建築基準法 第68条の4（建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものとに区分して定める地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例）
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- 次に掲げる条件に該当する地区計画、防災街区整備地区計画又は沿道地区計画（防災街区整備地区計画にあつては、密集市街地整備法第三十二条第二項第一号に規定する地区防災施設（以下単に「地区防災施設」という。）の区域が定められているものに限る。以下この条において同じ。）の区域内にある建築物で、当該地区計画、防災街区整備地区計画又は沿道地区計画の内容（都市計画法第十二条の六第二号、密集市街地整備法第三十二条の二第二号又は沿道整備法第九条の二第二号の規定による公共施設の整備の状況に応じた建築物の容積率の最高限度（以下この条において「公共施設の整備の状況に応じた建築物の容積率の最高限度」という。）を除く。）に適合し、かつ、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるものについては、公共施設の整備の状況に応じた建築物の容積率の最高限度に関する第二号の条例の規定は、適用しない。
- 一地区整備計画、特定建築物地区整備計画、防災街区整備地区整備計画又は沿道地区整備計画が定められている区域のうち、次に掲げる事項が定められている区域であること。
- 一都市計画法第十二条の六、密集市街地整備法第三十二条の二又は沿道整備法第九条の二の規定による区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものとに区分した建築物の容積率の最高限度
- 二（１）から（３）までに掲げる区域の区分に従い、当該（１）から（３）までに定める施設の配置及び規模
- 二第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で、前号イに掲げる事項に関する制限が定められている区域であること。
この条文の基本情報
建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものとに区分して定める地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例とは何ですか？
定義建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものとに区分して定める地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例とは、建築基準法第68条の4に定められた規定で、「次に掲げる条件に該当する地区計画、防災街区整備地区計画又は沿道地区計画（防災街区整備地区計画にあつては、密集市街地整備法第三十二条第二項第一号に規定する地区防災…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第68条の4（建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものとに区分して定める地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第68条の4の条文原文は「次に掲げる条件に該当する地区計画、防災街区整備地区計画又は沿道地区計画（防災街区整備地区計画にあつては、密集市街地整備法第三十二条第二項第一号に規定する地区防災…」で始まります。
- 建築基準法第68条の4は第七節 地区計画等の区域に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第68条の4の前の条は建築基準法第68条の3です。
- 建築基準法第68条の4の次の条は建築基準法第68条の5です。
- 建築基準法第68条の4には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の4 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の4（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/68_4
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法68条の4は、地区計画の区域内で特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた建築物について、公共施設の整備の状況に応じた容積率の条例規定は適用しないと定める。
Q · 地区計画で容積率が低く抑えられている敷地でも、高い方の数字で設計できることがあるって本当？
特定行政庁の認定があれば、低い方の容積率上限は適用されません
建築基準法68条の4により、地区計画等の区域内の建築物が、公共施設の整備の状況に応じた容積率の最高限度を除く地区計画の内容に適合し、かつ特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたときは、その低い方の容積率を定めた建築基準法68条の2に基づく条例の規定は適用されません。条例改正を待つ必要はなく、建築物単位での認定によって、区域の特性に応じた高い方の容積率まで設計できる余地が生まれます。
解説
容積率の上限が、同じ敷地に二つ設定されている区域がある。一つはその地区が将来目指す姿（区域の特性）に応じた上限、もう一つは今そこにある道路や公園がどれだけ整備されているか（公共施設の整備の状況）に応じた、低い方の上限だ。地区計画とそれを受けた市町村の条例が、この二段構えを敷いている。設計事務所から「この敷地は低い方の数字までです」と告げられた時点で、多くの人は計画を縮める。68条の4は、その低い方を外す扉である。地区計画の内容に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めれば、公共施設の整備の状況に応じた容積率の最高限度を定めた条例の規定は、あなたの建物には適用されない。道路が細いままでも、高い方の数字で設計できる余地が法律に書き込まれている。知らなければ、存在しなかった床面積として消えるだけだ。
法的な位置づけ
建築基準法68条の4は、地区計画等の区域内における容積率制限の適用除外を定める規定である。都市計画法12条の6第2号、密集市街地整備法32条の2第2号または沿道整備法9条の2第2号に基づく公共施設の整備の状況に応じた建築物の容積率の最高限度について、当該建築物が地区計画の内容に適合し、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるときは、これを制限として定めた条例の規定を適用しないものとする。
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法68条の4とは？
地区計画等の区域内で、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた建築物について、公共施設の整備の状況に応じた容積率の最高限度を定めた条例の規定を適用しないとする特例規定です。
Q2公共施設の整備の状況に応じた容積率の最高限度とは？
地区計画で定める二段階の容積率のうち、道路や公園などの公共施設が現に整備された水準に合わせて設定される低い方の上限です。都市計画法12条の6第2号が根拠で、整備が追いつくまで密度を抑える趣旨です。
Q3特定行政庁の認定はどこに申請しますか？
建築確認を所管する特定行政庁（多くは都道府県または建築主事を置く市の建築指導担当部署）です。地区計画の内容適合は都市計画担当が所管するため、両窓口に並行して事前相談するのが実務です。
Q468条の4の認定はどのくらい期間がかかりますか？
法定の標準処理期間は自治体ごとに異なります。建築審査会の同意を要しない認定のため許可より短いのが一般ですが、交通・防火の検討資料の作り込みに数週間から数か月を要するのが実情です。
Q5地区計画の内容はどこで確認できますか？
市町村の都市計画担当窓口および各自治体の都市計画情報システムで、地区計画の計画書と計画図を閲覧できます。容積率の最高限度が二区分で書かれているかは、この計画書の記載事項で確認します。
Q6認定が下りなかったら不服申立てはできますか？
認定の拒否は行政処分にあたり得るため、建築基準法94条の建築審査会への審査請求という経路があります。まず不認定の理由を文書で求め、四項目のどこが問題かを特定するのが先決です。
Q7防災街区整備地区計画でも68条の4は使えますか？
使えます。ただし防災街区整備地区計画については、密集市街地整備法32条2項1号の地区防災施設の区域が定められているものに限られると本条が明記しています。沿道地区計画にも同様に適用されます。
Q8容積率を緩和する規定は68条の4以外にもありますか？
建築基準法52条の許可による緩和、68条の3の再開発等促進区等における特例、68条の5系統の地区計画区域内の容積率特例などがあります。どの経路に乗るかで手続と所要期間が変わります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1特定行政庁の「認定」って、許可とどう違うんですか？
認定は法定の条件に当てはまるかを行政庁が確認する行為で、68条の4も「支障がないと認めるもの」という書き方です。一方、建築基準法52条の許可による容積率緩和は、建築審査会の同意という別の関門が入ります。実務のポイント：審査会を通さない認定ルートはスケジュールが読めるが、許可ルートは審査会が月1回の自治体も多く、日程を外すと着工が丸ごと一か月ずれる。どちらの道に乗る案件かは、土地を買う前に見極める
Q2地区計画の計画書に容積率が二つ書いてあるんですが、書き間違いですか？
書き間違いではありません。都市計画法12条の6が、地区整備計画で容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものとに区分して定めることを認めています。道路整備が追いつく前の高密度化を抑えつつ、将来像は先に書いておく仕組みです。実務のポイント：二段書きの区域は、行政が「条件が整えば上の数字まで認める用意がある」と公表しているのと同じ。上の数字の存在そのものが交渉の出発点になる
Q3うちは戸建ての建替えなんですが、この条文は関係ありますか？
地区計画の区域内で、条例が公共施設の整備の状況に応じた容積率を制限として定めているなら、規模に関係なく効きます。68条の4は対象を用途や規模で絞っていません。実務のポイント：小規模案件でこの認定を取りに行く設計者は少ない。手間に対して増える床が小さいと判断されるからです。ただし狭小地では数十平米の差が一部屋分になる。やるかどうかは設計者ではなく施主が決める話で、聞かなければ提案は出てこない
間違えやすい点 AI による整理
- 「この地区計画の容積率は何%か」という問いそのものが、区分して定められた区域では成立しない。答えは初めから二つあり、どちらが自分の建物に効くかは公共施設の整備状況と行政の判断で決まる。一つの数字を探し続けている限り、正しい答えには永久に辿り着かない
- 条例で定められた制限は市町村に改正してもらうしかないと思われがちだが、68条の4は条例の規定そのものを「適用しない」と法律の側から宣言している。議会を動かす話ではなく、特定行政庁の認定を取りに行く話である
- あなたから見れば「道路が狭いのは行政が整備しないからで、そのツケで自分の床が削られるのは理不尽だ」という話になる。法律から見れば「公共施設が追いつくまで建築の密度を抑える」という秩序の問題でしかない。この落差を埋める橋は、交通上、安全上、防火上、衛生上の支障がないことを示す資料であり、それを揃える負担は実務上、行政ではなく計画する側に乗る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 外す対象 | 68条の4：公共施設の整備の状況に応じた容積率を定めた条例の規定 | 68条の3：再開発等促進区等における容積率・建蔽率・高さ等の制限 68条の2：そもそも制限を課す側の条例の根拠規定 |
| 前提となる区域 | 容積率の最高限度が二区分で定められた地区計画・防災街区整備地区計画・沿道地区計画の区域 | 再開発等促進区または開発整備促進区が定められた地区計画の区域 地区計画等の区域全般 |
| 判断権者と関門 | 特定行政庁の認定（交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないこと） | 特定行政庁の認定または許可（類型により建築審査会の同意を要する場合がある） 市町村の条例制定（議会の議決） |
| 効果の及ぶ単位 | 建築物単位（区域のルール自体は変わらない） | 建築物単位（促進区の計画内容に沿った範囲） 区域単位（条例改正まで全員に及ぶ） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は細部計畫で容積率等を定め、都市更新や公共設備の寄付・容積移轉を条件に奨励容積を上乗せする方式をとる。日本のように「低い方の上限を認定で外す」構成ではなく、基準容積に加算していく構成である点が異なる
韓国の地区単位計画は、公共施設の提供等を条件に建蔽率・容積率・高さ制限を緩和して適用できる構造を持つ。日本の地区計画制度を参照して導入された経緯があり、緩和の判断を計画段階に織り込む点で日本より計画主導型である
ドイツは Bebauungsplan で Maß der baulichen Nutzung を定め、上限超過には特別な都市計画上の理由と健全な居住・労働環境の確保が要求される。個別の逸脱は Ausnahme / Befreiung（BauGB 31条）で処理され、日本の特定行政庁認定に機能的に近い
米国は州・市のゾーニング条例が FAR を定め、公開空地や公共貢献と引き換えにボーナス容積を与える交渉型が主流。行政庁の認定という一枚の判断ではなく、Planning Commission の審査と公聴会を経る点で手続の重さが異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、あなたの敷地が「区域の特性に応じて300%、公共施設の整備の状況に応じて200%」と二段書きされた地区計画の中にあったら？ 設計者がボリューム検討の根拠にしているのは、ほぼ確実に後者の数字だ。前者に手が届く道が法律に用意されていることを誰にも告げられないまま、確認申請が出ていく
- 前面道路は4m のまま何十年も拡幅されていない。それでも地区計画の図書には将来の高い数字が書いてある。その差分は、条例の一行と特定行政庁の認定のあいだに眠っている
- 事業スケジュールでは来月に確認申請、着工は半年後。認定の事前相談を飛ばして基本設計を固めると、後から特例に乗ろうとしても駐車場出入口や避難計画から引き直しになる。行政協議を差し込める窓は、基本設計が固まる前の数週間しかない
- 隣の空き地に、地区計画で聞いていた規模より明らかに大きい建物が建ち始めた。違法建築とは限らない。特定行政庁が交通上支障なしと認定した結果かもしれず、その判断資料は情報公開請求で読めるし、納得できなければ不服を申し立てる道も残っている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 地区計画の計画書で、容積率の最高限度が区域の特性に応じたものと公共施設の整備の状況に応じたものに分けて書かれているか確認する2. 市町村の建築条例（建築基準法68条の2に基づくもの）で、どちらの数字が制限として条例化されているかを条文で確認する3. 基本設計を固める前に特定行政庁へ事前相談し、交通（前面道路と出入口計画）、安全、防火（避難経路と消防水利）、衛生の四項目に対応する検討資料を先に揃える4. 認定が得られないなら理由を文書で求め、四項目のどこが引っ掛かっているかを特定させる
訴えられた側：近隣で特例を使った建築が進む側に立ったら、まず建築計画概要書と地区計画の計画書を突き合わせ、どちらの容積率で計画されているかを確認する。特定行政庁の認定が根拠なら、判断資料を情報公開請求で取得し、四項目のどれがどう検討されたかを読む。認定に不服があれば建築審査会への審査請求（建築基準法94条）という道が残るが、近隣住民に申立適格が認められるかは事案によって判断が分かれるため、早い段階で専門家に確認すること
時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。実務上の時間軸は二つある。認定は建築確認申請の前提として取るものであり、基本設計確定後では配置計画からの手戻りになる。特定行政庁の処分に不服がある場合は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条）、処分を知った日から6か月以内に取消訴訟（行政事件訴訟法14条）
- 建築基準法 第52条容積率制限の原則規定、本条が外す対象の母体
- 建築基準法 第68条の2本条が適用除外する市町村条例の根拠規定
- 建築基準法 第68条の3再開発等促進区等における制限緩和の隣接類型
- 建築基準法 第68条の5地区計画等区域内の容積率特例の別類型
- 建築基準法 第94条特定行政庁の処分に対する建築審査会への審査請求
- 都市計画法 第12条の6二区分の容積率最高限度を定める都市計画上の根拠
- 密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律 第32条の2防災街区整備地区整備計画での同型の容積率区分（通称 密集市街地整備法）
- 幹線道路の沿道の整備に関する法律 第9条の2沿道地区整備計画での同型の容積率区分（通称 沿道整備法）
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