建築基準法 第74条の2

解説

建築協定には、全員合意という建前と、最初から開いている穴がある。借地権（他人の土地を借りて建物を建てる権利）が設定された土地では、地主（底地所有者）の合意を省き、借地人の合意だけで協定を結べる（70条3項ただし書）。その地主は、はじめから協定に縛られていない。では借地権が終わったら。縛られる人が誰もいなくなる。だから本条1項は、その土地を自動的に協定区域から外す。あなたが協定区域内に家を買い、塀の高さも外壁の色も守ってきたとしても、隣の一区画だけが静かに区域の外へ抜けることがある。抜けたことを知る手段は、特定行政庁（建築基準法の許認可を担う市町村長や都道府県知事、窓口は市役所の建築指導課）が出す公告（4項）だけだ。

法的な位置づけ

建築基準法74条の2は、建築協定区域からの土地の当然除外を定める規定である。協定の効力が及ばない者が所有する土地について借地権が消滅した場合（1項）、および仮換地として指定された土地が換地として定められなかった場合（2項）に、当該土地は協定区域から除かれる。3項の届出および4項の公告は、この効果を公示するための手続である。

こんなときに使う

• 隣の区画の定期借地権が来年で期間満了を迎えるとしたら、あなたの家の日当たりはどうなる？ 借地権が消えた瞬間、その一区画は協定区域から外れ、二階建てまでという協定の上乗せ規制が効かなくなる。用途地域や建ぺい率といった建築基準法本体の制限は残るが、街並みを揃えていた約束だけが消える。公告を見逃せば、着工の看板で初めて気付くことになる。
• あなたが相続で受け継いだのは、建物は借地人のもの、土地だけが自分名義という底地だった。協定書に判を押した記憶はない。押していないなら、あなたは縛られていない側だ。借地契約が終わって土地が返ってきた日、その土地は協定区域から外れ、周囲の区画より自由に使える一枚になる。売却価格の前提が、あなたの知らないうちに変わっている。
• 区画整理の途中で仮換地として使っていた土地が、最終的な換地計画に載らなかった。換地処分の公告があった日が終了した時点で、その土地は建築協定区域から外れる（2項）。あなたの意思とも近隣の同意とも無関係に、日付だけで決まる。
• 借地権が消滅したのに、特定行政庁への届出を放置したまま三か月。決済まであと10日、買主の手元にある重要事項説明書には「建築協定区域内」と書かれたままだ。法律上はすでに区域外なのに、書面の世界では区域内。このずれを誰も指摘しないまま、物件の価値評価も隣地との力関係も間違った前提で固定されていく。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 特定行政庁（市役所の建築指導課）で協定区域図と4項の除外公告の有無・日付を確認する2. 外れた土地が本当に「協定の効力が及ばない者の所有」だったか、協定書の合意者名簿と登記簿で借地権消滅の時期を裏取りする3. 要件を満たさない除外であれば、区域内のままである前提で協定運営委員会を通じ書面で是正を申し入れる4. 購入直後に判明したなら、重要事項説明の記載と現況のずれを売主と宅地建物取引業者に書面で照会し、回答を記録に残す

訴えられた側：1. 協定運営委員会から是正を求められたら、まず自分が70条3項ただし書で合意を省かれた側か、協定書の合意者名簿を特定行政庁で確認する2. 合意していなければ、借地権消滅の時点で1項の効果はすでに発生している。区域外である旨を書面で回答する3. 同時に3項の届出を遅滞なく行い、4項の公告を出してもらう。公告が出れば争いの大半は事実上決着する4. 逆に街並みの側に立ちたいなら、75条の2の書面による意思表示でいつでも協定に加われる

時効（請求できる期限）：1項・2項による除外の効果に申請期限はなく、借地権が消滅した時、または換地処分の公告があった日が終了した時に自動的に生じる。3項の届出は「遅滞なく」とされるだけで、条文上の具体的な日数はない。本条に特定の時効はないが、除外をめぐって損害賠償など金銭請求が絡む場合は一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年または行使できる時から10年）が適用される。

学説

通説（条文の文理解釈）：1項および2項による除外は、借地権の消滅時または換地処分の公告があった日の終了時に当然に発生し、3項の届出と4項の公告は効力発生要件ではなく公示手続にとどまると解されている。したがって公告前でも当該土地は区域外である。