと思って読み飛ばすと、自分の住む古い町の話だったと後で気付く

比較の観点	この条文	ほかの条文
緩和される規制	68条の3第1項：容積率（52条）の適用除外	68条の3第3項：絶対高さ（55条）の適用除外 68条の3第4項：斜線制限（56条）の適用除外
入口条件	地区整備計画に容積率の最高限度が定められていること	地区整備計画に20 m 以下の高さの最高限度が定められていること地区整備計画が定められ、敷地内に有効な空地が確保されていること等
行政の関与形式	特定行政庁の認定（支障がないと認める）	特定行政庁の認定＋政令で定める敷地面積規模特定行政庁の許可＋建築審査会の同意（5項→44条2項準用）
実務上の所要期間感	認定のみで比較的短期	敷地面積要件の充足検証が先行し、用地取得が前提化しうる建築審査会の開催周期に工程が拘束される

他国ではどう定めているか 4 か国

台湾

都市更新條例第65条・都市計画法第22条

台湾は「都市更新」の枠組みで容積奨励を積み上げる方式が中心で、日本のように上位規制を丸ごと適用除外にするのではなく、基準容積に対する加算として構成される点が異なる

韓国

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조（지구단위계획）

韓国は地区単位計画の中で用途・容積率・高さを個別に定め、一般規制の緩和を認める構造で、日本の地区整備計画に最も近い

ドイツ

BauGB § 12（vorhabenbezogener Bebauungsplan）・BauNVO § 17 Abs. 2

ドイツは事業者が提案する事業関連 Bebauungsplan により個別地区の規律を設定でき、BauNVO の上限超過も特別の事情があれば認められる。計画確定手続に住民参加が組み込まれる点は日本と共通

アメリカ

Planned Unit Development (PUD) ordinance / Overlay Zoning District

米国は自治体の zoning ordinance に基づく PUD で、一般の zoning 規定を街区単位の交渉的ルールに置き換える。公聴会での住民参加が制度の中核であり、日本の縦覧・意見書に相当する

AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です

想定される場面と対応 AI による整理

こんなときに使う

自宅の向かいの工場が閉鎖され、数か月後に市の広報に「地区計画の案の縦覧」という小さな告知が載った。読み飛ばせば、半年後に高さ20 m 制限が外れた計画が確定している。縦覧期間中の意見書提出（都市計画法17条）が、法的に意見を残せる唯一の正規窓口。あと2週間で締切
あなたがデベロッパー側の担当者になった。敷地は第一種住居地域で容積率200%、このままでは事業が成立しない。68条の3の再開発等促進区ルートなら容積率規制そのものが外れるが、条件は地区整備計画に容積率の最高限度が定められていること。都市計画決定に数年かかる前提で逆算しないと、用地取得の金利で計画が死ぬ
高さ制限の緩和（3項）を狙ったが、敷地面積が政令基準に足りなかった。1項・2項と違い、高さ緩和だけは政令で定める敷地規模以上が必須条件。「隣の街区でできたのになぜうちはダメなのか」の答えが、この一行に隠れている
もし、購入予定のマンションの隣地が再開発等促進区だったら？重要事項説明では都市計画の内容が説明されるが、「将来ここに何が建ちうるか」まで踏み込む義務はない。地区整備計画に定められた容積率と高さの最高限度を自分で確認しないと、日照と眺望の将来値は読めない
商業施設を郊外の開発整備促進区に出したい。7項なら別表第二（か）項の大規模集客施設について48条の用途規制が外れる。だが7項が使えるのは地区整備計画で都市計画法12条の12の土地の区域として定められた範囲だけ。範囲外なら8項の読み替えによる特定行政庁の許可ルートに落ちる、審査期間も不確実性も別物になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 市町村の都市計画課で当該区域の地区計画・地区整備計画の図書を閲覧し、容積率・建蔽率・高さの最高限度がどう定められているかを確認する（誰でも閲覧できる） 2. 手続がまだ案の縦覧中なら、都市計画法17条に基づく意見書を期限内に書面で提出する3. すでに都市計画決定済みなら、4項の許可案件かを確認し、許可であれば建築審査会の議事録を情報公開請求で入手、認定判断の根拠を読む4. 日照・通風の実害が具体的に見込めるなら、私法上の受忍限度論による民事の差止め・損害賠償（民法709条）が別軌道として残る

訴えられた側：1. 使いたい緩和が何項かを最初に確定する。容積率なら1項、建蔽率なら2項、高さなら3項、斜線制限なら4項で、要件も手続も別物2. 3項を使うなら建築基準法施行令に定める敷地面積規模を先に満たすか検証、足りなければ隣地の取得可否が事業の前提条件になる3. 4項は許可かつ建築審査会同意（5項、44条2項準用）なので、開催日程から逆算した工程表を組む4. 用途規制がネックなら6項・8項の読み替えを前提に、地区計画の土地利用に関する基本方針との適合性を書面で構成する

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはないが、実務上の分水嶺は都市計画の案の縦覧期間（都市計画法17条、原則2週間）で、この期間を過ぎると意見書提出の正規窓口は閉じる。特定行政庁の許可（4項）に不服がある場合は、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）

改正沿革 AI による整理

改正の年表

1.平成14年（2002年）改正：都市計画法改正に伴い、従来の再開発地区計画等の制度が地区計画の中の「再開発等促進区」として再編され、建築基準法側の特例規定もこれに対応して整理された
2.平成18年（2006年）改正：いわゆるまちづくり三法の見直しにより開発整備促進区が創設され、別表第二（か）項の大規模集客施設について用途規制を外す枠組み（現行7項・8項）が設けられた
3.平成20年（2008年）改正：地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律の制定に伴い、歴史的風致維持向上地区計画の区域について48条の許可要件を読み替える規定（現行9項）が追加された

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

建築基準法 第68条の3（再開発等促進区等内の制限の緩和等）