建築基準法 第35条（特殊建築物等の避難及び消火に関する技術的基準）
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別表第一（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供する特殊建築物、階数が三以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計）が千平方メートルをこえる建築物については、廊下、階段、出入口その他の避難施設、消火栓、スプリンクラー、貯水槽その他の消火設備、排煙設備、非常用の照明装置及び進入口並びに敷地内の避難上及び消火上必要な通路は、政令で定める技術的基準に従つて、避難上及び消火上支障がないようにしなければならない。
この条文の基本情報
特殊建築物等の避難及び消火に関する技術的基準とは何ですか？
定義特殊建築物等の避難及び消火に関する技術的基準とは、建築基準法第35条に定められた規定で、「別表第一（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供する特殊建築物、階数が三以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第35条（特殊建築物等の避難及び消火に関する技術的基準）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第35条の条文原文は「別表第一（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供する特殊建築物、階数が三以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延…」で始まります。
- 建築基準法第35条は第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第35条の前の条は建築基準法第34条です。
- 建築基準法第35条の次の条は建築基準法第35条の2です。
- 建築基準法第35条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第35条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第35条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/35
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法35条は、特殊建築物・階数三以上・無窓居室・延べ面積千平方メートル超のいずれかに当たる建築物に、避難施設と排煙設備を政令の技術的基準に適合させる義務を課す。
Q · 三階建てのアパートやビルは、用途に関係なく避難規制がかかるんですか？
かかります。階数が三以上なら用途を問わず対象です
建築基準法35条は四つの入口のいずれかに該当する建築物を対象とします。別表第一（い）欄（一）項から（四）項までの用途に供する特殊建築物、階数が三以上の建築物、政令で定める無窓の居室を有する建築物、延べ面積が千平方メートルを超える建築物です。二つ目の「階数が三以上」には用途の限定がないため、三階建ての木造アパートも対象になります。階数には地階が算入されるため、地下一階＋地上二階の建物も該当します。該当すれば廊下・階段・出入口などの避難施設、消火設備、排煙設備、非常用の照明装置および進入口、敷地内の通路が政令の技術的基準に縛られます。
解説
街を歩いていて、ビルの窓に貼られた赤い逆三角形のシールを見たことがあるはずだ。あれは非常用の進入口、火災のとき消防隊がガラスを割って入る窓である。それを義務づけているのが建築基準法35条で、四つの入口のどれか一つに触れた建物を丸ごと避難規制の世界へ引き込む。劇場・病院・ホテル・共同住宅・学校・飲食店など別表第一（い）欄（一）項から（四）項の用途か、階数が三以上か、政令で定める無窓の居室があるか、延べ面積が千平方メートル超か。一つ当たれば、廊下の幅、直通階段の数、排煙設備、非常用照明、進入口、敷地内の通路まで政令の技術的基準に縛られる。見落とされやすいのは「階数が三以上」に用途の限定がない点だ。三階建ての木造アパートも入る。そして35条は消防法とは別系統で、消防署の立入検査を毎年通っていても、廊下幅や階段数が足りなければ建築基準法違反は残ったままだ。
法的な位置づけ
建築基準法35条は、避難施設等に関する技術的基準の適合義務を定める規定である。別表第一（い）欄（一）項から（四）項までの用途に供する特殊建築物、階数が三以上の建築物、政令で定める無窓の居室を有する建築物、延べ面積千平方メートル超の建築物のいずれかに該当する建築物に対し、廊下・階段・出入口等の避難施設、消火設備、排煙設備、非常用の照明装置および進入口、敷地内の通路を政令の技術的基準に適合させる義務を課す。
手順
- 1.四つの入口のどれに当たるかを先に判定する 用途が別表第一（い）欄（一）項から（四）項に当たるか、階数が三以上か（地階を算入）、政令で定める無窓の居室があるか、延べ面積が千平方メートルを超えるか（同一敷地内は合計）を順に確認する。一つでも当たれば35条の世界に入る
- 2.検査済証と定期調査報告書を取り寄せる 所有者・貸主・売主に検査済証と建築基準法12条の定期調査報告書の開示を求める。是正指示の履歴はそこに出る。検査済証がない建物は図面と異なる工事をした疑いが残り、融資も用途変更の確認申請も通りにくい
- 3.内見の30秒で階段の数と進入口を目視する 契約前の内見が唯一の交渉タイミング。直通階段が二方向あるか、排煙窓が実際に開くか、非常用の進入口が家具や什器で塞がれていないか、敷地内の通路が駐輪や荷置きで潰れていないかを現場で確認し、写真に残す
- 4.是正費用の負担者を契約書に一行書かせる 賃貸借契約書に「内装工事は事前承認制」「建築基準法・消防法上の是正費用はテナント負担」または「既存不適合部分の是正は貸主負担」を明記する。市販のテンプレ契約書にはまず入っていないため、署名前に交渉する
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法35条とは何ですか？
特殊建築物、階数三以上、無窓の居室を有する建物、延べ面積千平方メートル超のいずれかに該当する建築物に、避難施設・消火設備・排煙設備・非常用照明・進入口などを政令の技術的基準に適合させる義務を課す規定です。
Q2ビルの窓にある赤い逆三角形は何ですか？
非常用の進入口を示す表示です。火災時に消防隊がその窓を破って進入することを前提としており、建築基準法35条と施行令126条の6に基づいて設けられます。内側を家具で塞げば機能しません。
Q3「階数が三以上」に地階は含まれますか？
含まれます。地下一階＋地上二階の建物は外見上は二階建てでも階数は三となり、用途を問わず35条の対象です。半地下の店舗や地下倉庫を持つ小規模ビルが見落とされやすい典型例です。
Q4無窓の居室とは何ですか？
政令で定める採光や排煙のための窓その他の開口部を有しない居室です。間仕切りを一枚足して窓のない部屋を作ると、その一点で建物全体が35条の適用対象に引き込まれることがあります。
Q5直通階段が二つ必要なのはどんな建物ですか？
建築基準法施行令121条が、用途・階数・階の床面積に応じて二以上の直通階段を求めます。劇場や物品販売店舗、一定規模の共同住宅などが典型で、階段が一つしかない地下店舗は特に要注意です。
Q6延べ面積千平方メートルはどう数えますか？
同一敷地内に二以上の建築物がある場合は、その延べ面積の合計で判断します。棟ごとに分けて一棟あたり千平方メートル以下にしても、同一敷地であれば合算され35条の対象になり得ます。
Q7用途変更をすると35条は適用されますか？
適用されます。建築基準法87条により用途変更には避難関係規定が準用され、特殊建築物で二百平方メートルを超える用途変更なら確認申請も必要です。住宅をカフェや宿泊施設に転用する場合が典型です。
Q835条違反を放置するとどうなりますか？
特定行政庁の是正指導を経て建築基準法9条の是正命令に進み、命令が出れば違反建築物である旨が公示され、敷地内に標識が立てられます。融資・売却・テナント募集に直接影響します。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちのビル、消防署の立入検査は毎年通ってます。それでも建築基準法違反ってあり得るんですか？
あり得る。消防法は消防用設備の設置維持と防火管理（消防法17条、8条）、建築基準法35条は廊下幅・直通階段の数・排煙・非常用進入口という建物の構造そのもの。所管も消防署と特定行政庁で分かれる。実務のポイント：建築確認の際に消防長の同意（建築基準法93条）を取るので「消防が見ている」と誤解されやすいが、あれは着工前の一度きり。その後の内装工事を建築側の目で検証する人は現場にいない
Q2三階建ての古いアパートを相続しました。今の基準に合わせて改修しないとダメですか？
建築当時の基準に適合していれば、法改正だけで違法にはならない（既存不適格、建築基準法3条2項）。ただし増改築・大規模の修繕・用途変更をした時点で、現行基準への適合を求められる部分が出る。実務のポイント：既存不適格と違反建築物は融資と売却で扱いが全く違う。まず検査済証の有無を確認すること。検査済証のない建物は図面と違う工事をした疑いが残り、融資も用途変更の確認申請も通りにくい
Q3テナントの内装工事で排煙窓を塞がれました。責任は誰が取るんですか？
維持保全義務は所有者・管理者・占有者が負い（建築基準法8条）、特定行政庁の是正命令（9条）は原則として所有者へ向く。テナントが原因でも名宛人は貸主になりやすい。実務のポイント：賃貸借契約書に「内装工事は事前承認制」「建築基準法・消防法上の是正費用はテナント負担」の二行があるかどうかで、数百万円の負担者が変わる。市販のテンプレ契約書にはまず入っていない
Q4非常階段に自転車や段ボールを置いてるビル、通報したらどうなりますか？
特定行政庁（自治体の建築指導課）にも消防署にも通報できる。建築基準法9条の是正命令ルートと、消防法5条の3に基づく除去命令ルートの二本がある。実務のポイント：急ぐなら消防署。消防法5条の3は避難や消火の支障になる物件の除去を消防長・消防署長が直接命じられ、所有者を確知できない場合でも措置を取れる。建築指導課ルートは調査と指導から始まるぶん時間がかかる
間違えやすい点 AI による整理
- 「消防署の立入検査に毎年通っているから大丈夫」という問いの立て方そのものが外れている。消防法が見るのは消防用設備と防火管理（消防法17条、8条）、建築基準法35条が見るのは廊下幅・直通階段の数・排煙・非常用進入口という建物の構造。所管が消防署と特定行政庁に分かれている以上、片方を通っても、もう片方の違反は誰にも指摘されないまま残る
- 避難階段に段ボールや自転車を置くのが「良くない」ことは誰でも知っている。知られていないのはその深刻度だ。2001年の新宿歌舞伎町ビル火災では44人が亡くなり、ビルの所有者・管理者側の関係者が業務上過失致死傷罪（刑法211条）で有罪判決を受けている。民事では工作物責任（民法717条）が所有者にほぼ無過失に近い形でのしかかる。物置き場の便利さと引き換えに賭けているものが違いすぎる
- 「うちは二階建てだから35条は関係ない」と読み飛ばした人は、条文の言葉を取り違えている。条文にあるのは「階数が三以上」であり、階数には地階が算入される。地下一階＋地上二階の建物は、外から見れば二階建てでも階数は三。半地下の店舗や地下倉庫を持つ小さなビルが、この一点で35条の射程に入っている
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律している対象 | 建築基準法35条：廊下・階段・出入口・排煙・非常用照明・進入口・敷地内通路という建物の骨格 | 建築基準法35条の2：壁・天井の仕上げ材（内装制限） 建築基準法8条・9条：竣工後の維持保全と違反時の是正命令 |
| 効いてくるタイミング | 設計・確認申請の段階で決着し、竣工後は設備を足しても引き直せない | 内装工事・改装のたびに再点検が必要 使用開始後から継続的に、所有者・管理者・占有者に及ぶ |
| 違反したときの現れ方 | 図面と現況の不一致、階段数・廊下幅の不足として顕在化 | 可燃性の仕上げ材使用による延焼速度の増大として顕在化 是正指導→是正命令→違反建築物の公示・標識設置として顕在化 |
| 用途変更のときの扱い | 87条により準用され、現行基準への適合を求められる中心部分 | 同じく準用され、用途に応じた内装制限がかかる 所有者が変わっても義務は建物に付いて回る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も法律で所有者・使用者の維持義務を定め、具体的な避難施設の基準は下位規範である建築技術規則に委ねる構造で、日本の法律＋施行令という二層構造と対応する
韓国も建築法本体で避難施設の義務を定め、詳細は施行令・施行規則に委任する。日本法の影響を受けた立法構造が残っている
ドイツは各州の Landesbauordnung が法源で、模範規定である MBO が第一・第二の救助経路（二方向避難）を明文で要求する。日本の施行令121条に相当する発想を法律レベルで置いている点が異なる
米国は民間団体が作成したモデルコードを州・自治体が採用して法的拘束力を与える方式。避難経路の幅員・歩行距離・出口数を性能規定と仕様規定の組合せで定める点で、日本の政令委任構造と機能的に対応する
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もしオフィスの窓際、赤い逆三角形のシールが貼ってある場所に背の高い書棚を並べていたとしたら？ 総務が良かれと思って決めたレイアウト変更が、非常用の進入口（建築基準法施行令126条の6）を機能不全にする。消防隊はその窓を破って入ることを前提に動く。塞がれていれば、上階の同僚が助からない
- 地下の飲み屋で飲んでいる。階段は一つしかない。それが35条の世界で何を意味するか、あなたはもう分かっている
- 特定行政庁から文書が届いた。階段室の物品を撤去し排煙窓を復旧せよ、期限は30日。従わなければ建築基準法9条の是正命令に格上げされ、命令が出れば違反建築物である旨が公示され、敷地内に標識を立てられる（同条13項、14項）。銀行の融資担当がそれを見たらどうなるかは、想像がつく
- 三階建ての自宅兼店舗を相続し、一階をカフェに貸すことにした。用途変更で別表第一（四）項の飲食店になり、しかも階数が三以上。35条に二重で当たる。二百平方メートルを超えれば確認申請も必要（建築基準法87条）。賃料の見積もりを立てる前に、改修費の見積もりが先に来る
- 友人が小さな介護施設を開こうとして、木造二階建ての元住宅を借りた。延べ面積は四百平方メートル。それでも児童福祉施設等として別表第一（二）項の用途に当たれば、面積が小さくても35条は降りてくる。相談されたとき、あなたが最初に聞くべきは「二方向に逃げられますか」だ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 火災や避難事故の被害に遭ったら、階段・廊下・防火戸・排煙窓・敷地内通路の状態を写真と動画で残す。復旧工事が始まれば証拠は消える2. 検査済証、確認申請図面、定期調査報告書（建築基準法12条）の開示を求める。図面と現況の差が過失認定の核心になる3. 賠償は工作物責任（民法717条）で所有者を追う。設置保存の瑕疵が認められれば、所有者は過失がなくても責任を負う4. 並行して特定行政庁と消防署へ違反状態を通報し、行政側に調査記録を作らせる
訴えられた側：1. 届いた文書が是正指導（行政指導）か是正命令（建築基準法9条の処分）かを最初に判別する。命令なら不服申立ての期限が走り出す2. 既存不適格（3条2項）の主張が立つか、建築時の確認申請図面と検査済証を掘り起こす3. 原因がテナント工事なら、賃貸借契約の事前承認条項と原状回復条項で費用負担を切り分ける4. 争う前に、階段や通路の物品撤去など即日できる是正を終える。死傷結果が出れば業務上過失致死傷（刑法211条）へ跳ね、行政手続の勝敗とは別次元の話になる
時効（請求できる期限）：建築基準法35条自体に特定の時効はない。是正命令を受けた場合、建築審査会への審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（建築基準法94条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）。火災被害の損害賠償は、損害と加害者を知った時から5年（人の生命または身体の侵害、民法724条の2）、不法行為時から20年。業務上過失致死傷の公訴時効は5年（刑事訴訟法250条2項）
学説
通説（行政取締法規としての理解）：35条は私人間の権利義務を直接創設する規定ではなく、建築物の安全を確保するための行政取締法規と理解される。もっとも、その違反は民法717条の工作物責任における設置または保存の瑕疵の判断や、刑法上の注意義務違反の認定において、事実上の基準として強く働くとされる。
通説（既存不適格の位置づけ）：3条2項による不遡及は所有者の財産権と法的安定性への配慮であり、違反建築物とは法的性質が異なる。ただし増改築・大規模の修繕・用途変更を引き金に現行基準へ引き上げる構造が置かれているため、既存不適格は恒久的な免除ではなく猶予に近いものと解されている。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：市街地建築物法（大正8年）に代わる法律として建築基準法が制定され、避難施設・消火設備・排煙設備等の技術的基準適合義務が35条に置かれた。建物一棟の安全性を直接規律する単体規定の中核に位置づけられる。
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