建築基準法 第67条（特定防災街区整備地区）

解説

東京の下町、京島や北品川のような木造住宅が軒を連ねる地域を歩いたことがあるなら、その一角に「特定防災街区整備地区」という都市計画が掛かっている可能性を知っておくべきだ。ここに指定されると、あなたの土地は突然「防火の最前線」になる。建てる建物は原則すべて耐火建築物等または準耐火建築物等でなければならない。それだけではない。敷地面積に最低限度が設定されれば、狭小地では建て替えそのものができなくなる。壁面の位置が指定されれば、道路際に壁を寄せる義務が生じる。さらに第6項が効いてくると、防災都市計画施設（延焼を止める道路など）に面する部分は、一定の「間口率」以上を壁で塞ぎ、一定の「高さ」以上を確保しなければならない。つまり、低く小さく建てる自由が奪われる。通常の建築規制は「これ以上大きくするな」だが、ここは逆に「これ以上小さくするな」と命じる、極めて珍しい構造だ。あなたの土地が指定されたその日から、資産価値の計算式が書き換わる。

法的な位置づけ

建築基準法67条は、特定防災街区整備地区における建築物の制限を定める規定である。同地区内の建築物は原則として耐火建築物等または準耐火建築物等でなければならず、都市計画において敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、防災都市計画施設に係る間口率および高さの最低限度が定められた場合は、それぞれに適合することを要する。延べ面積50平方メートル以内の平家建て附属建築物や高さ2メートル以下の門塀等は除外される。

こんなときに使う

• 墨田区の実家を相続した。築55年の木造二階建て、敷地は45 ㎡。建て替えようと工務店に相談したら「ここ特定防災街区整備地区で、敷地面積の最低限度が60 ㎡です」と言われた。第3項の直撃である。隣地を買い足すか、隣と共同で建てるか、そのまま住み続けるか。三択が突きつけられる
• もしあなたの敷地が、指定区域と未指定区域の境界線をまたいでいたらどうなる？ 第2項の答えは残酷だ。建物全部に厳しい方の規制が適用される。ただし逃げ道が一つある。区域外の部分を防火壁で区画すれば、その外側は適用外になる。設計段階でこの一行を知っているかどうかで、工事費が数千万円変わる
• 防災都市計画施設に指定された道路沿いで、おしゃれな平屋のカフェを計画した。建築主事から「高さの最低限度を満たしていない」と指摘される。第6項・第7項は、道路沿いを壁で連続させて延焼を食い止めるという発想だから、低層でスカスカな建て方が禁じられる。ただし学校・駅舎・卸売市場など公益上必要なもので特定行政庁の許可があれば適用除外（第9項）
• 自宅の敷地に高さ2.2メートルの木製フェンスを立てようとした。ここでは第1項第三号により、2メートル超の門・塀は不燃材料で造るか覆う必要がある。ただし2メートル以下なら第四号で自由。わずか20センチの差が、木製か金属製かを分ける
• 建築確認申請の受付まであと10日。特定行政庁の許可（第3項第二号）を取る前提で設計を進めていたが、この許可には第10項により第44条第2項が準用され、建築審査会の同意が必要になる。審査会は月一回しか開かれない。スケジュールが一か月吹き飛ぶ

取るべき行動

被害を受けた側：1. 自治体の都市計画課または都市計画情報の閲覧システムで、自分の敷地が特定防災街区整備地区か、敷地面積の最低限度・壁面位置・間口率・高さの最低限度が何と定められているかを確認する2. 敷地が最低限度未満なら、都市計画決定の告示日時点で敷地として存在していた証拠（登記事項証明書、公図、過去の建築確認済証）を集める。第4項の準用による救済の可否を判断する材料になる3. 救済が効かない場合、隣地との共同建替え、隣地の一部買取り、等価交換による共同化を検討。自治体の密集市街地整備の補助制度と併せて相談する4. 特定行政庁の許可（第3項第二号）は建築審査会の同意が必要なため、申請時期を逆算する

訴えられた側：1. 是正指導や違反通知（役所があなたに直接下す具体的な決定）を受けたら、まずどの項に違反と言われているかを特定する。第1項の構造なのか、第3項の敷地面積なのか、第5項の壁面位置なのか、第6項の間口率・高さなのかで対応が全く違う2. 第1項なら附属建築物・不燃材料工場・門塀の各号除外に該当しないか検証3. 第5項・第6項なら、公益上必要な建築物としての許可（第5項第二号、第9項第二号）の余地を探る4. 既存不適格（規制前から適法に存在した建物）であれば、増改築の範囲を限定することで適法性を維持できる場合がある

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の期間制限はない。ただし建築確認処分や特定行政庁の許可・不許可に不服がある場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条）。是正命令に従わない場合の罰則の適用は別途進行する（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（行政法・都市法学）：本条による建築制限は、延焼遮断という高度の公共性を有する目的のための財産権の内在的制約であり、原則として補償を要しないと解される。もっとも敷地面積の最低限度により再建築が事実上不可能となる場合には、4項の準用による救済と特定行政庁の許可裁量による個別調整が実質的な均衡装置として機能する

改正の年表

1. 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法（昭和25年法律第201号）制定。市街地建築物法を全面改正し、防火地域制度を含む現行の建築規制体系が成立
2. 2.平成15年（2003年） 新設：密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律の改正に伴い、特定防災街区整備地区の建築制限が建築基準法に追加された（当時の条番号は第67条の2）
3. 3.平成30年（2018年） 改正：防火地域・準防火地域に関する規定の再編に伴い、特定防災街区整備地区の規定が第67条に繰り上げられた（条文内容の実質的変更は限定的）