建築基準法 第91条（建築物の敷地が区域、地域又は地区の内外にわたる場合の措置）

解説

土地の重要事項説明書で、用途地域の欄に二つの名前が並んでいたことはないだろうか。第一種低層住居専用地域と近隣商業地域、といった具合に。建築基準法91条は、その状態の処理を決めている。答えは過半の勝ち。敷地面積の過半が属する地域のルールが、敷地全部に適用される。過半が近隣商業なら、低層住専側の部分にも近隣商業の用途制限がかかり、店舗を建てられる。ここまでは調べれば出てくる。問題はその先だ。91条は本文の括弧書きの中に、大量の除外を抱えている。容積率（52条）と建蔽率（53条）は過半主義ではなく面積按分の加重平均、絶対高さ・斜線制限・日影規制（54条から56条の2）は地域ごとに別々に適用、防火地域と準防火地域に至っては判定単位が敷地ではなく建築物。一つの敷地の上に、測り方の違う物差しが同時に立っている。過半だから全部こっち、で進めた計画は、確認申請の窓口で止まる。

法的な位置づけ

建築基準法91条は、建築物の敷地が禁止または制限を受ける区域・地域・地区の内外にわたる場合の適用関係を定める規定であり、その建築物または敷地の全部について、敷地の過半が属する区域・地域・地区の規定を適用する。ただし容積率、建蔽率、高さ・斜線・日影に関する各規定、高度地区、防火地域および準防火地域は、同条の括弧書きにより適用対象から除外される。

こんなときに使う

• もし、契約した土地の過半が第一種低層住居専用地域だと決済後に判明したら？ 計画していた三階建ての賃貸併用住宅は、10メートルの絶対高さ制限（法55条）に潰される。手付解除の期限は一週間後。重要事項説明書の用途地域欄と公図をもう一度広げる時間は、まだ残っている
• 実家の土地を相続した。公図を広げると、南半分が近隣商業地域、北半分が第一種住居地域。どちらが過半かで、建てられる店舗の種類も、買い手が付く値段も変わる。
• あなたが設計者として、敷地の過半が商業地域だからと店舗併用住宅の確認申請を出した。ところが敷地の一部が第一種低層住居専用地域にかかっており、そこに建つ棟が10メートルを超えていた。審査機関から訂正指示が入る。用途は91条で通ったのに高さで止まる、括弧書きを読み飛ばした典型例である
• 隣地に突然マンションの建築計画が持ち上がり、冬の日照が奪われそうだ。あなたの家が日影規制の対象区域外でも、隣地の建物が高さ10メートルを超えて対象区域内に日影を落とすなら規制は及ぶ（法56条の2第5項）。日影規制が91条の過半主義に吸収されていないからこそ、境界の向こうにいるあなたにも主張の足場が残る

取るべき行動

被害を受けた側：1. 隣地の計画で日照・環境上の不利益を受けそうなら、まず建築計画概要書（特定行政庁で閲覧可能）で敷地の用途地域構成と過半の判定を確認する2. 高さ・斜線・日影は91条の過半主義から除外され地域ごとに適用されるため、境界のこちら側の規制が生きていないかを個別に検証する3. 日影規制は対象区域外の建物からも及ぶ場合がある（法56条の2第5項） 4. 計算違いが疑われるなら特定行政庁の建築指導課に申し出るとともに、建築確認への審査請求の期限を同時に確認する

訴えられた側：1. 是正指導や訂正指示を受けたら、指摘された規制が過半主義の対象か除外対象かをまず条文の括弧書きで切り分ける2. 用途制限（法48条）の判定であれば過半の面積計算根拠を提出、高さ・斜線であれば地域ごとの適用を前提に計画を修正する3. 敷地設定自体を見直せる段階なら、用途上不可分性（施行令1条1号）を崩さない範囲で再設定を検討4. 確認済証交付後の変更は計画変更確認申請が必要、工程とコストを先に試算してから方針を決める

時効（請求できる期限）：91条自体に期間の定めはない。ただし建築確認や是正命令を争う場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条1項）。建築確認の取消訴訟は工事完了で訴えの利益が失われるため、着工前の判断が事実上の期限になる

学説

実務通説：91条の過半主義は、用途制限のように敷地全体で一体的に判断すべき規制についてのみ適用の一本化を図る趣旨と理解されている。量として配分可能な容積率・建蔽率、隣接地の生活環境を直接守る高さ・斜線・日影、建築物の性能を問う防火規制は、同条括弧書きによりそれぞれ別の処理に委ねられる

改正の年表

1. 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定（昭和25年法律第201号）に伴い、区域・地域・地区制の全面的な適用を前提として、敷地が境界の内外にわたる場合の適用関係を定める規定として置かれた