建築基準法 第3条（適用の除外）
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- この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
- 一文化財保護法（昭和二十五年法律第二百十四号）の規定によつて国宝、重要文化財、重要有形民俗文化財、特別史跡名勝天然記念物又は史跡名勝天然記念物として指定され、又は仮指定された建築物
- 二旧重要美術品等の保存に関する法律（昭和八年法律第四十三号）の規定によつて重要美術品等として認定された建築物
- 三文化財保護法第百八十二条第二項の条例その他の条例の定めるところにより現状変更の規制及び保存のための措置が講じられている建築物（次号において「保存建築物」という。）であつて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定したもの
- 四第一号若しくは第二号に掲げる建築物又は保存建築物であつたものの原形を再現する建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得てその原形の再現がやむを得ないと認めたもの
- 2.この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。
- 3.前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、適用しない。
- 一この法律又はこれに基づく命令若しくは条例を改正する法令による改正（この法律に基づく命令又は条例を廃止すると同時に新たにこれに相当する命令又は条例を制定することを含む。）後のこの法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用の際当該規定に相当する従前の規定に違反している建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分
- 二都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域若しくは工業専用地域若しくは防火地域若しくは準防火地域に関する都市計画の決定若しくは変更、第四十二条第一項、第五十二条第二項第二号若しくは第三号若しくは第八項、第五十六条第一項第二号イ若しくは別表第三備考三の号の区域の指定若しくはその取消し又は第五十二条第一項第八号、第二項第三号若しくは第八項、第五十三条第一項第六号、第五十六条第一項第二号ニ若しくは別表第三（に）欄の五の項に掲げる数値の決定若しくは変更により、第四十三条第一項、第四十八条第一項から第十四項まで、第五十二条第一項、第二項、第七項若しくは第八項、第五十三条第一項から第三項まで、第五十四条第一項、第五十五条第一項、第五十六条第一項、第五十六条の二第一項若しくは第六十一条に規定する建築物、建築物の敷地若しくは建築物若しくはその敷地の部分に関する制限又は第四十三条第三項、第四十三条の二、第四十九条から第五十条まで若しくは第六十八条の九の規定に基づく条例に規定する建築物、建築物の敷地若しくは建築物若しくはその敷地の部分に関する制限に変更があつた場合における当該変更後の制限に相当する従前の制限に違反している建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分
- 三工事の着手がこの法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の後である増築、改築、移転、大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物又はその敷地
- 四前号に該当する建築物又はその敷地の部分
- 五この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に適合するに至つた建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分
この条文の基本情報
適用の除外とは何ですか？
定義適用の除外とは、建築基準法第3条に定められた規定で、「この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第3条（適用の除外）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第3条の条文原文は「この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。」で始まります。
- 建築基準法第3条は第一章 総則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第3条の前の条は建築基準法第2条です。
- 建築基準法第3条の次の条は建築基準法第4条です。
- 建築基準法第3条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第3条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第3条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/3
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法3条2項は、施行時に現に存する建築物に新規定を適用しないと定める（既存不適格）。ただし3項により、増築や大規模の修繕に着手すると適用除外は失われる。
Q · 中古住宅の説明で「既存不適格」と言われたら、それは違法建築なんですか？
違法ではなく、建築基準法3条2項による合法状態です
既存不適格とは、建てた当時は適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更によって現行基準に合わなくなった建築物をいいます。建築基準法3条2項により新しい規定はその建物に適用されないため、違反建築物ではありません。ただし同条3項3号により、増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替に着手すると2項の保護が外れ、原則として現行基準への適合が求められます（86条の7および施行令137条の2以下で一定の緩和があります）。
解説
中古住宅の広告の隅に「既存不適格」と書かれていることがある。違法建築ではない。建てた当時は完全に適法で、その後に法律や都市計画のほうが変わり、今の基準から外れた建物を指す。根拠が建築基準法3条2項で、新しい規定は既に建っている建物には適用しないと宣言している。だが本当に効くのは3項だ。増築、改築、移転、大規模の修繕、大規模の模様替。この五つのどれかに着手した瞬間、2項の保護が外れ、原則として現行基準への適合が求められる（86条の7と施行令137条の2以下で一定の緩和はある）。住み続ける限り何の問題もないのに、フルリノベーションを決めた途端、耐震も容積率も接道も防火も現行法の審査台に載る。買う前に効く知識であり、買った後では遅い。
法的な位置づけ
建築基準法3条は、建築基準法令の適用除外を定める規定である。1項は文化財保護法等により指定された建築物を適用対象から外し、2項は法令の施行または適用の際に現に存する建築物のうち新規定に適合しない部分について当該規定を適用しないと定める。これが既存不適格建築物の法的根拠であり、3項各号に該当する場合は2項の適用除外が失われる。
よくある質問 AI による整理
Q1既存不適格建築物とは何ですか？
建築時は適法だったが、その後の法改正や都市計画の変更で現行基準に合わなくなった建築物です。建築基準法3条2項により新規定が適用されないため、違反建築物ではありません。
Q2既存不適格の建物を増築できますか？
増築は可能ですが、着手した時点で3条3項3号により2項の保護が外れ、原則として現行基準への適合が必要です。86条の7と施行令137条の2以下に緩和規定があります。
Q3検査済証がない建物はどうすればいいですか？
特定行政庁で台帳記載事項証明書を取得し、確認処分の記録を確認します。記録が残らない場合は、国土交通省のガイドラインに基づく法適合状況調査で適合状況を復元する方法があります。
Q4再建築不可物件と既存不適格は同じですか？
別概念です。既存不適格は3条2項による現状の適用除外、再建築不可は主に接道義務（43条）を満たさず建て替えの確認が下りない状態を指します。両方に当たる物件もあります。
Q5用途変更するときも現行基準に合わせる必要がありますか？
用途変更には87条の特則が適用され、一定規模を超える場合は確認申請が必要になり、用途に応じた規定が遡って適用されます。増築等とは別の条文が働く点に注意が必要です。
Q6既存不適格でも行政から命令が来ることはありますか？
あります。3条2項が外すのは当該規定の適用だけで、10条は著しく保安上危険または衛生上有害な建築物について、既存不適格であっても勧告・命令を可能にしています。
Q7都市計画が変わって既存不適格になった場合も保護されますか？
用途地域や容積率の変更で制限に合わなくなった建築物は3条2項で保護されます。ただし3項2号により、変更前の制限に既に違反していた部分は保護されません。
Q8建築当時から違反していた建物はどうなりますか？
3項1号により2項の保護を受けられず、何十年経っても違反建築物のままです。9条の是正命令の対象となり、既存不適格とは法的地位が全く異なります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1既存不適格の家に住み続けるのは、法律上まずいんですか？
まずくない。3条2項により新しい規定はその建物に適用されず、違反状態ではない。ただし10条は別軌道で、著しく保安上危険と認められれば既存不適格建築物にも除却や修繕の命令が出る。実務のポイント：既存不適格が保証するのは「今は合法」だけで、建て替えの権利は別問題。接道義務（43条）を満たさない土地は再建築不可になる。住む話と出口の話は分けて計算する
Q2リフォームって、どこからが「大規模の修繕」になるんですか？
2条14号・15号の定義で、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）の一種以上について過半を修繕または模様替する工事を指す。内装やキッチンの入れ替えは該当しないが、屋根を半分超で葺き替えれば該当し、3項3号が発動する。実務のポイント：2025年4月施行の改正で木造2階建て等も確認申請の対象が広がった。以前の感覚で無確認着工すると違反建築物になる（最新の改正状況をご確認ください）
Q3既存不適格だと、売るとき値段が下がるって本当ですか？
容積率や建蔽率を超過している物件は金融機関の担保評価が落ち、ローンが通りにくく買い手が現金客に絞られるため、実勢価格は下がる傾向にある。売主側には宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務がある。実務のポイント：検査済証がない物件は既存不適格かどうかの判定自体ができず、それだけで評価が落ちる。国土交通省のガイドラインに基づく法適合状況調査で判定を復元すれば、評価が戻ることがある
Q4お寺や古い蔵は、建築基準法を守らなくていいんですか？
国宝や重要文化財等に指定された建築物には3条1項1号により建築基準法が全面的に適用されない。文化財としての保存を優先する趣旨だ。指定のない古い建物は現行法の対象で、既存不適格の扱いになる。実務のポイント：指定がなくても、条例で現状変更の規制と保存措置が講じられた建築物を特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定すれば適用除外になる（1項3号）。古民家活用では、この指定を取りに行くかどうかで改修費が桁で変わる
間違えやすい点 AI による整理
- 「既存不適格＝違法建築」と受け取られがちだが、法的地位は正反対に近い。既存不適格は3条2項によって新規定の適用そのものを免れている合法状態であり、9条の是正命令の対象になる違反建築物とは別物。ただし建てた当時から違反していた建物は3項1号によって2項の保護を受けられず、何十年経っても違反のまま残る
- 「リフォームすると現行法への適合が必要になる」ことは知っていても、その引き金が「大規模の修繕・模様替」という定義語（2条14号・15号、主要構造部の一種以上について過半）であることまでは知られていない。壁紙やキッチンの交換では引かないが、屋根を半分超で葺き替えれば引く。知らないまま工事範囲を決めると、引き金に指をかけたことにすら気付かない
- 「既存不適格なら役所は手出しできない」という前提が誤っている。3条2項が外すのは当該規定の適用であって、行政の是正権限すべてではない。10条は著しく保安上危険または衛生上有害な建築物について、既存不適格であっても除却・移転・修繕等の勧告や命令を可能にしている
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 法的地位 | 3条2項：適法（新規定の適用を受けない既存不適格） | 9条：違法（建築基準法令に違反する建築物） 10条：適法だが著しく保安上危険・衛生上有害な既存不適格 |
| 行政の権限 | 当該規定に基づく是正は求められない | 工事施工停止、除却・移転・改築等の是正命令 保安上の観点から除却・移転・修繕等の勧告・命令 |
| 発動・解除の引き金 | 3項各号（違反状態、都市計画変更前の違反、増改築・大規模の修繕等の着手）で保護が外れる | 着工時点または現行規定への違反が認定されたとき 老朽化等により危険・有害と認定されたとき |
| 資産・取引への影響 | 担保評価の低下、建て替え時の規模縮小、重要事項説明の対象 | 融資困難、是正費用負担、売却時の重大な瑕疵となりうる 命令の履行費用が所有者負担、放置すれば代執行のおそれ |
他国ではどう定めているか 4 か国
都市計画の発布実施後、土地使用分区の規定に適合しない既存建築物について修繕は認めつつ増築・改築を禁じる。日本の3条2項と3項の役割を一つの条文で担う構造で、日本より増改築の余地が狭い
法令の制定・改正や都市管理計画の変更により基準に適合しなくなった既存建築物について、大統領令の定めるところにより建築を許容する特例を置く。委任立法で緩和の範囲を定める点は日本の86条の7・施行令137条の2以下と類似
明文の一般条項ではなく、財産権保障から導かれた不文の原則として判例・学説が形成。適法に成立した建築物の存続と用途継続を保護するが、本質的な改変（wesentliche Änderung）に至れば保護が外れる点は日本の3条3項3号と発想を同じくする
ゾーニング変更前から存在する用途・構造を既得権として保護する一方、amortization（償却期間）制度により一定年数経過後に適合を強制する自治体もあり、日本のような無期限の保護とは異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 内見した中古戸建てが気に入ったが、重要事項説明で「容積率が現行制限を超過（既存不適格）」と告げられた。建てた当時は適法で、今も違反ではない。ただし建て替えれば同じ大きさの家は建たず、住宅ローンの担保評価も下がる
- もし築50年の実家を二世帯住宅にリフォームしようとしたら？ 内装や間取りの変更だけなら既存不適格のままだが、壁や柱の過半に手を入れれば2条14号の大規模の修繕に該当し、3項3号で2項の保護が外れる。耐震診断と補強設計が追加され、見積りが一気に跳ね上がる。設計事務所が計画の最初に確認しているのが、まさにこの線引きだ
- あなたが築40年の貸ビルのオーナーで、テナントの要望に応えて外壁と屋根を全面改修することにした。工務店は「大掛かりな内装工事だから確認申請は不要」と言うが、主要構造部の過半に及べば大規模の修繕であり、2025年4月以降は確認申請が必要となる範囲が広がっている。無確認のまま着工すれば、合法だった建物が9条の是正命令を受ける違反建築物に変わる
- 古民家を買い取ってカフェにする計画。3条1項3号の指定を受ければ建築基準法の適用から外れるが、指定には特定行政庁が建築審査会の同意を得る必要があり、審査会は月1回程度しか開かれない。オープンまであと4か月、着工日を先に押さえてしまえば指定を待つ時間は残らない。加えて100平方メートルを超える用途変更には87条の特則が別途かかる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 確認済証と検査済証の有無を確認、なければ特定行政庁で台帳記載事項証明書を取得2. 重要事項説明書に既存不適格の記載があったか読み直す、記載がなく後から判明したなら宅地建物取引業法35条違反と契約不適合責任（民法562条以下）の二本で追及3. 改修計画があるなら着工前に設計者へ3項3号該当性の判定を依頼4. 免許行政庁への申出や宅建協会の紛争相談も併用する
訴えられた側：1. 指摘された不適合が3条2項の既存不適格か、3項各号に落ちて違反建築物になるのかをまず切り分ける、法的地位が全く違う2. 既存不適格なら86条の7と施行令137条の2以下の緩和規定を洗い出し、全面適合を前提にした過大な是正要求には応じない3. 違反と判断されたら9条の手続で弁明の機会が与えられるので、そこで是正計画を提示4. 売買後の紛争なら重要事項説明書と交付記録を確保する
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。関連する時間制限は二つ。第一に違反建築物への是正命令（9条）に消滅時効の定めはなく、数十年前の違反も対象になりうる。第二に、既存不適格を告げられずに買った場合の売主への追及は、不適合を知った時から1年以内の通知が必要（民法566条）、かつ権利行使は知った時から5年または引渡しから10年（民法166条）。売主が宅地建物取引業者であれば引渡しから2年以上の期間が確保される（宅地建物取引業法40条）
学説
通説：3条2項の既存不適格は、違反建築物とは法的地位が截然と区別される合法状態であり、遡及適用の禁止は財産権保障と社会的コストの調整として正当化される。他方、保護は現状維持に限られ、所有者が自ら工事に着手した場面を安全水準の回収点とするのが3項の趣旨と解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成30年（2018年） 都市計画法改正による田園住居地域の創設に伴い、3項2号の用途地域列挙に田園住居地域が加えられた。用途地域の新設・変更が既存不適格の発生源になることを示す典型例
- 令和4年（2022年）公布、令和7年（2025年4月1日）施行 本条の文言改正ではないが、いわゆる4号特例の縮小により木造2階建て等の大規模の修繕・模様替が建築確認の対象に加わり、3項3号が実務で発動する場面が大きく増えた
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法制定に伴い、適用除外（1項）と既存建築物への不遡及（2項）、およびその解除事由（3項）の枠組みが設けられた
- 2.平成30年（2018年） 改正：都市計画法改正による田園住居地域の創設に伴い、3項2号の用途地域列挙に田園住居地域が加えられた。用途地域の新設・変更が既存不適格の発生源になることを示す典型例
- 3.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年）施行 改正：本条の文言改正ではないが、いわゆる4号特例の縮小により木造2階建て等の大規模の修繕・模様替が建築確認の対象に加わり、3項3号が実務で発動する場面が大きく増えた
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