建築基準法 第57条の5（高層住居誘導地区）
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- 高層住居誘導地区内においては、建築物の建蔽率は、高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。
- 2.前項の場合において、建築物の敷地が高層住居誘導地区の内外にわたるときは、当該高層住居誘導地区に関する都市計画において定められた建築物の建蔽率の最高限度を、当該建築物の当該高層住居誘導地区内にある部分に係る第五十三条第一項の規定による建築物の建蔽率の限度とみなして、同条第二項の規定を適用する。
- 3.高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められた場合については、第五十三条の二（第二項を除く。）の規定を準用する。この場合において、同条第一項中「用途地域」とあるのは、「高層住居誘導地区」と読み替えるものとする。
- 4.高層住居誘導地区内の建築物については、第五十六条の二第一項に規定する対象区域外にある建築物とみなして、同条の規定を適用する。この場合における同条第四項の規定の適用については、同項中「対象区域内の土地」とあるのは、「対象区域（高層住居誘導地区を除く。）内の土地」とする。
この条文の基本情報
高層住居誘導地区とは何ですか？
定義高層住居誘導地区とは、建築基準法第57条の5に定められた規定で、「高層住居誘導地区内においては、建築物の建蔽率は、高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければな…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第57条の5（高層住居誘導地区）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第57条の5の条文原文は「高層住居誘導地区内においては、建築物の建蔽率は、高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければな…」で始まります。
- 建築基準法第57条の5は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第57条の5の前の条は建築基準法第57条の4です。
- 建築基準法第57条の5の次の条は建築基準法第58条です。
- 建築基準法第57条の5には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第57条の5 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第57条の5（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/57_5
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法57条の5は、高層住居誘導地区内の建築物を日影規制の対象区域外にあるものとみなし、都市計画で定められた建蔽率の最高限度以下とすることを求める規定である。
Q · 高層住居誘導地区に建つタワーマンションに日照を奪われたら、日影規制で止められますか？
地区内では日影規制が作動せず、違反にはなりません
建築基準法57条の5第4項は、高層住居誘導地区内の建築物を56条の2第1項の対象区域外にある建築物とみなします。したがって地区内に建つ建物が地区内の住戸から日照を奪っても、日影規制違反にはなりません。ただし同項後段の読み替えにより、地区外の規制対象区域内の土地に落ちる日影については56条の2第4項で規制が戻ります。自分の土地が地区の内か外かで結論が反転するため、最初に都市計画情報で境界を確定する必要があります。
解説
高層住居誘導地区。都市計画図の上でしか見えないこの八文字が、あなたの部屋に日が差すかどうかを静かに決めている。建築基準法57条の5第4項は、この地区内の建築物を「日影規制の対象区域の外にある建築物」とみなす。つまり地区内に建つタワーマンションが隣の住戸から午後の日照を丸ごと奪っても、日影規制違反にはならない。第1項は逆向きに働く。容積率は52条で最大1.5倍まで緩むのに、建蔽率には都市計画で別の上限を上乗せできる。緩めて締める、この非対称が「太く低い建物」ではなく「細く高い建物」を誘導する設計思想だ。そして第3項は53条の2を準用しながら第2項だけを外す。用途地域なら200平方メートルが天井だった敷地面積の最低限度が、この地区では天井なしになる。あなたが相続で土地を兄弟に分けようとした瞬間、その一行が効いてくる。
法的な位置づけ
建築基準法57条の5は、高層住居誘導地区における建築制限を定める規定である。都市計画で建蔽率の最高限度が定められた場合にその限度以下とすることを求め（1項）、敷地が地区の内外にわたる場合の按分（2項）、敷地面積の最低限度に関する53条の2の準用（3項、第2項を除く）、および地区内の建築物を日影規制の対象区域外とみなす取扱い（4項）を規定する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分の土地と相手の敷地が地区の内か外かを確定する 自治体の都市計画情報システムまたは都市計画課の窓口で、都市計画図を取得し、自分の土地と相手の敷地それぞれが高層住居誘導地区の内側か外側かを確認する。ここで結論が完全に分かれるため、最初に必ず行う
- 2.地区外なら日影図を取得して行政ルートを検討する 自分の土地が地区外かつ日影規制の対象区域内であれば、56条の2第4項が地区内の建物にも及ぶ。建築確認の日影図を情報公開請求で取得し、規制時間を超過していないか検証したうえで建築審査会への審査請求（建築基準法94条）を検討する
- 3.地区内なら民事の受忍限度で争点を組み直す 自分の土地も地区内なら行政ルートは閉じている。人格権および民法709条に基づく民事に切り替え、日照単独ではなく眺望、圧迫感、風害、資産価値下落を束ねて受忍限度超過を主張する構成にする
- 4.着工前に差止めの可否を判断する 工事が進むほど差止めは認められにくくなる。着工前または基礎工事段階のうちに、仮処分を含めた法的手段の要否を弁護士と判断する。並行して都市計画案が縦覧中であれば意見書の提出期限（公告の日から縦覧期間満了の日）を確認する
- 5.建築主側は容積と建蔽を同時に最大化しない設計に切り替える 容積率は52条で緩んでも、建蔽率は本条1項で上限が上乗せされ53条1項も並行して効く。ボリュームスタディを太く低い板状から細く高い塔状へ描き直し、日影図は地区の外側まで必ず描かせる
よくある質問 AI による整理
Q1高層住居誘導地区とは？
都心に住宅の床を確保するための地域地区です。容積率を緩める一方で建蔽率の上限を上乗せし、敷地の細分化を防ぎ、日影規制を外す四つの操作を一体で行い、細く高い住棟を誘導します。
Q2敷地が高層住居誘導地区の内外にわたる場合はどうなる？
建築基準法57条の5第2項により、都市計画で定められた建蔽率の最高限度を地区内部分の53条1項の限度とみなし、53条2項の按分規定を適用します。敷地全体が緩むわけではありません。
Q3高層住居誘導地区の敷地面積の最低限度は何平方メートルまで定められる？
上限がありません。用途地域では53条の2第2項が200平方メートルという天井を置きますが、本条3項はその第2項だけを準用から外すため、200平方メートルを超える最低限度も設定できます。
Q4高層住居誘導地区は容積率が緩和される？
本条ではなく52条が担当します。住宅部分が延べ面積の三分の二以上の建築物について、都市計画で定めた数値まで容積率が緩みます。緩和は52条、上乗せ規制は57条の5と役割が分かれています。
Q5高層住居誘導地区の土地を分筆しても大丈夫？
敷地面積の最低限度が定められている場合、分筆によって双方が最低限度を下回ると建て替えできなくなります。本条3項が準用する53条の2第4項が、その後の分割に制限を及ぼすためです。
Q6高層住居誘導地区の指定に反対するにはどうすればいい？
都市計画の案が公告・縦覧された期間内に、住民および利害関係人として意見書を提出します（都市計画法17条2項）。縦覧は通常二週間で、告示後に日影規制の不適用自体を争う手段は事実上ありません。
Q7高層住居誘導地区は重要事項説明で告知される？
都市計画法上の地域地区として、地区名は重要事項説明の対象になります。ただし日影規制が及ばないという帰結や、敷地面積の最低限度に天井がない点まで説明されるとは限りません。
Q8建築基準法57条の5第4項の読み替えとは？
56条の2第4項の「対象区域内の土地」を「対象区域（高層住居誘導地区を除く。）内の土地」と読み替える操作です。これにより地区内の建物が地区外の対象区域に落とす日影だけ規制が復活します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1隣にタワマンが建って日が当たらなくなったんですが、日影規制で止められませんか？
自分の土地も相手の敷地も高層住居誘導地区の中なら、本条4項により相手の建物は日影規制の対象区域外にあるものとみなされ、行政上の違反にはなりません。残る道は人格権と民法709条による民事です。実務のポイント：建築基準法令に適合していることは、受忍限度の判断で被告に有利な事情として考慮されます。だから日照だけを主張すると弱い。眺望、圧迫感、風害、資産価値下落を束ねて主張を組み立てるのが実務の型です。
Q2高層住居誘導地区って、うちの近所にもあるんですか？
指定できる場所は限られます。第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域のうち、都市計画で容積率が400パーセントまたは500パーセントと定められた区域だけです（都市計画法9条）。実際の指定例は全国でもごく少数にとどまります。実務のポイント：今は指定されていなくても、自分の土地が「指定できる条件を満たす区域」かどうかは調べられます。これは将来の都市計画変更リスクを測る指標になり、長期保有の判断材料になります。
Q3都市計画で建蔽率の最高限度が定められていない場合はどうなるんですか？
本条1項は「定められたとき」に働く条件付きの規制なので、定めがなければ53条1項の用途地域ごとの数値がそのまま適用されます。実務のポイント：本条は53条を排除していません。仮に都市計画の数値が53条より緩くても、53条の上限は別途かかり、実務では厳しい方が効きます。「地区の数値さえ守ればいい」と誤読したまま基本設計を進めると、確認申請の段階でボリュームが崩れます。
Q4敷地面積の最低限度に引っかかると、今建っている家は違法になるんですか？
なりません。本条3項が準用する53条の2第3項により、最低限度が定められた際に現に建築物の敷地として使用されている土地には適用されません。ただし同条4項で、その後の分割には制限が及びます。実務のポイント：今の敷地はセーフでも、分けた瞬間に保護が外れる構造です。遺産分割協議で分筆案を確定させる前に、敷地面積の最低限度を確認する。順番を逆にした人が、協議をやり直す羽目になります。
間違えやすい点 AI による整理
- 「隣にタワーマンションが建つなら日影規制で止められるはず」という問いの立て方そのものが、この地区では誤っている。第4項によって日影規制は最初から作動しない。争うべき戦場は日影ではなく、建蔽率の最高限度、敷地面積の最低限度、そして都市計画決定の手続の側にある。相手が用意していない場所を突くには、まず正しい問いに立て直す必要がある。
- 「誘導地区という名前なのだから規制緩和だけだろう」と読まれがちだが、第1項は規制を上乗せする条項である。しかも52条の容積率緩和と違い、本条は53条を排除していない。都市計画で定められた建蔽率の最高限度と53条1項の数値は並行して働き、実務では厳しい方が効く。
- 敷地面積の最低限度という制度自体は知っている人でも、その深刻度を取り違えている。用途地域では53条の2第2項が「最低限度は200平方メートルを超えてはならない」と天井を置くが、本条3項はその第2項だけを準用から外す。つまりこの地区では200平方メートルを超える最低限度も設定できる。知識としては同じ「敷地面積の最低限度」でも、効き方の桁が違う。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の働き | 57条の5：高層住居誘導地区で建蔽率の上乗せ規制と日影規制のみなし除外 | 53条：用途地域ごとの建蔽率の原則規定 56条の2：日影による中高層建築物の高さ制限 |
| 作動する条件 | 都市計画で建蔽率の最高限度や敷地面積の最低限度が定められたとき | 用途地域の指定があれば常に作動 地方公共団体の条例で対象区域が指定されたとき |
| 日照への影響 | 4項により地区内では日影規制が不適用、地区外への日影のみ規制が復活 | 直接の関係なし（空地率を通じた間接的影響のみ） 冬至日の日影時間を測定し高さを制限する本体規定 |
| 敷地面積の最低限度 | 3項が53条の2を準用（第2項を除く）＝ 200平方メートルの天井なし | 規定なし 規定なし |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は住宅区の建築物について冬至日に一定時間の有効日照を確保する規定を置く。日本のように特定の地域地区を指定して日照規制自体を外す仕組みは採られておらず、容積の緩和は都市更新条例による容積奨励として別建てで運用される
韓国は建築法61条で専用住居地域および一般住居地域の日照確保のための高さ制限を置き、用途地区の指定により制限を強化または緩和できる。日照確保は住居系地域に紐づく点が日本と類似する
ドイツは Bebauungsplan で階数、建物高さ、GRZ、GFZ を個別に定める方式で、日照は DIN 規格と衡量原則（Abwägungsgebot）を通じて計画段階で考慮される。日照規制を条文で一律除外する構造はとらない
米国は住宅供給や公開空地の提供と引き換えに容積や高さのボーナスを与える方式が一般的。日照は sky exposure plane や setback ルールで形態規制として処理され、隣地の日照権を正面から保護する制度は限定的
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 湾岸のタワーマンションを買った。三年後、南側の空地で同じ高さの二棟目が着工した。日影規制は、この地区には届かない。
- もし、あなたの土地が地区の境界線の外側一メートルにあったら？ その場合は結論が反転する。57条の5第4項の読み替えは「対象区域内の土地」から高層住居誘導地区だけを除く書き方なので、地区内のタワーが地区外の規制対象区域に落とす日影は、56条の2第4項でふたたび規制の網に戻る。同じ一本の日影が、境界線の内か外かで守られたり守られなかったりする。
- あなたが事業者側で、建蔽率を目一杯使った板状マンションを企画している。ところが都市計画で建蔽率の最高限度が別途定められていた。容積は緩むのに建蔽は締まる。ボリュームスタディを「太く低く」から「細く高く」へ描き直すことになり、住戸プランも駐車場計画も全部やり直しになる。
- 都市計画変更の案が公告された。あなたの家の南側一帯が高層住居誘導地区に編入される案だ。縦覧は二週間、意見書の提出期限も同じ日に切れる。指定が告示された日から、南側に建つ建物への日影規制はあなたの土地について作動しなくなる。残された時間は十四日。
- 親が遺した300平方メートルの土地を兄弟二人で分けようとしたら、司法書士から敷地面積の最低限度を確認するよう言われた。用途地域の感覚で「最低限度は最大でも200平方メートルのはず」と踏んでいたが、この地区にはその天井がない。分筆した瞬間、両方とも建て替えられない土地になる可能性がある。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自治体の都市計画情報で、自分の土地と相手の敷地が地区の内か外かを先に確定する。ここで結論が分かれる2. 自分の土地が地区の外かつ日影規制の対象区域内なら、地区内の建物にも56条の2第4項が及ぶ。建築確認の日影図を情報公開請求で取り、建築審査会への審査請求（建築基準法94条）を検討3. 自分の土地も地区内なら行政ルートは閉じている。人格権および民法709条に基づき、受忍限度を争う民事へ4. 着工前が分水嶺。工事が進むほど差止めは通らなくなる
訴えられた側：1. 容積率は52条で緩んでも、建蔽率は本条1項で上限が上乗せされ、53条1項も並行して効く。容積と建蔽を同時に最大化する案は最初に捨てる2. 敷地が地区の内外にまたがるなら本条2項の按分計算。隣接地の取得や敷地境界の引き直しで数値は動く3. 日影規制は地区内では外れるが、地区外の対象区域に日影を落とすなら56条の2第4項で規制が戻る。日影図は必ず地区の外側まで描かせる4. 敷地面積の最低限度には200平方メートルの天井がない。用途地域の感覚で土地を仕込まない
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。ただし実務上の期限は三つある。都市計画案への意見書は公告の日から縦覧期間満了の日まで（都市計画法17条2項、通常二週間）。建築確認など行政処分への審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月、取消訴訟は6か月（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）。日照被害の損害賠償は損害および加害者を知った時から3年（民法724条）。起算点は被害の発生時ではなく、認識時である点に注意（最新の改正状況をご確認ください）
学説
一般的理解：本条は都心居住の回復という政策目標のもと、52条による容積率緩和と一体のパッケージとして理解されている。建蔽率の上乗せ、敷地面積の細分化防止、日影規制の除外を組み合わせ、太く低い建物ではなく細く高い建物を誘導し、地上に空地を残す設計思想とされる。
一般的理解：第4項の読み替えは、日影規制不適用という負担を地区の内側に封じ込め、地区外の規制対象区域には波及させない趣旨と解される。政策目的の実現と地区外の住環境保護との線引きが、この条文の均衡点と位置づけられる。
改正沿革 AI による整理
- 平成9年（1997年）ごろ 都市計画法および建築基準法の改正により高層住居誘導地区制度が新設されたとされる。都心居住の回復を目的に、容積率の緩和と、建蔽率の上乗せ規制、敷地面積の最低限度、日影規制の適用除外を一体のパッケージとして導入した。制定当時の条番号と改正法の特定は人的検証が必要
- 平成14年（2002年）前後 特例容積率適用の制度が第57条の2以下に置かれたことに伴い、高層住居誘導地区の規定が現行の第57条の5へ移動したとされる。移動の時期および根拠となる改正法の特定は人的検証が必要
改正の年表
- 1.平成9年（1997年）ごろ 新設：都市計画法および建築基準法の改正により高層住居誘導地区制度が新設されたとされる。容積率の緩和と、建蔽率の上乗せ規制、敷地面積の最低限度、日影規制の適用除外を一体のパッケージとして導入。制定当時の条番号と改正法の特定は人的検証が必要
- 2.平成14年（2002年）前後 改正：特例容積率適用の制度が第57条の2以下に置かれたことに伴い、高層住居誘導地区の規定が現行の第57条の5へ移動したとされる。移動の時期および根拠となる改正法の特定は人的検証が必要
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