建築基準法 第27条（耐火建築物等としなければならない特殊建築物）
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- 次の各号のいずれかに該当する特殊建築物は、その特定主要構造部を当該特殊建築物に存する者の全てが当該特殊建築物から地上までの避難を終了するまでの間通常の火災による建築物の倒壊及び延焼を防止するために特定主要構造部に必要とされる性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとし、かつ、その外壁の開口部であつて建築物の他の部分から当該開口部へ延焼するおそれがあるものとして政令で定めるものに、防火戸その他の政令で定める防火設備（その構造が遮炎性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものに限る。）を設けなければならない。
- 一別表第一（ろ）欄に掲げる階を同表（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供するもの（階数が三で延べ面積が二百平方メートル未満のもの（同表（ろ）欄に掲げる階を同表（い）欄（二）項に掲げる用途で政令で定めるものに供するものにあつては、政令で定める技術的基準に従つて警報設備を設けたものに限る。）を除く。）
- 二別表第一（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供するもので、その用途に供する部分（同表（一）項の場合にあつては客席、同表（二）項及び（四）項の場合にあつては二階の部分に限り、かつ、病院及び診療所についてはその部分に患者の収容施設がある場合に限る。）の床面積の合計が同表（は）欄の当該各項に該当するもの
- 三別表第一（い）欄（四）項に掲げる用途に供するもので、その用途に供する部分の床面積の合計が三千平方メートル以上のもの
- 四劇場、映画館又は演芸場の用途に供するもので、主階が一階にないもの（階数が三以下で延べ面積が二百平方メートル未満のものを除く。）
- 2.次の各号のいずれかに該当する特殊建築物は、耐火建築物としなければならない。
- 一別表第一（い）欄（五）項に掲げる用途に供するもので、その用途に供する三階以上の部分の床面積の合計が同表（は）欄（五）項に該当するもの
- 二別表第一（ろ）欄（六）項に掲げる階を同表（い）欄（六）項に掲げる用途に供するもの
- 3.次の各号のいずれかに該当する特殊建築物は、耐火建築物又は準耐火建築物（別表第一（い）欄（六）項に掲げる用途に供するものにあつては、第二条第九号の三ロに該当する準耐火建築物のうち政令で定めるものを除く。）としなければならない。
- 一別表第一（い）欄（五）項又は（六）項に掲げる用途に供するもので、その用途に供する部分の床面積の合計が同表（に）欄の当該各項に該当するもの
- 二別表第二（と）項第四号に規定する危険物（安全上及び防火上支障がないものとして政令で定めるものを除く。以下この号において同じ。）の貯蔵場又は処理場の用途に供するもの（貯蔵又は処理に係る危険物の数量が政令で定める限度を超えないものを除く。）
- 4.前三項に規定する基準の適用上一の建築物であつても別の建築物とみなすことができる部分として政令で定める部分が二以上ある建築物の当該建築物の部分は、これらの規定の適用については、それぞれ別の建築物とみなす。
この条文の基本情報
耐火建築物等としなければならない特殊建築物とは何ですか？
定義耐火建築物等としなければならない特殊建築物とは、建築基準法第27条に定められた規定で、「次の各号のいずれかに該当する特殊建築物は、その特定主要構造部を当該特殊建築物に存する者の全てが当該特殊建築物から地上までの避難を終了するまでの間通常の火災による…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第27条（耐火建築物等としなければならない特殊建築物）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第27条の条文原文は「次の各号のいずれかに該当する特殊建築物は、その特定主要構造部を当該特殊建築物に存する者の全てが当該特殊建築物から地上までの避難を終了するまでの間通常の火災による…」で始まります。
- 建築基準法第27条は第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第27条の前の条は建築基準法第26条です。
- 建築基準法第27条の次の条は建築基準法第28条です。
- 建築基準法第27条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第27条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第27条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/27
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法27条は、別表第一に掲げる特殊建築物に対し、用途・階・床面積に応じて耐火性能を義務づける。200平方メートル以下で確認申請が不要でも、この義務は消えない。
Q · 200平方メートル以下の用途変更なら、耐火の工事はしなくていいんですか？
確認申請が不要になるだけで、27条の耐火義務は残ります
建築基準法87条1項により、用途変更の確認申請が必要なのは200平方メートル超の場合です。しかし27条の耐火性能義務は申請の要否とは別の回路で、建物の現況に対して働き続けます。予定用途が別表第一（い）欄の用途に当たり、（ろ）欄の階や（は）（に）欄の床面積の条件を満たせば、確認申請が不要でも耐火性能は必要です。違反すれば9条の是正命令と98条の罰則の対象になります。
解説
雑居ビルの3階で居抜きの飲食店を開く。内装業者は「200平方メートル以下だから確認申請は要りません」と言う。それ自体は正しい。だが建築基準法27条の義務は、確認申請が要るか要らないかとは全く別の回路で動いている。この条文は劇場から倉庫、自動車車庫まで、別表第一に並ぶ六つの用途グループについて、階と床面積の組み合わせで耐火性能を強制する。判定は条文本文だけでは絶対に終わらない。別表第一の（い）（ろ）（は）（に）の各欄を行き来し、さらに施行令の技術的基準まで降りて、ようやく答えが出る。この読みにくさは条文の設計ミスではなく、用途・階数・面積という三つの軸で火災時の危険度を刻んだ結果だ。そして、あなたがその三次元のどこに立っているかは、契約書にも重要事項説明にも書かれていない。違反建築物と判定された瞬間、検査済証は出ず、融資も売却も転貸も同時に止まる。
法的な位置づけ
建築基準法27条は、特殊建築物の耐火性能に関する規定である。別表第一（い）欄の用途、（ろ）欄の階、（は）（に）欄の床面積という三つの要素の組み合わせにより、1項は避難終了までの倒壊・延焼防止性能を、2項は耐火建築物を、3項は耐火建築物又は準耐火建築物を要求する。
手順
- 1.予定用途が別表第一のどの項かを特定する 飲食店、物販、デイサービス、ライブハウス、倉庫、車庫——予定している用途が別表第一（い）欄（一）項から（六）項のどこに入るかを最初に固定する。ここが決まらない限り、面積を何度測っても判定は出ない
- 2.階別の床面積表を作る 延べ面積の一本軸ではなく、階ごとの床面積を表にする。27条は（二）項なら2階部分、（五）項なら3階以上の部分、というように階を切って判定するため、階別面積がないと該当判定そのものが成立しない
- 3.検査済証と確認済証を貸主・売主に請求する 契約に判を押す前に、検査済証・確認済証・階別面積表の三点を請求する。検査済証が出てこない物件は、後から法適合状況調査に数か月と数十万円を払う側に立つことを意味する。契約後に聞けば、その費用は自分のものになる
- 4.内装業者より先に特定行政庁の建築指導課へ事前相談 別表第一のどの項に当たるかについて、窓口で見解を取ってから設計を始める。順番を逆にすると図面の引き直しという手戻りが発生し、その費用は設計者ではなく発注した側に乗る
- 5.見積の耐火改修の行に根拠条項を書かせる 耐火改修が必要という見積が来たら、27条の何項何号か、別表第一のどの欄に基づく判定かを書面で示させる。必要という結論だけの見積と、根拠条項付きの見積では、後の交渉で立てる位置がまるごと変わる
よくある質問 AI による整理
Q1特殊建築物とは何ですか？
学校、病院、劇場、ホテル、共同住宅、倉庫、自動車車庫など、不特定多数が集まるか火災危険が高い用途の建築物です（建築基準法2条二号）。別表第一がその代表的な用途を六つの項に分けています。
Q2建築基準法の別表第一とは何ですか？
耐火義務の判定表です。（い）欄が用途、（ろ）欄が対象となる階、（は）（に）欄が床面積の閾値を示し、27条はこの表の欄を参照する形でしか判定できません。条文本文だけ読んでも答えは出ません。
Q3特定主要構造部とは何ですか？
令和4年改正で「主要構造部」から書き換えられた概念で、令和7年4月1日施行です。避難上の支障が小さい部分を規制対象から外したため、木材をあらわしにする設計の余地が広がりました。
Q4検査済証がない建物でも用途変更できますか？
不可能ではありませんが、指定確認検査機関による法適合状況調査から始めることになり、数か月と数十万円かかります。開業日が数週間後なら、その物件は契約前に見送る判断が現実的です。
Q5デイサービスを2階で開くと耐火が必要ですか？
老人デイサービスセンターは別表第一（い）欄（二）項に含まれ、2階部分の床面積が（は）欄の閾値に達すれば27条1項二号に該当します。内装見積より先にこの一点を確認してください。
Q6倉庫は何階・何平方メートルから耐火建築物ですか？
倉庫は別表第一（い）欄（五）項です。3階以上の部分の床面積合計が（は）欄（五）項に該当すれば2項一号で耐火建築物、（に）欄に該当すれば3項一号で耐火又は準耐火建築物になります。
Q7自動車車庫に耐火建築物は必要ですか？
自動車車庫等は別表第一（い）欄（六）項で、（ろ）欄（六）項の階に設ければ2項二号で耐火建築物です。3項では2条九号の三ロの準耐火建築物のうち政令で定めるものが除かれる点に注意が必要です。
Q8消防設備を入れれば27条はクリアできますか？
できません。消防法17条の消防用設備と建築基準法27条の耐火性能は別系統の義務で、同じ建物に重ねて働きます。ただし1項の除外規定では、政令基準に従った警報設備が条件になる場面があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1200平方メートル以下なら確認申請いらないって言われたんですが、それで大丈夫ですか？
申請手続が不要になるだけで、大丈夫という意味ではない。用途変更の確認申請は200平方メートル超で必要（建築基準法87条1項）だが、27条の耐火性能義務は建物の現況に対して働き続け、違反すれば9条の是正命令と98条の罰則の対象になる。実務のポイント：見積書に「申請は不要ですが法適合は別途ご確認ください」と一行添える設計事務所かどうかが試金石。添えない相手とは、着工後に必ず費用の押し付け合いになる。
Q2うちのビル、かなり古いんですけど、今の基準に合わせないとダメですか？
建てた当時に適法なら既存不適格として、そのまま使う限り27条は遡って適用されない（3条2項）。ただし増築・大規模の修繕や用途変更をした瞬間、その保護は外れる方向へ動く（87条参照）。実務のポイント：既存不適格は「違法ではないが資産価値は削られている」状態でもある。売却査定と融資審査では、検査済証の有無と27条該当性がほぼ必ず見られるため、使い続ける前提でも階別面積表だけは作っておくと後が全く違う。
Q3耐火建築物と準耐火建築物って、結局どこが違うんですか？
耐火建築物は主要構造部が耐火構造等で、階数に応じ最長3時間級の性能を求められる（2条九号の二）。準耐火建築物は45分級が基本（2条九号の三）。27条は2項で耐火建築物のみ、3項で準耐火建築物まで許容する、と要求水準を分けている。実務のポイント：3項は（い）欄（六）項の自動車車庫等について、2条九号の三ロの準耐火建築物のうち政令で定めるものを除外している。ロ準耐が使える前提で計画を組むと、車庫用途で一度だけ足をすくわれる。
Q4もし違反していたら、捕まるのは私（オーナー）ですか？
98条1項が27条違反で最初に名指しするのは、当該建築物の設計者である。建築主が同じ刑を科されるのは、故意に違反行為をさせた場合だ。罰則は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（令和7年6月1日施行の拘禁刑統合後の表記）。実務のポイント：この構造を知らないと、オーナーは自分が刑事責任を負うと思い込んで設計者の言い分を丸呑みする。実際には民事の求償で攻める側に立てる場面が多い。
間違えやすい点 AI による整理
- 「うちは何平方メートルから耐火にしないといけないのか」という問いの立て方が、そもそも成立していない。27条は面積の一本軸では判定しない。（二）項なら2階部分300平方メートル、（四）項なら2階部分500平方メートル、（五）項の倉庫は3階以上の部分200平方メートル、と用途ごとに軸の意味が変わる。面積だけ伝えられた設計者が即答しないのは、知識が足りないからではなく、問いに用途と階が欠けているからだ
- 200平方メートル以下の用途変更に確認申請が要らないこと（87条1項）を知っている人は多い。だが、その知識の危険な半面まで降りている人は少ない。不要になるのは申請という手続だけで、27条の実体規定は建物の現況に対して働き続ける。誰もチェックしに来ないという状態と、義務が存在しないという状態は全く別物であり、その差は9条の是正命令が届いた日に一気に表面化する
- 27条イコール「耐火建築物にしろ」と覚えている人が多いが、1項は平成26年（2014年）改正以降、耐火建築物を要求していない。求めているのは、在館者の全てが地上まで避難し終わるまで倒壊も延焼もしない性能だ。この書き換えによって木造3階建ての学校や共同住宅が合法に建つようになった。今も耐火建築物・準耐火建築物という仕様を名指ししているのは2項と3項だけである
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の内容 | 27条：用途・階・床面積に応じた耐火性能・耐火建築物・準耐火建築物 | 35条：廊下・階段・出入口などの避難施設、排煙設備、非常用照明 87条：用途変更の際に本条を含む規定を準用する手続規定 |
| 判定の軸 | 別表第一の（い）（ろ）（は）（に）各欄を横断する三次元判定 | 政令で定める用途・規模に該当するかの判定 変更後の用途が特殊建築物か、部分の床面積が200平方メートル超か |
| 義務が働くタイミング | 建物の現況に対して継続的に working。申請の要否とは無関係 | 27条と同一建物に重ねて働く 用途変更という行為の時点で発動 |
| 違反時の効果 | 9条の是正命令、98条の罰則（第一次名宛人は設計者） | 同じく9条の是正命令の対象 確認を受けない用途変更として手続違反の問題となる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も用途変更に許可を要し、防火構造は技術規則という下位規範で用途・階・面積により定める。法律本体が別表で判定軸を持つ日本と異なり、技術規則側に判定が集中する
韓国も用途と規模で内화構造を義務づける構造で日本に近い。細目は施行令に委任される点も同様
ドイツは連邦法ではなく州法（Landesbauordnung）が本体で、特殊用途は Sonderbauverordnung（劇場・病院・車庫等）で個別に規律する。日本の別表第一に相当する判定は用途別の個別規則に分散している
米国はモデルコードである IBC を州・自治体が採用する方式。Occupancy Group（用途分類）と Type of Construction（構造種別）のマトリクスで許容階数・許容面積を決める点は、日本の三軸判定と発想が近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 事務所ビルの2階400平方メートルを借りて、デイサービスを開こうとしている。老人デイサービスセンターは別表第一（い）欄（二）項の「児童福祉施設等」に含まれ、2階部分の床面積が300平方メートル以上なら27条1項二号に真正面から当たる。内装の見積を取る前に、この一点で事業計画の採算が変わる
- もしあなたのビルの1階が物販で、地下1階がライブハウスだったら？ 27条1項四号は、劇場・映画館・演芸場の「主階が一階にないもの」という一点だけで耐火性能を要求する。ただしライブハウスを演芸場と見るか集会場と見るかは実務上、特定行政庁によって解釈が分かれている
- テナント審査が来週、開業予定日まであと18日。確認済証は貸主から出てきたが、検査済証が見当たらない。検査済証のない建物で用途変更を進めるには、指定確認検査機関による法適合状況調査から始めることになり、数か月と数十万円が飛ぶ。18日では終わらない
- 友人がEC事業を伸ばして、3階建ての古い倉庫を丸ごと借りようとしている。倉庫は別表第一（い）欄（五）項。3階以上の部分の床面積合計が200平方メートル以上なら27条2項一号で耐火建築物、延べ床が1,500平方メートル以上なら3項一号で耐火または準耐火建築物になる。相談されたあなたが最初に聞くべきは家賃ではなく、階別の面積表だ
- 特定行政庁から是正指導の文書が届いた側に立ってみる。あなたは建築主として工事費を払っただけのつもりでいる。だが27条違反で98条の罰則の名宛人として最初に立つのは設計者であり、建築主が同じ刑を科されるのは故意に違反させた場合だ。この構造を知らずに設計者と責任を押し付け合うと、是正の期限だけが過ぎていく
取るべき行動
被害を受けた側：1. 契約前なら検査済証・確認済証・階別面積表の三点を貸主または売主に請求、出てこない時点で赤信号2. 予定用途が別表第一（い）欄のどの項に当たるかを、特定行政庁の建築指導課で事前相談して確認3. 契約済みで違反が判明したら、重要事項説明の記載と契約書の適合性に関する表明を確認、宅地建物取引業者の説明義務違反や契約不適合責任（民法562条以下）の追及余地を検討4. 改修見積と契約解除の損失を並べて、着工前に降りる判断を残す
訴えられた側：1. 是正指導の文書を受け取ったら、是正命令（9条）という処分なのか、処分性のない行政指導なのかをまず切り分ける。処分なら不服申立ての期限が動き出している2. 27条の適用を争うなら、別表第一の項の認定、階の数え方、床面積の算定、そして4項の別棟みなしが使えないかを順に洗う3. 設計者・施工者との契約書を確認し、法適合の責任分担と求償の可否を整理4. 争わない方針なら、是正計画を自分から提出して履行期を交渉する方が、命令を受けてから動くより条件が良くなる
時効（請求できる期限）：27条自体に特定の時効はない。違反状態は時間が経っても治癒せず、是正命令や除却命令の対象であり続ける。動く期限は手続の側にある。是正命令に不服なら審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）。罰則（98条、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金）の公訴時効は3年（刑事訴訟法250条2項）
学説
通説：27条1項は平成26年改正により仕様規定から性能規定へ転換したと理解されており、保護法益は建築物の永続ではなく在館者が避難を完了するまでの時間の確保にあると説明される。2項・3項が耐火建築物等の仕様を残すのは、在館者が少なく可燃物や危険物が集中する用途類型だからだと整理される。
実務上の整理：27条は建築物の現況に対して働く実体規定であり、87条1項の確認申請手続とは適用の回路が異なると整理される。したがって確認申請が不要な規模の用途変更でも、27条違反は9条の是正命令および98条の罰則の対象となりうる。
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）改正、平成27年6月1日施行 1項を「耐火建築物としなければならない」という仕様規定から、在館者の避難が終わるまで倒壊・延焼を防ぐ性能規定へ改正。木造3階建ての学校等が建築可能になった
- 平成30年（2018年）改正、令和元年（2019年）6月25日施行 防火・避難関係規定の合理化。階数3かつ延べ面積200平方メートル未満の建築物について、警報設備の設置等を条件に1項の適用を除外する枠組みを整備し、渡り廊下等で接続された部分を別の建築物とみなす仕組みも置かれた
- 令和4年（2022年）改正、令和7年（2025年）4月1日施行 「主要構造部」を「特定主要構造部」に改め、避難上の支障が小さい部分を規制対象から外した。木材をあらわしにする設計の余地が広がっている
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法制定。市街地建築物法を全面的に置き換え、特殊建築物の耐火義務を全国一律の最低基準として規定
- 2.平成26年（2014年） 改正：1項を「耐火建築物としなければならない」という仕様規定から、在館者の避難が終わるまで倒壊・延焼を防ぐ性能規定へ改正。木造3階建ての学校等が建築可能になった（平成27年6月1日施行）
- 3.平成30年（2018年） 改正：防火・避難関係規定の合理化。階数3かつ延べ面積200平方メートル未満の建築物について、警報設備の設置等を条件に1項の適用を除外する枠組みを整備し、渡り廊下等で接続された部分を別の建築物とみなす仕組みも置かれた（令和元年6月25日施行）
- 4.令和4年（2022年） 改正：「主要構造部」を「特定主要構造部」に改め、避難上の支障が小さい部分を規制対象から外した。木材をあらわしにする設計の余地が広がった（令和7年4月1日施行）
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