建築基準法 第65条（建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置）
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- 建築物が防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、その建築物が防火地域又は準防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、この限りでない。
- 2.建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について防火地域内の建築物に関する規定を適用する。ただし、建築物が防火地域外において防火壁で区画されている場合においては、その防火壁外の部分については、準防火地域内の建築物に関する規定を適用する。
この条文の基本情報
建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置とは何ですか？
定義建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置とは、建築基準法第65条に定められた規定で、「建築物が防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第65条（建築物が防火地域又は準防火地域の内外にわたる場合の措置）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第65条の条文原文は「建築物が防火地域又は準防火地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部についてそれぞれ防火地域又は準防火地域内の建築物に関する規…」で始まります。
- 建築基準法第65条は第五節 防火地域及び準防火地域に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第65条の前の条は建築基準法第64条です。
- 建築基準法第65条の次の条は建築基準法第66条です。
- 建築基準法第65条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第65条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第65条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/65
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法65条は、建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、全部に防火地域の規定を適用すると定める。判定は敷地でなく建築物単位で、防火壁で区画した部分は除く。
Q · 土地が防火地域と準防火地域にまたがっていると、家は全部厳しい基準で建てないといけないの？
建物が線をまたげば、建物全体が厳しい側の規定になります
建築基準法65条2項により、建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。同条1項は、防火地域又は準防火地域と無指定区域にわたる場合に、その全部へそれぞれの地域の規定を適用すると定めます。重要なのは判定単位が敷地ではなく建築物である点で、敷地が線を跨いでいても建築物を緩い側に収めれば厳しい規定は及びません。両項のただし書により、当該地域外において防火壁で区画された部分は適用が除かれます。
解説
地番の境界線と、防火地域の境界線は一致しない。都市計画の線は道路の中心や地形に沿って引かれるため、一筆の土地の真ん中を平気で横切る。建築基準法65条が決めているのは、その線を「敷地」が跨いだときの話ではなく、「建築物」が跨いだときの話だ。ここを取り違えると見積りが数百万円ずれる。建物が防火地域と準防火地域にまたがれば、全部が防火地域の規定で建てられる。準防火地域と指定のない区域にまたがれば、全部が準防火地域扱い。厳しい側が建物全体を飲み込む、これが原則である。逆に言えば、建物を緩い側に収めきれば、敷地が跨っていても厳しい規制は来ない。配置図を1m 動かすというあなたの判断が、耐火建築物にするかどうかを分ける。
法的な位置づけ
建築基準法65条は、建築物が防火地域・準防火地域と無指定区域にわたる場合、又は防火地域と準防火地域にわたる場合の規定適用を定める。判定単位は敷地ではなく建築物であり、厳しい側の地域内の建築物に関する規定が建築物の全部に及ぶ。ただし当該地域外において防火壁で区画された部分は適用から除かれる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自治体の都市計画図で境界線の位置を確定する 都市計画情報で防火地域・準防火地域の境界線を拾い、その線が道路中心線基準か地番基準かまで建築指導課の窓口で確認する。境界線の解釈が数十センチ動くだけで判定が反転する
- 2.敷地図ではなく想定配置図を重ねて判定する 重要事項説明書の該当欄と想定配置図を重ね、敷地ではなく建築物本体が線を跨ぐかを判定する。車庫・物置・渡り廊下で繋いだ離れも、構造上・用途上一体なら一棟として数える
- 3.二案の概算を並べて比較する 設計者に「建築物全体を厳しい側の仕様で建てる案」と「建築物を緩い側へ寄せる案」の概算比較を出させる。65条ただし書の防火壁案も基本設計の段階で概算に入れ、成立しないなら早く捨てる
- 4.確認申請前に特定行政庁へ事前相談する 建築物の一体性の評価と境界線の位置について、特定行政庁又は指定確認検査機関と事前相談で詰める。この判断は機関により分かれる場面があり、申請段階でひっくり返ると平面計画から手戻りになる
- 5.売買前なら差額を価格交渉に使う 契約前に判定が出ていれば、仕様格上げ分の工事費差額をそのまま指値の根拠にできる。設計依頼後は配置が固まって動かせないため、効くのは購入判断前の検討である
よくある質問 AI による整理
Q1防火地域とは何ですか？
市街地における火災の危険を防除するため都市計画で定める地域地区です。都市計画法8条・9条を根拠とし、建築物の耐火性能や屋根・外壁の仕様に上乗せ規制がかかります。
Q2防火地域と準防火地域の違いは何ですか？
どちらも防火のための地域指定ですが、防火地域のほうが要求される耐火性能が高く、規模・階数に応じて耐火建築物等が求められます。準防火地域は要求が一段緩やかです。
Q3自分の土地が防火地域かどうか調べる方法は？
自治体の都市計画情報（都市計画図・GIS）で確認し、境界線が道路中心線基準か地番基準かを建築指導課で聞きます。売買時は重要事項説明書の該当欄にも記載されます。
Q4建築基準法65条の防火壁は何センチ突出させる必要がありますか？
建築基準法施行令113条により、原則として壁の両端と上端を外壁面・屋根面から50cm 以上突出させる必要があります。開口部は幅・高さ2.5m 以下で特定防火設備とします。
Q5防火地域は誰が指定しますか？
都市計画法8条の地域地区として都市計画に定められます。決定主体は原則として市町村で、一定のものは都道府県が定めます。指定が変更されれば同じ土地でも規制が変わります。
Q6防火地域でも木造住宅は建てられますか？
規模・階数に応じた耐火・準耐火等の技術的基準を満たせば建築可能です。建築基準法61条と施行令136条の2が基準を定め、木造でも仕様を満たす設計は成立します。
Q7重要事項説明書で防火地域と準防火地域の両方に印があるのはなぜ？
その敷地が二つの地域の境界線を跨いでいるためです。珍しいことではなく、問われるのは敷地の所属ではなく、計画する建築物がどちらにかかるかです（65条）。
Q8防火地域にまたがる場合、確認申請では何を示しますか？
配置図に防火地域・準防火地域の境界線を記入し、建築物本体が線を跨ぐかを明示します。防火壁で区画する場合は施行令113条の適合を示す詳細図も必要です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1敷地の9割が準防火地域で、端っこだけ防火地域なんですが、それでも全部防火地域扱いになりますか？
建物がその端にかかっているなら、65条2項で建築物の全部に防火地域の規定が適用されます。逆に建物を準防火地域側だけに収めれば、敷地が跨っていても準防火地域の規定で済みます。実務のポイント：用途地域は敷地の過半で決まる（91条）のに、防火地域だけは建物単位です。この違いを知っている設計者は、配置を1m 動かして仕様を一段落とす提案を最初に出します
Q2ただし書の防火壁で区画すれば安く済むんですよね？
理屈上はそのとおりですが、施行令113条の防火壁は耐火構造で自立し、原則として外壁面・屋根面から50cm 以上突出させ、開口部は2.5m × 2.5m 以下で特定防火設備とする必要があります。実務のポイント：実務でこのただし書が活きるのは大規模な平屋の倉庫や工場がほとんどで、一般的な住宅や店舗では平面計画の犠牲とコストで逆転します。使えると思って設計を進め、後から全部やり直す事故が定番です
Q3防火地域にかかると建蔽率が増えるって聞いたんですが、本当ですか？
本当です。53条3項1号により、防火地域内で耐火建築物等、準防火地域内で耐火建築物等または準耐火建築物等であれば建蔽率が10分の1上乗せされ、角地指定と重なれば10分の2になります。敷地が防火地域の内外にわたる場合のみなし規定も別途あります。実務のポイント：65条は規制を重くする方向、53条は緩める方向に同じ「またがり」が効きます。両方を同時に計算して初めて、その土地の本当の容量が出る
Q4昔から建っている家がたまたま境界を跨いでいます。今すぐ直さないとダメですか？
直す義務はありません。建築時に適法だった建物は3条2項の既存不適格となり、現行規定は適用されないからです。ただし増築・改築・大規模の修繕や模様替えに着手すると、その時点で現行規定への適合が求められます。実務のポイント：「今は合法」と「建て替えたら別物」の差は、そのまま売却価格の交渉材料になります。買主側は建替え時の仕様アップ分を見積もって指値を入れる
間違えやすい点 AI による整理
- 「敷地が防火地域にかかっていますか」という問いの立て方自体がずれている。65条が見ているのは敷地の位置ではなく建築物の位置だ。敷地が跨っていても建物が緩い側に収まれば厳しい規定は及ばず、建物が少しでも食い込めば全体に及ぶ。問うべきは「建物が線を跨ぐか」である。なお建蔽率の緩和（53条）は逆に敷地単位で判定されるので、同じ土地について二つの物差しを使い分ける必要がある
- あなたから見れば同じ一軒の家でも、法律から見ると「建築物が一棟か二棟か」が分岐点になる。渡り廊下でつないだ離れも、構造上・用途上一体と評価されれば一棟である。一棟と数えられた瞬間、離れの側にかかっていた防火地域が母屋まで届く。この評価は実務上、特定行政庁や指定確認検査機関の判断が分かれる場面があり、事前相談で詰めておかないと申請段階でひっくり返る
- ただし書で防火壁を立てれば分けられる、という知識自体は広く知られている。知られていないのはその防火壁のハードルだ。建築基準法施行令113条の防火壁は耐火構造で自立し、原則として両端と上端を外壁面・屋根面から50cm 以上突出させ、開口部は2.5m × 2.5m 以下で特定防火設備とする必要がある。実質的には建物を二棟に割るに近く、平面計画の犠牲とコストで逆転することが多い
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 判定の単位 | 65条：建築物の位置（建築物が地域を跨ぐか） | 91条：敷地の過半が属する地域（用途地域等） 53条3項：敷地が防火地域の内外にわたる場合は敷地全体を防火地域内とみなす |
| 効果の方向 | 厳しい側の規定を建築物の全部に及ぼす（規制強化） | 過半が属する側の規定に一元化（中立） 耐火建築物等なら建蔽率を上乗せ（規制緩和） |
| 回避・調整の手段 | 建築物を緩い側へ収める／地域外で防火壁により区画（65条ただし書） | 敷地の分割・面積配分の見直し 耐火建築物等の採用と角地指定の併用 |
| 設計上の判断時期 | 配置計画の初期（後戻りコスト最大） | 敷地設定の段階 容積・建蔽率の検討段階 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾には日本の防火地域・準防火地域に直接対応する地域制はなく、建築物の用途類組・規模・階数により防火構造の要求を定める方式をとる。したがって「地域を跨ぐ建築物」という論点自体が発生しにくく、代わりに防火区劃と防火間隔の設計基準が機能する
韓国は日本の65条とほぼ同型の処理を採る。大地が地域を跨ぐ場合は過半主義だが、建築物が防火地区とその他の区域に跨る場合は全部に防火地区の規定を適用し、防火壁で区画された部分を除外する構造である
ドイツは建築規制が州法（Landesbauordnung）に属し、防火要求は地域指定ではなく Gebäudeklasse（建物クラス）と用途で決まる。都市計画上の地区区分は BauGB／BauNVO が担い、日本のような「防火地域を跨ぐ建築物」条項は置かれていない
米国は歴史的に fire limits／fire districts の制度を持ち、IBC Appendix D を採用した自治体では区域内の構造制限が加わる。適用は自治体条例次第で、地域を跨ぐ建築物の扱いも条例ごとに異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、あなたの敷地の隅3平方メートルだけが防火地域にかかっていて、そこに車庫を張り出させたらどうなる？ その車庫が母屋と一体の建築物と評価されるなら、母屋を含む全部が防火地域の規定になる。3平方メートルのために建物全体が格上げされ、外壁も開口部も仕様が変わる
- あなたが設計者で、確認申請の提出まであと5日。敷地図を重ねたら、計画中の建物の北東角が防火地域に1.2m だけ食い込んでいた。選べるのは三つ。建物を南西へ動かす、建物全体を厳しい側の仕様で作る、65条ただし書の防火壁で切る。どれを選ぶかで工期も工事費も変わる
- 準防火地域だと聞いて中古戸建てを買った。建て替えの相談をしたら、敷地の裏半分が防火地域だと判明。建物をどこに置くかだけで、見積りが二種類出てきた
- 友人から「この土地、重要事項説明書の防火地域と準防火地域の欄に両方チェックが入ってるんだけど、これ普通？」と LINE が来る。普通にある。問題は敷地がどちらに属するかではなく、建てる建物がどちらにかかるかだと、あなたは三分で説明できる
- 築40年の工場を増築したい。建った当時は無指定区域だったが、その後の都市計画変更で建物の一部が準防火地域に入った。現状は既存不適格（建築基準法3条2項）で違法ではないが、増築に手を付けた瞬間に65条が効いてくる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自治体の都市計画情報で防火地域・準防火地域の境界線を確認し、線が道路中心線基準か地番基準かまで窓口で聞く2. 重要事項説明書の該当欄と想定配置図を重ね、敷地ではなく建物本体が線を跨ぐかを判定する3. 跨ぐ場合、設計者に「全体を厳しい側の仕様で建てる案」と「建物を緩い側へ寄せる案」の概算比較を出させる4. 売買契約前なら、この差額をそのまま価格交渉の材料にする
訴えられた側：1. 確認審査での指摘や是正指導を受けたら、まず建築物の一体性（一棟か二棟か）と線の実際の位置を実測で再確認する2. 既存建物なら竣工年と都市計画の指定年を照合し、3条2項の既存不適格に当たらないか検証する3. 65条ただし書の防火壁区画が成立する余地があるか、施行令113条の要件で逐一潰す4. 処分そのものに納得できなければ、建築審査会への審査請求を検討する
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。ただし建築主事等の処分（確認の拒否、是正命令等）に不服がある場合、処分があったことを知った日の翌日から起算して3か月以内に建築審査会へ審査請求する必要がある（建築基準法94条、行政不服審査法18条）。取消訴訟は原則として処分を知った日から6か月（行政事件訴訟法14条）。違反建築物に対する是正措置命令（建築基準法9条）と罰則は、期間の制限なく及びうる（最新の改正状況をご確認ください）
学説
行政実務の通説的理解：65条の適用単位は敷地ではなく建築物であるという点に争いはなく、実務上の争点は建築物の一体性評価（一棟か二棟か）と境界線の具体的位置に集約される。ただし書の防火壁は施行令113条の要件を満たす必要があり、一棟を法的に分断する例外として厳格に解される。
改正沿革 AI による整理
- 平成30年（2018年）改正（令和元年6月25日施行） 防火地域・準防火地域関係の規定が再編され、耐火建築物等・準耐火建築物等という枠組みと延焼防止性能による同等規定が導入された。本条の規律内容は従前を引き継ぐが、条番号の移動を含む改正経緯は人的検証が必要（total_revisions を -1としたのはこのため）
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定。市街地建築物法の防火地区制度を承継し、建築物が地域の内外にわたる場合の適用規定が置かれた（条番号は現行と異なり、変遷の詳細は人的検証を要する）
- 2.平成30年（2018年） 改正：防火地域・準防火地域関係の規定が再編され、耐火建築物等・準耐火建築物等の枠組みと延焼防止性能による同等規定が導入された（令和元年6月25日施行）。本条の規律内容は従前を引き継ぐが、条番号の移動を含む経緯は人的検証が必要
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