建築基準法 第74条（建築協定の変更）
クイックジャンプ
- 建築協定区域内における土地の所有者等（当該建築協定の効力が及ばない者を除く。）は、前条第一項の規定による認可を受けた建築協定に係る建築協定区域、建築物に関する基準、有効期間、協定違反があつた場合の措置又は建築協定区域隣接地を変更しようとする場合においては、その旨を定め、これを特定行政庁に申請してその認可を受けなければならない。
- 2.前四条の規定は、前項の認可の手続に準用する。
この条文の基本情報
建築協定の変更とは何ですか？
定義建築協定の変更とは、建築基準法第74条に定められた規定で、「建築協定区域内における土地の所有者等（当該建築協定の効力が及ばない者を除く。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第74条（建築協定の変更）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第74条の条文原文は「建築協定区域内における土地の所有者等（当該建築協定の効力が及ばない者を除く。」で始まります。
- 建築基準法第74条は第四章 建築協定に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第74条の前の条は建築基準法第73条です。
- 建築基準法第74条の次の条は建築基準法第74条の2です。
- 建築基準法第74条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第74条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第74条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/74
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法74条は、建築協定の区域・基準・有効期間などを変更する際に特定行政庁の認可を要すると定める。実務上は土地所有者等全員の合意が必要で、過半数で足りる廃止より重い。
Q · 建築協定のルールって、住民の多数決で変えられるんですか？
できません。変更は実務上、土地所有者等全員の合意が必要です
建築基準法74条により、建築協定の区域、建築物に関する基準、有効期間、協定違反があった場合の措置、建築協定区域隣接地を変更するには、特定行政庁の認可が必要です。条文に「全員」の文字はありませんが、締結を定める70条3項と同じく、行政実務は土地所有者等全員の合意を求めて運用しています。一方、協定そのものの廃止は過半数の合意で足ります（76条1項）。一条を直すより、協定を丸ごと畳むほうが簡単という非対称が制度に組み込まれています。
解説
分譲地を買ったとき、重要事項説明書に「建築協定あり」の一行が紛れていたはずだ。外壁後退1メートル、屋根は寄棟、店舗不可、塀は1.2メートルまで。そのルールを一文字でも直したいなら、通る門は74条しかない。ここに落とし穴がある。締結のときと同じく、変更には建築協定区域内の土地所有者等の全員の合意が必要（条文に「全員」の文字はないが、行政実務はそう運用している）。一方で、協定そのものを消す廃止は過半数で足りる（76条1項）。時代に合わなくなった一条を緩めることより、協定を丸ごと葬るほうが簡単だという逆転構造である。さらに有効期間の延長も「有効期間」の変更として、この74条の認可を通す運用が一般的だ。相続と売却で所有者が倍に増えた区域で全員の判子が集まらず、協定が期間満了で静かに消えた事例は各地にある。あなたの街のルールは、期間ごとに全員合意という関門を通らなければ自動的に失効する。
法的な位置づけ
建築基準法74条は、建築協定の変更手続を定める規定である。第73条1項の認可を受けた建築協定について、建築協定区域、建築物に関する基準、有効期間、協定違反があった場合の措置または建築協定区域隣接地を変更する場合、建築協定区域内の土地の所有者等は、その旨を定めて特定行政庁に申請し、認可を受けなければならない。認可の手続には第70条から第73条までが準用される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.協定書の有効期間と変更対象事項を特定する 手元の建築協定書で、有効期間、建築物に関する基準、協定違反があった場合の措置、建築協定区域隣接地の四点を確認する。変更したい内容が74条1項の列挙事項に当たるのか、それとも協定書内の運用条項（運営委員会の承認・協議）で処理できるのかを先に切り分ける
- 2.現在の土地の所有者等の一覧を作る 全員の合意という壁の実寸を測る作業。登記情報から所有者を洗い出し、借地関係のある区画は借地人が合意主体になる点（70条3項ただし書）を反映させる。共有地は76条の2により一の所有者とみなして数える。相続登記未了・所在不明・海外在住の区画を赤でマークする
- 3.変更案を運営委員会で固め、住民説明会を開く 変更後の条文案を一文字単位で確定させる。反対が出そうな区画には個別訪問を先に入れる。同時に、合意が集まらなかった場合に76条の廃止＋再締結ルートへ切り替える判断期限を、この時点で決めておく
- 4.土地の所有者等全員の合意書を集める 合意書は区画ごとに一通、署名押印と印鑑証明書を揃える。所在不明・相続未了の区画は法定相続人の調査から入るため、ここが最も時間を食う。全員分が揃わない限り申請はできない
- 5.特定行政庁に変更認可を申請し、公告・縦覧・意見の聴取を通す 建築主事を置く市町村の長または都道府県知事に申請する。70条から73条が準用されるため、公告と20日以上の縦覧、公開による意見の聴取、認可、認可の公告を新規締結と同じだけ踏む。有効期間満了に間に合わせるなら、逆算の起算点は満了の半年から1年前
よくある質問 AI による整理
Q1建築協定とは何ですか？
区域内の土地所有者等が全員の合意で建築物の基準を定め、特定行政庁の認可を受ける制度です。建築基準法69条以下に定めがあり、認可の公告後に所有者となった者にも効力が及びます（75条）。
Q2建築協定の有効期間が切れるとどうなりますか？
協定は失効し、区域として建て方を縛る根拠がなくなります。延長するには74条の変更認可が必要で、実務上は改めて土地所有者等全員の合意を集め直すことになります。
Q3建築協定の変更認可にはどのくらい時間がかかりますか？
74条自体に期限の定めはありませんが、70条から73条が準用され、公告と20日以上の縦覧、公開による意見の聴取を経るため数か月かかります。満了の半年から1年前の着手が実務の目安です。
Q4建築協定と地区計画の違いは何ですか？
建築協定は住民の合意で作る私的なルールで、執行も住民側の運営委員会が担います。地区計画は都市計画法12条の5に基づく行政の都市計画で、条例化されれば建築確認の審査に反映されます。
Q5建築協定に違反したらどうなりますか？
建築協定は建築確認の審査対象となる建築基準関係規定ではないため、特定行政庁の是正命令は出ません。協定に定めた運営委員会が是正を求め、最終的には住民側の民事訴訟で争うことになります。
Q6建築協定区域隣接地とは何ですか？
協定区域に隣接し、将来その土地の所有者等が同意すれば協定区域に加えられる土地として、あらかじめ定めておく区域です。74条はこの隣接地の変更も認可の対象に含めています。
Q7建築協定は土地を買った人にも効力が及びますか？
及びます。認可の公告があった後に協定区域内の土地の所有者等となった者にも効力が及びます（建築基準法75条）。重要事項説明で聞いていたかどうかは効力に影響しません。
Q8建築協定の廃止はどうやりますか？
土地の所有者等の過半数の合意で廃止する旨を定め、特定行政庁の認可を受けます（76条1項）。全員の合意が要る変更より要件が軽く、直すより畳むほうが簡単という逆転が生じます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1協定のルール、1軒だけ特例を認めるのってできないんですか？
基準そのものに例外を書き込むなら74条の変更認可で、実務上は全員の合意が要る。ただし協定書に「軽微な事項は運営委員会の承認により処理する」という運用条項が最初から入っていれば、その範囲は変更手続なしで動かせる。実務のポイント：20年後の運用コストは、協定を作った時点で委員会にどこまで裁量を渡したかで決まっている。まず自分の協定書で「承認」「協議」「例外」を探す。どこにも無い協定は、一文字も動かせない設計になっている
Q2変更の申請って住民が直接やるんですか？ 町内会が代わりにできます？
申請主体は区域内の土地の所有者等で、実務では協定に定めた運営委員会の代表者が全員の合意書を添え、特定行政庁（建築主事を置く市町村の長または都道府県知事）に申請する。手続は70条から73条までが準用されるので、公告と縦覧、公開による意見の聴取、認可を新規締結と同じだけ踏む。実務のポイント：この公開手続が入るため申請から認可まで数か月。満了2か月前に動き出す委員会はまず間に合わない
Q3変えたいのに一人だけどうしても反対します。打つ手はないんですか？
基準や区域を変える正面ルートは全員合意なので詰む。実務の迂回は、まず過半数の合意で廃止の認可を取り（76条1項）、合意できる所有者だけで区域を引き直して新たに締結する道である。ただし反対者の土地は新協定から外れ、ルールなしの穴になる。実務のポイント：穴が区域の入口や角地なら街並みの意味ごと壊れる。廃止を動議にかける前に反対者の位置を図面に落とす。位置次第で、延命して我慢するほうが得になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「協定違反の家が建った、役所に通報すれば止まる」という問いの立て方そのものが外れている。建築協定は建築確認の審査対象となる建築基準関係規定に含まれず、特定行政庁が協定違反に是正命令（役所が直接下す具体的な決定）を出す仕組みもない。認可した役所は、執行はしない。動くのは協定に定めた運営委員会であり、最終手段は住民側の民事訴訟である
- 条文に「全員の合意」と書かれていないから過半数で足りると読む人がいるが、結論は逆になる。廃止について76条が明文で「過半数」と定めているのに74条は何も書いていない。この書き分けから、変更は締結（70条3項）と同じ全員合意が必要と解され、行政実務もそう運用している。書いていないことが、より重い要件を意味する例である
- 協定を作れば街並みが守られることは多くの人が知っている。だが有効期間という時限装置が付いていることの深刻度は知られていない。満了で協定は失効し、延長にはこの74条の変更認可、つまりもう一度全員の合意が要る。20年前に全員が同世代だった分譲地で、相続と入れ替わりのあとに同じ合意を再現できる保証はどこにもない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 必要な合意 | 74条（変更）：条文に明文なし。締結と同じ土地所有者等全員の合意と解され、行政実務もそう運用 | 70条（締結）：土地の所有者等全員の合意が明文（3項） 76条（廃止）：土地の所有者等の過半数の合意で足りる（1項） |
| 手続の重さ | 70条から73条を準用。公告・20日以上の縦覧・公開による意見の聴取・認可をフルで踏む | 公告・縦覧・意見の聴取・認可（71条から73条） 特定行政庁への申請と認可（76条2項）。意見の聴取等は準用されず相対的に軽い |
| 対象となる事項 | 建築協定区域、建築物に関する基準、有効期間、協定違反があった場合の措置、建築協定区域隣接地 | 協定書の必須記載事項（70条2項）を新たに定める 協定そのものの消滅（区域ごと効力が消える） |
| 詰まったときの出口 | 一人でも反対すれば正面ルートは閉じる。有効期間の満了で協定は自動的に失効する | 反対者の土地を区域から外して締結し直す 過半数で廃止したうえで、合意できる所有者だけで区域を引き直して再締結 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾には建築協定に相当する戸建て分譲地の住民協定制度がない。集合住宅の規約変更は区分所有者の決議、街区単位の規制変更は行政主導の都市計画変更に分かれ、日本のような私的合意＋行政認可のハイブリッドは存在しない
韓国は日本の建築協定を制度的に取り込んでおり、協定の締結・認可・変更・廃止という骨格が対応する。変更に厳格な合意要件を課す構造も共通
ドイツは街区の建て方の制約を地役権または自治体との都市建設契約で実現する。地役権の変更は当事者の合意と登記により行われ、行政認可を効力要件とはしない
米国の住宅地は CC&Rs と HOA が同種の機能を担い、変更は多くの場合 CC&Rs 自身が定める特別多数（例：3分の2）で可能。全員合意を要しない点が日本との最大の差で、日本の硬直性が際立つ
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 協定の有効期間が来年3月で切れると回覧で知った。区域内は42区画、うち3区画は所有者が海外在住、1区画は相続登記が未了。役員は2名。残り10か月で全員の合意書は集まるか？ 集まらなければ協定は失効し、翌月から誰が何を建てても区域として止める根拠がなくなる
- 屋根一面に太陽光パネルを載せたい。協定の「屋根の形状及び仕上げ」条項に触れる。自分一人のために全戸の判子を集めるか、諦めるかの二択になる。
- 隣の空き家が売れ、買主が1階を美容室にすると言い出した。用途制限には「住宅以外の用途に供してはならない」とある。買主は「重要事項説明で聞いていない」と反論するが、認可の公告後に所有者となった者にも協定は及ぶ（75条）ので、聞いたかどうかは効力に関係ない。ただし止めに動くのは役所ではなく、あなたたち運営委員会である
取るべき行動
被害を受けた側：1. 協定書の現物を確認する。有効期間、基準の文言、違反があった場合の措置条項、この三点だけ先に読む2. 違反建築が動き出しているなら、運営委員会名義で書面による是正要求を出す。これが後の民事訴訟で効く記録になる3. 役所に通報しても協定違反への是正命令は出ないので、そこで時間を使わない4. 基準を変えたいなら、全員合意の壁の実寸を測るため、登記と借地関係から現在の土地所有者等の一覧を先に作る
訴えられた側：1. まず自分の土地に協定の効力が及ぶかを確認する。認可の公告後に所有者となった者にも及ぶ（75条）が、借地権の目的となっている土地の底地所有者には及ばない（70条3項ただし書、74条1項の括弧書） 2. 及ぶ場合、協定違反は建築基準法違反ではないので行政処分は来ないが、運営委員会から差止や違約金を求める民事訴訟を受けうる3. 計画を通したいなら、単独で押し通すより74条の変更申請の音頭を自分で取るほうが早い場面がある
時効（請求できる期限）：74条自体に申請期限の定めはない。実務上の時限は協定書に定めた有効期間（70条2項の必須記載事項）で、満了すれば協定は失効し、延長には74条の変更認可が必要になる。認可手続には公告と20日以上の縦覧（71条準用）、公開による意見の聴取（72条準用）、認可（73条準用）が入り数か月かかるため、逆算の起算点は満了の半年から1年前。協定違反に基づく民事請求は、一般の消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年または行使できる時から10年）による
学説
通説・行政実務：74条は合意要件を明示しないが、廃止について76条が「過半数」と明文で定めているのに変更については何も書いていない書き分けから、変更は締結（70条3項）と同じく土地所有者等全員の合意を要すると解される。特定行政庁の運用もこれに従う
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い第4章「建築協定」が設けられ、認可済み協定の変更について特定行政庁の認可を要する手続が置かれた
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める