建築基準法 第76条の2（土地の共有者等の取扱い）

解説

親の土地を兄弟三人で相続し、持分は各三分の一のまま放置している。ある年、町内会から建築協定の同意書が回ってきて、名前を書く欄は一行しかない。建築基準法76条の2は、土地の共有者や共同借地権者を「合わせて一の所有者又は借地権者」とみなすと定める。協定の締結と変更には全員の合意（70条3項、74条2項で準用）、廃止には過半数の合意（76条1項）が要るが、その頭数を数えるとき、三人の兄弟は三票ではなく一票である。持分が九割でも一割でも変わらない。逆に言えば、共有者の誰か一人が判を押さなければ、あなたの家の一票はそもそも投じられない。町内のルールを作るときも壊すときも、あなたの発言力は登記簿の名義欄の書き方で先に決まっている。

法的な位置づけ

建築基準法76条の2は、建築協定における合意主体の数え方を定める規定である。土地の共有者又は共同借地権者は、70条3項（74条2項で準用する場合を含む）、75条の2第1項及び第2項並びに76条1項の適用について、合わせて一の所有者又は借地権者とみなされる。持分比率は考慮されず、合意の数は頭数で算定される。

こんなときに使う

• もし、回覧板に挟まれた建築協定の廃止同意書に、提出期限が三日後と書かれていたら？ あなたの家は共有名義で一票。その一票を投じるには、遠方の兄と音信の薄い妹の意思をこの三日で揃えなければならない。期限を過ぎれば、あなたの家は賛否のどちらにも数えられないまま廃止の可否が決まる。
• 自治会の役員として建築協定の締結を進めている側に立ったとする。区域内80筆のうち一筆が相続登記未了で、法定相続人は7人、うち2人は所在不明。この一筆は76条の2で合わせて一の所有者だが、内部が揃わなければ一票も取れない。区域から外すか、合意を諦めるか、締結の設計そのものを組み替える判断が要る。
• 夫婦の共同名義で借地に家を建てている。共同借地権者も合わせて一だ。夫が反対に回った瞬間、あなたの意思は外に出ない。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 署名する前に登記事項証明書を取り、共有者が誰か、相続登記が未了でないかを確認する2. 共有者全員で方針を決める。あなた一人の署名では一票として受理されない運用が一般的だ3. 協定書の全文と区域図を入手し、階数・用途・塀・壁面後退など制限の中身を読む4. 廃止を狙うなら、区域内の所有者等の頭数を登記簿から数え、過半数（76条1項）が現実的かを先に見積もる

訴えられた側：1. 合意集めの前に、区域内の全筆について共有者と借地権の有無を洗い出す。共有一筆は一の所有者だが、内部が割れていれば一票も取れない2. 借地権の目的となっている土地は所有者の合意を要しない場合がある（70条3項ただし書）ので、誰から取るべきかを先に整理する3. 相続登記未了の筆は、合意が揃わないなら区域から外す判断を早める4. 認可後の参加制度（75条の2）で後から取り込む道も設計に入れる

時効（請求できる期限）：本条に固有の時効はない。特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、権利行使できると知った時から5年または権利行使できる時から10年）が適用される。実務で効く期限は別にあり、認可申請後の公告と縦覧の期間（建築基準法71条、20日以上の相当の期間）内に意見書を出さなければ、公開による意見の聴取（同72条）で争う足場を失う（最新の改正状況をご確認ください）

学説

変更行為説：建築協定への合意は土地の利用を長期にわたり制限し承継人にも効力が及ぶため、共有物の変更行為にあたり、共有者内部では全員一致を要する（民法251条）とする立場。実務の書式運用は概ねこの前提に立つ。

管理行為説：建築協定は所有権そのものを処分するものではなく利用方法の取決めにとどまるとして、共有物の管理行為として持分価格の過半数で決し得る（民法252条）とする立場。窓口の要求書類との整合が実務上の争点となる。