建築基準法 第9条の3（違反建築物の設計者等に対する措置）

解説

是正命令が出た瞬間、標的は建物から人間へ移る。建築基準法9条1項または10項の命令が発せられると、特定行政庁はその建物の設計者、工事監理者、工事の請負人（下請人を含む）、その建物を売買・仲介した宅地建物取引業者、そして浄化槽の製造業者の氏名・名称と住所を、国土交通大臣または都道府県知事へ通知しなければならない。「できる」ではなく「しなければならない」であり、特定行政庁に裁量はない。通知を受けた大臣・知事は遅滞なくその者を調べ、建築士法・建設業法・浄化槽法・宅地建物取引業法に基づく免許や許可の取消し、業務の停止その他必要な措置を講じ、結果を特定行政庁へ返す義務まで負う。つまり「建物一棟の問題」だと思っている違反は、設計者の免許、工務店の営業許可、仲介業者の宅建免許へ同時に飛び火する配線でつながっている。建築主が直せば終わり、という構造ではない。

法的な位置づけ

建築基準法9条の3は、違反建築物への是正命令を業界監督へ接続する通知規定である。特定行政庁は、同法9条1項または10項の命令をした場合、当該建築物の設計者、工事監理者、工事の請負人、宅地建物取引業者または浄化槽の製造業者を監督する国土交通大臣・都道府県知事へ通知する義務を負い、通知を受けた監督権者は免許・許可の取消しや業務停止等の措置を講ずるものとされる。

こんなときに使う

• もし明日、ポストに特定行政庁からの「違反事実の通知書」が入っていたとしたら？ そこには命じようとする措置と理由、意見書の提出先と提出期限が書かれている。交付を受けた日から3日以内なら、書面提出に代えて公開による意見の聴取を請求できる（建築基準法9条2項、3項）。この3日を逃すと書面審査のまま命令へ進み、命令が出た時点で9条の3の通知が自動的に走り出す。建物の話が資格の話に変わる境界線は、この3日の中にある
• 無確認のまま2階を増築したリフォーム工事。施主は是正工事を終えて片付いたつもりでいる。だが工務店の名称と住所は既に都道府県知事へ届いており、建設業の監督部局が動き始めている
• 中古の戸建てを買って半年後、役所から「建ぺい率超過の違反建築物」と告げられた。売主も仲介した宅地建物取引業者も「既存不適格だと思っていた」と繰り返す。しかし特定行政庁が9条の命令を出せば、その取引をした宅地建物取引業者の名称も知事へ通知される。あなたが役所に違反の事実を申し出るかどうかが、相手の免許に触れるスイッチになっている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 市区町村の建築指導課で台帳記載事項証明と検査済証の有無を照会し、違反の内容と発生時期を特定する2. 契約書・重要事項説明書・図面・打合せ記録を時系列で保全し、誰がいつ違反を認識しえたかを固める3. 特定行政庁へ違反の事実を申し出る（9条の命令が出れば、取引をした宅地建物取引業者の名称も知事へ通知される） 4. 並行して売主・仲介業者に契約不適合責任（民法562条以下）と不法行為（民法709条）の請求を検討。行政ルートと民事ルートは別々に走らせる

訴えられた側：1. 「違反事実の通知書」の交付を受けたら、3日以内に公開による意見の聴取を請求するか即決する（建築基準法9条3項）。黙って期限を流さない2. 命令が出る前に自主是正の工程表を提出する。命令が出てしまえば本条の通知は止められない3. 通知後は監督官庁の聴聞（行政手続法13条1項）が本番。自分の関与範囲、元請との指示関係、是正への貢献を書証で示す4. 処分が下りたら、審査請求と取消訴訟の残り期間を即日カレンダーに入れる

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはないが、周囲の時計は速い。命令前の通知書交付から公開意見聴取の請求までは3日（建築基準法9条3項）。通知を受けた大臣・知事の措置は「遅滞なく」。処分に不服がある場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は処分があったことを知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条1項）

改正の年表

1. 1.昭和58年（1983年）以降 改正：浄化槽法（昭和58年法律第43号）の制定に伴い、通知対象へ浄化槽の製造業者が組み込まれた。条文が同法を名指しで引用していることから確認できる（施行時期の詳細は要確認）
2. 2.平成11年（1999年）・平成13年（2001年）施行 改正：中央省庁等改革関係法施行法により、通知先が「建設大臣」から「国土交通大臣」へ改められた。制度の実質は変わらないが、平成12年以前の解説書は通知先の名称が古いまま残っている