建築基準法 第35条の3（無窓の居室等の主要構造部）
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政令で定める窓その他の開口部を有しない居室は、その居室を区画する主要構造部を耐火構造とし、又は不燃材料で造らなければならない。ただし、別表第一（い）欄（一）項に掲げる用途に供するものについては、この限りでない。
この条文の基本情報
無窓の居室等の主要構造部とは何ですか？
定義無窓の居室等の主要構造部とは、建築基準法第35条の3に定められた規定で、「政令で定める窓その他の開口部を有しない居室は、その居室を区画する主要構造部を耐火構造とし、又は不燃材料で造らなければならない。ただし、別表第一（い）欄（一）項に…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第35条の3（無窓の居室等の主要構造部）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第35条の3の条文原文は「政令で定める窓その他の開口部を有しない居室は、その居室を区画する主要構造部を耐火構造とし、又は不燃材料で造らなければならない。ただし、別表第一（い）欄（一）項に…」で始まります。
- 建築基準法第35条の3は第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第35条の3の前の条は建築基準法第35条の2です。
- 建築基準法第35条の3の次の条は建築基準法第36条です。
- 建築基準法第35条の3には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第35条の3 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第35条の3（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/35_3
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法35条の3は、政令で定める開口部を有しない居室の主要構造部を耐火構造または不燃材料とするよう義務づける。劇場等の用途は適用除外。
Q · 窓が小さい部屋を借りて内装するとき、壁を木にしたら違反になるんですか？
無窓居室なら主要構造部に不燃材料が必要で、違反になりえます
建築基準法35条の3により、政令で定める開口部を有しない居室（無窓居室）は、その居室を区画する主要構造部を耐火構造とするか、不燃材料で造らなければなりません。判定基準は建築基準法施行令111条で、採光に有効な開口部の面積が居室の床面積の1/20未満である場合などが該当します。壁・柱・床・梁といった主要構造部に可燃材を用いると違反建築物となり、特定行政庁の是正命令（同法9条）の対象になります。仕上げ材のみを規制する内装制限（同法35条の2）とは別個の規制で、両方が同時にかかる居室もあります。
解説
カラオケボックス、ネットカフェの個室、地下の倉庫を改装したライブハウス、これらに共通する法的リスクを言い当てられる人は少ない。建築基準法35条の3は「政令で定める窓その他の開口部を有しない居室」、実務で言う無窓居室について、その部屋を区画する主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段のうち、構造上重要な部分）を耐火構造にするか、不燃材料で造れと命じる。ポイントは、この条文が言う「窓がない」は物理的に窓ゼロという意味ではないことだ。建築基準法施行令111条は、採光に有効な開口部が床面積の1/20未満の場合、または直接外気に接する避難上有効な開口部がない場合を無窓居室と定義する。つまり、窓はあるが小さい、窓はあるが隣のビルに塞がれている、そういう部屋があなたのテナントにあれば、内装の自由度は法律で縛られている。木の板で壁を貼った瞬間、それは違反建築物だ。あなたがテナントを借りて内装工事に数百万円かけた後、消防の立入検査でこれを指摘されると、原状回復と再工事で二重の出費になる。
法的な位置づけ
建築基準法35条の3は、無窓居室の構造制限を定める規定である。政令（建築基準法施行令111条）が定める採光上・避難上有効な開口部を有しない居室は、その居室を区画する主要構造部を耐火構造とし、または不燃材料で造らなければならない。ただし、別表第一（い）欄（一）項に掲げる用途に供するものについては適用が除外される。
手順
- 1.居室か非居室かを図面上で切り分ける 対象の部屋が建築基準法2条4号の居室に当たるかを確認する。居住・作業・娯楽等のために継続的に使用する室は居室であり、倉庫や機械室は原則非居室。休憩室や仮眠室は居室に当たるため、用途実態と図面上の室名が一致しているかも同時に点検する
- 2.有効採光面積と開口部要件を算定する 建築基準法施行令20条の採光補正係数を用いて開口部の有効採光面積を算定し、居室の床面積の1/20以上あるかを確認する。はめ殺し窓、天窓、隣地境界線までの距離、用途地域による係数の違いで結論が変わるため、必ず数値で残す
- 3.管轄の建築指導課へ着工前に事前相談する 算定結果と図面を持参し、特定行政庁の建築指導課で無窓居室該当性の見解を得る。判定運用の細部は自治体ごとに異なるため、口頭確認だけでなく相談記録や指導内容の控えを残す。ここで確定させれば下流の内装・設備・消防の手戻りを防げる
- 4.主要構造部の仕様を確定し、内装制限と併せて設計に反映する 無窓居室と判定された場合、区画する壁・柱・床・梁等を耐火構造（施行令107条）または不燃材料とする仕様を確定する。同法35条の2の内装制限も並行して検討し、見積書に条文番号ベースで対応根拠を明記させる
- 5.指摘を受けた場合は是正計画書を先に出す 完了検査や立入検査で指摘された場合、まず指摘根拠が35条の3か35条の2かを特定する。判定が覆る余地を建築士に再検証させ、覆らない場合は是正計画書を作成して行政と工期を協議する。自主的な是正計画の提出は、命令や告発を回避する最大の材料になる
よくある質問 AI による整理
Q1無窓居室とは何ですか？
建築基準法施行令111条が定める、採光上または避難上有効な開口部を有しない居室です。物理的に窓がゼロの部屋という意味ではなく、有効採光面積が床面積の1/20未満でも該当します。
Q2建築基準法35条の3の対象になる部屋はどこですか？
居室であり、かつ政令の開口部要件を満たさない部屋です。地下の店舗、窓を塞いだ個室、納戸を居室として使う部屋などが典型で、倉庫や機械室のような非居室は対象外です。
Q3カラオケボックスやネットカフェの個室は無窓居室になりますか？
なりえます。防音や遮光のため開口部を設けない個室は、有効採光面積を確保できず無窓居室と判定される可能性が高く、区画する主要構造部の不燃化が必要になります。
Q4無窓居室だと内装に木は使えませんか？
35条の3が規制するのは主要構造部です。構造部を耐火構造または不燃材料にする必要があり、加えて仕上げ材は同法35条の2の内装制限を受けるため、木材使用は二重に制約されます。
Q5別表第一（い）欄（一）項が除外されているのはなぜですか？
劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場は、より厳格な他の避難・防火規定で既に手当てされているためです。規制の二重適用による過剰な負担を避ける立法判断です。
Q6無窓居室に該当すると工事費はどれくらい変わりますか？
規模と既存構造により大きく異なります。仕上げ材の変更なら比較的軽微ですが、主要構造部の耐火・不燃化は下地や構造体のやり直しを伴うため、工期延長を含め桁違いの負担になりえます。
Q7事務所を用途変更するとき無窓居室の規制はかかりますか？
かかります。既存不適格建築物でも、用途変更、増築、大規模の修繕・模様替えを行うと現行法の適用対象になります。工事をしなければ安く、手を入れた瞬間に高くつく構造です。
Q8無窓居室の規制に違反したらどうなりますか？
違反建築物となり、特定行政庁から是正命令（同法9条）を受けます。命令に従わない場合は同法98条以下の罰則対象です。実務では融資の担保評価、火災保険、売却時の重要事項説明にも影響します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの店、小さい窓は付いてるんですけど、それでも無窓扱いになるんですか？
なりえます。建築基準法施行令111条は、採光に有効な部分の面積が居室の床面積の1/20未満の場合を無窓居室とします。窓の物理的な存在ではなく有効面積で判定され、隣地境界線までの距離による採光補正係数も影響します。実務のポイント：この判定は特定行政庁ごとに運用の細部が異なります。同じ図面でも自治体をまたぐと結論が変わることがあるため、着工前に管轄の建築指導課へ図面を持参して事前相談するのが実務の定石です
Q2内装制限と何が違うんですか、同じ話に聞こえます。
35条の2（内装制限）は壁・天井の仕上げ材を準不燃材料等にする規制、35条の3は主要構造部を耐火構造または不燃材料にする規制です。前者は表面、後者は構造体そのもので、是正工事の規模が大きく異なります。実務のポイント：見積書で「内装制限対応」とだけ書かれていたら、35条の3の検討が抜けている可能性があります。設計者に条文番号を明示させるだけで、後の追加工事リスクが見えるようになります
Q3既存の古いビルを借りたんですが、昔の建物にも適用されるんですか？
原則として既存不適格建築物には遡及適用されず、そのままの使用は直ちに違法にはなりません（建築基準法3条2項）。ただし増築・大規模の修繕・大規模の模様替え、用途変更を行うと現行法の適用対象になります。実務のポイント：既存不適格の物件は「工事をしなければ安い」が「手を入れた瞬間に高くつく」構造です。リノベーション前提で借りるなら、既存不適格の有無を賃料交渉の材料にできます
間違えやすい点 AI による整理
- 「窓がない部屋の話だから、窓がある自分の店には関係ない」という前提そのものが誤っている。法が問うのは窓の有無ではなく、建築基準法施行令111条が定める採光・避難上の有効面積である。天窓しかない、窓はあるがはめ殺しで開かない、隣の建物が迫っていて採光補正係数が低い、いずれも無窓居室と判定されうる。あなたが立てた「窓はあるか」という問いが、そもそも法的には意味をなさない
- 内装制限（建築基準法35条の2）と本条を混同している人が多い。35条の2は仕上げ材の話、35条の3は主要構造部そのものの話だ。仕上げをクロスに変えれば済む問題と、壁の下地や構造体をやり直す問題では、工事費が一桁違う。両方が同時にかかる部屋も珍しくない
- 「違反しても罰則が軽いから大丈夫」と思っている人は、深刻度を読み違えている。特定行政庁の是正命令（建築基準法9条）に従わない場合は刑事罰の対象になるうえ、実務で本当に効くのは別の場所だ。違反建築物は融資の担保評価が下がり、火災保険の支払いで争われ、売却時の重要事項説明で必ず露呈する。工事費の問題ではなく、資産価値の問題である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制の対象 | 35条の3：居室を区画する主要構造部（壁・柱・床・梁等）そのもの | 35条の2：壁・天井の室内に面する仕上げ材 28条：居室の採光・換気のための開口部の確保 |
| 要求される水準 | 耐火構造または不燃材料で造ること | 難燃材料・準不燃材料等の使用（用途・規模で異なる） 採光は床面積の一定割合以上、換気は所定の開口面積または設備 |
| 適用の入口 | 政令（施行令111条）の開口部要件を満たさない居室 | 特殊建築物、一定規模以上の建築物、無窓居室等 住宅の居住のための居室等、原則すべての該当居室 |
| 是正工事の重さ | 下地・構造体のやり直しを伴い最も重い | 仕上げ材の張り替えで対応できる場合が多い 開口部の新設や機械換気設備の追加 |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾は法律本体に無窓居室の構造規定を置かず、建築法97条の委任を受けた建築技術規則で居室の採光・防火区劃を細目規定する。日本が法律 + 施行令の二段構成をとるのに対し、台湾は行政命令への委任度がより高い
韓国建築法は日本統治期の朝鮮市街地計画令を経由して日本法の構成を受け継いでおり、居室の採光要件と無窓層（무창층）規制の枠組みが日本と近い。消防法令側にも無窓層の設備規制がある点も共通する
中国は法律ではなく強制性国家標準で無窓房間・地下室の耐火等級と防火区画を規定する。技術基準の改訂が立法手続を経ずに行える反面、条文単位での権利義務の可視性は低い
ドイツは滞在室（Aufenthaltsraum）に必要な窓を求めるのが原則で、窓を欠く場合は特別建築物令（Sonderbauverordnungen）で個別に手当てする。連邦ではなく州法が実施主体であるため、州ごとの差が日本の特定行政庁の運用差より大きい
フランスは建物の用途分類（ERP 等）を軸に防火・避難規則を組み立て、居室単位の採光開口部要件よりも施設全体の避難経路と区画に重心がある。日本の居室単位アプローチとは規制の切り口が異なる
米国はモデルコードである IBC を各州・各自治体が採択する構造で、自然採光要件と非常脱出開口要件が分かれて規定される。採択版と地方修正（local amendments）があるため、同一仕様でも管轄をまたぐと結論が変わる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 地下一階のテナントを借りて飲食店を開こうとしている。設計士から「ここは無窓居室なので内装制限がかかります」と言われたが、意味が分からず流した。仕上げを木材にした見積もりで工事を進め、完成間際に建築主事の完了検査で指摘。天井と壁の貼り替えで300万円の追加工事、開店は2か月遅れる
- もし、あなたが借りている事務所の窓の外に、隣地で新築ビルが建ったらどうなる？ 採光に有効な開口部の算定は隣地との距離で変わるため、それまで有窓だった居室が計算上の無窓居室に変わりうる。建った後の建物に遡及適用はされないが、次に大規模な模様替えをするとき、この条文が牙を剥く
- 倉庫の一角をスタッフの休憩室として使っている。倉庫は居室ではないが、休憩室は居室だ。無窓なら35条の3の対象になる。用途変更の確認申請を出していないなら、そもそも二重の違反状態にある
- ライブハウスやカラオケ店のオーナーとして、防音のために窓を塞いだ。あと3週間で消防の立入検査。塞いだ窓は開口部として算定できず、内装と構造の両方が違反になりうる。今夜から図面と施工記録を確認しないと、営業停止の指導が現実になる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 借りた物件が無窓居室で内装費が膨らんだ場合、まず建築確認申請書と検査済証の写しを貸主に請求、そもそも適法な建物かを確認2. 重要事項説明書に無窓居室の記載があったか検証、宅地建物取引業法上の説明義務違反の可能性を検討3. 仲介業者・貸主とのやりとりをメール等の書面で再構成し証拠化4. 追加工事費の負担について、賃料減額または費用分担の交渉。応じない場合は民法709条または契約不適合責任の主張を検討
訴えられた側：1. 特定行政庁から是正指導を受けたら、まず指摘の根拠条文が35条の3か35条の2かを確認、対象が構造部か仕上げ材かで工事規模が全く違う2. 建築士に依頼して開口部の有効採光面積を再計算、判定が覆る余地を検証3. 覆らない場合は是正計画書を作成し行政と工期を協議、自主的な是正計画の提出は命令や告発を回避する最大の材料になる4. 用途変更や増改築の履歴があるなら、いつの時点の法令が適用されるかを整理
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期限はない。ただし特定行政庁の是正命令（建築基準法9条）には履行期限が個別に指定され、これを徒過すると罰則や代執行の対象になる。行政処分に不服がある場合の審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は6か月以内（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）
学説
行政実務の通説的運用：無窓居室の該当性は建築基準法施行令111条の要件充足で客観的に判定され、設計者の裁量は耐火構造とするか不燃材料とするかの選択に限られると理解されている。判定運用の細部は特定行政庁ごとに差があり、着工前の事前相談が実務の前提とされる。
- 建築基準法 第35条の2内装の仕上げ材に関する制限、本条と併存適用
- 建築基準法 第35条特殊建築物等の避難・消火設備の一般規定
- 建築基準法 第28条居室の採光・換気開口部の原則規定
- 建築基準法 第2条居室・主要構造部・耐火構造・不燃材料の定義
- 建築基準法 第3条既存不適格建築物への適用除外と遡及の範囲
- 建築基準法 第9条違反建築物に対する是正命令の手続
- 消防法 第17条無窓階の消防用設備設置義務、別軸の規制
- 宅地建物取引業法 第35条重要事項説明における建築規制の告知義務
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