建築基準法 第86条の4（一の敷地内にあるとみなされる建築物に対する外壁の開口部に対する制限の特例）

解説

団地やマンション群を一体で設計すると、建築基準法上は複数の建物が一つの敷地にあるものとして扱われる（第八十六条、第八十六条の二の認定・許可）。ここに副作用がある。敷地境界線が消える代わりに、棟と棟の外壁間の中心線から「延焼のおそれのある部分」が引き直され（第二条第六号）、向かい合う窓のすべてに防火設備を求められかねない。第八十六条の四は、その副作用を打ち消すために置かれた装置である。第二十七条第二項・第三項（用途と規模による耐火要求）と第六十七条第一項（特定防災街区整備地区）を適用する場面に限り、主要構造部が耐火構造等の要件（第二条第九号の二イ）を満たす建築物は耐火建築物と、準耐火の要件（同条第九号の三イ又はロ）を満たすものは準耐火建築物とみなす。つまり開口部の防火設備要件を欠いても、その場面では耐火建築物として扱われる。ただし緩和が効くのは列挙された規定に限られ、防火地域の規制まで消えるわけではない。そしてもう一つ、公告対象区域内の既存棟が同じ要件を満たしていなければ、あなたの新棟はこのみなしを受けられない。

法的な位置づけ

建築基準法第八十六条の四は、一団地の総合的設計又は連担建築物設計の認定・許可を受けた建築物について、第二十七条第二項・第三項及び第六十七条第一項を適用する場面に限定して、主要構造部が耐火又は準耐火の要件を満たすものを耐火建築物又は準耐火建築物とみなす特例規定である。みなしの効果は列挙された規定の適用場面にのみ及ぶ。

こんなときに使う

• 向かい合う二棟の窓を、全部防火設備にしてくださいと言われたらどうなる？ 二百戸規模の団地建替えで、開口部仕様の差額は容易に億単位へ届く。第八十六条の四が効く場面かどうかを確定させないまま実施設計に入ると、その差額はそのまま設計者の説明責任になる
• 既存五棟のうち一棟だけが古い構造。それだけで第二号・第三号のかっこ書きに引っかかる。新棟の設計前提が、条文の一行で崩れる
• 確認申請の事前相談まであと十日。主事から「棟間の延焼ラインはどう処理しますか」と問われた瞬間に、本条の適用場面の特定と既存棟の構造の立証資料を揃えられるかで勝負が決まる。検査済証が残っていない昭和期の棟なら、立証だけでさらに数週間が飛ぶ
• あなたが管理組合の理事で、一棟だけ先行して建て替える案に賛成票を投じようとしている。公告対象区域の認定が動けば、一の敷地とみなす前提そのものが動き（第八十六条の五）、本条のみなしもその上に乗っている。あなたの一票は、隣の棟の法的地位に触れている

取るべき行動

被害を受けた側：緩和を取りに行く側の手順。1. 公告対象区域内の既存建築物すべてについて、構造種別と耐火・準耐火の該当性を先に確定させる（第二号・第三号のかっこ書きの条件）。2. 検査済証がない棟は、建築計画概要書や台帳記載事項証明書で代替立証の可否を早期に確認する。3. 適用を求める規定を第二十七条第二項・第三項か第六十七条第一項かで特定し、その場面に限った主張として組み立てる。4. 特定行政庁との事前相談は、既存棟の資料を揃えてから一度で行う

訴えられた側：開口部が不適合だと指摘された側の手順。1. 指摘の根拠条文を書面で特定させる。本条のみなしが及ばない規定（防火地域の規制など）での指摘であれば、そもそも争点が違う。2. 認定・許可の公告内容と公告対象区域の範囲を再確認し、自らが第一号から第三号のどれに乗るかを整理する。3. 既存棟の要件該当性が争点なら、改修による要件充足という是正案を代替提案として出す。4. 是正命令等の処分がなされた場合は、行政不服審査法上の審査請求と取消訴訟の期限を最初に押さえる

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はないが、一般消滅時効（民法第百六十六条、債権は権利を行使できることを知った時から五年または行使できる時から十年）が損害賠償等の局面で適用される。実務上の時限は別にあり、是正命令などの行政処分を受けた場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から三か月（行政不服審査法第十八条第一項）、取消訴訟は処分を知った日から六か月（行政事件訴訟法第十四条第一項）が起算点となる（最新の改正状況をご確認ください）