建築基準法 第58条（高度地区）
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- 高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。
- 2.前項の都市計画において建築物の高さの最高限度が定められた高度地区内においては、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置のため必要な屋根に関する工事その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるものであつて、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したものの高さは、同項の規定にかかわらず、その許可の範囲内において、当該最高限度を超えるものとすることができる。
- 3.第四十四条第二項の規定は、前項の規定による許可をする場合について準用する。
この条文の基本情報
高度地区とは何ですか？
定義高度地区とは、建築基準法第58条に定められた規定で、「高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第58条（高度地区）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第58条の条文原文は「高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない。」で始まります。
- 建築基準法第58条は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第58条の前の条は建築基準法第57条の5です。
- 建築基準法第58条の次の条は建築基準法第59条です。
- 建築基準法第58条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第58条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第58条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/58
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法58条は、高度地区内の建築物の高さが都市計画で定められた内容に適合しなければならないと定める。具体的な限度は市町村の都市計画で決まり、法律本体には数値がない。
Q · 建築基準法58条を読んでも、自分の土地が何メートルまで建てられるのか分からないのはなぜ？
法律には数値がなく、市町村の都市計画で高さが決まるから
建築基準法58条1項は、高度地区内の建築物の高さが、高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合しなければならないと定めます。高さの具体的な数値は法律ではなく市町村の都市計画で決まるため、確認先は都市計画図と告示文です。2項は、再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置に必要な屋根等の工事で構造上やむを得ないものについて、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可すれば、許可の範囲内で最高限度を超えられるとしています。この許可には建築審査会の同意が必要です（3項、44条2項準用）。
解説
土地の重要事項説明書に「第二種高度地区」と一行だけ書かれていても、それが何メートルの制限なのかは、建築基準法をいくら読んでも出てこない。58条1項が定めているのは「都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない」という枠だけで、中身は市町村が都市計画で決めているからだ。つまりあなたの土地の上空の上限は、国の法律ではなく、役所の都市計画図と告示文の中に隠れている。容積率が200% 残っていても、高度地区の北側斜線が3階の南半分を削ることは普通に起きる。そして2022年の改正で入った2項は、太陽光パネルや屋根の断熱改修のために高さが足りない場合に、特定行政庁の許可で上限を超えられる細い道を開いた。ただしその許可には建築審査会の同意が要る（3項、44条2項準用）。知らない人は設計をやり直し、知っている人は許可申請に回る。
法的な位置づけ
建築基準法58条は高度地区における建築物の高さの規制を定める規定であり、1項は高度地区内の建築物の高さが都市計画で定められた内容に適合すべきことを求める。高度地区は都市計画法9条18項に基づき市町村が都市計画で定める地域地区であり、高さの最高限度または最低限度を内容とする。2項は再生可能エネルギー設備に係る工事について特定行政庁の許可による例外を認める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.契約前に都市計画課で高度地区を特定する 土地の購入や建て替えの検討に入ったら、重要事項説明を聞く前に市町村の都市計画課へ行き、高度地区の種別、高さの最高限度・最低限度、斜線の勾配と起点、緩和規定の有無を確認し、都市計画図と告示文の写しをもらう
- 2.設計前に断面で高さを検証する 容積率だけで階数を想定せず、高度地区の斜線と建築基準法55条・56条の制限を重ねた断面図を設計者に作らせ、計画高さが最高限度内に収まるかを確認する。屋上突出物や設備の算定の扱いは特定行政庁に事前相談する
- 3.再エネ設備で超える場合は58条2項の許可を検討する 太陽光パネルの設置や屋根の断熱改修のために高さが足りない場合、国土交通省令で定める構造上やむを得ない建築物に当たるかを確認し、特定行政庁に58条2項の許可を申請する。許可の範囲内でのみ最高限度を超えられる
- 4.建築審査会の開催日から逆算する 58条2項の許可には建築審査会の同意が必要（3項、44条2項準用）。審査会は多くの自治体で月1回しか開かれないため、補助金や工期の締切から逆算し、申請書類の提出期限を先に押さえる
- 5.処分に不服なら期限内に審査請求する 許可の拒否や是正命令に不服がある場合、建築審査会への審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項、建築基準法94条）。取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）
よくある質問 AI による整理
Q1高度地区の高さ制限は何メートルですか？
建築基準法58条には数値がありません。10メートル、12メートル、20メートルなど、限度は市町村が都市計画で決めるため自治体ごと・地区ごとに異なります。都市計画図と告示文で確認します。
Q2自分の土地が高度地区かどうか調べる方法は？
市町村の都市計画課、または自治体の都市計画情報のウェブ地図で用途地域とあわせて確認できます。種別（第一種・第二種など）と斜線の起点まで見ないと実際に建てられる高さは分かりません。
Q3北側斜線制限と高度地区の斜線はどう違いますか？
北側斜線は建築基準法56条が全国一律に定める制限、高度地区の斜線は市町村が都市計画で上乗せする制限です。両方かかる場合は、厳しいほうの線が実際の上限になります。
Q4高度地区でも3階建ては建てられますか？
最高限度の数値と斜線の角度によります。容積率に余裕があっても、北側斜線型の高度地区では3階の北側が削られて居室が成立しない例があります。設計前に断面検討が必要です。
Q5重要事項説明書の高度地区の欄は何を見ればいいですか？
種別名だけでは足りません。最高限度の数値、斜線の勾配と起点（隣地境界か真北か）、緩和規定の有無を、契約前に都市計画課で原典に当たって確認します。
Q6屋上のエレベーター塔屋や階段室は高さに入りますか？
建築物の高さの算定における屋上突出物の扱いは、高度地区の都市計画の定め方と自治体の運用によって差があります。設計段階で特定行政庁に事前相談するのが実務です。
Q7高度地区の高さを超えて建ててしまったらどうなりますか？
58条1項違反として、特定行政庁から是正命令（建築基準法9条）の対象になり得ます。着工前なら設計変更、着工後は工事停止や除却の可能性があり、進むほど費用が膨らみます。
Q8高度地区の高さの最低限度は何のためにありますか？
高度地区は最高限度だけでなく最低限度も定められます。最低限度型は、駅前など土地の高度利用を促す地区で低層の建物を抑え、街区の連続性を確保する目的で使われます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1高度地区と高度利用地区って同じものですか？
名前は似ているが働く向きが逆である。高度地区は高さの最高限度や最低限度を定めて建物を抑える制度（都市計画法9条18項、建築基準法58条）、高度利用地区は容積率の最低限度などを定めて土地を使い切らせる制度（同9条19項、建築基準法59条）。実務のポイント：物件資料でこの二語が取り違えられている例は珍しくない。文字を信じず、都市計画課で種別と斜線の起点まで確認する
Q2太陽光パネルを載せると高さ制限を超えるんですが、諦めるしかないですか？
2022年改正で入った58条2項が出口になる。再エネ設備の設置に必要な屋根等の工事のため構造上やむを得ないと国土交通省令で定められた建築物は、特定行政庁が市街地の環境を害さないと認めて許可すれば、その範囲で最高限度を超えられる。実務のポイント：この許可には建築審査会の同意が要り（3項、44条2項準用）、審査会は多くの自治体で月1回。数か月を見て逆算する
Q3今の家が高度地区の高さを超えているようなんですが、違法なんでしょうか？
違法ではない。建築時に適法だった建築物は、その後の規制強化の適用を除外される（建築基準法3条2項）。ただし免除は現状維持のみで、建て替えれば現行の高度地区に従い、同じ高さは戻らない。実務のポイント：既存不適格は担保評価と再建築価値を下げる。売却前に同規模が再建築できるかを設計士に図で出させると、価格交渉の材料が変わる
Q4高度地区って誰が決めてるんですか、変えられないんですか？
市町村が都市計画で決める（都市計画法15条）。決定や変更の案は公告後2週間縦覧され、住民と利害関係人はその期間内に意見書を出せる（同17条）。実務のポイント：さらに一団の土地について所有者等の3分の2以上の同意があれば、都市計画の決定・変更そのものを提案できる制度がある（同21条の2）。指定後の個別交渉は動かないが、この二つの窓口は開いている
間違えやすい点 AI による整理
- 「高度地区だから高い建物が建てられる地区だ」と読んだ時点で、問いが逆立ちしている。高度地区（都市計画法9条18項）は高さを抑えるための制度、名前がよく似た高度利用地区（同9条19項、建築基準法59条）が容積を使い切らせるための制度で、働く向きが正反対だ。物件資料でこの二語が取り違えられている例は珍しくない
- あなたから見れば自分の敷地の上に広がる自分の空間だが、都市計画から見ればそこは隣家の日照と街並みを収める器である。この落差が設計の終盤であなたを潰す。58条は敷地単位の権利ではなく、街区単位の秩序を上書きする条文だ
- 既存不適格という言葉は知っていても、その深刻度までは知られていない。免除されているのは現状のまま使い続けることだけで、建て替えれば現行の高度地区に従う。同規模が再建築できない建物は担保評価も下がる。住んでいる間は何も起きないため、売却や相続の直前に初めて表面化する
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の決定者 | 58条：市町村が都市計画で高さの限度を決定 | 55条：法律が10m・12m と数値を直接規定 56条：法律が斜線の勾配と起点を全国一律に規定 |
| 適用される区域 | 高度地区に指定された区域のみ | 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 道路・隣地・北側斜線として広く用途地域全般 |
| 数値を調べる場所 | 市町村の都市計画図と都市計画の告示文 | 条文と、都市計画で定められた10m か12m かの別 条文の別表・数表と敷地条件 |
| 限度を超える手段 | 2項の特定行政庁の許可（建築審査会の同意が必要） | 55条4項等の特定行政庁の許可 天空率による適合判定（56条7項） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も高さの具体的数値を地方政府の都市計画自治法規に委ねる点で日本と同じ授権構造。加えて前面道路幅員に連動する高度比が全国一律の技術規則で定められており、日本の道路斜線に近い機能を果たす
韓国は日本と同じ「고도지구（高度地区）」の名称を用い、용도지구の一つとして地方自治体の条例で高さを定める。日本の地域地区制の影響が名称レベルで残る例
ドイツは Bebauungsplan（地区詳細計画）の中で Höhe baulicher Anlagen として軒高・最高高さを個別に指定する。日本のように法律で地区類型を用意するのではなく、計画そのものが法規範（条例）として直接効力を持つ
米国は州の授権法に基づき自治体が zoning ordinance で height district を設定する。1926年の連邦最高裁判決が用途・高さ規制の合憲性を確立し、以後 bulk regulation として発展した
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 通勤路の住宅地で、家並みの北側がきれいに斜めに欠けている。デザインではない。第一種高度地区の北側斜線が、その角度を全戸に強制している
- もし、相続した実家を同じ大きさで建て替えようとして、設計士から「今の高さでは建ちません」と言われたらどうする？ 建てた当時は適法でも、その後に高度地区が指定されれば既存不適格（建築基準法3条2項）になる。免除されているのは現状維持だけで、壊した瞬間にその既得権は消える。同じ間取りは二度と戻らない
- 屋根の断熱改修と太陽光パネルの補助金申請まであと30日。しかし勾配を変えると高度地区の最高限度を40センチ超える。58条2項の許可という出口はあるが、特定行政庁の許可には建築審査会の同意が要り、審査会は多くの自治体で月に一度しか開かれない。補助金の締切と審査会の開催日、先に調べるべきはどちらか
- あなたがマンション建て替え組合の理事側に立ったとき、住民から「なぜ今と同じ戸数が確保できないのか」と詰められる。答えは高度地区の指定だ。従前より低い建物しか建たない以上、床は減り、一戸あたりの負担金は増える。この説明を一度で通せるかどうかで、合意形成の速度が変わる
- 駅近の土地を仲介業者に勧められ、容積率300% と聞いて3階建ての賃貸併用住宅を構想した。重要事項説明書の用途地域欄の下に「第三種高度地区」とある。この一行の意味を契約前に市役所の都市計画課で確認したかどうかで、あなたの事業計画は成立も破綻もする
取るべき行動
被害を受けた側：1. 着工前なら現場の確認済表示板で確認番号を控え、特定行政庁で建築計画概要書を閲覧する（建築基準法93条の2）。高さの算定根拠はここで見える2. 数値が都市計画の限度を超えていれば、特定行政庁に是正命令（9条）の発動を求めて申告する3. 58条2項の許可を経ているなら、許可の範囲と建築審査会の同意の有無を確認4. 処分に不服なら建築審査会へ審査請求（94条）。工事が進むほど選択肢は消える
訴えられた側：1. 土地取得前に都市計画課で高度地区の種別、斜線の起点、緩和の有無を確認し、都市計画図の写しをもらう2. 屋上突出物や設備の高さ算定の扱いは自治体ごとに運用差があり、実務上、解釈が分かれている。設計段階で特定行政庁に事前相談する3. 再エネ設備のための超過なら58条2項の許可を検討し、建築審査会の開催日から逆算する4. 既存不適格建築物の増改築は遡及の範囲を先に確定させる
時効（請求できる期限）：58条自体に権利行使の期限はない。ただし許可・是正命令・建築確認などの処分に不服がある場合、建築審査会への審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条1項、建築基準法94条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月（行政事件訴訟法14条）。都市計画案への意見書は公告後の縦覧期間満了日まで（都市計画法17条2項）
学説
通説：建築基準法58条は、高度地区の高さ規制それ自体を定める規定ではなく、都市計画法9条18項に基づき市町村が都市計画で定めた内容に建築基準法上の効力を与える連結規定であると理解されている。したがって数値の当否は都市計画決定手続の適法性の問題となる。
実務説：2022年改正で新設された2項は、高さの最高限度そのものを緩和するのではなく、省令による対象限定、特定行政庁の許可、建築審査会の同意という三重の関門を通じた個別例外であり、街区の一律性を維持したまま脱炭素改修を可能にする構造と説明される。
改正沿革 AI による整理
- 令和4年（2022年）脱炭素関連改正、令和5年（2023年）4月1日施行 再生可能エネルギー源の利用に資する設備の設置に必要な屋根等の工事について、特定行政庁の許可により高度地区の高さの最高限度を超えられる2項を新設し、あわせて44条2項の同意手続を準用する3項を新設した
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い、市街地建築物法時代の建築警察的な高さ規制を引き継ぎ、高度地区内の建築物の高さを都市計画の定めに従わせる規定として置かれた
- 2.昭和43年（1968年） 改正：都市計画法の全部改正により、高度地区の定義および高さの最高限度・最低限度の授権が都市計画法9条に整理され、建築基準法58条はこれを受ける形に整えられた
- 3.令和4年（2022年） 改正：脱炭素社会の実現に資する建築物省エネ法等改正（令和5年4月1日施行）により、再生可能エネルギー設備の設置に必要な屋根等の工事について特定行政庁の許可で最高限度を超えられる2項、および44条2項の同意手続を準用する3項を新設した
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