建築基準法 第48条（用途地域等）
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- 第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 2.第二種低層住居専用地域内においては、別表第二（ろ）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 3.第一種中高層住居専用地域内においては、別表第二（は）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種中高層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 4.第二種中高層住居専用地域内においては、別表第二（に）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種中高層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 5.第一種住居地域内においては、別表第二（ほ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 6.第二種住居地域内においては、別表第二（へ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第二種住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 7.準住居地域内においては、別表第二（と）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が準住居地域における住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 8.田園住居地域内においては、別表第二（ち）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が農業の利便及び田園住居地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 9.近隣商業地域内においては、別表第二（り）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便及び当該住宅地の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 10.商業地域内においては、別表第二（ぬ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が商業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 11.準工業地域内においては、別表第二（る）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が安全上若しくは防火上の危険の度若しくは衛生上の有害の度が低いと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 12.工業地域内においては、別表第二（を）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が工業の利便上又は公益上必要と認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 13.工業専用地域内においては、別表第二（わ）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が工業の利便を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 14.第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）の指定のない区域（都市計画法第七条第一項に規定する市街化調整区域を除く。）内においては、別表第二（か）項に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が当該区域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。
- 15.特定行政庁は、前各項のただし書の規定による許可（次項において「特例許可」という。）をする場合においては、あらかじめ、その許可に利害関係を有する者の出頭を求めて公開により意見を聴取し、かつ、建築審査会の同意を得なければならない。
- 16.前項の規定にかかわらず、特定行政庁は、第一号に該当する場合においては同項の規定による意見の聴取及び同意の取得を要せず、第二号に該当する場合においては同項の規定による同意の取得を要しない。
- 一特例許可を受けた建築物の増築、改築又は移転（これらのうち、政令で定める場合に限る。）について特例許可をする場合
- 二日常生活に必要な政令で定める建築物で、騒音又は振動の発生その他の事象による住居の環境の悪化を防止するために必要な国土交通省令で定める措置が講じられているものの建築について特例許可（第一項から第七項までの規定のただし書の規定によるものに限る。）をする場合
- 17.特定行政庁は、第十五項の規定により意見を聴取する場合においては、その許可しようとする建築物の建築の計画並びに意見の聴取の期日及び場所を期日の三日前までに公告しなければならない。
この条文の基本情報
用途地域等とは何ですか？
定義用途地域等とは、建築基準法第48条に定められた規定で、「第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第48条（用途地域等）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第48条の条文原文は「第一種低層住居専用地域内においては、別表第二（い）項に掲げる建築物以外の建築物は、建築してはならない。ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住…」で始まります。
- 建築基準法第48条は第三節 建築物の用途に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第48条の前の条は建築基準法第47条です。
- 建築基準法第48条の次の条は建築基準法第49条です。
- 建築基準法第48条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第48条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第48条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/48
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法48条は、13種類の用途地域ごとに別表第二で建築できる建物を定める。低層住居専用地域等は掲げるもの以外を禁止し、他の地域は掲げるものを禁止する。特例許可で例外が開く。
Q · 自宅の一階でカフェを開きたいけれど、うちの土地でできるかどうかはどこで決まるの？
用途地域ごとに建てられる建物が法律で決まっている
建築基準法48条により、土地に指定された用途地域ごとに建てられる建物が別表第二で決まっています。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、田園住居地域は「掲げるもの以外は建築してはならない」、それ以外の用途地域は「掲げるものは建築してはならない」と規制の向きが逆です。第一種低層住居専用地域でも、住宅との兼用で原則50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満の店舗なら認められます。制限に触れる場合でも、特定行政庁が公開の意見聴取と建築審査会の同意を経て特例許可を出せば例外が開きます。
解説
自宅の一階でカフェを開きたい。実家を改装してデイサービスをやりたい。空き店舗を借りてラーメン屋を始めたい。この三つは、土地の住所によって「できる／できない」が最初から決まっている。建築基準法48条は、都市計画法が指定した13種類の用途地域ごとに、建ててよい建物・建ててはいけない建物を法律のレベルで固定する条文である。あなたが知っておくべきは二点。第一に、第一種低層住居専用地域など「〜専用地域」では別表第二に「掲げられた建築物以外は建ててはならない」というホワイトリスト方式、第一種住居地域から工業専用地域までは「掲げられた建築物は建ててはならない」というブラックリスト方式であり、規制の向きが逆転している。第二に、各項には必ずただし書があり、特定行政庁（多くは市長・区長、建築主事を置く自治体の長）の特例許可があれば例外が開く。この許可には公開の意見聴取と建築審査会の同意が要る。つまり用途地域は絶対の壁ではなく、鍵穴のある扉である。
法的な位置づけ
建築基準法48条は、用途地域における建築物の用途制限を定める規定である。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域および田園住居地域では別表第二に掲げる建築物以外の建築を禁止し、その他の用途地域では別表第二に掲げる建築物の建築を禁止する。いずれも各項ただし書により、特定行政庁の特例許可による例外の余地を残す。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.土地の用途地域を先に特定する 物件の住所を自治体の都市計画情報マップまたは都市計画課で照会し、13種類のどれに当たるかを確認する。売買・賃貸の契約前、内見よりも先に行う。所要時間は10分程度
- 2.別表第二でやりたい用途の可否を判定する 低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・田園住居地域なら「掲げるもの以外は不可」、それ以外の地域なら「掲げるものが不可」と読み方が逆になる点に注意して、計画中の用途・規模が表に収まるかを確認する
- 3.制限に触れるなら特定行政庁へ事前相談する 市区町村の建築指導課で、48条ただし書の特例許可の見込みを相談する。自治体が公表している許可基準や過去の許可事例を事前に読み込み、前例のある類型に計画を寄せて持ち込むと通りやすい
- 4.特例許可を申請し、意見聴取と建築審査会に備える 48条15項により、公開の意見聴取と建築審査会の同意が必要。騒音・振動・交通・日照への配慮措置を設計段階で組み込み、周辺への影響を数値で説明できる資料を用意する。16項の省略類型に当たるかも確認する
- 5.許可取得後に建築確認・用途変更確認へ進む 特例許可はあくまで用途制限の解除であり、建築確認とは別手続。許可条件（営業時間、遮音壁、搬入経路など）が付されることが多いため、条件を反映した設計で確認申請を行う
よくある質問 AI による整理
Q1用途地域とは何ですか？
都市計画法9条に基づき指定される13種類の地域区分です。建築基準法48条が各区分に対応させて、建ててよい建築物・建ててはいけない建築物を別表第二で固定します。
Q2用途地域の調べ方は？
自治体の都市計画課窓口、または各自治体が公開する都市計画情報マップで住所を入力すれば確認できます。不動産の重要事項説明にも記載されますが、契約前に自分で確認するのが確実です。
Q3別表第二とは何ですか？
建築基準法の末尾にある用途制限の一覧表です。（い）項から（か）項まで各用途地域に対応し、48条各項がこの表を参照して建築の可否を決めます。表の本体を読まないと可否は判定できません。
Q4用途地域は何種類ありますか？
13種類です。2018年4月施行で田園住居地域が加わり、従来の12種類から増えました。用途地域の指定がない区域にも別表第二（か）項の制限が及びます（48条14項）。
Q5用途変更に確認申請は必要ですか？
建築基準法87条により、一定規模以上の特殊建築物への用途変更には確認申請が必要で、48条の用途制限が準用されます。用途地域に適合しなければ確認は下りません。
Q6建築基準法48条の特例許可はどう進みますか？
特定行政庁に申請し、原則として公開の意見聴取と建築審査会の同意を経て許可されます（15項）。16項に該当する一定の類型では、意見聴取や同意が省略されます。
Q7意見聴取の公告はいつ出ますか？
48条17項により、建築計画と意見聴取の期日・場所が期日の3日前までに公告されます。利害関係を有する者は出頭して意見を述べられるため、公告の確認が分岐点になります。
Q8用途地域がない土地でも建築制限はありますか？
あります。48条14項により、用途地域の指定のない区域（市街化調整区域を除く）では別表第二（か）項に掲げる建築物が禁止されます。無指定＝何でも建つ、ではありません。
この条文についての質問 AI による整理
Q1住宅街の自宅でネットショップや設計事務所をやるのも違反になるんですか？
第一種低層住居専用地域でも、住宅と兼用で一定規模以下（原則50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満）の事務所・店舗は別表第二（い）項で認められています。在宅でパソコン作業だけなら建物の用途は住宅のままです。実務のポイント：問題になるのは看板・来客・搬入が発生した瞬間。近隣通報の多くは騒音や駐車で、用途違反はその調査の過程で発覚する。開業前に自治体の建築指導課へ匿名で電話相談できる
Q2特定行政庁の許可って、どうせ形だけで誰も取れないやつですよね？
そうではありません。保育所・高齢者施設・診療所など公益性の高い用途は、48条各項のただし書で現に許可されています。ただし15項の公開意見聴取と建築審査会の同意が必要で、数か月かかります。実務のポイント：自治体によっては許可の運用基準や過去の許可事例を公表している。事前にそれを読み込み、前例のある類型に自分の計画を寄せて設計すると、通る確率が跳ね上がる
Q3用途地域が変わったら、今ある建物は壊さないといけないんですか？
壊す必要はありません。建築基準法3条2項の既存不適格として、現に存する建築物には新しい規制がそのまま遡及適用されません。ただし増築・大規模修繕・用途変更をすると、現行規制への適合が求められる場合があります。実務のポイント：既存不適格の建物は売買時に融資が付きにくい。買う側は「増築できない土地」と評価するため、相場より安く出ている物件はこの事情を疑う
Q4工業専用地域って、本当に家が一軒も建てられないんですか？
はい、13項と別表第二（わ）項により住宅・共同住宅・寄宿舎などは建築できません。13の用途地域のうち住宅を全面的に排除するのは工業専用地域だけです。実務のポイント：工業専用地域は学校・病院・ホテルも建てられないため、労働者が近くに住めず通勤前提になる。倉庫業や工場用地を探すときは地価の安さだけでなく、人が採れるかまで含めて見ないと後で詰む
間違えやすい点 AI による整理
- 「自分の土地なんだから、法律で禁止されていない建物は建てられる」という前提そのものがずれている。専用地域では発想が逆で、別表第二に列挙された建築物「以外」は原則すべて禁止。許可されたものだけができるホワイトリストの世界に、あなたの土地は置かれている
- 用途地域の規制は知っていても、ただし書の特例許可という抜け道の存在まで知っている人は少ない。特定行政庁が「良好な住居の環境を害するおそれがない」または「公益上やむを得ない」と認めれば、原則禁止の用途でも建つ。保育所・診療所・地域の福祉施設はこのルートで実現していることが多い
- 近隣に嫌な施設が建つとき、住民から見れば「反対運動をするしかない」と映る。だが法律から見れば、48条15項の意見聴取は特定行政庁が法的に義務づけられた手続であり、ここで述べた意見は建築審査会の同意判断の材料になる。感情の抗議ではなく手続への参加として動けるかどうかで、結果が変わる
- 「用途地域は一度決まったら変わらない」と思われがちだが、決めているのは建築基準法ではなく都市計画法に基づく都市計画決定であり、自治体は見直しをする。48条は決まった地域区分に効果を与える条文であって、区分そのものを動かしたいなら都市計画の手続を見に行く必要がある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制のかけ方 | 48条：用途地域ごとに別表第二で建築できる建物を一律に固定 | 49条：特別用途地区で条例により48条の制限を強化・緩和 51条：卸売市場・火葬場等は個別に都市計画で位置を決定しないと建築不可 |
| 判断の単位 | 地域単位（13の用途地域 + 無指定区域） | 地区単位（自治体が指定する特別用途地区） 施設単位（特定の迷惑施設・公共施設の立地） |
| 例外の開き方 | 各項ただし書の特例許可（15項：公開意見聴取 + 建築審査会の同意） | 地方公共団体の条例および国土交通大臣の承認による緩和 都市計画決定、または特定行政庁の許可（建築審査会の同意） |
| 違反時の帰結 | 確認が下りない／9条の是正命令の対象 | 条例違反として同じく是正命令の対象 都市計画決定なしの建築は違法建築として是正命令の対象 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も使用分區ごとに建築可能な用途を定める点で同型。日本統治期の台湾都市計画令を経由した制度継受であり、使用類組の変更手続が日本の用途変更確認に対応する
韓国は用途地域内の建築制限を国土計画法に一本化し、細目を大統領令に委ねる。日本が建築基準法の別表で固定するのに対し、委任立法への依存度が高い
中国は控制性詳細規劃で定める規劃条件により土地の使用性質を指定し、建設工程規劃許可で個別に統制する。法律の別表で用途を列挙する方式ではなく、行政計画と個別許可の比重が大きい
ドイツは連邦の BauNVO が Baugebiete の類型ごとに一般許容用途と例外許容用途を定め、BauGB § 31の Ausnahme / Befreiung が日本のただし書許可に相当する。例外の類型が条文レベルで明示されている点が異なる
フランスは PLU（地方都市計画）の zonage と destinations の分類で用途を規律する。規制の本体が国の法律ではなく自治体の計画文書にある点で、日本より地方裁量が大きい
米国の用途地域制は自治体条例が本体で、連邦最高裁が合憲性を承認した。variance（特別許可）は zoning board of appeals が判断し、日本の建築審査会の同意と機能が近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 住宅街の自宅を改装してカフェを開こうとしたら、建築士から「ここは第一種低層住居専用地域なので、店舗は原則50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満、しかも兼用住宅であることが条件です」と言われる。夢の広さを法律が先に決めていた。別表第二（い）項がその線引きの本体
- 買った中古ビルでカラオケ店を開業しようとしたら、第一種住居地域だったため48条5項と別表第二（ほ）項で用途変更が通らない。契約前に用途地域を調べていれば防げた。不動産売買では、重要事項説明に用途地域は記載されるが、あなたがやりたい商売が可能かまでは仲介業者は保証しない
- もし、隣地に葬祭場や大型の物流倉庫が建つと知ったら、あなたには何ができる？ 用途地域上そもそも建てられない用途なら建築確認自体が下りない。特例許可で建つ場合は、48条15項の公開意見聴取に「利害関係を有する者」として出頭できる。その期日は3日前までに公告される（17項）
- 工場の敷地で従業員向けの社宅を建てようとしたが、工業専用地域では住宅そのものが禁止（別表第二（わ）項）。住めない土地である。工業専用地域の土地が周辺相場より安い理由はここにある
- 用途変更の確認申請まであと10日。既存建物を保育所に転用したいが、用途地域の制限に触れる可能性がある。特例許可ルートなら意見聴取と建築審査会の日程が要るため、数か月単位で開業予定がずれる。今日中に特定行政庁の建築指導課に相談予約を入れるかどうかが分岐点
取るべき行動
被害を受けた側：1. 近隣に建つ建物の用途に懸念があるなら、まず特定行政庁の建築指導課で建築計画概要書を閲覧し、用途地域と申請用途を確認する2. そもそも用途地域で禁止される用途なら、確認済証の適法性そのものを問える3. 特例許可ルートであれば、48条17項の公告を確認し、15項の公開意見聴取に利害関係者として出頭、騒音・交通・日照など具体的な影響を数値と写真で示す4. 許可後に争うなら行政不服審査（審査請求）または取消訴訟の対象になりうるが、期間制限が短いので早期に弁護士へ
訴えられた側：1. 用途地域違反を指摘されたら、まず建築時点の用途地域と現在の用途地域を比較する。都市計画変更で後から規制が及んだ建物は既存不適格（建築基準法3条2項）として即座に違法とはならない2. 現に違反状態なら、是正命令（同9条）が出る前に用途変更または特例許可の申請可能性を特定行政庁に相談3. 特例許可を狙う場合、周辺への影響を抑える措置（遮音、時間制限、動線分離）を設計段階で組み込むと、建築審査会の同意が得やすい4. 命令に従わない場合は罰則の対象になるため、交渉と並行して期限管理を
時効（請求できる期限）：48条自体に特定の期間制限はない。ただし特例許可の意見聴取は期日の3日前までに公告（17項）。許可や是正命令など行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定）を争う場合は、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）
学説
通説：用途地域制は財産権の内在的制約として憲法29条2項の「公共の福祉に適合する」法律による制限に当たり、地域単位の一律規制であること自体は合憲と解される。個別の不利益はただし書の特例許可と、都市計画の見直し手続によって調整される。
手続統制重視説：48条の核心は禁止リストそのものではなく、15項の公開意見聴取と建築審査会の同意にあると捉える立場。特定行政庁の許可裁量が広いからこそ、周辺住民の手続参加を実質化することが規制目的の達成に直結すると説く。
改正沿革 AI による整理
- 平成30年（2018年） 都市農地の保全を目的として田園住居地域が新設され、これに対応する項が48条に追加された。用途地域は12種から13種になった
- 平成30年（2018年）建築基準法改正 特例許可の手続について、意見聴取および建築審査会の同意を省略できる類型（既存特例許可建築物の増改築移転、日常生活に必要な一定の建築物）が整理された。改正年次と細目は人的検証が必要
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い、市街地建築物法（1919年）の用途地域制を引き継ぐ形で用途地域内の建築制限が置かれた
- 2.昭和45年（1970年） 改正：新都市計画法の体系に合わせて用途地域が細分化され、別表第二による用途制限の枠組みが現行に近い形に整えられた
- 3.平成4年（1992年） 改正：用途地域が12種類に細分化され、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域などの区分が導入された（翌年施行）
- 4.平成29年公布・平成30年（2018年）施行 改正：都市農地の保全を目的として田園住居地域が新設され、用途地域は13種類となり、対応する項が48条に追加された
- 5.平成30年（2018年） 改正：特例許可の手続が合理化され、既存の特例許可建築物の増改築移転や、日常生活に必要な一定の建築物で環境悪化防止措置が講じられたものについて、意見聴取または建築審査会の同意を要しない類型が整理された（16項）
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