建築基準法 第57条（高架の工作物内に設ける建築物等に対する高さの制限の緩和）

解説

高架橋の下、線路の高架下。あの細長い店舗街や駐輪場、コワーキングスペースを見たことがあるはずだ。あそこに建物を建てるとき、普通なら適用される日影規制・斜線制限・高さ制限（建築基準法53条から56条の2周辺の高さ関係規定）が、特定行政庁（あなたの市区町村長、または都道府県知事）の認定一つで外れる。建築基準法57条1項がその根拠だ。ただし無条件ではない。交通上、安全上、防火上、衛生上の四つの支障がないと認められることが条件で、この判断は役所の裁量に委ねられている。2項はさらに面白い。道路の中にある建築物、例えば道路上空を跨ぐビルや、歩道橋と一体化した商業施設。これらには道路斜線制限（56条1項1号）と隣地斜線・北側斜線関係（同条2項から4項）が適用されない。あなたが高架下テナントの契約を検討しているなら、この条文はあなたの店舗が「どんな法的土台の上に建っているか」を教えてくれる。

法的な位置づけ

建築基準法57条は高さ関係規定の適用除外を定める規定である。1項は高架の工作物内に設ける建築物のうち特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めたものについて前三条の適用を除外し、2項は道路内にある建築物について道路斜線制限等の適用を除外する。

こんなときに使う

• 高架下の物件を借りて飲食店を出そうとしている。不動産屋は「築年数も新しいし建築確認も取れてます」と言う。だがその建物が57条1項の認定を受けて建っているなら、認定の前提は「防火上支障がない」こと。厨房の火気使用設備を増設したら前提が崩れる可能性がある。改装前に特定行政庁に確認する必要がある。
• 自治体の都市計画担当として、鉄道会社から高架下開発の相談を受けた。57条1項の認定を出すか出さないか、その判断はあなたの部署にかかっている。認定すれば高さ制限が外れ、開発の自由度が跳ね上がる。認定しなければ計画は根本から組み直しになる。行政裁量の重みがここにある。
• もし、駅前再開発で道路の上空に連絡デッキ付きの商業施設を計画したら、道路斜線制限はどう働く？ 答えは57条2項。道路内にある建築物（高架道路の路面下に設けるものを除く）については、道路斜線制限そのものが適用除外になる。ただし道路内に建築物を建てること自体は44条で原則禁止であり、そちらの許可が別途必要だ。
• 高架下の駐輪場が老朽化し、建て替えることになった。着工まであと60日。従前の建物が受けていた認定は、建て替え後の新しい建物に自動的に引き継がれない。新しい建築物ごとに認定を取り直す必要がある。設計の最終段階で気付くと、確認申請が止まる。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 高架下物件で内装・用途変更の計画があるなら、まず当該建物が57条1項の認定を受けているか、貸主または特定行政庁の建築指導部局に確認する2. 認定の際に付された条件（防火設備、避難経路、用途の限定）を書面で入手する3. 計画がその条件に抵触するなら、設計変更か認定条件の変更申請かを検討する4. 貸主が認定の有無を明示できない場合は、契約前に建築計画概要書を役所で閲覧する。誰でも閲覧できる。

訴えられた側：1. 是正指導や違反建築物の指摘を受けた場合、まず何の規定違反かを特定する。57条で外れるのは高さ関係の規定のみで、他の規定違反であれば57条は防御にならない2. 認定を受けていたのに条件に違反したという指摘なら、認定書の原本と現況の差異を整理する3. 特定行政庁の判断に不服があれば、建築審査会への審査請求（建築基準法94条）という道がある4. 是正命令が出る前の行政指導の段階で協議するのが、コスト面でも最も有利。

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期限は定められていない。ただし特定行政庁の認定を拒否された場合や是正命令を受けた場合、行政不服審査の期間制限がかかる。建築基準法に基づく処分への審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条、建築基準法94条に基づき建築審査会へ）。取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。