建築基準法 第92条（面積、高さ及び階数の算定）
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建築物の敷地面積、建築面積、延べ面積、床面積及び高さ、建築物の軒、天井及び床の高さ、建築物の階数並びに工作物の築造面積の算定方法は、政令で定める。
この条文の基本情報
面積、高さ及び階数の算定とは何ですか？
定義面積、高さ及び階数の算定とは、建築基準法第92条に定められた規定で、「建築物の敷地面積、建築面積、延べ面積、床面積及び高さ、建築物の軒、天井及び床の高さ、建築物の階数並びに工作物の築造面積の算定方法は、政令で定める。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第92条（面積、高さ及び階数の算定）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第92条の条文原文は「建築物の敷地面積、建築面積、延べ面積、床面積及び高さ、建築物の軒、天井及び床の高さ、建築物の階数並びに工作物の築造面積の算定方法は、政令で定める。」で始まります。
- 建築基準法第92条は第六章 雑則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第92条の前の条は建築基準法第91条です。
- 建築基準法第92条の次の条は建築基準法第92条の2です。
- 建築基準法第92条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第92条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第92条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/92
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法92条は、延べ面積・建築面積・高さ・階数などの算定方法を政令に委任する規定。具体的な測り方は建築基準法施行令2条が定め、容積率や建蔽率の計算根拠となる。
Q · 建築基準法92条を読めば延べ面積の計算方法が分かりますか？
いいえ、92条は算定方法を政令に委ねる条文です
分かりません。建築基準法92条は、敷地面積・建築面積・延べ面積・床面積・高さ・階数などの算定方法を「政令で定める」と規定するだけの委任条文です。実際の算定ルールは建築基準法施行令2条にあり、庇は外壁から1m 後退した線で建築面積を測る、自動車車庫等の部分は延べ面積の5分の1まで容積率に算入しないといった具体的基準はすべて同令に置かれています。さらに運用は通達および各特定行政庁の取扱基準にまで及びます。
解説
「建築物の敷地面積、建築面積、延べ面積、床面積及び高さ……の算定方法は、政令で定める」。たった一行で終わるこの条文を読み飛ばした瞬間、あなたは日本の不動産で最も金額が動く部分を他人任せにしたことになる。容積率200%、建蔽率60%、高さ10m。規制の数値そのものは建築基準法の本体に書いてある。だが「その数値を何で測るのか」、つまり分子にあたる面積と高さをどう算定するかは、まるごと建築基準法施行令2条に預けられている。庇やバルコニーは外壁から1m 後退した線で建築面積を測る。自動車車庫等の部分は延べ面積の5分の1まで容積率の計算に入らない。屋上の階段室は建築面積の8分の1以内なら高さに算入しない。この「入らない」の積み重ねが、同じ土地に建つ床を数十平米単位で変える。土地を見に行く前にこの一行を知っているかどうかで、あなたが払う坪単価の意味が変わる。
法的な位置づけ
建築基準法92条は、建築物の敷地面積・建築面積・延べ面積・床面積・高さ・軒の高さ・階数および工作物の築造面積の算定方法を政令に委任する規定である。委任先は建築基準法施行令2条であり、容積率（同法52条）や建蔽率（同法53条）の適用に必要な数値は、同令の定める測り方によって確定する。
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法92条とは何ですか？
建築物の敷地面積・建築面積・延べ面積・床面積・高さ・階数・工作物の築造面積の算定方法を政令に委任する条文です。算定基準そのものは建築基準法施行令2条にあります。
Q2延べ面積の算定方法はどこに書いてありますか？
建築基準法92条の委任を受けた建築基準法施行令2条1項4号が延べ面積を、同項3号が床面積を定めます。容積率算定上の不算入は同令2条3項および法52条に規定があります。
Q3車庫は容積率に入らないって本当ですか？
自動車車庫等の部分は、延べ面積の5分の1を限度として容積率算定上の延べ面積に算入されません。建築基準法施行令2条3項が根拠で、5分の1を超える部分は算入されます。
Q4地下室は容積率に算入されますか？
住宅用途の地階は、天井が地盤面から1m 以下などの要件を満たせば、住宅部分の床面積の3分の1を限度に容積率算定から除かれます（建築基準法52条3項）。要件を外れれば全部算入です。
Q5建築物の高さはどこから測りますか？
原則として地盤面からの高さで算定します（建築基準法施行令2条1項6号・2項）。前面道路との関係や制限の種類により起算点が変わるため、どの制限に使う高さかを先に特定する必要があります。
Q6屋上の塔屋は階数に入りますか？
階段室・昇降機塔・装飾塔などで、水平投影面積の合計が建築面積の8分の1以内のものは階数に算入しません（建築基準法施行令2条1項8号）。超えれば1階として数えられます。
Q7宅配ボックスは容積率に入りますか？
2018年の施行令改正により、宅配ボックス設置部分は全体の延べ面積の100分の1を限度として容積率算定上の延べ面積から除かれます。上限を超える部分は算入されます。
Q8吹抜けは床面積に算入されますか？
吹抜け部分にはその階の床が存在しないため、原則として床面積に算入されません。ただし手すりや可動床の扱い、壁で囲まれない部分の判定は通達と各特定行政庁の取扱基準によります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1パンフレットの52 ㎡が登記簿だと49 ㎡でした。これって詐欺じゃないんですか？
詐欺ではない。建築基準法の床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた水平投影面積（建築基準法92条、同法施行令2条1項3号）、区分建物の登記床面積は壁の内側で測る（不動産登記規則115条）。同じ部屋で数平米ずれるのは構造上当然だ。実務のポイント：住宅ローン控除の「床面積50 ㎡以上」は登記簿の数字で判定される。パンフ51 ㎡が登記48 ㎡なら控除は落ちる。契約前に登記簿の床面積を確認する（面積要件は緩和措置があるため最新の改正状況をご確認ください）
Q2ロフトを付ければ床面積を増やせるって本当ですか？
条件付きで本当だ。天井高1.4m 以下、直下階の床面積の2分の1未満などの基準を満たす小屋裏物置等は、床面積にも階数にも算入しない取扱いが通達と各自治体の基準で認められている（建築基準法92条、同法施行令2条1項3号・8号）。実務のポイント：はしごを固定できるか、コンセントやエアコンを付けられるかは自治体ごとに運用が割れている。カタログどおりに設計しても審査で落ちることがあるので、事前相談で書面回答を取る
間違えやすい点 AI による整理
- 「92条を読めば算定方法が分かる」という前提そのものが誤っている。92条は算定方法を一つも定めていない。定めているのは「政令で定める」という一行だけだ。中身は建築基準法施行令2条にあり、さらにその運用は通達と各自治体の取扱基準まで降りていく。法律の条文だけ読んで納得した人は、入口で引き返している
- 容積率と建蔽率のパーセンテージは知っている人が多い。だがその数字が掛かる「面積」の定義を知らなければ、数字だけでは何も計算できないという深刻さに気付いていない。地下室、車庫、共用廊下、昇降路、備蓄倉庫、宅配ボックス。不算入の規定を一つ落とすごとに、事業計画の床は現実からずれていく
- あなたから見れば「家の広さ」は一つの数字だが、法律から見れば別々の数字が並んでいる。建築面積、延べ面積、床面積、そして登記簿上の床面積。さらに工務店の見積書には法律上の定義がない「施工面積」が載る。不動産広告の数字、登記簿の数字、確認申請の数字がすべて違うのはこのためで、どれか一つを「本当の広さ」だと思い込むと、税制優遇か融資か設計のどこかで必ずずれが出る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 92条：面積・高さ・階数の算定方法を政令に委任（物差しを決める） | 52条：容積率の上限を規定（数値そのものを決める） 53条：建蔽率の上限を規定（数値そのものを決める） |
| 規律する数値 | 延べ面積・建築面積・床面積・高さ・階数の測り方 | 延べ面積 ÷ 敷地面積の上限（用途地域と都市計画の指定による） 建築面積 ÷ 敷地面積の上限（用途地域と都市計画の指定による） |
| 具体的基準の所在 | 建築基準法施行令2条 + 通達 + 各特定行政庁の取扱基準 | 同条本文 + 前面道路幅員による低減 + 地階・車庫等の不算入規定 同条本文 + 角地緩和・防火地域の緩和 |
| 読み違えたときの影響 | 分子の面積が変わり、事業計画の床が数十平米単位でずれる | 延べ面積超過で確認済証が下りない／是正設計 建築面積超過で配置計画のやり直し |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も法律本体では算定方法を定めず、中央主管建築機関が定める建築技術規則に委任する。用語定義（建築面積・樓地板面積・建築物高度）が規則第1条に集約されている点は、日本の施行令2条と同じ構造
韓国も建築法84条で面積・高さ・階数の算定方法を大統領令に委任し、시행령 119条が具体的基準を置く。日本法の構造をほぼそのまま踏襲した形
ドイツは連邦の BauNVO が敷地面積比率の算定枠組みを定め、実務上の面積計算は工業規格 DIN 277に依拠する。法令と技術規格の分業という点で日本の法・政令・通達の三層構造と機能的に近い
米国は連邦統一法を持たず、モデルコードである IBC を州・自治体が採用し、容積率（FAR）や面積定義は地方条例が定める。算定方法の所在が自治体まで降りる点は日本の取扱基準より徹底している
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 買付証明を入れて決済まであと10日、この土地に本当に想定どおりの建物が建つのか？ 容積率200%、敷地100 ㎡なら延べ200 ㎡と電卓を叩いたが、共同住宅の共用廊下・階段やエレベーターの昇降路、自動車車庫等の部分は容積率の計算から外れる。つまり実際に使える床は200 ㎡より増える。逆に屋上塔屋の扱いを読み違えれば高さ制限に引っかかって階数が落ちる。決済前に算定根拠を書面で出させないと、買った後は誰も責任を取らない
- 完了検査で、ロフトが一つの階と認定された。天井高1.4m 超、直下階の床面積の2分の1超。設計図の「小屋裏収納」という三文字は、検査済証の前では通用しない
学説
通説：92条の委任は、規制の強弱そのものではなく技術的な測定方法に限定されているため、憲法73条6号にいう許された委任立法の範囲内と解されている。もっとも算定方法の変更は実質的に規制密度を動かすため、委任の限界が問題となりうる構造であることは意識されている。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：市街地建築物法（大正8年）に代わる建築基準法の制定に伴い、面積・高さ・階数等の算定方法を政令に委任する規定として置かれた
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