建築基準法 第55条（第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度）
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- 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
- 2.前項の都市計画において建築物の高さの限度が十メートルと定められた第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、その敷地内に政令で定める空地を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上である建築物であつて、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めるものの高さの限度は、同項の規定にかかわらず、十二メートルとする。
- 3.再生可能エネルギー源（太陽光、風力その他非化石エネルギー源のうち、エネルギー源として永続的に利用することができると認められるものをいう。第五十八条第二項において同じ。）の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであつて、特定行政庁が低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて許可したものの高さは、前二項の規定にかかわらず、その許可の範囲内において、これらの規定による限度を超えるものとすることができる。
- 4.第一項及び第二項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
- 一その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物であつて、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと認めて特定行政庁が許可したもの
- 二学校その他の建築物であつて、その用途によつてやむを得ないと認めて特定行政庁が許可したもの
- 5.第四十四条第二項の規定は、第三項又は前項各号の規定による許可をする場合について準用する。
この条文の基本情報
第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度とは何ですか？
定義第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度とは、建築基準法第55条に定められた規定で、「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定め…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第55条（第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第55条の条文原文は「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定め…」で始まります。
- 建築基準法第55条は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第55条の前の条は建築基準法第54条です。
- 建築基準法第55条の次の条は建築基準法第56条です。
- 建築基準法第55条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第55条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第55条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/55
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法55条は、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域で、建築物の高さを都市計画が定めた10メートルまたは12メートル以下に制限する規定。特定行政庁の認定や許可で緩和される。
Q · 低層住居専用地域の土地を買ったら、家の高さは何メートルまで建てられるんですか？
都市計画で10m か12m のどちらかに決まっており、緩和の余地もあります
建築基準法55条1項により、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建築物の高さは都市計画で定められた10メートルまたは12メートルの限度を超えられません。どちらになるかは土地ごとに都市計画で決まっているため、自治体の都市計画図で確認します。10メートル区域でも、政令で定める空地と敷地規模の要件を満たし特定行政庁が認めれば12メートルになり（2項）、周囲に広い公園・広場・道路がある場合や学校等で用途上やむを得ない場合は特定行政庁の許可で制限自体が外れます（4項）。
解説
低層住居専用地域に土地を買った人が、設計事務所から最初に告げられる言葉がこれである。「この土地、三階建ては無理です」。理由は容積率でも建蔽率でもなく、建築基準法55条の絶対高さ制限だ。第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建物の高さが10メートルまたは12メートルを超えてはならない。どちらになるかは、その地域の都市計画がすでに決めている。つまりあなたの土地の上限は、あなたが土地を買う前から役所の図面上で確定している。しかも10メートル制限区域では、屋根の形と階高の設計次第で三階建てが物理的に成立しないことが多い。ここで多くの人が見落とすのが第2項と第4項だ。一定の空地と敷地規模があれば10メートルが12メートルに緩和され、周囲に広い公園や道路があれば特定行政庁（建築主事を置く市町村長または都道府県知事）の許可で制限そのものが外れる。さらに2022年改正で入った第3項により、太陽光パネル設置のための屋根工事は許可制で高さを超えられる。制限を知っている人は、緩和の入口も知っている。
法的な位置づけ
建築基準法55条は、低層住居専用地域等における建築物の絶対高さ制限を定める規定である。第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、建築物の高さは当該地域の都市計画において定められた10メートルまたは12メートルの限度を超えることができない。容積率制限とは独立して働く形態規制であり、特定行政庁の認定または許可により緩和もしくは適用除外される場合がある。
手順
- 1.土地契約前に用途地域と高さ限度を確認する 重要事項説明書と自治体の都市計画図で、用途地域が低層住居専用地域または田園住居地域か、高さ限度が10メートルか12メートルかを確認する。営業担当の口頭説明ではなく、都市計画図の表示を自分の目で確認する
- 2.10m 区域なら2項の12m 認定の可否を検討する 建築基準法施行令が定める空地の割合と敷地面積の規模を満たせるかを、設計者と一緒に敷地図上で確認する。ハウスメーカーの標準プランでは2項認定を前提にしないことが多いため、設計事務所に直接可否を確認する
- 3.契約前に特定行政庁の建築指導課へ事前相談する ハウスメーカーではなく特定行政庁の建築指導課に、当該敷地で2項認定や4項許可の運用実績があるかを事前相談する。契約後に相談すると、設計変更費用も手付解除のリスクもすべて買主が負担することになる
- 4.高さ算定の根拠を設計者に書面で出させる 建築基準法施行令2条に基づく地盤面の設定、階段室や昇降機塔など屋上突出部の扱いを明示した高さ算定書を受け取る。傾斜地では高低差3メートルごとの区域分けが必要となり、数十センチの差で確認申請の可否が変わる
- 5.4項許可が必要な計画は着工日から逆算して動く 周囲の空地条件や学校等の用途を理由とする許可は、55条5項により44条2項の建築審査会同意手続が準用され、時間がかかる。設計確定後に申請するのでは遅く、事前協議の段階で立地条件と用途の必然性を図面で示す
よくある質問 AI による整理
Q1絶対高さ制限とは何ですか？
用途地域ごとに建築物の高さの上限を数値で一律に定める規制です。建築基準法55条が低層住居専用地域等について10メートルまたは12メートルと定めており、斜線制限のように敷地の位置関係で変動しない点が特徴です。
Q2自分の土地が10m 制限か12m 制限か、どこで調べられますか？
自治体の都市計画図または都市計画情報システムで用途地域と高さ限度が公開されています。窓口は市区町村の都市計画課、建築の可否は建築指導課です。不動産の重要事項説明書にも高さ限度の記載があります。
Q3第一種と第二種低層住居専用地域で高さ制限は違いますか？
55条の高さ制限は同じ枠組みで、どちらも都市計画で10メートルまたは12メートルが定められます。両者の違いは建てられる用途の範囲であり、高さの上限そのものは地域ごとの都市計画次第です。
Q4田園住居地域にも高さ制限はかかりますか？
かかります。田園住居地域は2018年（平成30年）新設の用途地域で、55条1項が低層住居専用地域と同じく10メートルまたは12メートルの限度を適用します。市街化区域内の農地活用計画に直接影響します。
Q5高さ制限に違反するとどうなりますか？
確認申請が下りず着工できません。着工後に発覚した場合は建築基準法9条により特定行政庁が是正命令を出す余地があり、建物の一部除却が必要になることもあります。是正コストは工程が進むほど跳ね上がります。
Q6学校や保育園は高さ制限の例外になりますか？
55条4項2号は、学校その他の建築物でその用途によってやむを得ないと特定行政庁が認めて許可したものを適用除外とします。用途上の必然性を資料で疎明できるかどうかが許可の分かれ目です。
Q7外壁後退の制限と高さ制限は別々にかかりますか？
別々にかかります。外壁後退は建築基準法54条、絶対高さは55条で、どちらも低層住居専用地域等の形態規制として重畳適用されます。一方をクリアしても他方で建築可能形状が削られます。
Q8低層住居専用地域にマンションは建てられますか？
10メートルまたは12メートルの高さ枠内であれば共同住宅の建築自体は可能です。ただし階数は実質2〜3階が上限となり、容積率・建蔽率・外壁後退・北側斜線も重なるため中高層の計画は成立しません。
この条文についての質問 AI による整理
Q110m 制限の土地で、どうしても三階建てにしたいんですが無理ですか？
不可能ではない。55条2項は敷地内に政令で定める空地を確保し、敷地面積が政令で定める規模以上であって、特定行政庁が良好な住環境を害さないと認めれば12m まで認める。実務のポイント：ハウスメーカーの営業は「10m だから二階建てです」で話を終わらせることが多い。理由は2項の認定手続が手間で、標準プランに載らないからだ。設計事務所に直接2項認定の可否を聞くと答えが変わることがある
Q2うちの屋根に太陽光を載せると高さオーバーになると言われました。もう打つ手なしですか？
55条3項が使える可能性がある。再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根工事等で、構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものは、特定行政庁の許可を受ければ限度を超えられる。実務のポイント：これは2022年（令和4年）改正で入った新しい枠で、許可制であり届出ではない。工務店が制度を知らず「無理です」と即答するケースがあるので、特定行政庁の建築指導課に直接確認する（最新の改正状況をご確認ください）
Q3高さって、地面のどこから測るんですか？ 傾斜地なんですが。
建築基準法施行令2条が地盤面の定義を置いており、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面を地盤面とする。高低差が3m を超える場合は3m ごとの区域に分けて算定する。実務のポイント：傾斜地では地盤面の取り方次第で実際に建てられるボリュームが大きく変わる。造成計画と地盤面設定をセットで検討できる設計者かどうかが、傾斜地の土地では決定的な差になる
Q4隣の家が明らかに高い気がします。違反建築として訴えられますか？
まず特定行政庁で許可・認定の有無を照会するのが先である。55条2項の12m 認定や4項の許可があれば適法だ。違反であっても是正命令を出すかは特定行政庁の裁量であり、私人が命令を強制する法的地位は限定的である。実務のポイント：建築基準法違反と民事の日照被害は別軌道で、適法建築でも受忍限度を超えれば民法709条で賠償が認められた例がある。行政ルートが閉じても民事ルートは残る
間違えやすい点 AI による整理
- 高さ制限は容積率や建蔽率で決まると思っている人が多いが、これは前提が違う。低層住居専用地域では容積率に余裕があっても55条の絶対高さが先に効く。「容積率100% 使い切れます」という営業トークと、実際に建てられる建物の形は別の話であり、問うべきは「容積を使い切れるか」ではなく「10m か12m か、そして緩和が取れるか」である
- 10m 制限は絶対に動かせないと諦められがちだが、55条2項は敷地内に政令で定める空地を持ち、政令で定める規模以上の敷地であれば、特定行政庁の認定で12m になると定めている。この2メートルの差が、三階建てが成立するかどうかを分ける。諦める前に敷地面積と空地の要件を確認すべきである
- 高さ制限は55条だけ見ればよいと思われているが、低層住居専用地域には北側斜線（56条1項3号）、道路斜線、外壁後退（54条）、さらに日影規制（56条の2）が重ねてかかる。55条をクリアしても他で削られる。実務上は複数の制限の包絡面が実際の建築可能形状を決めており、55条はそのうちの天井部分にすぎない
- 建物の高さ = 地面から屋根の一番上、と単純に考える人が多いが、法令上の高さ算定には細かい扱いがある。地盤面の取り方（建築基準法施行令2条）、階段室や昇降機塔などの屋上部分の扱いなど、算定ルール次第で数十センチが動く。この数十センチで確認申請が通るか通らないかが決まる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 制限の仕組み | 建築基準法55条：10m または12m の数値による絶対高さ制限 | 建築基準法56条：道路・隣地・北側の斜線で上方を削る勾配制限 建築基準法54条：外壁を敷地境界から後退させる平面方向の制限 |
| 敷地条件による変動 | 敷地の位置関係では変動せず、都市計画の定めで一律 | 前面道路幅員・隣地との距離・真北方向で個別に変動 都市計画で1m または1.5m と定められた距離で一律 |
| 緩和・除外の方法 | 2項の特定行政庁の認定（12m）、3項・4項の特定行政庁の許可 | 後退緩和・天空率による適合判定などの算定上の緩和 物置等の小規模な附属建築物に関する政令の例外 |
| 実務上の効き方 | 低層住専では容積率を使い切る前に天井として先に効くことが多い | 北側・道路側の屋根形状を削り、実質的な階高を圧迫する 有効敷地を狭め、建蔽率を使い切れなくする |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は国法レベルで数値の絶対高さを置かず、都市ごとの自治条例が住宅区の階数・高さ上限を定める。例えば台北市の第一種住宅区は3階・10.5メートルとされ、日本の10メートル制限に近い水準を条例で実現している点が構造上の違い
韓国は가로구역（街区）ごとの最高高さを特別市長等が指定する方式を併用し、用途地域制と街区単位の高さ指定を組み合わせる。日本のように用途地域の都市計画で10m／12m の二択を定める方式とは指定単位が異なる
ドイツは Bebauungsplan（地区詳細計画）が Höhe baulicher Anlagen を地区ごとに具体的に定める。日本の用途地域制が全国一律の類型から選ぶのに対し、ドイツは自治体が地区単位で数値を設計する点で自由度が高い
米国の高さ制限は自治体の zoning ordinance が定め、その合憲性は連邦最高裁の Euclid 判決が基礎を与えた。R-1等の低密度住宅地区では30〜35フィート程度の高さ上限が一般的で、日本の10メートル制限と近い水準になる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 土地を契約する直前、重要事項説明書に「第一種低層住居専用地域、高さ限度10m」と書かれている。あなたは三世代同居の三階建てを想定していた。この一行を見た瞬間に確認すべきは、55条2項の緩和対象になる敷地面積と空地を確保できるかどうか。契約後に気付くと、手付金を放棄するか設計を全面変更するかの二択になる
- 隣地に建った家の屋根が明らかに自宅より高い。同じ10m 区域なのになぜか。答えは55条2項の12m 緩和か、4項の特定行政庁の許可を取ったかのどちらか。違法だと決めつけて特定行政庁に通報する前に、許可の有無を確認する。許可済み物件を違反建築だと騒ぐと、逆にあなたの立場が悪くなる
- もし、あなたが低層住居専用地域の自宅に太陽光パネルを載せようとして、屋根の改修で高さが10m を数十センチ超えてしまうとしたら？ 2022年（令和4年）改正で入った55条3項が使える。国土交通省令で定める構造上やむを得ないものとして、特定行政庁の許可を取れば超過できる。ただし許可制であり、届出ではない
- 工務店から「確認済証は下りました」と言われて着工した。ところが上棟後、近隣住民が高さを測って特定行政庁に申し立てた。是正命令が出れば、あなたは建てたばかりの建物を切る。あと数週間で屋根工事という段階で、設計図の高さ算定（地盤面の取り方、階段室や塔屋の扱い）を再検証する時間はもう残っていない
- 学校や幼稚園を低層住居専用地域に建てたい法人の理事から相談を受けた。55条4項2号は「学校その他の建築物であつて、その用途によつてやむを得ない」場合の許可を用意している。用途の必然性を疎明する資料をどう組むかが、許可が下りるかどうかの分水嶺になる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 隣地の建物が高すぎると感じたら、まず自分で測るのではなく特定行政庁の建築指導課で確認申請の内容と許可の有無を照会する2. 55条2項の12m 認定か4項の許可があれば適法であり、争う余地はほぼない3. 許可がなく明らかな超過であれば、特定行政庁に是正指導を申し入れる。是正命令を出すかは行政の裁量であり、私人が直接命令を求める権利はない4. 日照被害が実際に出ているなら、55条違反とは別に民法709条の受忍限度論で損害賠償を検討する
訴えられた側：1. 高さ超過を指摘されたら、まず施工図ではなく確認申請時の高さ算定根拠（地盤面の設定、屋上突出部の扱い）を設計者から取り寄せる2. 算定方法の解釈違いであれば、特定行政庁と協議して是正内容を最小化する余地がある3. 明白な超過なら、着工前・上棟前の段階ほど是正コストが小さい。指摘を放置して工事を進めるのが最悪手4. 55条2項の12m 認定や4項の許可を事後的に取れる余地がないか、特定行政庁と協議する
時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。ただし違反建築物に対する特定行政庁の是正命令（建築基準法9条）に不服がある場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）である。私法上の損害賠償は民法724条の時効による
学説
通説・実務：55条の絶対高さ制限は、容積率制度の導入後も低層住宅地の日照・通風・圧迫感の防止という環境保全目的のために存置された形態規制であり、斜線制限・日影規制・外壁後退と重畳適用される。実際の建築可能形状はこれら複数制限の包絡面で決まり、55条はそのうち天井部分を画するものと理解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成30年（2018年） 田園住居地域の新設に伴い、本条の適用地域に田園住居地域が追加された
- 令和4年（2022年） 再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のための屋根工事等について、特定行政庁の許可により高さ限度を超えられる規定（第3項）が追加され、従前の項が繰り下げられた
改正の年表
- 1.昭和45年（1970年） 改正：容積率制度の全面導入に伴い市街地全般の高さ制限が見直され、低層住居専用地域の絶対高さ制限として10メートル・12メートルの枠組みが存置された
- 2.平成30年（2018年） 改正：田園住居地域の新設に伴い、本条の適用地域に田園住居地域が追加された
- 3.令和4年（2022年） 改正：再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のための屋根工事等について、特定行政庁の許可により高さ限度を超えられる規定（第3項）が追加され、従前の項が繰り下げられた
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