建築基準法 第47条（壁面線による建築制限）
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建築物の壁若しくはこれに代る柱又は高さ二メートルをこえる門若しくはへいは、壁面線を越えて建築してはならない。ただし、地盤面下の部分又は特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱その他これに類するものについては、この限りでない。
この条文の基本情報
壁面線による建築制限とは何ですか？
定義壁面線による建築制限とは、建築基準法第47条に定められた規定で、「建築物の壁若しくはこれに代る柱又は高さ二メートルをこえる門若しくはへいは、壁面線を越えて建築してはならない。ただし、地盤面下の部分又は特定行政庁が建築審査会の同…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第47条（壁面線による建築制限）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第47条の条文原文は「建築物の壁若しくはこれに代る柱又は高さ二メートルをこえる門若しくはへいは、壁面線を越えて建築してはならない。ただし、地盤面下の部分又は特定行政庁が建築審査会の同…」で始まります。
- 建築基準法第47条は第二節 建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第47条の前の条は建築基準法第46条です。
- 建築基準法第47条の次の条は建築基準法第48条です。
- 建築基準法第47条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第47条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第47条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/47
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法47条は、建築物の壁・壁に代わる柱・高さ2メートルを超える門やへいを壁面線を越えて建築することを禁じる。地盤面下の部分と、許可を受けた歩廊の柱は除外される。
Q · 壁面線が指定されている土地では、どこまで建てられないんですか？
壁・柱と高さ2m 超の門塀は壁面線を越えられません
建築基準法47条により、建築物の壁、壁に代わる柱、高さ2メートルを超える門やへいは、壁面線を越えて建築できません。敷地境界線の内側であっても、壁面線の外側にはこれらを出せないため、実際に建てられる範囲は登記簿の面積より狭くなります。例外は地盤面下の部分（地下室・基礎）と、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱その他これに類するものです。壁面線の指定自体は同法46条に基づき特定行政庁が行います。
解説
土地の境界線まで建てられる、と思っているなら、その前提が崩れる場所が日本の街には無数にある。建築基準法47条が定める「壁面線」は、敷地境界線とは別に、行政が街並みを揃えるために引く見えない一本の線だ。この線を越えて、建物の壁、それに代わる柱、そして高さ2メートルを超える門やへいを建ててはならない。注意すべきは「へい」が入っている点である。建物本体を線の内側に収めても、道路沿いに背の高いブロック塀を立てた瞬間、あなたは違反建築物の所有者になる。除外されるのは地盤面下の部分、つまり地下室や地中の基礎、そして特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱など。壁面線は都市計画図や自治体の建築指導課で確認できるが、不動産の重要事項説明で見落とされることがある。あなたが買った土地に壁面線が指定されていれば、建築可能な範囲は登記簿の面積より確実に狭い。
法的な位置づけ
建築基準法47条は、壁面線を越える建築を禁止する規定である。対象は建築物の壁及びこれに代わる柱、並びに高さ2メートルを超える門又はへいであり、地盤面下の部分及び特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱その他これに類するものは除外される。同法46条による壁面線の指定を前提とし、街路空間の連続性を確保する機能を持つ。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自治体で壁面線の指定の有無と位置を確認 土地の購入・設計に入る前に、自治体の都市計画情報システムまたは建築指導課で、該当路線に壁面線の指定があるか、線の位置が道路境界からどれだけ後退しているかを確認し、指定図の写しを取得する
- 2.重要事項説明で壁面線指定を書面確認 売買契約前の重要事項説明の段階で、宅地建物取引業者に「この路線に壁面線の指定はあるか、どの図面で確認したか」を書面で質問する。指定があるのに説明されていなければ価格交渉・契約解除の交渉材料になる
- 3.設計段階で壁・柱・門塀の位置を線内に収める 建物本体だけでなく、壁に代わる柱と高さ2メートルを超える門・へいも規制対象であることを設計士・外構業者に明示する。外構図の GL 設定と塀の高さを実測ベースで確認する
- 4.歩廊の柱など但書適用は基本設計段階で事前協議 アーケードや歩道状通路の柱が壁面線を越える計画なら、基本設計の段階で特定行政庁と事前協議に入る。建築審査会の同意には会議日程があり月単位で待つため、確認申請直前では工期が崩れる
- 5.建ぺい率緩和の申請可否を同時に検討 壁面線の指定を受けた敷地では、一定条件のもとで建ぺい率の緩和（法53条5項等）を受けられる場合がある。制約だけ受けて緩和を申請しないまま小さく建てることがないよう、設計初期に特定行政庁へ確認する
よくある質問 AI による整理
Q1壁面線とは何ですか？
街並みの整備のため特定行政庁が建築基準法46条に基づき指定する線です。敷地境界線とは別物で、この線を越えて壁や高い塀を建てられません（同法47条）。
Q2壁面線とセットバックの違いは？
セットバック（法42条2項）は狭い道路を広げる後退で後退部分は道路扱い。壁面線は法46条の指定で、後退部分は敷地のまま残り敷地面積にも算入されます。
Q3壁面線は登記簿で確認できますか？
できません。自治体の都市計画情報システムや建築指導課の壁面線指定図で確認します。路線単位の指定なので、同じ町名でも道路ごとに有無が異なります。
Q4壁面線を越えた塀は違法ですか？
高さ2メートルを超える門・へいなら建築基準法47条違反です。2メートル以下なら対象外ですが、高さの起算点は接する地盤面なので土盛りに注意が必要です。
Q5壁面線を越えて建ててしまったらどうなりますか？
特定行政庁が是正措置（工事停止、除却、移転、改築等）を命じられます（法9条）。塀なら高さを2メートル以下に下げる是正方法もあります。
Q6壁面線の指定前からある建物はどうなりますか？
既存不適格となり直ちに違法ではありません。ただし建て替えや大規模な増改築の時点で、現行の壁面線に従う義務が生じます。
Q7壁面線があると建ぺい率は緩和されますか？
壁面線の指定を受けた敷地は、一定条件のもとで特定行政庁の許可により建ぺい率の緩和を受けられる場合があります（法53条5項等）。
Q8アーケードの柱は壁面線を越えられますか？
47条但書により、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した歩廊の柱その他これに類するものは、壁面線を越えて設置できます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1壁面線ってどこで調べられるんですか。登記簿に書いてありますか
登記簿には載らない。壁面線は46条に基づき特定行政庁が指定し公告するもので、自治体の都市計画情報や建築指導課の指定図で確認する。多くの自治体は Web の都市計画情報システムで閲覧できる。実務のポイント：壁面線の指定は路線単位で、同じ町名でも道路ごとに有無が違う。不動産業者の重要事項説明書に記載欄はあるが、指定が古く担当者が把握していないことがある。「調査済み」ではなく「どの図面で確認したか」を聞くと、実際に調べたかどうかが分かる。
Q2高さちょうど2メートルの塀なら大丈夫ですか
条文は「高さ二メートルをこえる門若しくはへい」を規制対象としており、2メートルちょうどは越えていない。ただし高さの起算点は接する地盤面であり、土盛りや擁壁の上に立てると実質的な高さが変わる。実務のポイント：外構業者は建築確認の対象外の工事を日常的に扱うため、壁面線まで見ていないことが多い。図面に「GL+2000」とだけ書かれていたら、どこを GL とみなしているかを必ず確認する。この一手間で、完成後の撤去費用を避けられる。
Q3壁面線を越えて建ててしまった建物は、必ず壊さないといけませんか
必ず即解体になるわけではない。特定行政庁は違反建築物に対し工事施工停止、除却、移転、改築などの是正措置を命じられる（建築基準法9条）が、内容は違反の程度に応じて判断される。塀であれば高さを2メートル以下に下げる方法もある。実務のポイント：違反建築物として台帳に載ると、住宅ローンの担保評価や将来の売却で確実に響く。是正して記録上の解消を得るまでが一連の対応であり、口頭の指導で終わらせず是正報告まで書面で残す。
間違えやすい点 AI による整理
- 壁面線を「建物の壁だけの規制」と読む人が多いが、条文は壁に代わる柱と、高さ2メートルを超える門・へいを明示的に並べている。建物を後退させて安心していたところ、外構工事で背の高い塀を立てて違反になる。規制対象の広さを取り違えたまま工事に入るのが、この条文で最も多い事故だ。
- 「壁面線は道路後退（セットバック）と同じもの」という理解は、問いの立て方が誤っている。建築基準法42条2項の道路後退は狭い道路を広げるための後退で、後退部分は道路とみなされる。壁面線は46条により特定行政庁が街並みの整備のために指定する別制度で、後退部分は敷地のまま残り、敷地面積にも算入される。どちらの規制がかかっているかで、建ぺい率の計算根拠も変わる。
- 壁面線が指定されると土地の価値が単純に下がる、とだけ理解している人は、その裏側を知らない。壁面線の指定を受けた敷地では、一定の条件のもとで建ぺい率の緩和（建築基準法47条ではなく53条5項等）を受けられる場合がある。行政が課した制約に対する見返りが制度上用意されていることを知らないまま、緩和申請せずに小さく建てる所有者がいる。
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の根拠と性質 | 法47条：壁面線（法46条指定）を越える壁・柱・高さ2m 超の門塀の建築禁止 | 法44条：道路内の建築制限（道路上に建築物を突出させない） 法53条：建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の上限） |
| 規制される対象 | 壁、壁に代わる柱、高さ2m を超える門・へい | 道路内または道路に突き出す建築物・敷地を造成する擁壁 建築面積（水平投影面積）全体 |
| 例外・許可ルート | 地盤面下の部分／建築審査会の同意を得た特定行政庁の許可による歩廊の柱等 | 地盤面下の建築物、公衆便所・巡査派出所等で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの 角地緩和、防火地域内の耐火建築物、壁面線指定に伴う緩和（5項等） |
| 違反したときの効果 | 違反建築物として法9条の是正命令（塀なら2m 以下への減築で是正可） | 違反建築物として法9条の是正命令（除却が原則） 確認申請段階で不適合となり確認済証が下りない |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は「建築線」を指定し、建築線を越える建築を禁じる点で日本の壁面線と同型。都市計畫法上の土地使用分區と組み合わせて退縮建築を求める運用も日本に近い
韓国も建築線（건축선）を指定し、建築線を越える建築物・담장（塀）を制限する。地盤面下の部分を除外する構造まで日本法とほぼ一致する
ドイツは Bebauungsplan（地区詳細計画）の中で Baulinie（建築線＝その線上に建てる義務）と Baugrenze（建築境界＝越えてはならない線）を区別する。日本の壁面線は Baugrenze に近い
米国は連邦・州法ではなく自治体の zoning 条例で front setback を定める。fence の高さ制限も条例レベルで、日本の2メートル基準に相当する数値が地域ごとに異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 中古住宅を買って建て替えを計画し、設計士に図面を引かせたら「この敷地、壁面線が指定されています」と告げられた。道路側から2メートル下がった位置までしか壁を出せず、想定していた延床面積が1割減る。購入前に自治体の建築指導課に電話一本入れていれば、価格交渉の材料になっていた。
- 駐車場から車庫にリフォームするつもりで、道路沿いに高さ2.2メートルの門扉とブロック塀を発注した。工事はほぼ完了。ここで近隣から指摘が入り、壁面線越えが発覚する。塀を2メートル以下に削るか、線の内側まで下げて作り直すか。あと数日で外構業者の工程は終わる、その前に止めなければ解体費まで自己負担になる。
- 隣家が新築工事を始めたが、明らかに前の建物より道路側に迫り出している。これは壁面線違反ではないか。ただし壁面線は路線ごとに指定されるもので、同じ街区でも指定の有無が分かれる。まず自治体の都市計画情報で該当路線の指定を確認してから、特定行政庁に情報提供するのが順序だ。
- 商業ビルのオーナーが、テナント誘致のために1階部分に屋根付きの歩廊（アーケード状の通路）を作りたい。柱が壁面線を越える。この場合、但書により特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可すれば適法に建てられる。「例外なし」と諦めた者と、許可申請のルートを知っていた者で、テナント収入が変わる。
- もし、既存の建物がすでに壁面線を越えていたらどうなる？ 線の指定前から建っていれば既存不適格であり、直ちに違法ではない。ただし建て替えや大規模な増改築の時点で、現行の壁面線に従う義務が生じる。「今のままで問題ない」と「次に建て替えるとき縮む」は両立する。
取るべき行動
被害を受けた側：隣地の工事が壁面線を越えている疑いがある場合。1. 自治体の都市計画課・建築指導課で該当路線の壁面線指定の有無と位置を確認、指定図の写しを取得2. 越境の状況を日付入りの写真で記録、道路境界からの距離を実測3. 特定行政庁（市区町村の建築主事または都道府県）へ情報提供し、違反建築物としての調査を求める4. 私的な損害（日照、通風、資産価値）があれば、行政手続と並行して民事の差止め・損害賠償を検討。行政は是正命令を出せるが、あなたへの賠償は行ってくれない。
訴えられた側：壁面線違反を指摘された場合。1. まず本当に指定があるか、線の位置がどこかを指定図で確認、指摘が誤っていることもある2. 指定前から存在する建物なら既存不適格の主張を組み立て、建築年月日を示す資料（確認済証、登記、航空写真）を揃える3. 地盤面下の部分、歩廊の柱その他これに類するものに当たるなら但書の適用を主張、該当しなくても許可申請の余地を特定行政庁と協議4. 是正命令が出た場合、不服があれば建築審査会への審査請求ができる（建築基準法94条）。
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期間制限はない。ただし特定行政庁の是正命令や許可の拒否処分に対する審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内かつ処分の日から1年以内（行政事件訴訟法14条）。売主への契約不適合責任の追及は、不適合を知った時から1年以内の通知が必要（民法566条）で、その上で一般の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年）がかかる。
学説
通説（建築行政実務）：47条の規制対象は建築物本体に限られず、壁に代わる柱及び高さ2メートルを超える門・へいを含む。高さの起算点は当該門塀が接する地盤面であり、土盛りや擁壁上に設置する場合は実質高さで判断される。
通説：但書の「歩廊の柱その他これに類するもの」は、公共的な歩行空間の確保に資する構造物を想定する。単なる私的利便のための庇や門柱はこれに含まれず、許可の対象とならないと解される。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い、旧市街地建築物法の建築線制度を再編し、46条（壁面線の指定）と一体の建築制限として47条が設けられた
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