建築基準法 第57条の2（特例容積率適用地区内における建築物の容積率の特例）
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- 特例容積率適用地区内の二以上の敷地（建築物の敷地となるべき土地及び当該特例容積率適用地区の内外にわたる敷地であつてその過半が当該特例容積率適用地区に属するものを含む。以下この項において同じ。）に係る土地について所有権若しくは建築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権（臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。以下「借地権」という。）を有する者又はこれらの者の同意を得た者は、一人で、又は数人が共同して、特定行政庁に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該二以上の敷地（以下この条及び次条において「特例敷地」という。）のそれぞれに適用される特別の容積率（以下この条及び第六十条の二第四項において「特例容積率」という。）の限度の指定を申請することができる。
- 2.前項の規定による申請をしようとする者は、申請者及び同項の規定による同意をした者以外に当該申請に係る特例敷地について政令で定める利害関係を有する者があるときは、あらかじめ、これらの者の同意を得なければならない。
- 3.特定行政庁は、第一項の規定による申請が次の各号に掲げる要件のいずれにも該当すると認めるときは、当該申請に基づき、特例敷地のそれぞれに適用される特例容積率の限度を指定するものとする。
- 一申請に係るそれぞれの特例敷地の敷地面積に申請に係るそれぞれの特例容積率の限度を乗じて得た数値の合計が、当該それぞれの特例敷地の敷地面積に第五十二条第一項各号（第五号から第七号までを除く。以下この号において同じ。）の規定によるそれぞれの建築物の容積率（当該特例敷地について現に次項の規定により特例容積率の限度が公告されているときは、当該特例容積率。以下この号において「基準容積率」という。）の限度を乗じて得た数値の合計以下であること。この場合において、当該それぞれの特例敷地が基準容積率に関する制限を受ける地域又は区域の二以上にわたるときの当該基準容積率の限度は、同条第一項各号の規定による当該各地域又は区域内の建築物の容積率の限度にその特例敷地の当該地域又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計とする。
- 二申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が、申請に係るそれぞれの特例敷地内に現に存する建築物の容積率又は現に建築の工事中の建築物の計画上の容積率以上であること。
- 三申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が、申請に係るそれぞれの特例敷地における建築物の利用上の必要性、周囲の状況等を考慮して、当該それぞれの特例敷地にふさわしい容積を備えた建築物が建築されることにより当該それぞれの特例敷地の土地が適正かつ合理的な利用形態となるよう定められていること。この場合において、申請に係る特例容積率の限度のうち第五十二条第一項及び第三項から第八項までの規定による限度を超えるものにあつては、当該特例容積率の限度に適合して建築される建築物が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないものとなるよう定められていること。
- 4.特定行政庁は、前項の規定による指定をしたときは、遅滞なく、特例容積率の限度、特例敷地の位置その他国土交通省令で定める事項を公告するとともに、国土交通省令で定める事項を表示した図書をその事務所に備えて、一般の縦覧に供さなければならない。
- 5.第三項の規定による指定は、前項の規定による公告によつて、その効力を生ずる。
- 6.第四項の規定により特例容積率の限度が公告されたときは、当該特例敷地内の建築物については、当該特例容積率の限度を第五十二条第一項各号に掲げる数値とみなして、同条の規定を適用する。
- 7.第四項の規定により公告された特例敷地のいずれかについて第一項の規定による申請があつた場合において、特定行政庁が当該申請に係る第三項の指定（以下この項において「新規指定」という。）をしたときは、当該特例敷地についての第三項の規定による従前の指定は、新規指定に係る第四項の規定による公告があつた日から将来に向かつて、その効力を失う。
この条文の基本情報
特例容積率適用地区内における建築物の容積率の特例とは何ですか？
定義特例容積率適用地区内における建築物の容積率の特例とは、建築基準法第57条の2に定められた規定で、「特例容積率適用地区内の二以上の敷地（建築物の敷地となるべき土地及び当該特例容積率適用地区の内外にわたる敷地であつてその過半が当該特例容積率適用地区に属するものを…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第57条の2（特例容積率適用地区内における建築物の容積率の特例）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第57条の2の条文原文は「特例容積率適用地区内の二以上の敷地（建築物の敷地となるべき土地及び当該特例容積率適用地区の内外にわたる敷地であつてその過半が当該特例容積率適用地区に属するものを…」で始まります。
- 建築基準法第57条の2は第四節 建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第57条の2の前の条は建築基準法第57条です。
- 建築基準法第57条の2の次の条は建築基準法第57条の3です。
- 建築基準法第57条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第57条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第57条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/57_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法57条の2は、特例容積率適用地区内の二以上の敷地について、特定行政庁が特例容積率の限度を指定する制度を定める。合計容積は従前を超えられない。
Q · 容積率って、隣の土地から買ってきて上乗せできるんですか？
同一地区内なら、離れた敷地どうしでも容積率を配り直せます
建築基準法57条の2により、特例容積率適用地区内の二以上の敷地について、所有者や借地権者等が特定行政庁へ申請すれば、敷地ごとに適用される特例容積率の限度を指定してもらえます。隣接は要件ではなく、同一地区内であれば離れた敷地でも組めます。ただし、指定後の容積の合計は従前の合計以下でなければならず（3項1号）、現に存する建築物の容積率を下回る指定もできません（同2号）。指定は公告により効力を生じ（5項）、以後は52条1項各号の数値とみなされます（6項）。
解説
東京駅の赤レンガ駅舎が低層のまま残っているのに、その周囲だけ超高層ビルが林立している。あの風景の設計図がこの条文である。土地には用途地域ごとに容積率（敷地面積に対して建てられる延べ面積の倍率）の上限がかかるが、特例容積率適用地区の中でなら、二以上の敷地が組んで特定行政庁に申請し、敷地ごとの容積率の上限を配り直せる。縛りは二つだけ。配り直した後の合計が元の合計を超えないこと（3項1号）、既に建っている建物の容積率を下回る指定はできないこと（同2号）である。あなたが知っておくべきは、申請できるのが土地所有者だけではないという点だ。借地権者も1項の当事者であり、抵当権者など政令で定める利害関係者の同意がなければ申請自体が成立しない（2項）。つまり、あなたの目の前の空き地に何が建つかは、あなたが一度も見たことのない数百メートル先の敷地の帳尻で、すでに決まっていることがある。
法的な位置づけ
建築基準法57条の2は、特例容積率適用地区内の二以上の敷地に適用される特例容積率の限度を、特定行政庁が申請に基づき指定する制度を定める規定である。指定された限度は同法52条1項各号の数値とみなされ、未利用容積を同一地区内の他の敷地へ実質的に移転させる法的基礎となる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.特例容積率適用地区の指定と基準容積率を確認する 対象敷地が都市計画で特例容積率適用地区に指定されているかを自治体の都市計画情報で確認し、各敷地の52条1項各号による基準容積率（既に特例容積率が公告済みならその数値）を算出する
- 2.3項1号の総量と3項2号の下限を検算する 各特例敷地の敷地面積に希望する特例容積率を乗じた数値の合計が、基準容積率で計算した合計以下になるかを検算する。同時に、供給側敷地に現存する建築物（工事中の建築物は計画上の容積率）の容積率を下回っていないかを実測ベースで確認する
- 3.権利者と2項の利害関係者を洗い出し同意を取得する 所有権者に加え、建築物所有目的の地上権者・賃借権者（借地権者）を特定し、さらに政令で定める利害関係を有する者（抵当権者等）を登記簿と現地調査で漏れなく確認する。申請前に、これら全員の同意を書面で取得する
- 4.特定行政庁と事前協議し3項3号の適合性を詰める 各特例敷地にふさわしい容積か、52条の限度を超える部分について交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないかを、特定行政庁（建築指導課等）と事前協議で詰める。設計与件と合わせて指定内容を確定させる
- 5.国土交通省令の様式で申請し、公告・縦覧を確認する 国土交通省令で定めるところにより特例容積率の限度の指定を申請する。指定後、特定行政庁が特例容積率の限度と特例敷地の位置を公告し図書を縦覧に供するので、公告日と公告内容を必ず記録に残す。効力は公告により生じる
よくある質問 AI による整理
Q1特例容積率適用地区とは？
都市計画法で定められる地域地区の一つで、この地区内では建築基準法57条の2により、敷地ごとの容積率の上限を申請に基づいて指定し直すことができます。
Q2特例容積率の指定は誰が申請できますか？
特例敷地に所有権または建築物所有目的の地上権・賃借権（借地権）を有する者、およびこれらの者の同意を得た者です。一人でも数人共同でも申請できます（1項）。
Q3特例容積率の限度に上限はありますか？
あります。各特例敷地の敷地面積に特例容積率を乗じた数値の合計が、基準容積率で計算した合計以下でなければなりません（3項1号）。地区全体の総量は増えません。
Q4特例容積率の指定はいつから効力がありますか？
特定行政庁の公告によって効力が生じます（5項）。公告時に特例容積率の限度や特例敷地の位置が示され、図書が事務所で一般の縦覧に供されます（4項）。
Q5容積率を移せば高さ制限も緩和されますか？
されません。本条が動かすのは容積率のみで、同地区内の高さの限度（57条の4）、日影規制、斜線制限、防火規制は別途そのまま適用されます。
Q6特例容積率適用地区はどこにありますか？
都市計画で定められた区域に限られ、全国どこでも使える制度ではありません。東京都の大手町・丸の内・有楽町地区が代表例とされます。最新の指定状況は各自治体の都市計画情報でご確認ください。
Q7特例容積率の指定は取り消せますか？
建築基準法57条の3に取消しの規定があります。また7項により、同じ特例敷地について新規指定があれば、従前の指定は新規指定の公告日から将来に向かって失効します。
Q8特定行政庁とは誰のことですか？
建築主事を置く市町村の区域ではその市町村長、それ以外の区域では都道府県知事を指します。申請先も公告の主体も、この特定行政庁です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1空中権って売り買いできるらしいけど、登記されるんですか？
登記されない。この制度で動くのは行政庁による特例容積率の限度の指定であり、効力は4項の公告で生じる（5項）。対価のやり取りは当事者間の私法上の契約で、建築基準法は金額に一切関与しない。実務のポイント：登記簿にも公図にも痕跡が残らないため、デューデリジェンスでは特定行政庁の公告と備付図書の縦覧が必須になる。登記簿だけ見て買うと、容積を出し尽くした土地を掴むことがある
Q2隣の土地じゃないと容積は動かせないんですよね？
違う。要件は同一の特例容積率適用地区内の二以上の敷地であることで（1項）、隣接は求められていない。一団の土地を必要とする一団地認定や連担建築物設計制度（86条）とはここが決定的に異なる。実務のポイント：どの制度で組むかによって、確保すべき敷地の範囲も交渉相手の数もまったく変わる。設計者が先に制度を選んでしまうと、用地取得の戦略が後から縛られる
Q3一度売った容積は、もう永久に戻ってこないんですか？
制度上は戻せる。7項により、同じ特例敷地について新たな申請と新規指定があれば、従前の指定は新規指定の公告日から将来に向かって効力を失う。ただし関係者全員の同意が再び要る。実務のポイント：受取側に既に高層建築物が建っていると、3項2号が現存建築物の容積率を下限として縛るため、実務上の巻き戻しはほぼ不可能になる。売る側は「後で買い戻せる」という口約束を信じてはいけない
Q4自分のマンションの前の土地に何が建つか、事前に知る方法はありますか？
ある。特定行政庁は指定をしたとき、特例容積率の限度や特例敷地の位置を遅滞なく公告し、図書を事務所に備えて一般の縦覧に供する義務を負う（4項）。誰でも閲覧できる。実務のポイント：窓口は多くの自治体で建築指導課だが、公告は自治体の公報やウェブサイトに埋もれていて検索に引っかかりにくい。近隣の動きが気になるなら、月に一度公報を確認する習慣が、説明会で初めて知る事態を防ぐ
間違えやすい点 AI による整理
- 「空中権を買えば、その分だけ高く建てられる」という問いの立て方自体が誤っている。この条文が動かすのは容積率だけであり、高さの限度（57条の4）、日影規制、斜線制限、防火規制は別立てで残る。容積を買い集めても、それを収める形が法的に成立しないケースは実務で普通に起きる
- 「隣の土地から容積をもらう制度」だと理解している人が多いが、法律から見た要件は「同一の特例容積率適用地区内の二以上の敷地」であって、敷地が隣接している必要はない。一団の土地を要する連担建築物設計制度や一団地認定（86条）との決定的な違いがここにある。数百メートル離れた敷地の未利用容積が、あなたの正面の敷地に乗ることがある
- 「容積を売ると建て替えにくくなる」ことは多くの地権者が知っている。知られていないのはその深刻度だ。指定は土地に効力として貼り付き、売買で所有者が替わっても引き継がれる。買い戻すには7項の新規指定が要るが、受け皿側に既に建物が建ってしまっていると3項2号が壁になる。実務上、この移転はほぼ片道切符である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 容積を動かす仕組み | 57条の2：同一地区内の二以上の敷地間で特例容積率の限度を配り直す | 52条：用途地域等ごとに敷地単位で容積率の上限を固定 86条：一団地認定・連担建築物設計制度で複数建築物を一敷地とみなす |
| 敷地の隣接要件 | 不要（同一の特例容積率適用地区内であれば足りる） | 各敷地で完結、他敷地との関係なし 一団の土地であることが前提 |
| 手続の主体と効力発生 | 権利者等の申請 → 特定行政庁の指定 → 公告で効力発生（5項） | 都市計画決定による一般的規制、個別申請不要 特定行政庁の認定・許可 |
| 総量の扱い | 地区内の合計は従前以下（3項1号）、総量は増えない | 地域ごとの一律の限度がそのまま総量 一体の敷地として合算、実質的な総量は一団地単位 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は容積移轉を明文で制度化し、送出基地と接受基地の関係を弁法で細かく規律する。日本が特定行政庁による個別指定方式をとるのに対し、台湾は送出・接受の基地類型を先に類型化する点が異なる
韓国は建築法上の結合建築制度で、複数敷地の容積率を合算して配分することを認める。対象地区の限定や所有者間の協定を要する点は日本と近いが、容積移転を建築法内で完結させる構成をとる
ドイツは Geschossflächenzahl の上限を地区詳細計画で定め、超過は例外・免除で個別処理する。敷地間で容積を移転する一般制度はなく、計画変更そのものが調整手段となる
米国は Transfer of Development Rights を歴史的建造物保存の財源として発達させ、連邦最高裁も保存規制の合憲性判断において移転可能な開発権の存在を考慮した。日本の本条は発想を共有しつつ、公法上の指定という形式に置き換えている
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 地主から「隣の再開発のために同意書へ署名してほしい、期限は今週金曜」と言われたら、あなたは何を確認すべきか。借地権者は1項の申請当事者そのものであり、あなたの同意なしに特例容積率の限度の指定は申請できない。署名する前の数日が、対価や建替え条件を交渉できる最初で最後の場面になる。公告（4項）が出た後は、あなたの手元に交渉材料は一枚も残らない
- あなたが開発側に立った場合。地区内に二つの敷地を確保し、片方の未利用容積をもう片方へ寄せる計画を組んだが、供給側の敷地には築40年のテナントビルが現に建っている。3項2号により、現存建築物の容積率を下回る特例容積率は指定できない。除却してから申請するのか、指定内容を組み替えるのか。ここで数千平方メートルの延べ面積が消える
- 駅前の低層の百貨店が、いつまでも建て替えられない。容積をよそへ売ったからだ。建て替えても、もう元の規模には戻せない
- 中古マンションの購入を検討していて、南側の平面駐車場が気になっている。登記簿を見ても答えは出ない。特定行政庁の事務所に備え付けられた縦覧図書（4項）を見れば、その敷地の容積が既に他所へ移された側なのか、逆に容積を受け取って超高層が建つ側なのかが読み取れる
- 近隣に突然、周囲の倍近い高さのビル計画が公表された。説明会で「用途地域の容積率を超えているのではないか」と質した住民に、事業者は指定の公告を示す。公告により効力が生じた特例容積率は、52条1項各号の数値とみなされる（6項）。違法ではなく、手続はすべて終わっている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 同意を求められた側なら、まず自分が1項の借地権者か2項の政令上の利害関係者かを特定する。どちらでも同意は申請の成立要件であり、拒否できる立場にある2. 申請予定の特例敷地の位置と、移転される容積の数値を書面で出させる3. 建替え条件、補償、期間を同意書と同時に契約書化する4. 既に公告済みの地区に住む・買うなら、特定行政庁で縦覧図書（4項）を閲覧し、近隣敷地が供給側か受取側かを確認してから契約判断を下す
訴えられた側：1. 申請側に立つなら、着手前に特例敷地それぞれの現存建築物の容積率を実測し、3項2号の下限に引っかからないか検算する2. 借地権者、抵当権者など同意権者を漏れなく洗い出す。一人の取りこぼしで申請が振り出しに戻る3. 3項3号の適正かつ合理的な利用形態、および交通上・安全上・防火上・衛生上の支障の有無について、特定行政庁と事前協議を重ねる4. 将来の組み替えを想定するなら7項の新規指定の可能性を契約書に書き込んでおく
時効（請求できる期限）：本条の申請自体に期限や時効はない。指定は公告により効力を生じ（5項）、従前の指定は新規指定の公告日から将来に向かって失効する（7項）ため、いずれも公告日が唯一の基準時となる。なお特例容積率の限度の指定の処分性については実務上解釈が分かれており、争う前提で動くなら審査請求は処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟は知った日から6か月（行政事件訴訟法14条）を念頭に、公告を見つけた時点で直ちに専門家へ相談すること（最新の改正状況をご確認ください）
学説
一般的理解：本条は容積率規制の敷地単位性に対する例外であり、地区全体の総量を固定したまま配分のみを可変とする「総量規制型の再配分」として理解される。総量規制（3項1号）が周辺の公共施設容量に対する公平性を担保し、個別審査（3項3号）が各敷地レベルの負荷を抑える二段構えとされる
留意説：容積移転は登記に表れず公告と縦覧図書にのみ記録されるため、取引の安全の観点から情報公示の不十分さを指摘する見解がある。特に3項2号により受取側に建築物が現存すると実務上の巻き戻しが困難になる点は、片道切符性として制度設計上の課題と論じられる
改正沿革 AI による整理
- 平成12年（2000年） 特例容積率適用区域制度として新設され、当初は商業地域に限って未利用容積の活用が認められた。制度の創設年と当時の条番号については人的検証が必要
- 平成16年（2004年） 名称が特例容積率適用地区に改められ、適用対象の用途地域が中高層住居専用地域や工業地域などへ拡大されたとされる。改正内容の細部は人的検証が必要
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法（昭和25年法律第201号）制定。ただし容積率制度そのものはこの時点では未導入であり、本条の原型はまだ存在しない
- 2.平成12年（2000年） 新設：特例容積率適用区域制度として新設され、当初は商業地域に限って未利用容積の活用が認められたとされる。創設年および当時の条番号の細部は人的検証が必要
- 3.平成16年（2004年） 改正：名称が特例容積率適用地区に改められ、適用対象の用途地域が中高層住居専用地域や工業地域などへ拡大されたとされる。改正内容の細部は人的検証が必要
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