建築基準法 第54条（第一種低層住居専用地域等内における外壁の後退距離）
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- 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第八十六条の六第一項において「外壁の後退距離」という。）は、当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては、政令で定める場合を除き、当該限度以上でなければならない。
- 2.前項の都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては、その限度は、一・五メートル又は一メートルとする。
この条文の基本情報
第一種低層住居専用地域等内における外壁の後退距離とは何ですか？
定義第一種低層住居専用地域等内における外壁の後退距離とは、建築基準法第54条に定められた規定で、「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第八十六条…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第54条（第一種低層住居専用地域等内における外壁の後退距離）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第54条の条文原文は「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第八十六条…」で始まります。
- 建築基準法第54条は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第54条の前の条は建築基準法第53条の2です。
- 建築基準法第54条の次の条は建築基準法第55条です。
- 建築基準法第54条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第54条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第54条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/54
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法54条は、低層住居専用地域と田園住居地域で都市計画に外壁の後退距離の限度が定められた場合、外壁を境界線からその限度以上離す義務を課す。限度は1.5か1メートル。
Q · 低層住専の土地って、外壁を境界からどれだけ下げないといけないんですか？
地域と都市計画の定め次第で、1メートルか1.5メートルです
建築基準法54条により、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、都市計画に外壁の後退距離の限度が定められている場合、外壁またはこれに代わる柱の面を敷地境界線からその限度以上離す必要があります。限度は同条2項で1.5メートルまたは1メートルの二択に固定されており、中間値はあり得ません。都市計画に定めがなければ本条の義務は発動しません。また建築基準法施行令135条の22により、外壁等の長さの合計が3メートル以下の部分、物置等で軒高2.3メートル以下かつ床面積5平方メートル以内のものは適用が除外されます。
解説
隣の家の壁が、自分の敷地との境界ぎりぎりに立っている。その圧迫感に腹を立てても、法律上は文句を言えないことが多い。民法234条は境界線から50センチ離せと定めるが、建築基準法65条や慣習で骨抜きになる場面があるからだ。ところが第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域だけは事情が違う。この三つの地域では、都市計画で「外壁の後退距離」の限度が定められていることがあり、その場合は1.5メートルまたは1メートル、この二択しかない。中間値も、2メートルも法律上あり得ない。自分の土地がこの地域に入っていて、都市計画に後退距離が定められていれば、隣人は境界から最低1メートル下がった位置にしか外壁を立てられない。逆にあなたが建てる側なら、敷地の外周から1メートル分が丸ごと建てられない帯になる。土地を買う前にこの一点を確認したかどうかで、建てられる家の面積が十数平米単位で変わる。
法的な位置づけ
建築基準法54条は外壁の後退距離を規律する規定であり、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域について、都市計画で後退距離の限度が定められた場合に、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離をその限度以上とすることを義務づける。限度は1.5メートルまたは1メートルに固定され、政令で定める場合は適用が除外される。
手順
- 1.自分の土地の用途地域を特定する 自治体の都市計画情報ウェブ地図または都市計画課で、対象地番の用途地域を確認する。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域のいずれかでなければ本条の適用はない
- 2.都市計画に後退距離の定めがあるか確認する 同じ用途地域でも地区ごとに定めの有無が異なる。都市計画課に地番を伝え、外壁の後退距離の限度の定めがあるか、ある場合は1.5メートルか1メートルかを確認する。回答は担当課名と日付を控える
- 3.境界標を基準に外壁位置を実測する 自分または隣地の建物について、境界標から外壁面（柱で代替する構造なら柱の面）までの距離を実測し、写真と日付を記録する。境界が未確定なら先に境界確定測量の要否を検討する
- 4.施行令135条の22の適用除外を検討する 外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3メートル以下の部分、物置等で軒の高さ2.3メートル以下かつ床面積5平方メートル以内のものは適用除外となりうる。除外枠に収まるかを建築士と確認する
- 5.違反の疑いが残れば特定行政庁へ相談する 隣地の違反が疑われる場合は、基礎の配筋やコンクリート打設が終わる前に特定行政庁の建築指導部門へ相談する。躯体が立ち上がった後は是正の実効性が大きく下がる
よくある質問 AI による整理
Q1外壁の後退距離とは何ですか？
建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離のことです。建築基準法54条1項が定義しており、同法86条の6でも同じ意味で用いられます。
Q2外壁後退の規制はどの用途地域に適用されますか？
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域の三つだけです。中高層住専や住居地域、商業地域には本条の適用はありません。
Q3外壁後退距離に違反するとどうなりますか？
確認申請が通りません。着工後に判明した場合は特定行政庁から是正の指導や命令（建築基準法9条）を受ける可能性があり、除却や設計変更を求められることもあります。
Q4既存不適格の建物は建て替えできますか？
建て替えは可能ですが、新築時には現行の後退距離規制に従う必要があります。現状と同じ位置には建てられないため、従前より建物が小さくなることがあります。
Q5外壁後退距離は重要事項説明の対象ですか？
都市計画法・建築基準法上の制限として説明対象になります。説明を受けた記録を残すことで、後日の契約解除や損害賠償の交渉材料を確保できます。
Q6都市計画に外壁後退の定めがない場合はどうなりますか？
本条の義務は発動しません。ただし民法234条の50センチ離隔義務や、地区計画の壁面の位置の制限が別途かかっている可能性は残ります。
Q7外壁後退距離の限度は誰が決めるのですか？
その地域に関する都市計画を決定する自治体です。定めるかどうかは自治体の裁量ですが、定める場合の数値は1.5メートルか1メートルに法律で固定されています。
Q8外壁後退距離は土地の価格に影響しますか？
建てられる建物の規模を直接削るため実質的な影響があります。ただし建ぺい率・容積率と違い価格表に明示されないことが多く、割安に見える土地の理由になっている場合があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの土地、外壁後退の決まりがあるかどうかってどこで分かるんですか？
自治体の都市計画課、または都市計画情報のウェブ地図で分かる。用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域か田園住居地域であることが前提で、そのうえで都市計画に後退距離の限度が定められているかを見る（建築基準法54条1項）。実務のポイント：同じ市内でも地区ごとに定めの有無が違う。市全域で一律だと思い込んで別地区の情報を当てはめる不動産営業は実際にいるので、必ず地番レベルで確認する
Q21.5メートルと1メートル、どっちか分からないときは厳しい方で考えるべき？
設計の初期検討では厳しい方で見積もるのが安全だが、確定情報は役所で取れる。2項が数値を二択に固定している以上、中間値や独自数値はあり得ない（建築基準法54条2項）。実務のポイント：1.5メートル指定の地区は建物規模への影響が大きく、間口の狭い旗竿地では実質的に建築計画が成立しないこともある。土地価格が周辺より安いときは、後退距離が理由でないかを疑う価値がある
Q3物置やカーポートも1メートル下げないとダメなんですか？
全部が対象ではない。建築基準法施行令135条の22が適用除外を定めており、外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3メートル以下の部分、物置等で軒の高さ2.3メートル以下かつ床面積5平方メートル以内のものは除外されうる。実務のポイント：この除外枠は建物本体の一部にも使える。玄関ポーチや出隅を意図的に3メートル以内に収める設計で、有効な建物幅を稼ぐ手法が実務で使われている
間違えやすい点 AI による整理
- 「民法234条で境界から50センチ離す義務があるから、それを守れば十分」と考えている人が多いが、これは前提の立て方が違う。民法は隣人同士の私的な調整ルールで、違反しても壊せと言えるのは着工から1年以内（民法234条2項）。建築基準法54条は行政が取り締まる公法上の規制で、確認申請が通らない、是正命令が出る、という別系統の効き方をする。どちらか一方だけ見ても答えは出ない
- 後退距離の限度は自治体が自由に決められると思われがちだが、2項が「一・五メートル又は一メートルとする」と数値を固定している。都市計画で定めるかどうかは自治体の裁量だが、定めるなら二択。つまりあなたの土地の答えは「定めなし」「1メートル」「1.5メートル」の三通りしかない。役所の都市計画課に電話一本で確定できる
- この規制を「隣人トラブルを防ぐためのもの」と理解している人は、深刻度を見誤っている。実務上の破壊力は、建てられる建物の規模を直接削る点にある。間口10メートルの敷地で両側1メートル後退なら、建物幅の上限は8メートル。この2メートルが、車1台分の駐車スペースや階段の位置を丸ごと決めてしまう
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制する対象 | 建築基準法54条：外壁の水平位置（境界線からの距離） | 建築基準法53条：建築面積の敷地面積に対する割合（建ぺい率） 建築基準法55条：低層住専等における建築物の絶対高さ |
| 発動条件 | 低層住専・田園住居地域かつ都市計画に限度の定めがあること | 用途地域ごとに都市計画で定められた数値が常時適用 低層住専・田園住居地域では常時適用（10または12メートル） |
| 数値の決まり方 | 1.5メートルまたは1メートルの二択に法定（2項） | 都市計画で複数の選択肢から指定 都市計画で10メートルまたは12メートルを指定 |
| 設計への効き方 | 敷地外周に建てられない帯ができ、建物の幅と奥行きが直接削られる | 建築面積の上限を制約し、平面の広さを削る 階数と天井高の上限を制約し、断面を削る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は建築線からの退縮を都市計画書と建築技術規則で個別に定める方式。日本のように法律本体で数値を二択に固定する構造はとらず、地方の都市計画書ごとに数値が分散する
韓国も用途地域と建築条例に応じて建築線・隣地境界線からの離隔距離を求める。数値は自治体条例に委ねられる部分が大きく、日本の1.5／1メートル二択より裁量幅が広い
ドイツは Bebauungsplan による建築限界線と、州建築法の Abstandsflächen（建物高さに比例する離隔面）の二重構造。高さ連動で離隔が決まる点が、一律数値の日本と根本的に異なる
米国は front・side・rear ごとに異なる setback をゾーニング条例で細かく定める。Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926) がゾーニング規制の合憲性を確認して以降、地方条例に広く委ねられている
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 低層住専の土地を買い、設計士と間取りを詰めた段階で「この地域は外壁後退1メートルです」と告げられた。想定していた建物幅が両側1メートルずつ削られ、駐車場と1階リビングが両立しなくなる。契約前に都市計画図を見ていれば、別の土地を選べた
- 隣地で新築工事が始まり、外壁が境界から60センチほどの位置に立ち上がった。自分の土地が第一種低層住居専用地域で、都市計画に1メートルの限度が定められているなら、これは建築基準法違反の疑いがある。特定行政庁（建築主事を置く市町村または都道府県）への通報で是正指導が入る余地がある
- もし、あなたが建てた物置やカーポートが境界から80センチの位置にあったらどうなる？ 政令（建築基準法施行令135条の22）は、外壁の長さの合計が3メートル以下の部分や、物置等で軒高2.3メートル以下かつ床面積5平方メートル以内のものを適用除外にしている。全部アウトではない、除外に乗れるかどうかが分かれ目になる
- 中古住宅を買おうとしたら、既存の建物が境界から70センチしか離れていない。建築時期が都市計画の後退距離指定より前なら既存不適格（当時は適法、後の規制で不適合になった建物）で違法ではないが、建て替えるときは現行規制に従う必要がある。あと3日で契約という段階でこれに気付けるかどうかが、数百万円の損得を分ける
取るべき行動
被害を受けた側：1. まず自分の土地の用途地域を確認（自治体の都市計画情報サイトまたは都市計画課）、第一種・第二種低層住居専用地域か田園住居地域かを特定2. 該当するなら、都市計画に外壁後退距離の限度が定められているか、1メートルか1.5メートルかを確認3. 隣地建物の外壁位置を境界標から実測し、写真と日付を記録4. 施行令135条の22の適用除外（外壁長さ合計3メートル以下の部分、物置等で軒高2.3メートル以下かつ床面積5平方メートル以内）に当たらないかを検討5. 違反の疑いが残るなら特定行政庁の建築指導課へ相談、着工直後ほど是正の実効性が高い
訴えられた側：1. 指摘された部分が施行令135条の22の適用除外に該当しないか確認、外壁の一部だけなら「長さの合計3メートル以下」の枠に収まる可能性がある2. 建築時期を確認、都市計画の定めより前の建築なら既存不適格（当時適法、後の規制で不適合）で違法ではない3. 確認済証・検査済証を取り寄せ、確認申請時にどう審査されたかを確定させる4. 実測は境界確定測量に基づくものか確認、そもそも境界線の位置が争いなら後退距離の議論の前提が崩れる5. 是正指導が入る前に建築士と是正案を用意しておくと、行政との協議で選択肢を残せる
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。行政の是正命令（建築基準法9条）に期間制限はなく、違反状態が続く限り行使されうる。隣人間の私法上の請求は、民法234条2項の建築中止請求が着工から1年以内かつ建物完成前、損害賠償は民法709条により損害および加害者を知った時から3年（民法724条）
学説
通説：建築基準法54条は良好な低層住宅地の環境保持を目的とする公法上の形態規制であり、隣人間の私的調整規範である民法234条とは目的・効果を異にする。両者は併存し、一方の遵守が他方の免責をもたらすものではないと解されている
実務上の理解：本条は全国一律の義務ではなく、都市計画による指定を条件として発動する「条件付き規制」である。指定の有無は地区単位で異なるため、用途地域の確認だけでは足りず、地番レベルでの都市計画の内容確認が不可欠とされる
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.平成29年（2017年） 改正：都市緑地法等の一部を改正する法律により田園住居地域が創設され（平成30年4月1日施行）、本条の適用対象地域に田園住居地域が加えられた
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