建築基準法 第29条（地階における住宅等の居室）
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住宅の居室、学校の教室、病院の病室又は寄宿舎の寝室で地階に設けるものは、壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。
この条文の基本情報
地階における住宅等の居室とは何ですか？
定義地階における住宅等の居室とは、建築基準法第29条に定められた規定で、「住宅の居室、学校の教室、病院の病室又は寄宿舎の寝室で地階に設けるものは、壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するもの…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第29条（地階における住宅等の居室）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第29条の条文原文は「住宅の居室、学校の教室、病院の病室又は寄宿舎の寝室で地階に設けるものは、壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するもの…」で始まります。
- 建築基準法第29条は第二章 建築物の敷地、構造及び建築設備に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第29条の前の条は建築基準法第28条の2です。
- 建築基準法第29条の次の条は建築基準法第30条です。
- 建築基準法第29条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第29条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第29条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/29
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法29条は、住宅の居室・学校の教室・病院の病室・寄宿舎の寝室を地階に設ける場合、防湿措置など政令で定める衛生上の技術的基準への適合を義務づける。基準の本体は施行令22条の2。
Q · 地下室や半地下の部屋を、寝室や子ども部屋として使ってもいいの？
造れるが、施行令22条の2の基準適合が条件です
建築基準法29条は、住宅の居室、学校の教室、病院の病室、寄宿舎の寝室を地階に設ける場合、壁及び床の防湿の措置その他の事項について、衛生上必要な政令で定める技術的基準への適合を義務づけています。禁止規定ではなく基準規定です。基準の本体は建築基準法施行令22条の2で、からぼり（ドライエリア）に面する開口部、湿度調節設備、防水層のいずれかを備え、直接土に接する外壁・床・屋根を大臣が定めた構造方法に適合させる構成です。適合しなければ建築確認（法6条）の段階で止まります。
解説
地下室付きの家を建てる、半地下のワンルームを借りる、地階の教室で子どもが授業を受ける。この三つに同じ一本の条文が効いている。建築基準法29条が名指しするのは四つだけ、住宅の居室、学校の教室、病院の病室、寄宿舎の寝室である。これらを地階に設けるなら、壁と床の防湿措置その他、衛生上必要な政令の技術的基準に適合させなければならない。多くの人が取り違えるのは「地階」の範囲だ。施行令1条2号は、床が地盤面下にあり、かつ床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上ある階を地階と呼ぶ。見た目が半地下でも、法律上は地階に入る。基準の中身を決めるのは施行令22条の2で、からぼり（ドライエリア、地下室の外に掘り下げた空地）に面する開口部、湿度調節設備、防水層のいずれかを備え、さらに直接土に接する外壁・床・屋根の構造を国土交通大臣が定めた方法（平成12年建設省告示第1430号）等に適合させる構成になっている。設計でここを外すと、確認申請の段階で止まる。
法的な位置づけ
建築基準法29条は、地階に設ける居室のうち、住宅の居室、学校の教室、病院の病室及び寄宿舎の寝室について、壁及び床の防湿の措置その他の事項が衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合することを求める規定である。技術的基準の内容は建築基準法施行令22条の2が定め、地階の定義は同令1条2号による。
手順
- 1.断面図でその階が「地階」に当たるかを確定する 床が地盤面下にあるか、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上あるかを断面図で測り、施行令1条2号の地階に当たるかを判定する。ここで判定を誤ると適用される基準が一段ずれる
- 2.用途が29条の四つに当たるかを切り分ける 住宅の居室、学校の教室、病院の病室、寄宿舎の寝室のいずれかに当たるかを確認する。地階の事務所、店舗、学習塾の教室は本条の対象外だが、法28条の採光・換気、施行令の換気設備規定、消防法、地方公共団体の条例は別ルートでかかる
- 3.施行令22条の2の適合手段を三択から選ぶ からぼりに面する開口部を設ける、湿度調節設備を入れる、防水層で組む、のいずれで基準を満たすかを設計初期に決める。からぼりは敷地に余白が要り、防水層は埋め戻し後に触れないため、基礎の形と掘削深さが確定する前に決めることがコストを左右する
- 4.容積率緩和との整合を断面計画で同時に解く 住宅の地階は天井が地盤面から1メートル以下なら床面積の3分の1まで容積率に算入されない（法52条3項）。ただし緩和を狙って天井を下げすぎると居室の天井の高さ2.1メートル以上（施行令21条）を割る。両方を満たす断面を最初に確定させる
- 5.適合の根拠書類を確認申請前に一式そろえる 施行令22条の2のどの手段で適合させたかを明示した仕様書・納まり図・材料の認定資料をそろえ、建築確認（法6条）に備える。引渡し後も確認済証・検査済証とともに保管し、将来の売買や苦情対応時の根拠にする
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法29条とは何ですか？
地階に設ける住宅の居室、学校の教室、病院の病室、寄宿舎の寝室について、壁と床の防湿措置その他の事項を政令の技術的基準に適合させるよう義務づける規定です。禁止規定ではなく基準規定です。
Q2地階とは何ですか？
建築基準法施行令1条2号により、床が地盤面下にあり、かつ床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上ある階を指します。見た目が半地下でも数値が満たせば地階です。
Q3地階の居室の技術的基準はどんな内容ですか？
施行令22条の2により、からぼりに面する開口部、湿度調節設備、防水層のいずれかを備え、さらに直接土に接する外壁・床・屋根を国土交通大臣が定める構造方法に適合させる構成です。
Q4からぼり（ドライエリア）とは何ですか？
地下室の外壁に沿って地盤を掘り下げた空地で、地階の居室に採光・換気・排水の経路を確保するものです。施行令22条の2で適合手段の一つとして位置づけられています。
Q5地下室を居室にできますか？
できます。ただし住宅の居室等であれば29条と施行令22条の2の技術的基準に適合させることが前提で、あわせて法28条の採光・換気や天井の高さ2.1メートル以上（施行令21条）も満たす必要があります。
Q6サービスルームや納戸は居室と何が違いますか？
居室として必要な採光・換気・防湿等の基準を満たさない部屋が、広告上サービスルームや納戸と表示されます。地階では29条の技術的基準への不適合がその理由になっていることがあります。
Q729条に違反したらどうなりますか？
設計段階では建築確認（法6条）が下りません。既存建築物では特定行政庁の調査と指導を経て、法9条の是正命令に進みます。命令に従わない場合は罰則と違反建築物としての扱いが加わります。
Q8地下室のある家の確認申請では何を見られますか？
断面図での地階該当性、用途が29条の四つに当たるか、施行令22条の2のどの手段で適合させるか、防水層なら大臣が定める構造方法に合致しているかが審査対象になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1不動産屋さんは「半地下だから地下じゃない」って言うんですけど、本当ですか？
呼び方の問題ではなく、建築基準法施行令1条2号の数値で決まります。床が地盤面より下にあり、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上なら地階です。地階の居室なら法29条の技術的基準がかかります。実務のポイント：この3分の1は図面の断面図で自分でも測れる。内見時に断面図の写しをもらい、天井高と埋まっている深さの比を見るだけで、営業トークと法律上の扱いのずれが分かる
Q2地下の部屋にカビが出たら、大家に直させられますか？
賃貸人には修繕義務があります（民法606条）。まず書面で請求し、応じなければ賃料減額（同611条）も検討できます。加えて、その居室が法29条と施行令22条の2の基準を満たしていない疑いがあれば、特定行政庁への情報提供が別ルートになります。実務のポイント：行政は是正命令（法9条）の前に、まず所有者への調査と指導から入る。借主から見れば命令より遅く見えるが、大家側にとっては指導段階の接触が一番効く圧力になる
Q3地下のフロアで学習塾やシェアオフィスをやるのは、この条文に引っかかりますか？
29条が名指しするのは住宅の居室、学校の教室、病院の病室、寄宿舎の寝室の四つです。学校教育法上の学校でない学習塾やオフィスは本条の対象外です。ただし居室であれば法28条の採光・換気、施行令の換気設備規定、消防法、地方公共団体の条例が別途かかります。実務のポイント：地階の用途は特定行政庁ごとの取扱基準や条例で差が出る。同じ図面が隣の自治体では通らないことがあるので、着工前に所管の建築指導課へ図面を持ち込んで事前相談するのが最短ルート
Q4地下室を造ると容積率が得になると聞きました。29条と関係ありますか？
関係します。住宅の地階は天井が地盤面から1メートル以下なら、床面積の3分の1まで容積率に算入されません（法52条3項）。その地階を居室として使うなら29条の基準適合が前提になります。実務のポイント：緩和を取るために天井を下げすぎると、居室の天井の高さ2.1メートル以上（施行令21条）を割って居室にできなくなる。容積率の得と居室要件は逆方向に引っ張り合うので、断面計画は最初に両方を満たす解を探す
間違えやすい点 AI による整理
- 「地下に居室を造っていいのか」という問いの立て方そのものが的を外している。29条は可否を決める禁止条文ではなく、造るなら何を満たすかを決める基準条文である。だから設計者に投げるべき問いは「できますか」ではなく、「からぼりを掘る、湿度調節設備を入れる、防水層で組む、この三つのうちどれで令22条の2を満たしますか」というコストの三択になる
- あなたの目から見れば、道路から段差を数段下りるだけのその部屋は「1階」だ。しかし施行令1条2号の目から見れば、床から地盤面までの高さが天井の高さの3分の1以上あれば、それは地階である。この落差のまま契約や設計が進むと、適用される基準が一段違っていたという形で後から跳ね返ってくる
- 29条は地下の部屋すべてに及ぶと理解されているが、条文が挙げるのは住宅の居室、学校の教室、病院の病室、寄宿舎の寝室の四つだけである。地階の事務所、店舗、スタジオ、学習塾の教室は本条の対象外。ただし対象外は無規制を意味しない。居室であれば28条の採光・換気、施行令の換気設備規定、消防法、地方の条例が別のルートでかかる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 建築基準法29条：地階に設ける住宅の居室・学校の教室・病院の病室・寄宿舎の寝室 | 建築基準法28条：居室一般（地上・地階を問わない）の採光及び換気 建築基準法52条3項：住宅の地階の床面積（容積率の算定） |
| 求められる内容 | 壁及び床の防湿の措置その他、衛生上必要な政令の技術的基準への適合 | 採光に有効な開口部の面積割合、換気に有効な開口部または換気設備 天井が地盤面から1メートル以下であること等の緩和要件 |
| 委任先の政令・告示 | 施行令22条の2（地階の定義は同令1条2号）、防水層は平成12年建設省告示第1430号 | 施行令19条・20条・20条の2等 施行令2条（面積・高さ等の算定方法） |
| 効果と関係 | 不適合なら建築確認が通らず、既存なら法9条の是正命令の対象 | 地階の居室にも重畳適用され、29条を満たしても別途クリアが必要 緩和を受ける前提として、居室にするなら29条適合が必要（表裏の関係） |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も法律本体は骨格のみを定め、居室の採光・通風や地下室の防水・防潮の具体基準は行政規則である建築技術規則に委任する構造で、日本の法29条＋施行令22条の2と委任の型が近い。
韓国も居室の防湿を施行令レベルで規律し、地下層の居室についても採光・換気・방습の基準を置く。法律本体ではなく施行令に技術基準を集約する点で日本と同型。
ドイツは建築法制が州の管轄であり、湿気等の有害な影響からの保護（§ 13）と居室（Aufenthaltsraum）の要件（§ 47）を通じて地階の居住利用を規律する。全国一律の単一条文は存在しない。
米国はモデルコードを各州・自治体が採用する方式。地下室を居住空間とする場合、緊急脱出開口、基礎まわりの排水、防湿・防水の要求がかかる。連邦法による全国一律規制はない。
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、借りた半地下のワンルームで、入居半年でクローゼットの奥に黒カビが広がり、布団が生乾きの匂いを放ち始めたら？ あなたは除湿機を買い足す前に、その部屋が「地階の居室」として適法に造られているかを問う立場に立てる。賃貸人への修繕請求（民法606条）と、特定行政庁への情報提供という二本の線が同時に使える
- あなたが狭い敷地に地下室付きの二世帯住宅を建てる建築主の側だとする。設計者は容積率緩和（法52条3項）を前提に地階の寝室を提案してきた。そこで29条の基準をどう満たすか、からぼりを掘るのか、湿度調節設備を入れるのか、防水層で攻めるのかを決めないまま基礎工事に入ると、後戻りのコストは数百万円単位になる
- 中古住宅の内見。図面には「地下1階 サービスルーム」と書かれている。採光や防湿の基準を満たさず居室として扱えない部屋が、こう呼ばれることがある
- 社員寮の地下の寝室で、入居者から結露とカビの苦情が続いている。特定行政庁から調査と報告を求められ、是正の事前通知に履行期限が切られた。あと十数日で回答しなければ、法9条の是正命令へ進み、命令違反には罰則が乗る。この段階では設計図書と検査済証を探し出す速度が勝負を決める
- 友人から「地下のスペースを借りて子ども向けの学習塾を開きたい、29条の基準を満たさないと駄目なのか」と相談された。学校教育法上の学校でない学習塾の教室は、29条が名指しする四つの用途に含まれない。ただし28条の換気規定や施行令、消防法、地方公共団体の条例は別途かかってくる。その線引きを三分で説明できるかどうかで、友人の開業コストの見積りが変わる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 記録を先に取る。湿度計の数値を日付入りで撮影し、カビの範囲、結露、壁紙の浮きを写真に残す2. 賃貸なら賃貸人に書面で修繕を請求（民法606条）、応じなければ家賃減額（同611条）も検討3. 建物の確認済証・検査済証・設計図書を取り寄せ、その部屋が地階の居室として確認を受けているかを確認4. 基準不適合の疑いが残るなら、特定行政庁（市区町村の建築指導課）へ情報提供。法9条の調査と是正命令の端緒になる
訴えられた側：1. 確認済証と設計図書から、施行令22条の2の第1号イロハのどれで適合させたかを特定し、根拠書類を一式揃える2. 適合していれば、原因が使用方法（換気不足、加湿器、室内乾燥）か設備故障かを切り分けて回答する3. 不適合が判明したら、湿度調節設備の後付けや防水改修で自主是正する。行政の指導段階での自主是正が最も安い4. 是正命令（法9条）を受けてからの対応には、罰則と違反建築物としての扱いが上乗せされる
時効（請求できる期限）：29条自体に期限や時効の定めはない。実務で効く時間は三つ。第一に特定行政庁の是正命令に付された履行期限（法9条）。第二に新築住宅の瑕疵担保責任、引渡しから10年（住宅の品質確保の促進等に関する法律95条。ただし地階の防湿・防水が同条の「雨水の浸入を防止する部分」に含まれるかは実務上、解釈が分かれている）。第三に契約不適合責任の通知期間と一般消滅時効（民法166条、債権は権利を行使できることを知った時から5年または行使できる時から10年。最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説（条文の構造理解）：本条は地階への居室設置を禁止する規定ではなく、設置する場合の技術的基準への適合義務を課す基準規定と理解されている。具体の基準を政令・告示に委ねる性能規定型の委任構造をとるため、適合可否の判断は施行令22条の2および関係告示の解釈に収れんする。
改正沿革 AI による整理
- 平成12年（2000年）前後（要人的検証） 本条の委任先として、建築基準法施行令22条の2（地階における住宅等の居室の技術的基準）と、防水層の構造方法を定める平成12年建設省告示第1430号が整備され、地階居室の適合判断が性能基準型の枠組みで運用されるようになった。本条本文自体の改正沿革および新設・改正の区別は未検証
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：市街地建築物法に代わる建築基準法の制定に伴い、地階に設ける住宅等の居室について衛生上必要な技術的基準への適合義務を定める規定として置かれた。
- 2.平成12年（2000年）前後 改正：委任先として建築基準法施行令22条の2（地階における住宅等の居室の技術的基準）が整備され、防水層の構造方法を定める平成12年建設省告示第1430号とあわせて、性能基準型の枠組みで適合判断が運用されるようになった。本条本文自体の改正沿革は未検証。
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