建築基準法 第28条（居室の採光及び換気）

解説

不動産広告に並ぶ「2SLDK」の S は、サービスルーム、つまり納戸を指す。広さも形も隣の洋室と変わらないのに、部屋として売れない。その理由が建築基準法28条にある。住宅や学校、病院などの居室には、床面積に対して政令で定める割合（住宅の居室は原則7分の1、令和5年4月以降は照明設備の設置など政令の措置を講じれば10分の1まで）の採光有効開口部が必要で、これを満たさない空間は確認申請で「居室」として通らない。だから設計者は納戸と書く。2項はさらに、すべての居室に床面積の20分の1以上の換気開口を要求し、3項は劇場や集会場、そしてコンロのある調理室に換気設備を義務づける。あなたが内見で「日当たりは悪いけど広いからいい」と判断したその空間は、法律が人を住まわせる前提を置いていない場所かもしれない。

法的な位置づけ

建築基準法28条は、居室の採光および換気に関する単体規定である。1項は政令で定める用途の建築物の居室に、床面積に対する政令所定の割合以上の採光有効開口部を要求し、2項は居室に床面積の二十分の一以上の換気開口部を、3項は火を使用する設備を設けた室等に技術的基準に適合する換気設備を義務づける。4項は随時開放できる建具で仕切られた二室を一室とみなす。

こんなときに使う

• 中古マンションの内見。南向きの洋室の隣に、窓が小さい6畳の「サービスルーム」がある。価格はその分だけ安いが、確認申請上そこは居室ではなく、売るときも「S」表記のまま残る。子ども部屋にするつもりで買えば、採光が法定水準に達しない空間で子どもが何年も過ごすことになる
• ワンルームに壁を立てて2部屋にするリノベは違法なのか？ 奥の部屋が窓を失えば採光要件を満たさず、居室としては認められない。だが、ふすまや引き戸のように随時開放できるもので仕切れば、28条4項により2室は1室とみなされ、手前の窓で採光を満たせる。壁とドアで固定するか引き戸にするか、その一点で適法と違法が入れ替わる
• あなたが古民家を買って民泊を始めようとしている。用途変更の相談で、特定行政庁から「2階奥の客室は採光有効面積が不足」と指摘された。営業開始予定まであと3週間。窓を増やす工事を突っ込むか、その部屋を客室から外すか、選択肢は二つしかない
• テナントを借りて居酒屋を開業する。厨房にガスコンロを入れた瞬間、28条3項と施行令20条の3が発動し、技術的基準に適合した換気設備が必要になる。内装業者に丸投げした結果、検査で止まって開業日がずれる事例は珍しくない
• 友人から「このシェアハウス、窓のない部屋が月3万円で安いんだけど」と相談された。寄宿舎に該当する建築物なら、その部屋は居室要件を満たしていない可能性が高い

取るべき行動

被害を受けた側：1. 特定行政庁の建築指導部門で建築計画概要書と確認済証・検査済証の写しを閲覧し、募集図面や重要事項説明書の部屋表記と突き合わせる2. 居室として説明された空間が申請上は納戸であれば、その差分を書面と写真で記録する3. 賃貸なら賃料減額や解除、売買なら契約不適合責任（民法562条以下）や重要事項説明義務（宅地建物取引業法35条）を根拠に交渉する4. 建物自体が違反建築であれば特定行政庁へ申告でき、建築基準法9条の是正命令につながる場合がある

訴えられた側：1. まず確認済証・検査済証・建築計画概要書で、当該室が申請上どう扱われているかを確定させる2. 居室要件を満たさない室を居室として募集・説明していたなら、表示を是正し、入居者や買主へ速やかに開示する3. 間仕切り変更や増築が原因なら、引き戸への変更や開口部の増設で28条1項・4項を満たせないか設計者に検討させる4. 是正命令が出る前の自主的な改善は、命令や違反公表、融資・保険への波及リスクを大きく下げる

時効（請求できる期限）：28条自体に期間の定めはなく、違反建築物は年数を問わず建築基準法9条の是正命令の対象になる。契約上の責任追及は別軌道で、売買の契約不適合責任は不適合を知った時から1年以内の通知が必要（民法566条）。それとは別に一般消滅時効（民法166条、知った時から5年または権利行使できる時から10年）が進行する

改正の年表

1. 1.昭和25年（1950年） 新設：市街地建築物法に代わる建築基準法の制定に伴い新設。居室の採光と換気の最低基準を、全国一律に適用される単体規定として法律上明文化した
2. 2.令和4年（2022年） 改正：法律第69号により1項の採光有効面積の割合を、一律の七分の一から「五分の一から十分の一までの間において居室の種類に応じ政令で定める割合」へ改正。令和5年4月1日施行で、住宅の居室は照明設備の設置等の措置を講じた場合に十分の一まで緩和可能となった