建築基準法 第68条の5（区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例）
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- 次に掲げる条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内にある建築物については、当該地区計画又は沿道地区計画において定められた建築物の容積率の最高限度を第五十二条第一項第一号から第四号までに定める数値とみなして、同条の規定を適用する。
- 一地区整備計画又は沿道地区整備計画（都市計画法第十二条の七又は沿道整備法第九条の三の規定により、地区整備計画又は沿道地区整備計画の区域を区分して建築物の容積率の最高限度が定められているものに限る。）が定められている区域であること。
- 二前号の建築物の容積率の最高限度が当該区域に係る用途地域において定められた建築物の容積率を超えるものとして定められている区域にあつては、地区整備計画又は沿道地区整備計画において次に掲げる事項が定められており、かつ、第六十八条の二第一項の規定に基づく条例でこれらの事項に関する制限が定められている区域であること。
- 一建築物の容積率の最低限度
- 二建築物の敷地面積の最低限度
- 三壁面の位置の制限（道路に面する壁面の位置を制限するものを含むものに限る。）
この条文の基本情報
区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例とは何ですか？
定義区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例とは、建築基準法第68条の5に定められた規定で、「次に掲げる条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内にある建築物については、当該地区計画又は沿道地区計画において定められた建築物の容積率の最高限度を第五十二…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第68条の5（区域を区分して建築物の容積を適正に配分する地区計画等の区域内における建築物の容積率の特例）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第68条の5の条文原文は「次に掲げる条件に該当する地区計画又は沿道地区計画の区域内にある建築物については、当該地区計画又は沿道地区計画において定められた建築物の容積率の最高限度を第五十二…」で始まります。
- 建築基準法第68条の5は第七節 地区計画等の区域に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第68条の5の前の条は建築基準法第68条の4です。
- 建築基準法第68条の5の次の条は建築基準法第68条の5の2です。
- 建築基準法第68条の5には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の5 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の5（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/68_5
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法68条の5は、地区整備計画で区域を区分して定められた容積率の最高限度を、同法52条1項の数値とみなす規定。割増側は市町村条例の制限が必要となる。
Q · 土地の資料に用途地域400% と書いてあるのに、地区計画で200% と言われました。どちらが正しいのですか？
地区計画の数値が適用されます。用途地域の数字は上書きされます
地区計画の数値が適用されます。建築基準法68条の5は、都市計画法12条の7により区域を区分して定められた容積率の最高限度を、同法52条1項1号から4号までの数値とみなすと規定しているためです。上書きは増える方向にも減る方向にも働き、減らされた側に損失補償の規定は置かれていません。なお用途地域の数値を超える割増区分については、地区整備計画に壁面の位置の制限等の事項が定められ、かつ68条の2第1項に基づく市町村条例でその制限が現に定められていることが条件となります。
解説
用途地域の容積率400%。土地の資料に書かれたその数字を、多くの人は動かせない前提として電卓を叩く。だが地区計画は、その前提を区域の内側で組み替えることができる。都市計画法12条の7に基づき、地区整備計画が区域を区分して街区ごとに容積率の最高限度を定めると、建築基準法68条の5がその数値を52条1項1号から4号の数値とみなす。つまり用途地域の数字は上書きされる。上書きは両方向に働く。駅前の街区が跳ね上がる一方で、裏側の街区は絞られる。絞られた側の地主に補償はまず出ない。都市計画による建築制限は、原則として受忍すべき一般的制限として扱われるからだ。そして割増を受ける側には条件がつく。地区整備計画に一定の事項（壁面の位置の制限や高さの最高限度といった項目、具体的には本条2号のイ・ロを直接確認すること）が定められ、かつ市町村の条例でその制限が現に定められていること。条例がなければ、図面上の割増は使えない。
法的な位置づけ
建築基準法68条の5は、容積の適正配分型地区計画に関する特例規定である。都市計画法12条の7または沿道整備法9条の3により区域を区分して建築物の容積率の最高限度が定められた区域では、当該最高限度が同法52条1項1号から4号までの数値とみなされ、用途地域の容積率に代わって適用される。用途地域の数値を超える割増側の区域では、市町村条例による制限の存在が効力要件となる。
よくある質問 AI による整理
Q1容積の適正配分型地区計画とは何ですか？
地区整備計画で区域を街区ごとに区分し、容積率の最高限度を街区単位で配分する地区計画の類型です。駅前など基盤の整った街区に容積を寄せ、背後の街区を絞る設計になります。
Q2建築基準法68条の5が適用される条件は？
二つです。第一に都市計画法12条の7または沿道整備法9条の3により区域を区分して容積率の最高限度が定められていること。第二に用途地域を超える割増区分では、68条の2第1項の市町村条例で制限が定められていることです。
Q3地区計画で容積率を下げられることはありますか？
あります。本条のみなし効果は増える方向だけでなく減る方向にも働きます。同じ地区計画の中で割増街区と引下げ街区がセットで設計されるため、どちらの側に立つかは区分図で確認する必要があります。
Q4自分の土地の地区計画はどこで調べられますか？
市町村の都市計画情報サービス（GIS）または都市計画課の窓口で、地区整備計画の区分図と計画書を確認できます。制限条例の施行状況は建築指導課への照会が確実です。
Q5容積率が下がって既存不適格になるとどうなりますか？
現在の建物はそのまま使用できますが、建替え時は新しい容積率が適用され同じ床面積は戻りません。区分所有建物では建替え決議後の還元率が下がり、合意形成の難度が上がります。
Q6都市計画案の縦覧はいつまでですか？意見書は誰でも出せますか？
公告の日から2週間の縦覧期間です（都市計画法17条）。住民および利害関係人が期間内に意見書を提出でき、提出された意見の要旨は都市計画審議会に提出されます。
Q7沿道地区計画にも68条の5は使えますか？
使えます。本条は幹線道路の沿道の整備に関する法律9条の3に基づく沿道地区整備計画にも同じ仕組みで適用され、騒音対策の街づくりと容積配分が一本の条文でつながっています。
Q8地区計画の容積率は市町村条例がないと使えないのですか？
用途地域の数値を超える割増区分についてはそのとおりです。本条2号が68条の2第1項に基づく条例での制限を条件としているため、条例未施行なら確認申請では用途地域の数値に戻されます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1用途地域は400%なのに、地区計画で200%にされました。役所に補償を請求できますか？
原則として難しい。都市計画による建築制限には損失補償の規定が置かれておらず、一般的に受忍すべき制限として扱われるからだ。争うなら決定の手続や内容の適法性、あるいは縦覧段階の意見書（都市計画法17条）になる。実務のポイント：容積の引下げは、同じ地区計画の中で別の街区の割増とセットで設計されている。地区整備計画の区分図を並べれば、あなたの容積がどこへ流れたかが読める。調整の交渉材料はその図の中にある。
Q2地区計画で高い容積率をもらったのに、確認申請で通らなかったのはなぜですか？
本条は割り当てられた数値を52条1項1号から4号の数値とみなすだけで、52条の規定全体が適用される。前面道路の幅員が12メートル未満なら同条2項の制限が併走し、小さい方が上限になる。実務のポイント：だから適正配分型の地区計画を仕込む側は、道路の拡幅や壁面線の指定を用いた前面道路幅員の緩和（建築基準法52条11項以下）まで同時に組む。そこを組まない計画は、紙の上の容積で終わる。
Q3地区計画の区域内で建てるとき、まず何を見ればいいですか？
三点だけ確認すればよい。第一に地区整備計画の区分図で自分の敷地がどの区分か、第二にその区分の容積率最高限度、第三に68条の2第1項に基づく市町村条例が施行済みか。三つ目が欠けると、本条2号の条件を満たさず割増は効かない。実務のポイント：制限条例は市町村サイトの例規集検索で拾いにくいことがある。都市計画課ではなく建築指導課に「この地区計画の制限条例は施行済みですか」と電話するのが最短経路だ。
間違えやすい点 AI による整理
- 用途地域図に書かれた容積率が、その土地に許された上限だと思われている。実際には地区整備計画が区域を区分して数値を定めれば、本条によってそれが52条1項の数値とみなされ、上書きされる。しかも上書きは増える方向だけでなく、減る方向にも働く
- 地区計画がかかっていることまでは知っていても、割増側の効力が市町村条例の存在に依存している点までは見ていない。都市計画決定と条例の施行の間には数か月から年単位のずれが生じることがあり、その谷間に用地を掴むと、図面上の容積を前提にした事業収支だけが宙に浮く
- 「容積率を減らされたら補償を請求できるか」という問いの立て方自体がずれている。都市計画による建築制限には損失補償の規定が置かれておらず、一般的に受忍すべき制限として扱われる。実際に効く争点は補償の有無ではなく、都市計画決定前の意見書段階での関与と、決定内容・手続の適法性の方にある
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 容積率を決める根拠 | 68条の5：地区整備計画の区分ごとの最高限度を52条1項の数値とみなす | 52条：用途地域ごとの法定数値＋前面道路幅員による制限 68条の3：再開発等促進区等における容積率等の制限の緩和 |
| 数値が動く方向 | 増減の双方向（街区間の再配分） | 動かない（用途地域の指定どおり） 緩和方向のみ |
| 市町村条例の要否 | 割増区分は68条の2第1項の条例が効力要件（本条2号） | 不要 類型により特定行政庁の認定・許可等が必要 |
| 52条2項（道路幅員制限）との関係 | 併走する。前面道路12メートル未満なら小さい方が上限 | 本則そのもの 緩和の範囲は各条の要件による |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も主要計畫（用途）と細部計畫（詳細）の二層構造をとり、細部計畫で容積率を定める。街区間の移転は容積移轉として別建ての制度になっており、日本のように一本の条文でみなす構成ではない
韓国は지구단위계획で용적률を완화・강화できると明文化。完화の見返りとして공공시설の기부채납を求める運用が定着しており、日本の壁面の位置の制限等を条例で課す構造と機能的に近い
ドイツでは Bebauungsplan が Geschossflächenzahl を直接定め、Flächennutzungsplan（広域）との二層構造をとる。詳細計画が数値を決めるのが原則であり、日本のように上位数値を「みなす」技術を必要としない
米国は容積の街区間移転を TDR として市場取引化し、移転を受けられることが regulatory taking の成否判断において考慮される。容積を減らされた側に対価の道が用意されている点で日本と構造が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 役所の掲示板に都市計画案の縦覧の告知が出た。あなたの土地を含む街区だけ、容積率が下方に区分されている。縦覧期間は残り9日。もしこの2週間を黙って見送ったら、その数値は何十年動かないが、あなたの土地の値段はいつ下がる？
- 駅前の一等地を買った。用途地域は商業地域。契約後に、地区整備計画で自分の街区だけ低い区分に置かれていたと知った。
- あなたは仕入れる側だ。地区計画で割増区分が付いた街区を用地費満額で押さえ、事業収支を組んだ。ところが68条の2第1項に基づく市町村条例がまだ施行されていない。本条2号の条件を欠くため、確認申請では用途地域の数値に戻される。土地の決済は先週終わっている
- 地区計画で高い容積率を確保したのに、確認申請で通ったのは大幅に低い数値だった。68条の5は割り当てられた数値を52条1項の数値とみなすだけで、52条の規定全体が適用される。前面道路幅員12メートル未満なら同条2項の制限が併走し、小さい方が上限になる。前面道路6メートルの住居系用途地域なら、6×4/10で240%。地区計画の数字は、道路の幅には勝てない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 市町村の都市計画情報で、自分の敷地が地区整備計画のどの区分にあるかを特定する2. その区分の容積率最高限度と用途地域の数値を突き合わせ、差分を面積に換算する3. まだ案の縦覧中なら期間内に意見書を提出（都市計画法17条2項）、これが唯一の実質的な反論窓口4. 決定済みなら既存建物が既存不適格になっていないかを確認し、建替え計画と売却時期を組み直す5. 建築確認が拒否された段階であれば、その処分を対象に争う余地が残る
訴えられた側：1. 割増区分の街区を仕込むなら、68条の2第1項の条例が施行済みかを建築指導課に電話で直接確認、未施行なら決済時期に条件を付す2. 52条2項の前面道路幅員制限が割増を食い潰さないか、前面道路の実測幅で逆算して検算する3. 壁面の位置の制限など条例上の制限が設計を縛るため、基本設計に入る前に条例本文を入手する4. 容積を渡す側の地権者との調整は都市計画決定前に終える、決定後の変更は年単位になる
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。都市計画決定そのものは原則として抗告訴訟の対象となる処分ではない（用途地域の指定につき最判平成4.11.26）ため、争点化できるのは建築確認の拒否処分など個別の処分の段階になる。その場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月かつ処分の日から1年（行政事件訴訟法14条）。実務上の実質的な期限は、都市計画案の縦覧2週間（都市計画法17条）の方である
学説
通説（受忍限度論・特別犠牲説）：都市計画による建築制限は、財産権に内在する社会的制約の具体化であり、原則として一般的に受忍すべき制限として損失補償を要しないと解される。補償が必要となるのは、制限が特定人に特別の犠牲を強いる例外的場面に限られる。
地区計画二層構造論：用途地域による広域ゾーニングと、地区計画による街区単位の詳細規律を二層構造で捉え、後者が前者を街区内部で組み替えることを制度の本旨とみる立場。本条のみなし規定はこの二層構造を条文上確定させたものと位置づけられる。
- 建築基準法 第52条容積率の本則、本条のみなし対象かつ道路幅員制限が併走
- 建築基準法 第68条の2地区計画等の区域内の制限を定める市町村条例、本条2号の要件
- 建築基準法 第68条の3再開発等促進区等内における容積率等の制限の緩和
- 建築基準法 第68条の4地区計画等における容積率特例の別類型（適用類型を要確認）
- 建築基準法 第86条一団地の総合的設計による複数敷地間の容積の一体的取扱い
- 都市計画法 第12条の7区域を区分して容積を配分する地区整備計画の根拠、本条1号が引用
- 幹線道路の沿道の整備に関する法律 第9条の3沿道地区整備計画における容積配分の根拠（通称 沿道整備法）
- 都市計画法 第17条都市計画案の公告縦覧と意見書提出、地権者の唯一の関与窓口
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