建築基準法 第86条の2（公告認定対象区域内における建築物の位置及び構造の認定等）
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- 公告認定対象区域（前条第一項又は第二項の規定による認定に係る公告対象区域をいう。以下同じ。）内において、同条第一項又は第二項の規定により一の敷地内にあるものとみなされる建築物（以下「一敷地内認定建築物」という。）以外の建築物を新築し、又は一敷地内認定建築物について増築、改築、移転、大規模の修繕若しくは大規模の模様替（位置又は構造の変更を伴うものに限る。以下この項から第三項までにおいて「増築等」という。）をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、当該新築又は増築等に係る建築物の位置及び構造が当該公告認定対象区域内の他の一敷地内認定建築物の位置及び構造との関係において安全上、防火上及び衛生上支障がない旨の特定行政庁の認定を受けなければならない。
- 2.面積が政令で定める規模以上である公告認定対象区域内において、一敷地内認定建築物以外の建築物を新築し、又は一敷地内認定建築物について増築等をしようとする場合（当該区域内に政令で定める空地を有することとなる場合に限る。）において、国土交通省令で定めるところにより、特定行政庁が、当該新築又は増築等に係る建築物の位置及び建蔽率、容積率、各部分の高さその他の構造について、他の一敷地内認定建築物の位置及び建蔽率、容積率、各部分の高さその他の構造との関係において、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したときは、当該新築又は増築等に係る建築物の各部分の高さ又は容積率を、その許可の範囲内において、第五十五条第一項の規定又は当該公告認定対象区域を一の敷地とみなして適用される第五十二条第一項から第九項まで、第五十六条若しくは第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。この場合において、前項の規定は、適用しない。
- 3.公告許可対象区域（前条第三項又は第四項の規定による許可に係る公告対象区域をいう。以下同じ。）内において、同条第三項又は第四項の規定により一の敷地内にあるものとみなされる建築物（以下「一敷地内許可建築物」という。）以外の建築物を新築し、又は一敷地内許可建築物について増築等をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、特定行政庁の許可を受けなければならない。この場合において、特定行政庁は、当該新築又は増築等に係る建築物が、その位置及び建蔽率、容積率、各部分の高さその他の構造について、他の一敷地内許可建築物の位置及び建蔽率、容積率、各部分の高さその他の構造との関係において、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、市街地の環境の整備改善を阻害することがないと認めるとともに、当該区域内に同条第三項又は第四項の政令で定める空地を維持することとなると認める場合に限り、許可するものとする。
- 4.第二項の規定による許可を申請する者は、その者以外に公告認定対象区域内にある土地について所有権又は借地権を有する者があるときは、建築物に関する計画について、あらかじめ、これらの者の同意を得なければならない。
- 5.第四十四条第二項の規定は、第二項又は第三項の規定による許可をする場合に準用する。
- 6.特定行政庁は、第一項から第三項までの規定による認定又は許可をしたときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、その旨を公告するとともに、前条第八項の図書の表示する事項について所要の変更をしなければならない。
- 7.前条第九項の規定は、第一項から第三項までの規定による認定又は許可について準用する。
- 8.公告対象区域内の第一項の規定による認定又は第二項若しくは第三項の規定による許可を受けた建築物及び当該建築物以外の当該公告対象区域内の建築物については、それぞれ、前条第一項若しくは第二項の規定又は同条第三項若しくは第四項（第二項の規定による許可に係るものにあつては、同条第三項又は第四項中一団地又は一定の一団の土地の区域を一の敷地とみなす部分に限る。）の規定を準用する。
- 9.公告認定対象区域内に第一項の規定による認定を受けた建築物がある場合における同項又は第二項の規定の適用については、当該建築物を一敷地内認定建築物とみなす。
- 10.第二項の規定による許可に係る第六項の公告があつた公告認定対象区域は、その日以後は、公告許可対象区域とみなす。
- 11.前項に規定する公告許可対象区域内における第三項の規定の適用については、第二項の規定による許可を受けた建築物及び当該建築物以外の当該公告許可対象区域内の建築物を一敷地内許可建築物とみなす。
- 12.公告許可対象区域内に第三項の規定による許可を受けた建築物がある場合における同項の規定の適用については、当該建築物を一敷地内許可建築物とみなす。
この条文の基本情報
公告認定対象区域内における建築物の位置及び構造の認定等とは何ですか？
定義公告認定対象区域内における建築物の位置及び構造の認定等とは、建築基準法第86条の2に定められた規定で、「公告認定対象区域（前条第一項又は第二項の規定による認定に係る公告対象区域をいう。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第86条の2（公告認定対象区域内における建築物の位置及び構造の認定等）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第86条の2の条文原文は「公告認定対象区域（前条第一項又は第二項の規定による認定に係る公告対象区域をいう。」で始まります。
- 建築基準法第86条の2は第六章 雑則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第86条の2の前の条は建築基準法第86条です。
- 建築基準法第86条の2の次の条は建築基準法第86条の3です。
- 建築基準法第86条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第86条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第86条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/86_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法86条の2は、一団地認定で一の敷地とみなされた公告対象区域内で新築や増築等をする際、特定行政庁の認定または許可を要すると定める。容積や高さの上乗せには全員同意が必要となる。
Q · 団地の敷地に集会所や駐輪場を建てるのに、役所の認定っているんですか？
一団地認定の区域内なら、特定行政庁の認定が必要です
建築基準法86条の2第1項により、公告認定対象区域（86条の認定で一の敷地とみなされた区域）内で新たに建築物を新築する場合、または既存建築物を増築等する場合は、他の一敷地内認定建築物との関係で安全上・防火上・衛生上支障がない旨の特定行政庁の認定が必要です。容積率や高さの限度を超える計画は2項の許可となり、この場合は区域内の土地所有権者・借地権者全員の同意（4項）と建築審査会の同意（5項、44条2項準用）が加わります。
解説
団地の集会所を建て替えよう、空いた敷地に宅配ボックスの小屋を建てよう。管理組合のその決定が、建築基準法違反になることがある。86条の2は、86条の認定・許可を受けて「一つの敷地とみなされた」区域、つまり公告対象区域の中で新たに建物を建てる、あるいは既存の建物を増築・改築・移転・大規模の修繕（位置または構造の変更を伴うものに限る）しようとする場合、必ず特定行政庁の認定または許可を取り直せと命じる条文だ。あなたが知っておくべきは、この区域では容積率も建蔽率も高さ制限も、棟ごとではなく区域全体で一つの枠として計算されている点。隣の棟が枠を使い残していれば自分の棟を高く建てられたし、逆に既に使い切られていれば、自分の土地なのに一平米も増やせない。しかも容積や高さを上乗せする2項許可を取るには、区域内の土地所有権者・借地権者全員の同意が要る（4項）。反対者が一人いれば、そこで止まる。
法的な位置づけ
建築基準法86条の2は、同法86条の認定または許可により複数の敷地が一の敷地とみなされた公告対象区域において、新築または増築等を行う場合に特定行政庁の認定または許可を要求する規定である。区域全体で一体的に算定された容積率・建蔽率・高さ制限の前提を維持することを目的とし、限度を超える計画には全員同意と建築審査会の同意を課す。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.公告対象区域の図書を閲覧して現状を確定する 計画地を所管する特定行政庁（市区役所の建築指導課、都道府県の土木事務所等）へ行き、公告対象区域の図書を閲覧する。区域の範囲、一敷地内認定建築物の一覧、既に消費されている容積率・建蔽率を数字で押さえる
- 2.1項認定ルートか2項・3項許可ルートかを切り分ける 計画が区域全体の容積率・高さの限度内に収まるなら1項認定。限度を超える上乗せを求めるなら2項許可（公告認定対象区域）または3項許可（公告許可対象区域）となり、全員同意と建築審査会の同意が必要になる。ここでルートを誤ると合意形成が一からやり直しになる
- 3.特定行政庁へ事前相談する 申請前に建築指導課へ事前相談を行い、他の一敷地内認定建築物との関係で安全上・防火上・衛生上の支障がないと判断されるための条件を確認する。2項許可では政令で定める空地（施行令136条）の確保要件も同時に詰める
- 4.2項許可なら区域内の全権利者から同意を取得する 申請者以外に公告認定対象区域内の土地について所有権または借地権を有する者がいる場合、計画について事前に全員の同意を得る（4項）。区分所有者が多数の団地では、説明会と個別訪問を組み合わせ、同意書の様式と取得記録を一元管理する
- 5.認定・許可を申請し、公告と図書の変更を確認する 国土交通省令の定めに従い認定または許可を申請する。2項・3項許可では建築審査会の同意を経る（5項）。認定・許可後、特定行政庁は遅滞なく公告し、86条8項の図書の表示事項を変更する（6項）ので、変更後の図書を必ず取得して記録に残す
- 6.確認申請へ進み、以後の区域運用を把握する 認定・許可を得たうえで建築確認申請に進む。2項許可に係る公告があった公告認定対象区域は、その日以後は公告許可対象区域とみなされ（10項）、以後の区域内建築行為は3項の許可ルートに切り替わる。この切替えを管理組合の記録に明記しておく
よくある質問 AI による整理
Q1公告対象区域とは何ですか？
建築基準法86条の認定または許可を受け、複数の敷地が一の敷地とみなされた区域で、その旨が特定行政庁により公告された範囲です。区域の図書は特定行政庁が備えています。
Q2一団地認定は登記簿で確認できますか？
できません。登記事項証明書には記載されず、特定行政庁が備える公告対象区域の図書（86条8項、86条の2第6項）でのみ確認できます。建築指導課の窓口での閲覧が唯一の方法です。
Q386条の2の認定と許可の違いは？
1項認定は安全上・防火上・衛生上支障がないことの確認のみ。2項・3項許可は容積率や高さの限度超えを伴い、全員同意（4項）と建築審査会の同意（5項）が上乗せされます。
Q4団地の建替えはなぜ進まないのですか？
区分所有法70条の一括建替え決議は5分の4で足りますが、建築基準法上の一団地認定の取消し（86条の5）や2項許可には全員同意が原則で、この合意要件の差が事業を止めます。
Q5駐輪場の屋根も認定の対象になりますか？
屋根と柱があれば建築基準法上の建築物にあたり、公告対象区域内での新築として86条の2第1項の認定対象になります。小規模でも手続は免除されません。
Q62項許可の全員同意は誰から取るのですか？
申請者以外で公告認定対象区域内の土地について所有権または借地権を有する者全員です（4項）。数百戸の区分所有者がいる団地では、同意取得が事業費の最大項目になります。
Q7不認定・不許可になったらどうすればいいですか？
建築基準法94条により建築審査会へ審査請求ができます。建築審査会は請求を受けた日から1か月以内に裁決する義務を負うため、一般の審査請求より判断が早く出ます。
Q8認定を受けずに建てたらどうなりますか？
違反建築物として是正指導の対象となり、是正命令（9条）が出れば除却を含む対応を迫られます。命令違反には罰則（98条）があるため、着工前の手続確認が不可欠です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの団地、一団地認定がかかってるかどうかって、どうやったら分かるんですか？
登記簿には出ません。特定行政庁（市役所や区役所の建築指導課、都道府県の土木事務所など）が公告対象区域の図書を備えており（86条8項、86条の2第6項）、そこで区域の範囲と対象建築物を確認できます。実務のポイント：窓口では「一団地認定」ではなく「一団地の総合的設計」「連担建築物設計制度」と呼ばれることが多い。用語を合わせて聞くと、担当者が図書にたどり着く速さが変わります
Q2建替え決議が5分の4で通れば、あとは手続だけですよね？
区分所有法70条の一括建替え決議が成立しても、建築基準法上の一団地認定は自動では外れません。86条の5による取消しは区域内の土地所有権者・借地権者全員の合意が原則で、5分の4と全員の間に埋めるべき差が残ります。実務のポイント：このギャップの扱いは実務上、解釈と運用が特定行政庁ごとに分かれています。決議を取る前に所管庁へ事前相談するのが定石です（最新の運用状況をご確認ください）
Q3駐輪場の屋根をかけるくらいでも、役所の認定が要るんですか？
屋根と柱があれば建築基準法上の建築物にあたり、公告対象区域内で新たに建てれば86条の2第1項の認定の対象になります。既存棟への増築等でも、位置または構造の変更を伴えば同じです。実務のポイント：この手の小規模工事は管理組合が施工業者任せで進めがちですが、業者は一団地認定の有無まで調べません。発注前に組合側から「ここは公告対象区域か」と一言確認するだけで、違反建築のリスクはほぼ消えます
Q4不許可になったら、もう諦めるしかないですか？
建築審査会への審査請求が使えます（94条）。しかも建築審査会は請求を受けた日から1か月以内に裁決する義務を負っており（94条2項）、一般の審査請求より格段に速い。実務のポイント：この1か月ルールは工事の遅延コストを見込んだ特則です。裁決が早く出る分、争うか計画を修正するかの判断も早く下せます。不許可の理由書を受け取った時点で二週間以内に方針を決めるのが実務のリズムです
間違えやすい点 AI による整理
- 一団地認定という言葉を「聞いたことはある」人は多いが、深刻なのはそれが登記簿に一行も載らないという点。土地の登記事項証明書を何度読んでも出てこない。確認できるのは特定行政庁が備える公告対象区域の図書だけで（86条8項、86条の2第6項）、役所の窓口へ行かない限り一生見えない制限である
- 「自分の棟の敷地は自分たちのものだから、建替えは自分たちで決められる」という問いの立て方自体が誤っている。一団地認定を受けた時点で、建築基準法上の「敷地」は区域全体に置き換わっている。あなたの棟の敷地という単位は、法的にはもう存在しない
- あなたから見れば「取り壊して同じ規模で建て直すだけ」でも、法律から見れば公告対象区域内の新築であり、認定や許可のやり直しになる。この落差が、建替え決議の成立後に事業が一年単位で止まる主因になる
- 手続の重さは一律だと思われがちだが、実は段階がある。上乗せを求めない1項認定に他の権利者の同意の明文要件はなく、容積や高さの上乗せを求める2項許可にだけ全員同意（4項）と建築審査会の同意（5項、44条2項準用）が乗る。何を求めるかで関門の高さが変わる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用される区域と行為 | 86条の2：公告対象区域内で一敷地内認定（許可）建築物以外の新築、または既存建築物の増築等 | 86条：複数敷地を一の敷地とみなす認定・許可そのもの（区域を生み出す入口） 86条の5：一の敷地とみなすことの取消し（区域から出る出口） |
| 手続の種類 | 1項＝認定、2項・3項＝許可（建築審査会の同意あり） | 1項・2項＝認定、3項・4項＝許可 認定・許可の取消し（申請に基づく） |
| 他の権利者の同意 | 1項認定は明文要件なし。2項許可は区域内の土地所有権者・借地権者全員の同意が必要（4項） | 区域を設定する段階で関係権利者の同意が前提となる 取消しは区域内の権利者全員の合意が原則 |
| 容積率・高さの扱い | 2項許可では52条1項〜9項、55条1項、56条、57条の2第6項の限度を許可の範囲内で超えられる | 区域を一の敷地とみなして52条等を適用する前提を作る 取消し後は各敷地ごとに52条等を個別適用 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は建築基地の範囲を建築法11条で定め、複数の土地を一の基地として申請することを認める。ただし日本の一団地認定のような区域単位の公告制度と図書備付けの仕組みは薄く、基地範囲は建築執照の記録で追う
韓国も二以上の敷地を一の敷地とみなす特例を置き、団地型住宅の一体設計を許容する。再建築（재건축）は都市及び住居環境整備法が主導し、建築法の特例と整備事業法制の接続点が日本と似た論点になる
ドイツは事業関連 Bebauungsplan により地区単位で建築の量を計画的に配分する。日本の一団地認定が個別処分（認定・許可）で処理するのに対し、ドイツは計画法規（条例）レベルで処理する点が構造的な差
米国は地方 zoning の PUD により、区域全体で density と bulk を配分し個別敷地規制を緩和する。日本の一団地認定に最も機能的に近いが、根拠は連邦法ではなく各自治体の条例
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 築48年の団地で建替え決議が5分の4で可決された。ところが建築指導課の窓口で「ここは一団地認定がかかっています」と言われたら？ 区分所有法70条の要件を満たした決議でも、建築基準法上は別問題。86条の5による認定の取消しか、86条の2の認定・許可か、ルートの選び直しに半年から数年かかる。事業計画の資金スケジュールは、その分だけ後ろにずれる
- 管理組合が敷地の空きスペースに集会所を新築した。86条の2第1項の認定は取っていない。是正指導の報告期限は2週間、除却か手続の追完かをその間に決めることになる
- あなたはデベロッパー側で、団地の一角を取得して高層棟を建てる計画を立てた。2項許可なら容積率も高さも上乗せできると聞いて図面を引いたが、4項で区域内の土地所有権者・借地権者全員の同意が要ると分かる。数百戸の区分所有者を一人ずつ回る作業が、事業費の中で最も高い項目になる
- 中古マンションを内見して日当たりも価格も気に入った。重要事項説明書に一団地認定の記載はなかったが、実際は公告対象区域の中にあり、区域の容積は既にほぼ使い切られている。将来の建替えで戻ってくる床が減り、区分所有者の持ち出しが数百万円単位で発生する構造になっている
- 実家の団地を相続した友人から「建替えの話が来ているが賛成すべきか」と相談された。まず聞くべきは、その団地に一団地認定がかかっているか、区域の容積にまだ余裕があるかの二点。この二つが分かるかどうかで、事業計画の実現性の見立てが根本から変わる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 特定行政庁で公告対象区域の図書を閲覧し、区域の範囲と既に使われている容積率・建蔽率を数字で押さえる2. 求めているのが上乗せなしの建替えか、容積や高さの上乗せ付きかを切り分ける。前者は1項認定、後者は2項許可で全員同意（4項）が必要3. 不認定・不許可を受けたら建築基準法94条により建築審査会へ審査請求4. 同意が集まらない見込みなら、86条の5による取消しルートを並行検討する
訴えられた側：1. 工事を直ちに止め、着工日・確認済証・図面一式を保全する2. 特定行政庁に自ら申し出て、認定・許可の追完が可能か協議する。完成前の申告は是正内容が軽くなる余地が大きい3. 是正命令（9条）が出る前の指導段階なら除却以外の選択肢が残るため、命令後に争うのではなく指導段階で技術的な適合案を出す4. 命令違反には刑事罰があるので（98条、最新の法定刑は改正状況をご確認ください）、期限管理を建築士と弁護士の双方に共有する
時効（請求できる期限）：認定・許可の申請自体に法定の期限はないが、工事の着手前に受けることが前提であり、事後の追完は特定行政庁の裁量に委ねられる。不認定・不許可に対する建築審査会への審査請求は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（建築基準法94条、行政不服審査法18条）。なお建築審査会は審査請求を受けた日から1か月以内に裁決する義務を負う（94条2項）
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