建築基準法 第46条（壁面線の指定）
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- 特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合においては、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができる。この場合においては、あらかじめ、その指定に利害関係を有する者の出頭を求めて公開による意見の聴取を行わなければならない。
- 2.前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、同項の規定による指定の計画並びに意見の聴取の期日及び場所を期日の三日前までに公告しなければならない。
- 3.特定行政庁は、第一項の規定による指定をした場合においては、遅滞なく、その旨を公告しなければならない。
この条文の基本情報
壁面線の指定とは何ですか？
定義壁面線の指定とは、建築基準法第46条に定められた規定で、「特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合においては、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができる。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第46条（壁面線の指定）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第46条の条文原文は「特定行政庁は、街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合においては、建築審査会の同意を得て、壁面線を指定することができる。」で始まります。
- 建築基準法第46条は第二節 建築物又はその敷地と道路又は壁面線との関係等に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第46条の前の条は建築基準法第45条です。
- 建築基準法第46条の次の条は建築基準法第47条です。
- 建築基準法第46条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第46条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第46条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/46
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法46条は、特定行政庁が建築審査会の同意を得て壁面線を指定できると定める。指定前に利害関係者の公開意見聴取が必要で、その期日は三日前までに公告される。
Q · 壁面線って、役所が勝手に決めて私の土地に線を引けるんですか？
建築審査会の同意と公開の意見聴取を経なければ指定できません
建築基準法46条1項により、特定行政庁は街区内の建築物の位置を整え環境の向上を図る必要があると認める場合に壁面線を指定できますが、その要件として建築審査会の同意が必要です。さらに、あらかじめ指定に利害関係を有する者の出頭を求めて公開による意見の聴取を行わなければなりません。意見の聴取の計画・期日・場所は期日の三日前までに公告され（同条2項）、指定後は遅滞なく公告されます（同条3項）。つまり「勝手に」引くことはできず、第三者機関の同意と住民参加の二重の歯止めがかかっています。
解説
自分の土地なのに、道路境界から一定の線より内側にしか建物を建てられない。しかもそれは道路後退（セットバック）でも容積率でもない、別系統の規制である。壁面線とは、特定行政庁（建築主事を置く市町村長または都道府県知事、つまり建築確認を扱う役所のトップ）が街区単位で指定する見えない線で、指定されると建築物の壁やこれに代わる柱、高さ2mを超える門・塀は原則としてその線を越えて建てられなくなる（建築基準法47条）。厄介なのは、この線があなたの土地に引かれても登記簿には出てこないという点だ。売買契約の直前に重要事項説明で初めて聞かされ、想定していた建物が入らないと判明する。だが46条はあなたに武器も渡している。指定の前に、利害関係を有する者の出頭を求めた公開の意見聴取が必ず開かれる。あなたがそこに出るかどうかで、線の位置が変わる余地がある。しかも公告は期日のわずか3日前。知らなければ、気付いたときには終わっている。
法的な位置づけ
建築基準法46条は壁面線の指定手続を定める規定であり、特定行政庁が街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合に、建築審査会の同意を得て壁面線を指定できる旨を規定する。指定前には利害関係を有する者の出頭を求める公開の意見の聴取が必要であり、その計画並びに期日及び場所は期日の三日前までに公告される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.公告を見たその日に指定計画図を請求する 回覧板・掲示板・自治体ウェブサイトで壁面線指定の公告を見たら、当日中に特定行政庁の建築指導課へ指定の計画図を請求し、自分の敷地のどの位置に線が引かれるのかを図面上で特定する。公告は期日の三日前までなので、動ける時間は最短で三日しかない
- 2.意見の聴取の期日・場所と出頭方法を確認する 公告に記載された意見の聴取の期日及び場所を確認し、出頭できない場合に代理人を立てられるか、書面で意見を提出できるかを建築指導課に確認する。出頭を求められる「利害関係を有する者」に自分が含まれるかも併せて確認する
- 3.敷地形状・既存建物・営業影響を数値と図面で資料化する 感情論ではなく、指定予定線によって失われる建築可能面積、既存建物との干渉、店舗であれば間口減少による営業影響を、平面図と数値で1枚にまとめる。公開の聴取は記録に残るため、この資料が後日の交渉・争訟の出発点になる
- 4.公開の意見の聴取に出頭して意見を述べる 期日に出頭し、用意した図面をもとに線の位置が自分の敷地では不合理である理由を具体的に述べる。建築審査会は同意判断の材料として聴取での意見を参照するため、線位置の微調整につながる余地がある。出頭しなかった事実も記録される
- 5.指定後は47条ただし書の許可可否を検討する 指定の公告（46条3項）後に計画が壁面線を越えると判明した場合、設計変更で収めるか、47条ただし書の特定行政庁の許可（建築審査会の同意が必要）を申請するかを早期に二択で決める。着工後に是正命令（9条）へ発展すると選択肢が激減する
よくある質問 AI による整理
Q1壁面線とは何ですか？
特定行政庁が街区単位で指定する、建築物の壁やこれに代わる柱を越えて建てられない線です。建築基準法46条が指定手続を、47条が建築制限を定めています。
Q2壁面線は誰が指定しますか？
特定行政庁（建築主事を置く市町村長または都道府県知事）です。単独では指定できず、建築審査会の同意と、利害関係者を招いた公開の意見聴取が必要条件になります。
Q3壁面線の指定はどこで確認できますか？
特定行政庁の建築指導課（建築審査課）で指定図を閲覧します。登記簿には記載されず、都市計画図にも通常は描かれないため、土地購入前は名指しでの照会が必要です。
Q4壁面線を越えて建築できますか？
原則できませんが、建築基準法47条ただし書により、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は例外が認められます。着工前に建築指導課へ打診してください。
Q5意見の聴取の公告はいつまでに行われますか？
建築基準法46条2項により、指定の計画並びに意見の聴取の期日及び場所を、期日の三日前までに公告しなければなりません。これは最低ラインで、実務上は前倒しされる例もあります。
Q6壁面線は門や塀にも適用されますか？
適用されます。47条は建築物の壁またはこれに代わる柱に加え、高さ2メートルを超える門または塀も対象としています。建物本体だけ後退させても外構で違反になり得ます。
Q7壁面線の指定に不服がある場合はどうすればいいですか？
まず意見の聴取で具体的な支障を図面付きで述べ、記録に残します。指定後に争う場合は、建築審査会の同意や聴取手続の適法性を含めて早期に弁護士へ相談してください。
Q8壁面線の指定は登記簿に記載されますか？
記載されません。壁面線は公法上の建築制限であり、登記事項ではありません。売買では重要事項説明で初めて判明することが多く、事前の役所照会が唯一の確実な確認手段です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1壁面線って、道路の4m後退と何が違うんですか？
根拠条文も目的も別です。4m後退は42条2項の狭あい道路対策で、後退部分は道路扱いになり敷地面積から外れます。壁面線は46条に基づく街区の環境向上のための指定で、後退部分はあなたの敷地のまま残り、敷地面積にも算入されます。実務のポイント：壁面線の後退部分は敷地面積に入るため、建蔽率・容積率の分母は減りません。そこを誤解して土地を安く手放す売主がいます
Q2意見聴取に出たところで、どうせ決まってるんじゃないですか？
結論が動く保証はありませんが、46条1項の意見聴取は法定の必要手続で、欠けば手続違法になります。さらに指定には建築審査会の同意（同項）も要り、審査会は聴取での反対意見を判断材料にします。実務のポイント：役所が最も避けたいのは、指定後に訴訟や紛争が起きることです。聴取の場で具体的な図面つきの支障を示した地権者の敷地は、線の位置が微調整されることが実際にあります
Q3壁面線が指定されると、土地の値段は下がりますか？
建てられる範囲が狭まるという意味では下方要因ですが、一方で53条5項の建蔽率緩和や52条11項の容積率緩和の対象になりうるため、一律に下がるとは限りません。街区全体で街並みが整えば沿道価値が上がる例もあります。実務のポイント：指定済みの土地を評価する際、緩和規定の適用可否まで確認する不動産業者は多くありません。緩和が効く土地を「規制がかかっている」というだけの理由で値引きさせられているケースがあります
間違えやすい点 AI による整理
- 「壁面線は建築基準法42条2項の道路後退（セットバック）と同じようなものだろう」と考える人が多いが、根拠も目的も別物である。2項道路のセットバックは道路幅員4mを確保するための後退で、後退部分は道路とみなされる。壁面線は街区の環境向上を目的とした都市デザインの線であり、後退部分は依然としてあなたの敷地であり、敷地面積にも算入される。両方かかる土地では、二重に制約を受ける
- 壁面線の存在自体は知っていても、その効力の射程を見誤っている人が多い。47条の禁止対象は建築物の壁だけではなく「これに代わる柱」および「高さ2メートルをこえる門若しくはへい」に及ぶ。デザイン上の柱だけの構造も、目隠しのための背の高い塀も、線を越えれば違反になる。建物本体を後退させて安心していたら、外構で引っかかる
- 「役所が勝手に決めるものだから、住民には止められない」という前提そのものが誤っている。46条1項は建築審査会（建築の専門家・法律家・公益代表などで構成される第三者機関）の同意を必要条件とし、さらに利害関係者の公開意見聴取を義務付けている。この二重の歯止めを欠いた指定は手続違法として争いうる。問題は止められるかどうかではなく、窓が開いている3日間にあなたが気付くかどうかである
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 46条：壁面線を指定する手続（審査会同意＋公開意見聴取） | 47条：指定された壁面線を越える建築の禁止と許可の例外 53条5項：壁面線指定に伴う建蔽率の緩和 |
| 名宛人 | 特定行政庁（指定権者）と利害関係を有する者 | 建築主・設計者（壁・柱・高さ2m 超の門塀が対象） 壁面線指定区域内で条件を満たす建築主 |
| 効果の向き | 制限を発生させる手続規定、参加権を保障 | 制限を課す実体規定、違反は是正命令（9条）の対象 制限を受け入れた見返りとして規制を緩和 |
| 争う手段 | 意見の聴取での意見陳述、審査会同意・手続の瑕疵を主張 | ただし書の許可申請、門塀は高さ2m 以下への変更 特定行政庁への許可申請で緩和適用を求める |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾は道路境界線を基準とする建築線の指定を主管建築機関が行い、さらに都市計画で退縮建築を課す。日本の壁面線のような独立した公開意見聴取の明文手続は同条には置かれていない
韓国は条番号まで日本と平仄が揃っており、指定と建築制限を46条・47条で分ける構造も同じ。日本法の強い影響がうかがえる
中国は建築退線・建築控制線を法律の個別条文ではなく控制性詳細計画という計画レベルで定める。住民参加は計画の公示・意見聴取手続を通じて行われる
ドイツは Baulinie（建てなければならない線）と Baugrenze（越えてはならない線）を区別し、Bebauungsplan という条例形式の計画で定める。計画策定には公衆参加手続（Öffentlichkeitsbeteiligung）が義務付けられる
フランスは PLU（地域都市計画）で道路等に対する建築物の後退（recul）を定め、道路法制上の alignement と併存する。策定には公開調査（enquête publique）が要求される
米国は州授権法に基づく地方のゾーニング条例で setback を定め、制定・変更には公聴会（public hearing）が要求される。行き過ぎた制限は regulatory taking として争われうる点が日本と異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 駅前の古い商店街で、市が街並み整備を進めている。ある日、町内会の回覧板に「壁面線指定に関する公開意見聴取」の紙が挟まっていた。読み飛ばした3日後、聴取は開かれ、あなたの店舗の建て替え計画は前面2mを失った。公告は3日前まで、それが法の定める最低ラインである
- もし、購入を検討している土地に壁面線が指定されていたら、どこで気付ける？ 登記簿には載らない。都市計画図にも通常は描かれない。頼りは特定行政庁の建築指導課での調査と、宅建業者の重要事項説明だけ。契約前に「壁面線の指定の有無」を名指しで聞かない限り、誰も自発的には言わない
- 隣地の地主が壁面線指定に反対している。あなたは賛成派だ。この場合、あなたも「指定に利害関係を有する者」として意見聴取に出頭を求めることができる。反対意見だけが場を支配する構図を、あなた一人の出席が変える
- 建て替え申請を出したら、建築主事から「壁面線を越えています」と差し戻された。あと3週間で解体業者の予約が入っている。設計変更か、47条ただし書の特定行政庁の許可申請か、二択を今週中に決めなければならない
- 壁面線が指定された区域では、一定の条件下で建蔽率の緩和（建築基準法53条5項）を受けられる場合がある。制約を受け入れた見返りの制度が、同じ法律の中に用意されている。この対応関係を知っている設計者と知らない設計者では、提案する建物のボリュームが違ってくる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 壁面線指定の公告または回覧を見たら、その日のうちに特定行政庁の建築指導課に指定計画図を請求し、自分の敷地のどこに線が引かれるか確認する2. 意見聴取の期日と場所を確認、出頭できない場合でも代理人または書面で意思を伝える方法を役所に確認する3. 聴取では感情論ではなく、敷地形状・既存建物の位置・営業上の影響を数値と図面で述べる、記録に残ることが目的4. 指定後に不合理と考える場合は、建築審査会の同意手続や意見聴取の適法性を含めて弁護士に相談する
訴えられた側：1. 壁面線を越えて建築してしまった、または越える計画である場合、まず47条ただし書の特定行政庁の許可（建築審査会の同意が必要）の可能性を建築指導課に打診する2. 対象が門・塀であれば高さ2m以下への変更で適法化できる場合がある3. 既に着工している場合は、工事施工停止命令や是正命令（9条）に発展する前に自主的に協議に入る、命令が出てからでは選択肢が減る4. 建築確認を経ずに進めた部分がないか点検、違反建築物として登録されると将来の売却に長く影響する
時効（請求できる期限）：意見聴取の公告は期日の3日前まで（46条2項）、つまり気付いてから動ける時間は最短で3日。指定の公告（同条3項）以降は指定が効力を持つ。壁面線指定という行為の処分性については実務上、解釈が分かれており、取消訴訟で争う場合は指定を知った日から6か月・指定の日から1年（行政事件訴訟法14条）という出訴期間を前提に、早期に弁護士へ相談すべきである
学説
通説的理解：壁面線の制限は個別の財産権に実体的な負担を課すが、建築基準法は損失補償ではなく、建築審査会の同意と利害関係者の公開意見聴取という手続的統制でその正当性を担保する設計を採ったと解されている。したがって手続参加の機会を逃した者への事後的救済は構造的に薄い。
手続的統制重視説：46条1項の意見の聴取と建築審査会の同意はいずれも必要的手続であり、これを欠く指定は結論の当否にかかわらず手続違法となると解する。公告期間が三日前までという短さについては、実務上の前倒し運用や個別通知による補完が望ましいとの指摘がある。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.大正8年（1919年） 前史：市街地建築物法が制定され、ドイツの建築線制度の発想を取り込んだ街区単位の建築位置規制が日本に導入された
- 2.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定により市街地建築物法が廃止され、壁面線の指定手続が46条、越境建築の禁止が47条として整理された。指定要件に建築審査会の同意と公開による意見の聴取が置かれた
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