建築基準法 第57条の4（特例容積率適用地区内における建築物の高さの限度）
クイックジャンプ
- 特例容積率適用地区内においては、建築物の高さは、特例容積率適用地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。ただし、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、この限りでない。
- 2.第四十四条第二項の規定は、前項ただし書の規定による許可をする場合に準用する。
この条文の基本情報
特例容積率適用地区内における建築物の高さの限度とは何ですか？
定義特例容積率適用地区内における建築物の高さの限度とは、建築基準法第57条の4に定められた規定で、「特例容積率適用地区内においては、建築物の高さは、特例容積率適用地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければな…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第57条の4（特例容積率適用地区内における建築物の高さの限度）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第57条の4の条文原文は「特例容積率適用地区内においては、建築物の高さは、特例容積率適用地区に関する都市計画において建築物の高さの最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければな…」で始まります。
- 建築基準法第57条の4は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第57条の4の前の条は建築基準法第57条の3です。
- 建築基準法第57条の4の次の条は建築基準法第57条の5です。
- 建築基準法第57条の4には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第57条の4 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第57条の4（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/57_4
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法57条の4は、特例容積率適用地区内で都市計画が高さの最高限度を定めた場合、建築物はその限度以下でなければならないと規定する。例外は特定行政庁の許可に限られる。
Q · 容積率を買い集めれば、その分だけ高く建てられるんですか？
都市計画で高さの上限が定められていれば超えられません
建築基準法57条の4により、特例容積率適用地区内では、その地区に関する都市計画で建築物の高さの最高限度が定められたときは、どれだけ容積率を移転で買い集めても、その高さを超える建物は建てられません。例外は1項ただし書で、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可した場合のみです。さらに2項が44条2項を準用するため、その許可には建築審査会の同意が必要で、担当部署の一存で天井を外せる構造にはなっていません。
解説
東京駅丸の内駅舎の復原に投じられたおよそ500億円は、税金ではない。駅舎が使い切れずに余らせていた容積率を、周辺の再開発ビルへ売って調達された金である。あなたが大手町や丸の内の高層階で働いているなら、その床は東京駅から移ってきた容積率の上に乗っている可能性がある。これを可能にするのが特例容積率適用地区（57条の2）だが、買い集めた側が青天井に伸びれば、街の日照も風景も失われる。そこに天井を被せるのが本条だ。都市計画で高さの最高限度が定められていれば、どれだけ容積率を買い集めても、その高さを超える建物は建てられない。抜け道は一本だけ、特定行政庁（東京23区なら区長）が用途上または構造上やむを得ないと認めて出す許可である。しかも2項が44条2項を準用するため、その許可には建築審査会の同意が要る。役所の一存では天井を外せない構造になっている。
法的な位置づけ
建築基準法57条の4は、特例容積率適用地区における建築物の高さの最高限度を定める規定である。同地区に関する都市計画で高さの最高限度が定められた場合、地区内の建築物はその限度以下でなければならない。特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可した場合は例外とされ、その許可には44条2項の準用により建築審査会の同意を要する。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.移転先敷地の高さの最高限度を都市計画で確認 特例容積率適用地区内の敷地を扱うときは、地区の指定範囲だけでなく、都市計画決定書の高さの最高限度の欄まで確認する。地区名の表示のみで「高さ制限なし」と判断しない
- 2.容積率の移転契約より前に計画高さと突き合わせる 移転で受け入れる容積率を使い切るには何メートル必要かを試算し、高さの最高限度と突き合わせる。限度を超えるなら、対価の支払前に計画の組み替えか許可申請の要否を判断する
- 3.ただし書の許可が必要なら事前協議と工程逆算 「用途上又は構造上やむを得ない」の具体的理由を資料化し、特定行政庁と事前協議する。2項の準用により建築審査会の同意が必須なので、開催周期から逆算して工程を組む
- 4.近隣として争うなら許可書と議事録を取得して期限内に動く 建築計画のお知らせ看板で高さと地番を控え、情報公開請求で許可書と建築審査会の議事録を取得する。不服申立ては建築審査会への審査請求（94条）が入口で、96条により取消訴訟は審査請求前置となる
よくある質問 AI による整理
Q1特例容積率適用地区とは？
都市計画で定める地区の一種で、区域内の敷地が余らせている容積率の限度を、特定行政庁の指定によって同地区内の別の敷地へ移転できる仕組みです。歴史的建造物の保存資金の調達に使われてきました。
Q2建築基準法57条の4の高さの最高限度は何メートル？
条文に数値は書かれていません。高さの最高限度は地区ごとの都市計画で定められるため、自治体の都市計画図や都市計画決定書を確認する必要があります。定めがなければ本条の制限自体が働きません。
Q3特例容積率適用地区はどこで指定されている？
指定の有無と範囲は各自治体の都市計画決定に委ねられます。大都市の駅前や大規模再開発地区での活用が知られていますが、実際の指定範囲は必ず当該自治体の都市計画図で確認してください。
Q4高さの最高限度に違反したらどうなる？
建築確認が下りず着工できません。確認を経ずに建てた場合や違反が判明した場合は、特定行政庁による工事施工停止命令や是正命令（建築基準法9条）の対象となります。
Q5容積率の移転先の高さ制限はいつ確認すべき？
移転の対価を支払う契約を結ぶ前です。契約後に高さの最高限度が判明すると、買った容積率を使いきれないまま対価だけが残ります。移転の指定手続と高さの確認は同時並行で進めるのが実務です。
Q657条の4の制限は既存の建物にも及ぶ？
都市計画の決定時点で既に存在した建築物には、原則として遡及適用されません（建築基準法3条2項の既存不適格）。ただし増改築や建替えを行う際には現行規定が適用されます。
Q7高さの最高限度は都市計画図のどこを見る？
地区の指定範囲を示す図面とは別の欄に、高さの最高限度が記載されます。地区名の表示だけを見て制限なしと判断するのが最も多い読み落としです。都市計画課の窓口で決定書まで確認するのが確実です。
Q8許可を受けた建物の記録は見られる？
ただし書の許可は行政処分なので、許可書や建築審査会の議事録は情報公開請求の対象になります。どの理由で「やむを得ない」と判断されたかを確認でき、争う際の出発点になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1容積率って、本当に売り買いできるものなんですか？
敷地の権利そのものを売るのではなく、特例容積率適用地区の中で、余った容積を別の敷地に割り振る指定を特定行政庁から受ける仕組みです（建築基準法57条の2）。対価の金額は当事者の契約で決まり、法律は関与しません。実務のポイント：移転した容積率は不動産登記には現れません。記録は特定行政庁が管理し、公告と図書の縦覧で確認します。買う側は登記簿ではなく、行政の窓口を見にいくことになる。
Q2特例容積率適用地区なら、必ず高さの制限がかかるんですか？
かかるとは限りません。本条は「最高限度が定められたときは」という条件つきで、定めるかどうかは都市計画の判断です。定められていなければ本条の制限は働かず、道路斜線や日影規制など他の高さ制限だけが残ります。実務のポイント：都市計画図に地区名が表示されていても、高さの最高限度が併せて定められているかは別の欄を見ないと分かりません。地区の指定だけ確認して高さ制限なしと判断するのが、最も読み落としが起きやすい箇所です。
Q3ただし書の許可って、どういう場合に出るんですか？
条文は「用途上又は構造上やむを得ない」としか書いていません。読み取れるのは、高さを稼いで床を増やしたいという経済的理由だけでは足りないということです。特殊な天井高を要する用途や、構造形式上不可避な事情を個別に説明する必要があります。実務のポイント：許可の前提として建築審査会の同意が要り（2項による44条2項の準用）、同意の理由は議事録に残ります。過去の同意事例を情報公開請求で集めると、条文に書かれていない事実上の審査基準が見えてくる。
Q4許可の内容に納得できないとき、誰に文句を言えばいいんですか？
建築基準法94条により、建築審査会への審査請求が入口です。ただし本条2項が44条2項を準用するため、その許可には同じ建築審査会の同意が前提になっています。同意した機関に不服を申し立てる構造で、実務上この点は制度的な問題として指摘されています。実務のポイント：建築基準法96条は取消訴訟に審査請求前置を課しているため、いきなり裁判所に行くと却下されます（最新の改正状況をご確認ください）。まず審査請求、が順序です。
間違えやすい点 AI による整理
- 容積率の上限さえ守れば建つ、と実務者でも思い込みやすい。だが容積率（52条）と高さ（本条、55条、58条など）は独立した別々の網で、片方を満たしてももう片方で落ちる。さらに厄介なのは、本条の高さの最高限度が法律本文ではなく都市計画に書かれている点だ。法令集をいくらめくっても数字は出てこない、自治体の都市計画図を見にいくしかない。
- あなたから見れば「ただし書で許可が出たのだから適法で決着済み」だが、法律から見れば許可は行政処分であり、処分である以上は審査請求と取消訴訟の対象になる。事業者にとって完成した安全地帯に見えるものが、近隣住民にとっては争いの入口である。この落差を知らないまま着工すると、工事の途中で紛争が立ち上がる。
- ただし書の許可は特定行政庁の裁量だから、担当課と話をつければ通ると理解されがちだ。実際は2項が44条2項を準用しており、建築審査会の同意が法律上の必須要件になっている。同意を欠いたまま出された許可は違法であり、行政と事業者の二者間で完結する話ではない。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制している対象 | 57条の4：建築物の「高さ」（形の規制） | 52条：建築物の「容積率」（量の規制） 57条の2：容積率の限度を敷地間で移転する「指定」 |
| 数値の所在 | 法律本文になし。地区ごとの都市計画で定められる | 用途地域ごとに法律本文と都市計画で定まる 特定行政庁の指定・公告で個別に定まる |
| 例外の外し方 | 特定行政庁の許可＋建築審査会の同意（2項による44条2項準用） | 総合設計制度等の別条による緩和 指定の申請と公告手続によりそもそも移転が可能になる |
| 満たさない場合の帰結 | 許可がなければ建築確認が下りず、着工できない | 床面積の削減が必要となる 移転が成立せず、余剰容積は使えないまま残る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も容積移転を明文で認め、送出基地と接受基地を分けて規律する。接受基地側の高度管制は都市計画の細部計画で定められ、数値が法律本文にない点は日本と同じ構造
韓国は容積率を国土計画法、建築物の高さ制限を建築法に分けて規定する。高さの具体値は条例・지구단위계획に委ねられる点で日本と近い
ドイツは Bebauungsplan の中で GFZ（容積率に相当）と Höhe baulicher Anlagen を同一の計画文書で同時に定める。量と形を別条に分ける日本と異なり、一本の計画に統合されている
米国は開発権移転（TDR）の原型で、歴史的建造物の保存と未使用容積の売却を結びつけた。連邦最高裁は、移転可能な開発権の存在を収用該当性の判断要素として考慮した
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 容積率を買い集めて200 m のタワーを設計したが、都市計画で定められた高さの最高限度が150 m だった。設計は白紙からやり直しになる。容積率の移転契約と高さの確認を同時に進めなければ、支払った対価だけが宙に浮く。
- もし、向かいの区画に高さの最高限度を超えるビルの計画が出てきたら？ それは特定行政庁の許可が出ているということだ。その許可には建築審査会の同意が前提になっており、同意の理由は議事録に残る。どんな根拠で「やむを得ない」と判断されたのか、あなたは読みにいくことができる。
- 建築計画のお知らせ看板で、許可を前提とした高さの計画を知った。審査請求ができるのは処分があったことを知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）。その間も工事は進む。着工されてからでは、たとえ争いに勝っても原状回復は事実上不可能で、残るのは金銭の話だけになる。
- 設計事務所として、許可を申請する側に回る。「用途上又は構造上やむを得ない」の中身は条文のどこにも書かれていない。特定行政庁ごとの運用基準と、過去の建築審査会の同意事例が、事実上の審査基準として機能している。
- タワーマンションの上層階を検討している。パンフレットの高さが、都市計画の最高限度を許可前提で超えていないかを確認する価値がある。許可の前提が崩れれば、上層階の計画ごと組み替えになり、引渡しは年単位でずれる。
取るべき行動
被害を受けた側：1. 建築計画のお知らせ看板で高さと敷地の地番を控え、自治体の都市計画担当課で特例容積率適用地区の高さの最高限度を確認する2. 限度を超える計画なら、1項ただし書の許可が出ているはず。情報公開請求で許可書と建築審査会の議事録を取得する3.「用途上又は構造上やむを得ない」と判断した具体的理由が示されているかを確認、示されていなければそこが争点4. 不服申立ては建築審査会への審査請求（建築基準法94条）。建築基準法96条の審査請求前置があるため、いきなり取消訴訟を起こすと却下される
訴えられた側：1. 許可申請の前に特定行政庁の担当課と事前協議を尽くす。「用途上又は構造上やむを得ない」の解釈は自治体ごとの運用に委ねられ、過去の同意事例が事実上の審査基準になる2. 建築審査会の同意が必須なので、審査会の開催周期から逆算して工程を組む。月1回開催の自治体が多く、差し戻されれば一発で1か月遅れる3. 近隣説明を審査会より前に済ませ、反対意見が同意手続に集中する状態を避ける4. 許可後も取消訴訟のリスクは残るため、許可理由を第三者に説明できる資料を保存しておく
時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。争う側の期限は、審査請求が処分があったことを知った日の翌日から3か月かつ処分の日の翌日から1年（行政不服審査法18条）、取消訴訟が処分を知った日から6か月かつ処分の日から1年（行政事件訴訟法14条）。建築基準法96条により、取消訴訟は審査請求の裁決を経た後でなければ提起できない（最新の改正状況をご確認ください）
学説
実務上の一般的理解：本条ただし書の許可は2項による44条2項の準用で建築審査会の同意を要するが、同じ建築審査会が94条の審査請求の裁決機関でもある。同意した機関に不服を申し立てる構造となる点は、制度上の課題として実務で指摘されている
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）改正 平成12年（2000年）に商業地域限定で創設された特例容積率適用区域制度を、対象用途地域を拡大したうえで特例容積率適用地区として再編。容積率を受け入れる側の建築物が無制限に高層化することを防ぐため、都市計画で高さの最高限度を定められる仕組みとして本条が新設された。その後の実質的な改正は確認されていない（最新の改正状況をご確認ください）
改正の年表
- 1.平成12年（2000年） 新設：商業地域を対象とする特例容積率適用区域制度が創設され、敷地間で容積率の限度を移転する仕組みが導入された
- 2.平成16年（2004年） 改正：対象用途地域を拡大したうえで特例容積率適用地区として再編。容積率を受け入れる側の建築物が無制限に高層化することを防ぐため、都市計画で高さの最高限度を定められる仕組みとして本条が新設された（その後の実質的改正は未確認）
- 建築基準法 第57条の2容積率の移転指定の本体、本条が制限する対象を生む
- 建築基準法 第52条容積率の一般制限、量の規制として本条の形の規制と並走
- 建築基準法 第44条2項が準用され建築審査会の同意を許可要件とする
- 建築基準法 第94条許可への不服は建築審査会への審査請求による
- 建築基準法 第96条取消訴訟に審査請求前置を課す（現行効力を要確認）
- 都市計画法 第8条特例容積率適用地区の指定と高さ最高限度の決定根拠
- 行政事件訴訟法 第9条近隣住民が許可を争う際の原告適格の判断枠組
- 行政不服審査法 第18条許可に対する審査請求の期間制限
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める