建築基準法 第86条の7（既存の建築物に対する制限の緩和）
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- 第三条第二項（第八十六条の九第一項において準用する場合を含む。以下この条、次条、第八十七条及び第八十七条の二において同じ。）の規定により第二十条、第二十一条、第二十二条第一項、第二十三条、第二十五条から第二十七条まで、第二十八条の二（同条第一号及び第二号に掲げる基準に係る部分に限る。）、第三十条、第三十四条第二項、第三十五条（同条の階段、出入口その他の避難施設及び排煙設備に関する技術的基準のうち政令で定めるもの（次項及び第八十七条第四項において「階段等に関する技術的基準」という。）並びに第三十五条の敷地内の避難上及び消火上必要な通路に関する技術的基準のうち政令で定めるものに係る部分に限る。）、第三十六条（同条の防火壁及び防火区画の設置及び構造に関する技術的基準のうち政令で定めるもの（次項において「防火壁等に関する技術的基準」という。）に係る部分に限る。）、第四十三条第一項、第四十四条第一項、第四十七条、第四十八条第一項から第十四項まで、第五十一条、第五十二条第一項、第二項若しくは第七項、第五十三条第一項若しくは第二項、第五十四条第一項、第五十五条第一項、第五十六条第一項、第五十六条の二第一項、第五十七条の四第一項、第五十七条の五第一項、第五十八条第一項、第五十九条第一項若しくは第二項、第六十条第一項若しくは第二項、第六十条の二第一項若しくは第二項、第六十条の二の二第一項から第三項まで、第六十条の三第一項若しくは第二項、第六十一条、第六十二条、第六十七条第一項若しくは第五項から第七項まで又は第六十八条第一項若しくは第二項の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替（以下この条及び次条において「増築等」という。）をする場合（第三条第二項の規定により第二十条の規定の適用を受けない建築物について当該政令で定める範囲内において増築又は改築をする場合にあつては、当該増築又は改築後の建築物の構造方法が政令で定める基準に適合する場合に限る。）においては、第三条第三項（第三号及び第四号に係る部分に限る。以下この条において同じ。）の規定にかかわらず、これらの規定は、適用しない。
- 2.第三条第二項の規定により第二十条、第二十一条、第二十三条、第二十六条、第二十七条、第三十五条（階段等に関する技術的基準に係る部分に限る。）、第三十六条（防火壁等に関する技術的基準（政令で定める防火区画に係る部分を除く。）に係る部分に限る。）又は第六十一条の規定の適用を受けない建築物であつて、これらの規定に規定する基準の適用上一の建築物であつても別の建築物とみなすことができる部分として政令で定める部分（以下この項において「独立部分」という。）が二以上あるものについて増築等をする場合においては、第三条第三項の規定にかかわらず、当該増築等をする独立部分以外の独立部分に対しては、これらの規定は、適用しない。
- 3.第三条第二項の規定により第二十八条、第二十八条の二（同条第三号に掲げる基準のうち政令で定めるものに係る部分に限る。）、第二十九条から第三十二条まで、第三十四条第一項、第三十五条（同条の廊下並びに非常用の照明装置及び進入口に関する技術的基準のうち政令で定めるもの（第八十七条第四項において「廊下等に関する技術的基準」という。）に係る部分に限る。）、第三十五条の二、第三十五条の三、第三十六条（防火壁、防火床、防火区画、消火設備及び避雷設備の設置及び構造に係る部分を除く。）又は第三十七条の規定の適用を受けない建築物について増築等をする場合においては、第三条第三項の規定にかかわらず、当該増築等をする部分以外の部分に対しては、これらの規定は、適用しない。
- 4.第三条第二項の規定により建築基準法令の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において移転をする場合においては、同条第三項の規定にかかわらず、建築基準法令の規定は、適用しない。
この条文の基本情報
既存の建築物に対する制限の緩和とは何ですか？
定義既存の建築物に対する制限の緩和とは、建築基準法第86条の7に定められた規定で、「第三条第二項（第八十六条の九第一項において準用する場合を含む。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第86条の7（既存の建築物に対する制限の緩和）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第86条の7の条文原文は「第三条第二項（第八十六条の九第一項において準用する場合を含む。」で始まります。
- 建築基準法第86条の7は第六章 雑則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第86条の7の前の条は建築基準法第86条の6です。
- 建築基準法第86条の7の次の条は建築基準法第86条の8です。
- 建築基準法第86条の7には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第86条の7 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第86条の7（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/86_7
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法86条の7は、既存不適格建築物に政令で定める範囲内で増築・改築・大規模の修繕等をする場合、3条3項にかかわらず既存部分へ現行基準を遡及適用しないと定める。
Q · 古い建物を増築したら、建物全体を今の耐震基準に直さないといけないんですか？
政令の範囲内なら、既存部分は現行基準に直さなくてよい
建築基準法3条3項3号・4号により、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替に着手すると既存不適格の保護は外れ、既存部分も現行基準の対象になります。ただし86条の7は、政令（建築基準法施行令137条以下）で定める範囲内の工事であれば、構造耐力や防火・避難に関する所定の規定を既存部分に適用しないと定めています。1項は建築物全体、2項は独立部分ごと、3項は工事部分以外、4項は移転についての緩和です。どの項に乗るかで工事費が大きく変わります。
解説
建築基準法3条2項は、法律が変わる前に適法に建てられた建物を守っている。俗に言う既存不適格建築物だ。ところが同条3項3号・4号は、その建物に増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替を加えた瞬間、保護を丸ごと外す。つまりあなたが10 ㎡の増築のつもりで始めた工事が、築40年の建物全体を現行の構造・防火・避難基準に適合させる大工事へ化ける。86条の7は、その全部か無かの構造に穴を開ける条文である。政令（建築基準法施行令137条以下）の定める範囲内なら、既存部分に遡及適用しない。1項は建物全体の緩和、2項はエキスパンションジョイント等で切り離された独立部分ごとの緩和、3項は工事する部分以外への不適用、4項は移転（曳家）の緩和。あなたの増築計画が通るか塩漬けになるかは、この条文の本文ではなく、政令のどの面積ラインに落ちるかで決まる。
法的な位置づけ
建築基準法86条の7は、既存不適格建築物の増築等に係る制限緩和を定める規定である。同法3条2項により現行規定の適用を受けない建築物について、政令で定める範囲内で増築・改築・大規模の修繕・模様替をする場合、3条3項にかかわらず所定の規定を適用しない。1項は建築物全体、2項は独立部分、3項は工事部分以外、4項は移転に係る緩和を定める。
よくある質問 AI による整理
Q1既存不適格建築物とは何ですか？
建てた当時は適法だったが、その後の法改正で現行基準に合わなくなった建物です。建築基準法3条2項により現行規定の適用が除外され、違反建築物とは区別されます。
Q2建築基準法86条の7とはどんな条文ですか？
既存不適格建築物に増築等をしても、政令で定める範囲内なら既存部分に現行基準を遡及適用しないという緩和規定です。1項は全体、2項は独立部分、3項は工事部分以外、4項は移転を扱います。
Q3増築すると既存部分も現行基準に合わせる必要がありますか？
原則として必要です。建築基準法3条3項3号・4号で保護が外れるためです。ただし86条の7と施行令137条以下の範囲に収まれば、既存部分への適用を免れます。
Q4基準時とはいつのことですか？
その建物がその規定に適合しなくなった時点を指し、建築基準法施行令137条が定義します。緩和の面積計算はこの時点の延べ面積が基準となり、後から動かせません。
Q5移転（曳家）でも遡及適用されますか？
86条の7第4項により、政令で定める範囲内の移転であれば建築基準法令の規定は適用されません。増築等より広く緩和されている点が特徴です。
Q6用途変更の場合も86条の7は使えますか？
建築基準法87条が用途変更について本条を準用しています。ただし準用の範囲は限定されるため、どの規定が遡及するかは個別確認が必要です。
Q7再建築不可の物件でもリフォームできますか？
接道義務を満たさず増築ができない敷地でも、大規模の修繕・模様替であれば86条の7と施行令の緩和で工事できる余地があります。増築不可＝何もできない、ではありません。
Q8増築の確認申請にはどんな書類が必要ですか？
確認申請書と設計図書のほか、既存不適格建築物では基準時と当初の適法性を示す検査済証・確認申請図書、既存不適格調書が実務上求められます。自治体ごとに運用差があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1増築って、10 ㎡以下なら確認申請いらないんですよね？
防火地域・準防火地域外での10 ㎡以内の増築なら確認申請は不要です（建築基準法6条2項）。ただし申請不要と適法は別問題で、増築した事実により3条3項3号の保護が外れ、既存部分が違反建築物へ転落しうる。実務のポイント：この誤解は中古住宅の売却時に爆発します。違反建築物と判定されれば住宅ローンの融資が下りず、契約が飛ぶ。増築の事実は固定資産税の課税台帳に残るので、隠しても必ず出てきます。
Q2検査済証がない古い建物なんですが、もう増築は諦めるしかないですか？
諦める必要はありません。国土交通省の「検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（平成26年）に基づき、指定確認検査機関の調査を経て確認申請に進む道があります。実務のポイント：調査費は規模により数十万から数百万円。しかも調査の結果、既存不適格ではなく当初から違反だったと判明することがあり、その場合86条の7の緩和は使えません。調査に出す前に、違反が出たら撤退するかを設計者と決めておく。
Q3エキスパンションジョイントで分かれてれば、片方だけ工事してもいいんですか？
2項の独立部分の緩和がそれです。構造上・防火上、一の建築物であっても別の建築物とみなせる部分（政令で定める独立部分）が二以上あれば、工事しない側の独立部分には20条、21条、27条、61条などが適用されません。実務のポイント：設計者が既存不適格の増築でまず検討するのが、この独立部分の切り方です。エキスパンションジョイントを新設して構造的に縁を切る設計にすれば、遡及を工事側だけに封じ込められる。設計費は上がっても、全体改修より遥かに安い。
Q4大規模の修繕って、どこからが大規模なんですか？
主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段。建築基準法2条5号）の一種以上について、その過半を修繕することです（同条14号）。屋根の6割を葺き替えれば大規模の修繕に当たり、86条の7の射程に入ります。実務のポイント：2025年4月施行の改正で、従来の4号建築物にあたる木造2階建て等も大規模の修繕・模様替が確認申請の対象になりました。無申請でやれていたリフォームが遡及審査を通る時代に変わったのに、工務店側の常識がまだ追いついていない。
間違えやすい点 AI による整理
- 「既存不適格は違反建築物ではないから安心」と理解している人は多い。正しいが、半分しか正しくない。増築等に着手した瞬間、3条3項3号・4号で保護が外れ、現行基準に適合しない既存部分は違反建築物へ転落する。既存不適格と違反建築物の間にあるのは壁ではなく、回転ドアである。
- 「うちは何 ㎡まで増築できますか」という問いの立て方が、そもそも誤っている。86条の7は規定ごとに緩和の設計が全く違う。構造（20条）は面積比で判定、用途地域や容積率（48条、52条）は別の基準、避難・内装関係は工事部分だけ、移転はさらに別枠。一つの面積ラインで全部が決まると思った時点で、その計画は破綻している。
- 「現行基準に合わせるだけでしょ、お金の問題」と費用の話に矮小化している人が多い。深刻なのは費用ではなく、物理的に不可能な場合があることだ。接道が足りない（43条）、建蔽率・容積率が現行基準を超過している（52条、53条）敷地では、既存部分をどう直しても適合できない。緩和が効かなければ、その建物の増築は永久に不可能になる。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の機能 | 86条の7：政令の範囲内で遡及適用を免除する迂回回路 | 3条3項3号・4号：工事着手で既存不適格の保護を落とす主ブレーカー 86条の8：全体計画認定により段階的改修を合法化 |
| 発動条件 | 施行令137条以下が定める範囲内の増築・改築・大規模の修繕・模様替 | 増築等に着手したという事実のみで自動発動 着工前に特定行政庁へ全体計画の認定申請を行うこと |
| 効果の及ぶ範囲 | 1項＝建築物全体／2項＝工事しない独立部分／3項＝工事部分以外／4項＝移転 | 既存部分を含む建築物全体が現行基準の対象になる 全体計画の完了まで、工事を分割したまま適法状態を維持 |
| 判断のタイミング | 着工前の設計段階で、どの項・どの政令条に乗るかを確定させる | 工事着手の瞬間に効果が生じ、事後の選択余地はない 着工前の認定が必須。着工後の組み替えは不可 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も新建・増建・改建・修建を建造行為として許可対象とするが、既存不適格の緩和は日本のような一本の条文ではなく、建築技術規則や個別規定に分散している
韓国は法令改正により基準に適合しなくなった既存建築物について、許可権者が建築を許可できる特例を置く。日本のように政令で緩和範囲を細分化する構造ではない
ドイツは既存建築物の保護を財産権保障から導かれる法理として扱う。改修が「本質的変更」に至ると保護が失われる点は、日本の3条3項と発想が近い
米国は zoning ordinance ごとに grandfathering の範囲と失効事由を定める。増築や一定割合超の改修で保護が失われる設計は日本と類似
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 築45年の実家に、親の介護のため1階へ12 ㎡の部屋を足したい。確認申請を出したら、建物全体の構造計算書を出せと言われたらどうする？ 増築面積が基準時の延べ面積の1/20かつ50 ㎡以内に収まるかどうか、その一線で工事費が数百万円動く。設計者が最初に電卓を叩くのはこの数字であって、間取りではない。
- テナントビルのオーナーが、防火区画の足りない旧ビルで大規模修繕を計画している。2025年4月施行の改正で、従来の4号建築物にあたる木造2階建て等も大規模の修繕・模様替が確認申請の対象になった。無申請で回してきた工事が、既存不適格の解除リスクに正面から晒される。
- あなたが工務店で、施主に「このくらいの増築なら申請いらないですよ」と言って着工した。後日、近隣通報で特定行政庁が調査に入り、既存不適格の保護が外れて建物全体が違反建築物と判定される。是正命令の名宛人は所有者だが、施主の矛先はあなたに向く。設計と施工の責任配分は、着工前の書面でしか守れない。
- テナント入居が3か月後に確定していて、内装の大規模模様替を急いでいる。だが旧図面の収集と現況調査だけで6週間かかると判明した。あと30日で確認申請を出せなければ賃貸契約の違約金が発生する。既存不適格建築物の増築等は、設計期間そのものが通常の倍かかると見込んでおくべきだ。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 検査済証と竣工時の確認申請図書を探す。これが無いと、緩和の起点である基準時と当初の適法性を証明できない2. 見つからなければ、国土交通省のガイドラインに基づく指定確認検査機関の法適合状況調査を検討する3. 設計者に、86条の7の1項から4項のどれで組み立てるか、建築基準法施行令137条以下のどの条が根拠かを書面で出させる4. 特定行政庁の建築指導課へ事前相談。緩和の運用と必要書類は自治体ごとに差がある
訴えられた側：1. 特定行政庁に指摘されたら、まず自分の建物が違反建築物なのか既存不適格なのかを切り分ける。後者は原則そのまま使用できる2. 増築等で保護が外れたと言われたら、86条の7各項と施行令の適用余地を反論材料として整理する3. 是正命令の前には建築基準法9条の手続（通知書の交付と公開による意見の聴取の請求）がある。ここで主張しないと後の争訟で不利になる4. 命令を受けたら、建築審査会への審査請求は3か月以内、取消訴訟は6か月以内
時効（請求できる期限）：本条自体に期間制限はないが、時計は二つ動いている。第一に、違反建築物に対する特定行政庁の是正命令（建築基準法9条）に時効はなく、築50年でも遡って命じられる。第二に、処分を受けた場合の建築審査会への審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）。なお緩和の基準となる基準時は、その規定に適合しなくなった時点に固定され、後から動かせない（建築基準法施行令137条）。
改正沿革 AI による整理
- 平成14年（2002年）改正（要人的検証） 既存不適格建築物の増築等に対する制限緩和の枠組みとして新設されたと解されるが、新設年と条文構成の沿革は原資料での確認が必要
- 令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年4月1日）施行（要人的検証） いわゆる4号特例の縮小により、木造2階建て等も大規模の修繕・模様替が建築確認の対象となり、本条の緩和を検討すべき場面が大幅に増えた。本条本文の引用条番号も関連改正で更新されている
改正の年表
- 1.令和4年（2022年）公布・令和7年（2025年）4月1日施行 改正：いわゆる4号特例の縮小により、従来の4号建築物にあたる木造2階建て等も大規模の修繕・大規模の模様替が建築確認の対象となり、本条の緩和を検討すべき場面が大幅に増えた（施行日・改正内容は原資料での確認を推奨）
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