建築基準法 第52条（容積率）
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- 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。ただし、当該建築物が第五号に掲げる建築物である場合において、第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。
- 一第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。）十分の五、十分の六、十分の八、十分の十、十分の十五又は十分の二十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
- 二第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。）又は第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域若しくは準工業地域内の建築物（第五号から第七号までに掲げる建築物を除く。）十分の十、十分の十五、十分の二十、十分の三十、十分の四十又は十分の五十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
- 三商業地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。）十分の二十、十分の三十、十分の四十、十分の五十、十分の六十、十分の七十、十分の八十、十分の九十、十分の百、十分の百十、十分の百二十又は十分の百三十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
- 四工業地域内の建築物（第六号及び第七号に掲げる建築物を除く。）又は工業専用地域内の建築物十分の十、十分の十五、十分の二十、十分の三十又は十分の四十のうち当該地域に関する都市計画において定められたもの
- 五高層住居誘導地区内の建築物（第七号に掲げる建築物を除く。）であつて、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の三分の二以上であるもの（当該高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、その敷地面積が当該最低限度以上のものに限る。）当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値から、その一・五倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値までの範囲内で、当該高層住居誘導地区に関する都市計画において定められたもの
- 六居住環境向上用途誘導地区内の建築物であつて、その全部又は一部を当該居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供するもの当該居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において定められた数値
- 七特定用途誘導地区内の建築物であつて、その全部又は一部を当該特定用途誘導地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供するもの当該特定用途誘導地区に関する都市計画において定められた数値
- 八用途地域の指定のない区域内の建築物十分の五、十分の八、十分の十、十分の二十、十分の三十又は十分の四十のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの
- 2.前項に定めるもののほか、前面道路（前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。以下この項及び第十二項において同じ。）の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値を乗じたもの以下でなければならない。
- 一第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内の建築物十分の四
- 二第一種中高層住居専用地域若しくは第二種中高層住居専用地域内の建築物又は第一種住居地域、第二種住居地域若しくは準住居地域内の建築物（高層住居誘導地区内の建築物であつて、その住宅の用途に供する部分の床面積の合計がその延べ面積の三分の二以上であるもの（当該高層住居誘導地区に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、その敷地面積が当該最低限度以上のものに限る。第五十六条第一項第二号ハ及び別表第三の四の項において同じ。）を除く。）十分の四（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、十分の六）
- 三その他の建築物十分の六（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、十分の四又は十分の八のうち特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めるもの）
- 3.第一項（ただし書を除く。）、前項、第七項、第十二項及び第十四項、第五十七条の二第三項第二号、第五十七条の三第二項、第五十九条第一項及び第三項、第五十九条の二第一項、第六十条第一項、第六十条の二第一項及び第四項、第六十八条の三第一項、第六十八条の四、第六十八条の五（第二号イを除く。第六項において同じ。）、第六十八条の五の二（第二号イを除く。第六項において同じ。）、第六十八条の五の三第一項（第一号ロを除く。第六項において同じ。）、第六十八条の五の四（ただし書及び第一号ロを除く。）、第六十八条の五の五第一項第一号ロ、第六十八条の八、第六十八条の九第一項、第八十六条第三項及び第四項、第八十六条の二第二項及び第三項、第八十六条の五第三項並びに第八十六条の六第一項に規定する建築物の容積率（第五十九条第一項、第六十条の二第一項及び第六十八条の九第一項に規定するものについては、建築物の容積率の最高限度に係る場合に限る。第六項において同じ。）の算定の基礎となる延べ面積には、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ一メートル以下にあるものの住宅又は老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの（以下この項並びに第六項第二号及び第三号において「老人ホーム等」という。）の用途に供する部分（第六項各号に掲げる建築物の部分を除く。以下この項において同じ。）の床面積（当該床面積が当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一を超える場合においては、当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一）は、算入しないものとする。
- 4.前項の地盤面とは、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面をいい、その接する位置の高低差が三メートルを超える場合においては、その高低差三メートル以内ごとの平均の高さにおける水平面をいう。
- 5.地方公共団体は、土地の状況等により必要と認める場合においては、前項の規定にかかわらず、政令で定める基準に従い、条例で、区域を限り、第三項の地盤面を別に定めることができる。
- 6.第一項、第二項、次項、第十二項及び第十四項、第五十七条の二第三項第二号、第五十七条の三第二項、第五十九条第一項及び第三項、第五十九条の二第一項、第六十条第一項、第六十条の二第一項及び第四項、第六十八条の三第一項、第六十八条の四、第六十八条の五、第六十八条の五の二、第六十八条の五の三第一項、第六十八条の五の四（第一号ロを除く。）、第六十八条の五の五第一項第一号ロ、第六十八条の八、第六十八条の九第一項、第八十六条第三項及び第四項、第八十六条の二第二項及び第三項、第八十六条の五第三項並びに第八十六条の六第一項に規定する建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、次に掲げる建築物の部分の床面積は、算入しないものとする。
- 一政令で定める昇降機の昇降路の部分
- 二共同住宅又は老人ホーム等の共用の廊下又は階段の用に供する部分
- 三住宅又は老人ホーム等に設ける機械室その他これに類する建築物の部分（給湯設備その他の国土交通省令で定める建築設備を設置するためのものであつて、市街地の環境を害するおそれがないものとして国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
- 7.建築物の敷地が第一項及び第二項の規定による建築物の容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたる場合においては、当該建築物の容積率は、第一項及び第二項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない。
- 8.その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物（居住環境向上用途誘導地区内の建築物であつてその一部を当該居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供するもの及び特定用途誘導地区内の建築物であつてその一部を当該特定用途誘導地区に関する都市計画において定められた誘導すべき用途に供するものを除く。）であつて次に掲げる条件に該当するものについては、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第一項第二号又は第三号に定める数値の一・五倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあつては、当該都市計画において定められた数値から当該算出した数値までの範囲内で特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て別に定めた数値）を同項第二号又は第三号に定める数値とみなして、同項及び第三項から前項までの規定を適用する。ただし、当該建築物が第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第一項第二号又は第三号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。
- 一第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域若しくは準工業地域（高層住居誘導地区及び特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。）又は商業地域（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。）内にあること。
- 二その敷地内に政令で定める規模以上の空地（道路に接して有効な部分が政令で定める規模以上であるものに限る。）を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上であること。
- 9.建築物の敷地が、幅員十五メートル以上の道路（以下この項において「特定道路」という。）に接続する幅員六メートル以上十二メートル未満の前面道路のうち当該特定道路からの延長が七十メートル以内の部分において接する場合における当該建築物に対する第二項から第七項までの規定の適用については、第二項中「幅員」とあるのは、「幅員（第九項の特定道路に接続する同項の前面道路のうち当該特定道路からの延長が七十メートル以内の部分にあつては、その幅員に、当該特定道路から当該建築物の敷地が接する当該前面道路の部分までの延長に応じて政令で定める数値を加えたもの）」とする。
- 10.建築物の敷地が都市計画において定められた計画道路（第四十二条第一項第四号に該当するものを除くものとし、以下この項において「計画道路」という。）に接する場合又は当該敷地内に計画道路がある場合において、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可した建築物については、当該計画道路を第二項の前面道路とみなして、同項から第七項まで及び前項の規定を適用するものとする。この場合においては、当該敷地のうち計画道路に係る部分の面積は、敷地面積又は敷地の部分の面積に算入しないものとする。
- 11.前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が次に掲げる基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなして、第二項から第七項まで及び第九項の規定を適用するものとする。この場合においては、当該建築物の敷地のうち前面道路と壁面線との間の部分の面積は、敷地面積又は敷地の部分の面積に算入しないものとする。
- 一当該建築物がある街区内における土地利用の状況等からみて、その街区内において、前面道路と壁面線との間の敷地の部分が当該前面道路と一体的かつ連続的に有効な空地として確保されており、又は確保されることが確実と見込まれること。
- 二交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないこと。
- 12.第二項各号の規定により前面道路の幅員のメートルの数値に乗ずる数値が十分の四とされている建築物で、前面道路の境界線から後退して壁面線の指定がある場合又は第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で定める壁面の位置の制限（道路に面する建築物の壁又はこれに代わる柱の位置及び道路に面する高さ二メートルを超える門又は塀の位置を制限するものに限る。）がある場合において当該壁面線又は当該壁面の位置の制限として定められた限度の線（以下この項及び次項において「壁面線等」という。）を越えないもの（ひさしその他の建築物の部分で政令で定めるものを除く。）については、当該前面道路の境界線は、当該壁面線等にあるものとみなして、第二項から第七項まで及び第九項の規定を適用することができる。ただし、建築物の容積率は、当該前面道路の幅員のメートルの数値に十分の六を乗じたもの以下でなければならない。
- 13.前項の場合においては、当該建築物の敷地のうち前面道路と壁面線等との間の部分の面積は、敷地面積又は敷地の部分の面積に算入しないものとする。
- 14.次の各号のいずれかに該当する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの容積率は、第一項から第九項までの規定にかかわらず、その許可の範囲内において、これらの規定による限度を超えるものとすることができる。
- 一同一敷地内の建築物の機械室その他これに類する部分の床面積の合計の建築物の延べ面積に対する割合が著しく大きい場合におけるその敷地内の建築物
- 二その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物
- 三建築物のエネルギー消費性能（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律（平成二十七年法律第五十三号）第二条第一項第二号に規定するエネルギー消費性能をいう。次条第五項第四号において同じ。）の向上のため必要な外壁に関する工事その他の屋外に面する建築物の部分に関する工事を行う建築物で構造上やむを得ないものとして国土交通省令で定めるもの
- 15.第四十四条第二項の規定は、第十項、第十一項又は前項の規定による許可をする場合に準用する。
この条文の基本情報
容積率とは何ですか？
定義容積率とは、建築基準法第52条に定められた規定で、「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第52条（容積率）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第52条の条文原文は「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。」で始まります。
- 建築基準法第52条は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第52条の前の条は建築基準法第51条です。
- 建築基準法第52条の次の条は建築基準法第53条です。
- 建築基準法第52条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第52条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第52条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/52
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法52条は容積率の上限を定める規定で、都市計画の数値（1項）と前面道路幅員に係数を乗じた数値（2項）の厳しい方が適用される。地階の住宅部分は延べ面積に算入されない。
Q · チラシに「容積率200%」と書いてある土地、本当に200% まで建てられるの？
建てられないことがある。前面道路の幅員で上限が下がる
建築基準法52条は、容積率の上限を二重に定めています。1項の都市計画で定められた数値と、2項の前面道路幅員による数値（幅員12メートル未満のとき、幅員に住居系10分の4、その他10分の6等を乗じた値）の両方を満たす必要があり、実際の上限は厳しい方です。第一種住居地域で指定容積率200%、前面道路4メートルなら4 × 4/10 = 160% が上限になります。一方、地階の住宅部分（3項）、共同住宅の共用廊下・階段や昇降機の昇降路（6項）は延べ面積に算入されません。
解説
土地を買って家を建てようとしたとき、不動産屋のチラシに「容積率200%」と書いてあるのを見て、100坪の土地なら200坪の建物が建つと計算する。その計算は半分正しく、半分危険だ。建築基準法52条は、都市計画で定められた容積率の数値（1項）と、前面道路の幅員から自動的に算出される数値（2項）、その両方を満たさなければならないと定めている。つまり、都市計画上400% の商業地域であっても、前面道路が4メートルしかなければ、4 × 6/10 = 240%、これが実際の上限になる。チラシの数値は上限の候補でしかない。逆に、この条文は味方にもなる。地下室の住宅部分は住宅床面積の3分の1まで容積率に算入されない（3項）。共同住宅の共用廊下・階段、エレベーターの昇降路も算入されない（6項）。同じ敷地で、設計次第で床面積が何十坪も変わる。あなたが土地の価格を判断するとき、見るべきは地図の色ではなく、前面道路の幅員である。
法的な位置づけ
建築基準法52条は容積率制限を定める規定である。容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいい、その上限は、用途地域ごとに都市計画で定められた数値（1項）と、前面道路の幅員が12メートル未満のとき当該幅員に法定係数を乗じた数値（2項）の双方によって画される。地階の住宅部分や共同住宅の共用廊下・階段、昇降機の昇降路は延べ面積に算入されない。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.用途地域と指定容積率を確認する 自治体の都市計画情報（都市計画図・ウェブ GIS）で、敷地の用途地域と都市計画で定められた容積率（52条1項）を確認する。敷地が二以上の地域にまたがる場合は、それぞれの面積を実測して7項の按分計算に備える
- 2.前面道路の幅員と道路種別を実測・照会する 前面道路が二以上あるときは幅員が最大のものを前面道路とする（2項）。幅員が12メートル未満なら、住居系は10分の4、その他は10分の6（特定行政庁指定区域は別数値）を乗じて2項の上限を出す。あわせて42条の道路種別を道路台帳で照会する
- 3.緩和規定が使えるか検討する 9項の特定道路（幅員15メートル以上の道路に接続し、そこから70メートル以内）、11項・12項の壁面線指定、10項の計画道路の許可を順に検討し、前面道路幅員に上乗せできるかを判定する
- 4.不算入枠を積み上げて延べ面積を再計算する 3項の地階の住宅・老人ホーム等の部分（住宅等の床面積合計の3分の1が限度）、6項の昇降機の昇降路、共同住宅の共用廊下・階段、住宅等の機械室等を洗い出し、容積率算定の基礎となる延べ面積から控除する
- 5.1項・2項の厳しい方を上限として計画を確定する 1項の数値と2項の数値を比較し、低い方を上限として床面積を確定する。なお超過が避けられない場合は、14項の特定行政庁の許可（機械室の割合が著しく大きい場合、周囲に広い空地がある場合、省エネ改修工事）の可否を事前協議する
よくある質問 AI による整理
Q1容積率とは何ですか？
建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。建築基準法52条1項が定義し、敷地にどれだけの床面積を作れるかを示す指標として、建蔽率と並ぶ基本的な形態規制になります。
Q2容積率の計算方法は？
延べ面積 ÷ 敷地面積で算出します。上限は、都市計画の指定容積率と、前面道路幅員（12メートル未満のとき）に住居系10分の4・その他10分の6等を乗じた数値の、厳しい方です。
Q3前面道路が4メートルの土地は容積率いくつですか？
第一種住居地域なら4 × 4/10 = 160%、商業地域など「その他の建築物」なら4 × 6/10 = 240% が2項の上限です。指定容積率がこれを上回っていても、低い方が実際の上限になります。
Q4容積率と建蔽率の違いは？
容積率（52条）は延べ面積すなわち総床面積の制限、建蔽率（53条）は建築面積すなわち敷地を覆う面積の制限です。両者は併存し、どちらも満たさなければ建築確認は下りません。
Q5敷地が二つの用途地域にまたがるときの容積率は？
7項により面積按分します。各地域内にある敷地部分の面積比で容積率の限度を加重平均した値が上限です。有利な方の数値が敷地全体に適用されるわけではありません。
Q6特定道路の緩和はいつ使えますか？
9項により、幅員15メートル以上の道路に接続する幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路で、特定道路からの延長が70メートル以内の部分に敷地が接する場合、幅員に加算値を上乗せできます。
Q7容積率をオーバーするとどうなりますか？
建築確認（6条）が下りず着工できません。完成後に発覚すれば9条の是正命令（工事停止・除却・使用禁止）の対象となり、金融機関の担保評価にも直結します。
Q8容積率は土地の値段にどう影響しますか？
同じ面積・同じ立地でも、容積率が二倍なら収益を生む床面積も二倍です。収益還元法による評価では、容積率は立地と並ぶ主要変数として地価に直接反映されます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1地下室を作れば容積率を気にしなくていいって本当ですか？
条件付きで正しい。52条3項により、天井が地盤面から1メートル以下にある地階で、住宅または老人ホーム等の用途に供する部分の床面積は、住宅等の用途部分の合計の3分の1を限度に容積率算定の延べ面積に算入されない。店舗や事務所の地下室は対象外。実務のポイント：地盤面の定義（4項）は建物が地面に接する位置の平均高さで、高低差が3メートルを超えると3メートルごとに区切って算定する。傾斜地では地盤面の取り方一つで不算入枠が大きく変わるため、造成計画と設計を同時に組むのが実務の常道
Q2同じ土地なのに隣の家より大きい建物が建っているのはなぜですか？
前面道路の幅員が違う、敷地が複数の用途地域にまたがる比率が違う、特定道路の緩和（9項）が使える、建築時期が古く既存不適格である、のいずれかが典型。1項と2項の厳しい方が上限になる構造上、道路一本で結果が変わる。実務のポイント：角地で二つの道路に接している場合、2項は「幅員の最大のもの」を前面道路とする。狭い道路にしか接していないと思っていた敷地が、実は裏の広い道路に1メートルでも接していれば、そちらを前面道路として計算できる可能性がある
Q3容積率オーバーの中古マンションを買っても大丈夫ですか？
既存不適格（建築当時は適法）であれば違法建築ではなく、そのまま使用できる。ただし建て替え時は現行基準が適用され、同じ床面積を確保できない。金融機関によっては担保評価を下げるか融資を断る場合がある。実務のポイント：既存不適格と検査済証のない違反建築は全く別物。重要事項説明書で「建築確認済証」と「検査済証」の両方の有無を確認すること。検査済証がない物件は、建て替えや大規模修繕時の確認申請で追加調査費用が数十万円単位で発生する
Q4壁面線の指定があると容積率が有利になると聞きましたが？
12項により、道路幅員に乗じる数値が10分の4とされる建築物で、前面道路境界線から後退した壁面線の指定等がある場合、その壁面線を道路境界線とみなして計算できる。ただし容積率は前面道路幅員に10分の6を乗じた数値が上限（12項ただし書）。実務のポイント：この適用を受けると、道路と壁面線の間の部分は敷地面積に算入されない（13項）。床面積は増えるが敷地面積の分母は減るため、トータルで得かどうかはケースバイケース。設計事務所に両パターンの計算を出させて比較するのが正解
間違えやすい点 AI による整理
- 「容積率は都市計画の数値で決まる」というのが最も多い誤解だが、52条1項と2項は併存する制限であり、両方を満たす必要がある。前面道路が12メートル未満なら2項の道路幅員制限が必ずかかり、多くの住宅地ではこちらの方が厳しい。実務では「道路が容積率を食う」と表現される
- 容積率という言葉自体は知っている人が多いが、その数値が地価にどれだけ直結しているかを理解している人は少ない。同じ面積・同じ立地でも、容積率200% の土地と400% の土地では、賃貸収益を生む床面積が二倍違う。不動産の収益還元評価では、容積率は立地と並ぶ二大変数である。「聞いたことがある言葉」ではなく「土地の値段そのもの」だと認識を上げる必要がある
- 「どうやったら容積率を超えて建てられるか」という問い自体が、多くの場合ずれている。正しい問いは「どの床面積が容積率に算入されないか」だ。3項の地下室、6項の共用廊下・階段・昇降機の昇降路・住宅の機械室は、そもそも算入対象外。超過を狙うのではなく、不算入枠を積み上げるのが実務の勝ち筋である
- あなたから見れば「建物の大きさの規制」だが、法律から見れば「都市のインフラ容量の配分」である。道路幅員に容積率を連動させるのは、その建物が生む交通量・上下水道需要をその道路が処理できるかという発想。この落差を理解しないと、行政との協議で「なぜダメなのか」が一生噛み合わない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の対象 | 52条：延べ面積（総床面積）の敷地面積に対する割合 | 53条：建築面積（水平投影面積）の敷地面積に対する割合 56条：道路斜線・隣地斜線等による各部分の高さ |
| 数値の決まり方 | 都市計画の指定値と前面道路幅員 × 法定係数の厳しい方 | 用途地域ごとに都市計画で指定、角地等で加算あり 前面道路の反対側境界線等からの距離に勾配を乗じて算定 |
| 主な緩和・不算入 | 地階の住宅部分（3項）、共用廊下・階段・昇降路（6項）、特定道路（9項）、壁面線（12項）、特定行政庁の許可（14項） | 角地緩和、防火地域内の耐火建築物等の緩和 天空率による適用除外（56条7項）、後退距離による緩和 |
| ボリューム計画への効き方 | 建てられる総床面積、すなわち収益床の量を決める | 各階の最大平面、すなわち間取りの広がりを決める 上階の形状、セットバックや斜めの切り欠きを決める |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾は容積率の具体的数値を都市計画法の委任に基づく地方の施行細則・管制規則で定める。日本の52条2項のような「前面道路幅員による全国一律の自動制限」は持たず、代わりに容積移転や容積奨励（都市更新条例）による加算制度が発達している
韓国は国土計画法が用途地域ごとの容積率の上限幅を定め、建築法56条が具体的適用を規律する二層構造。日本と同様の法定係数による道路幅員連動制限ではなく、地方条例で用途地域別に数値を確定する方式
中国は容積率（容积率）を控制性詳細規劃で個別に確定し、建設用地規劃許可証・建設工程規劃許可証に記載する。法律が数値の枠を定めるのではなく、行政計画と許可で個別決定する点が日本と根本的に異なる
ドイツは GFZ（階数面積指数）として容積率に相当する指標を Bebauungsplan で定める。BauNVO § 17の数値は2017年改正で拘束的上限から Orientierungswerte（目安値）に変更され、自治体の計画裁量が日本より広い
フランスはかつて COS（coefficient d'occupation des sols）が日本の容積率に相当したが、2014年の loi ALUR で廃止。現在は PLU が建蔽率・高さ・壁面後退で間接的にボリュームを制御しており、床面積比率という指標自体を放棄している点が対照的
FAR（Floor Area Ratio）は1916年ニューヨーク市条例に始まり1961年改正で全面採用された、容積率制度の発祥。日本の容積地区制度（1963年）は米国 FAR を参照して導入された。米国は州・自治体ごとに制度が分かれ、全国法による統一制限は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 注文住宅用に土地を契約した。都市計画では第一種住居地域の容積率200%。ところが設計士が測量したら前面道路は幅員4メートル。4 × 4/10 = 160% が実際の上限で、想定より40坪分の床が消えた。手付金を打った後に気付くと、解除できるかどうかは契約書の特約次第。契約前に道路幅員を実測することが唯一の防御
- あなたがアパート経営を考えている。同じ土地面積・同じ容積率でも、共用廊下を外部に開放型で設計するか内廊下にするかで、算入される床面積が変わる。6項2号により共同住宅の共用廊下・階段は容積率に不算入。この一点を知っている設計士とそうでない設計士で、建てられる戸数が違ってくる
- もし、あなたの敷地が二つの用途地域にまたがっていたらどうなる？ 半分が商業地域400%、半分が第一種住居地域200%。答えは面積按分（7項）。それぞれの部分の面積比で加重平均する。「有利な方が全体に適用される」という誤解で土地を高値掴みする人は今も多い
- あなたは中古マンションの一室を売ろうとしている。買主側の銀行から「この建物は既存不適格」と指摘された。建築当時は適法だったが、その後の都市計画変更で容積率が引き下げられ、現在の基準では超過している状態。違法建築ではないが、建て替えると現在の床面積を確保できない。担保評価が落ち、売却価格に直結する
- 敷地の前面道路は6メートルだが、70メートル以内のところに幅員15メートルの広い道路がある。9項の特定道路の緩和で、前面道路幅員に加算値を上乗せできる。設計事務所に相談するまであと数日、この一点を指摘できるかどうかで建てられる床面積が数十平米変わる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 想定より小さい建物しか建たないと判明したら、まず売買契約書と重要事項説明書を並べ、前面道路幅員と容積率制限の説明があったかを確認する2. 説明がなかった場合、宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務違反の可能性があり、仲介業者への損害賠償請求（民法709条）や契約解除の検討材料になる3. 特定道路の緩和（9項）、壁面線指定の緩和（12項）、特定行政庁の許可（14項）が使えないか、設計事務所に再検討を依頼4. 動くなら早いほど選択肢が多い、着工後は取り返しがつかない
訴えられた側：1. 建築確認で容積率超過を指摘されたら、まず不算入枠（3項の地下室、6項の共用廊下・階段・昇降路・機械室）を全て洗い出し、算定基礎の延べ面積を再計算する2. 敷地が複数地域にまたがるなら7項の面積按分計算を検証3. それでも超過するなら14項の特定行政庁の許可（機械室の割合が著しく大きい場合、周囲に広い空地がある場合、省エネ改修工事の場合）の可否を協議4. 完成後に違反が発覚した場合、9条の是正命令（除却・使用禁止）の対象になりうるため、設計段階での確認が唯一の予防策
時効（請求できる期限）：容積率制限自体に時効の概念はない。ただし建築確認の処分に不服がある場合、建築審査会への審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）。仲介業者の説明義務違反に基づく損害賠償請求権は、損害および加害者を知った時から3年（民法724条）
学説
通説・行政実務：52条1項の都市計画による容積率と2項の前面道路幅員による容積率は選択関係ではなく併存的制限であり、いずれか厳しい方が当該敷地の容積率の限度となると解されている。2項は道路というインフラ容量に建築密度を連動させる趣旨の規定である
不算入枠の位置づけに関する理解：3項・6項の不算入は容積率の「緩和」ではなく、容積率算定の基礎となる延べ面積の定義から除外する構成である。したがって超過の許可（14項）とは法的性質が異なり、特定行政庁の裁量を経ずに当然に適用される点が実務上重要とされる
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和45年（1970年） 改正：絶対高さ制限を原則廃止し、全用途地域に容積率制限を導入。形態規制の中心が高さから総床面積へ移行し、現行52条の骨格が成立
- 2.平成6年（1994年） 新設：地階の住宅部分について、住宅の用途に供する部分の床面積合計の3分の1を限度に容積率算定の延べ面積に算入しない規定（現3項）を新設。都心狭小地の地下室付き住宅が一般化する契機となった
- 3.平成9年（1997年） 新設：共同住宅の共用の廊下・階段の不算入（現6項2号）および高層住居誘導地区に係る規定を新設。都心居住の推進を目的とする
- 4.平成26年（2014年） 新設：昇降機の昇降路の部分を容積率算定の延べ面積に算入しない規定（現6項1号）を新設。既存建築物へのエレベーター設置を後押しする改正
- 5.令和2年（2020年） 改正：居住環境向上用途誘導地区に係る容積率の特例を追加。都市再生特別措置法の改正に伴い、誘導すべき用途に供する建築物に都市計画で定めた数値を適用する仕組みが整備された
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