建築基準法 第86条の3（一の敷地内にあるとみなされる建築物に対する高度利用地区等内における制限の特例）

解説

再開発で三棟のマンションが「一団地」として一つの敷地内にあるとみなされた。そこまでは第86条の話だ。だが86条の3はそこから一歩踏み込む。高度利用地区、都市再生特別地区、特定用途誘導地区、この三つの地区内で容積率や建蔽率の最低限度・最高限度を計算するとき、みなし一敷地の上に建つ複数の建築物を「一つの建築物」として扱う。つまりあなたの棟だけを見て「うちは容積を余らせている」と考えても意味がない。隣の棟が食い尽くしていれば、団地全体で一本の数式になる。分譲マンションの一室を買うあなたにとって、これは将来の建替え決議や増築計画で「自分の棟の権利」が独立して存在しないことを意味する。管理組合の議事録に「86条の3適用」と書かれていたら、それは棟ごとの独立採算が法律上成立しないという宣言である。

法的な位置づけ

建築基準法86条の3は、一団地認定等によりみなし一敷地内にあるとされる複数の建築物について、高度利用地区・都市再生特別地区・特定用途誘導地区の容積率等の制限規定を適用する場面に限り、これらを一の建築物とみなす旨を定める規定である。敷地の一体化を建築物の一体化へと拡張する特則として機能する。

こんなときに使う

• あなたが購入を検討している再開発タワーマンション。重要事項説明書に「一団地認定」「高度利用地区」の文字がある。将来この棟だけ増築できるか聞いたら、仲介業者は「容積に余裕があります」と答えた。だがその余裕は団地全体の数字かもしれない。86条の3により、隣接棟と合算した一棟として容積が計算される。契約前に確認すべきは「この棟の余剰」ではなく「団地全体の余剰と、その配分ルール」だ
• もし、あなたの管理組合が老朽化した一棟だけを建て替えようと決議したら、どうなる？ 高度利用地区内のみなし一敷地であれば、その一棟の建築計画は他の二棟と合わせて一つの建築物として審査される。他棟の所有者の同意なしには、建築確認が下りない構造になっている
• デベロッパー側の視点。あなたは都市再生特別地区で複数棟の計画を立て、A 棟に容積を寄せ B 棟を低層にする設計を組んだ。86条の3があるから、この配分は合法的に成立する。逆に言えば、この条文がなければ各棟が独立に最低限度をクリアする必要があり、低層の B 棟が違反になっていた
• 隣の棟のオーナーが増築の建築確認を申請した。あなたの棟は何も変わらないのに、団地全体の容積率が上限に張り付いた。あなたが将来使えるはずだった余剰は、先に申請した側が持っていった。早い者勝ちの構造がここにある
• 再開発組合の権利変換計画の縦覧期間があと14日。この期間を過ぎると意見書が出せない。容積の棟間配分がこの計画で固定され、86条の3によって法的に一体化される。今が配分に異議を唱える最後の窓だ

取るべき行動

被害を受けた側：1. 建築確認済証と検査済証、一団地認定（第86条）の認定書の写しを管理組合または売主から取得2. 物件所在地の都市計画図で高度利用地区・都市再生特別地区・特定用途誘導地区の該当を確認、該当すれば86条の3が働く3. 団地全体の容積率の使用状況と残余を、特定行政庁の建築指導課で照会4. 棟間の容積配分について管理規約・団地協定に定めがあるか確認、なければそれ自体が将来の紛争要因。総会での議題化を求める

訴えられた側：1. 増築・用途変更の計画が他棟の適法性に影響する指摘を受けた場合、まず特定行政庁に団地全体での容積・建蔽率の現況計算を確認2. 86条の3は第59条第1項等の適用場面に限定されるため、自分の計画がその適用場面に当たるかを条文に沿って検証3. 他棟の同意が必要な範囲を法的に切り分け、必要のない範囲まで譲歩しない4. 建築確認が下りない場合、その処分に対しては建築審査会への審査請求が可能（建築基準法第94条）

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期間制限はない。ただし建築確認の拒否や是正命令など行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定）に不服がある場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法第18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法第14条）。都市計画決定自体には出訴期間の起算点をめぐる別の議論がある