建築基準法 第86条の9（公共事業の施行等による敷地面積の減少についての第三条等の規定の準用）

解説

建ぺい率オーバーの家に住んでいるのに、役所が是正命令を出せない状況がある。道路拡幅のために敷地の一部を収用された家だ。建築基準法86条の9は、土地収用法の対象事業や都市計画事業で敷地面積が減り、その結果として建ぺい率・容積率・敷地面積の最低限度に適合しなくなった建築物に、3条2項の既存不適格の地位（新しい規制の適用を受けない立場）を与える。あなたが何もしていないのに公共事業のせいで違反状態に落ちる、その理不尽を法が引き受ける規定である。ただし代償がある。3条3項も同時に準用されるため、増築・改築・大規模の修繕や模様替に着手した瞬間、この保護は外れる。削られた狭い敷地に、今の規制でしか建てられない。つまり今の家は合法だが、次の家は今より小さい。補償交渉のテーブルで本当に議論すべきなのは、土地代の単価ではなくこの差分である。

法的な位置づけ

建築基準法86条の9は、土地収用法3条各号の事業、都市計画事業およびこれらの関連事業、ならびに政令で定めるこれに準ずる事業の施行により建築物の敷地面積が減少し、建築基準法令に適合しなくなった建築物およびその敷地について、既存不適格に関する3条2項・3項を準用する規定である。第2項は敷地面積の最低限度に関する53条の2第3項を準用する。

こんなときに使う

• 都市計画道路の事業認可が告示され、自宅の前庭1.8メートルが買収対象になった。残った敷地で計算し直すと建ぺい率は68パーセント、指定は60パーセント。それでも是正命令は来ない。86条の9が既存不適格として扱うからだ。問題が表に出るのは20年後、屋根の葺き替えを超える規模の工事をしようとして建築確認が通らないと知る日である
• もし、収用の話が来る前から増築の計画を進めていたとしたら？ 条文は「現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物」も対象に含めている。すでに着工していれば守られるが、着工前なら減少後の敷地面積で確認申請をやり直すことになる。設計料と時間が一度消える
• 相続した実家を売りに出したら、買主の銀行が「再建築時は現況の規模で建たない」と評価を下げてきた。既存不適格は違反ではないが、担保評価では別の顔を見せる。その差がそのまま売値に乗る
• 用地交渉の回答期限まであと3週間。起業者は「建物補償は出すが残地は買わない」と言っている。残地の将来の建築可能規模を図面で詰めないまま印を押せば、後から残地補償（土地収用法74条）や残地収用請求（同法76条）を持ち出す足場がなくなる。判断できるのは契約前だけである
• あなたが自治体の用地担当だった場合、この条文を説明できるかどうかで交渉の質が変わる。「削られても違反にはなりません」と言えば安心してもらえるが、建て替え時に規模が落ちる事実を伏せれば、後から苦情と不信が返ってくる。先に開示する担当者の方が、結果的に早く判が押される

取るべき行動

被害を受けた側：1. 事業が86条の9第1項各号（土地収用法3条各号の事業、都市計画事業、同法16条の関連事業、政令指定事業）に当たるか確認する2. 買収前後の実測図と告示・認可の写しを保管、これが将来の既存不適格の証明資料になる3. 減少後の敷地で建ぺい率・容積率・高さ制限を設計者に再計算させ、建て替え時に何平米落ちるかを数値化する4. その差分を持って残地補償・残地買収を交渉、押印前に決着させる

訴えられた側：1. 是正の指摘を受けたら、面積減少の原因が86条の9第1項各号の事業によるものかを最初に確認する2. 該当するなら契約書・告示・買収前後の実測図を添えて既存不適格である旨を主張する3. 工事中に指摘された場合は着工時期が分水嶺になるため、確認済証と着工日の記録を提出する4. 任意の分筆や私道付け替えで減った場合は本条の対象外、別の緩和規定を探すしかない

時効（請求できる期限）：本条の適用自体に期限はない。保護が消える時点も日付では定まらず、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替に着手した時点で3条3項の準用により新規定が適用される。収用手続の側では、事業の認定の告示から1年以内に起業者が収用裁決を申請しないと事業認定は将来に向かって失効する（土地収用法29条）（最新の改正状況をご確認ください）