建築基準法 第9条の4（保安上危険な建築物等の所有者等に対する指導及び助言）

解説

役所から届いた封書に「指導及び助言」と書かれていたら、多くの所有者はファイルに挟んで忘れる。罰則がないからだ。実際そのとおりで、本条の指導助言は行政指導（役所からのお願いで、法的な強制力はない）であり、従わなくても過料も命令も来ない。行政処分ではないので、原則として審査請求や取消訴訟で争う対象にもならない。だが、誰が対象かを見てほしい。第三条第二項により現行基準の適用を免れている建物、つまり「建てた当時は適法、その後に法律が変わって今の基準に合わなくなった」既存不適格建築物である。法は遡及適用しないと約束した。その約束に守られた建物が腐り始めたとき、特定行政庁が最初に打てる唯一の手が、この一通なのだ。そして、この紙はあなたの手元で性質を変える。外壁が落ちて通行人が怪我をした日、「危険を役所から知らされていた所有者」という事実が、民法717条の工作物責任の場で決定的に効いてくる。

法的な位置づけ

建築基準法9条の4は、既存不適格建築物への指導助言を定める規定である。同法3条2項により現行規定の適用を除外された建築物の敷地、構造または建築設備に損傷、腐食その他の劣化が生じ、放置すれば保安上危険または衛生上有害となるおそれがある場合に、特定行政庁が所有者、管理者または占有者に対し維持保全上必要な指導助言を行う権限を与える。強制力を伴わない行政指導である。

こんなときに使う

• 親が亡くなって実家を相続した。誰も住まないまま三年、外壁のモルタルが剥がれて隣家の車に落ちた。市役所から届いたのが本条の指導文書である。ここで動かないと、空家等対策の推進に関する特別措置法の助言・指導、そして勧告へ進む。空家法上の勧告が出た時点で住宅用地の課税標準特例が外れ、土地の固定資産税は翌年度から最大でおよそ六倍になりうる（負担調整措置があるため実際の増加幅は異なる）
• 指導に従わなかったら、何が起きる？ 直接には何も起きない。だが劣化が進めば建築基準法10条へ移る。同条1項の勧告の対象は特殊建築物等に限られており、一般の住宅は同条3項で「著しく保安上危険」と認められれば勧告を飛ばして直接命令が来る。命令に従わなければ罰則の対象となり、最後は行政代執行法による代執行で解体され、その費用が所有者に請求される
• 築45年の木造アパートを貸している。外階段の鉄骨に腐食が出て、市から指導文書が来た。放置したまま階段が落ちれば、争点は「知っていたか」ではなく「知らされていて何をしたか」に変わる
• 指導の宛先は所有者だけではない。条文は管理者、占有者も並べている。倉庫を借りて使っているだけのあなたに文書が届くことがある。まず賃貸借契約書の修繕負担条項を開くこと。大規模な修繕は原則として賃貸人の義務（民法606条1項）だが、特約で借主負担にされている契約は珍しくない
• 近所の空きビルの袖看板が風でぐらつき、下は通学路。どこに言えばいいか分からず一か月が過ぎた。窓口は特定行政庁（建築主事を置く市町村の長、または都道府県知事）の建築指導課であり、本条はその一報を受けて役所が動くための根拠条文そのものである

取るべき行動

被害を受けた側：1. 落下物、ひび、傾きを日付入りの写真と動画で記録し、同じ角度で月一回撮り続けて劣化の進行を可視化する2. 特定行政庁（市区町村または都道府県の建築指導課）へ書面で情報提供し、本条の指導を求める。空き家なら空家法の窓口にも同時に出す3. 行政手続法36条の3の処分等の求めは「法令に違反する事実」が前提なので、違反ではない既存不適格には直接使いにくい。10条の措置を促す申出という形で書面化する4. 実害が出たら民法717条で所有者へ請求する

訴えられた側：1. 文書の根拠条文が9条の4（指導助言）か、10条（勧告・命令）か、9条（違反建築物への是正命令）かを最初に確認する。三つは法的効果が全く違う2. 口頭指導なら行政手続法35条3項で書面交付を求め、是正項目を特定させる3. 建築士に現況調査を依頼し、危険度と概算費用を出したうえで「いつまでに何を」を書面で回答する4. 解体費が出せない場合は自治体の老朽危険家屋の除却補助を確認する（制度の有無と上限額は自治体ごとに異なるため要確認）

時効（請求できる期限）：本条の指導助言に法定の期限はなく、従わないこと自体への制裁もない。時間の圧力は別経路から来る。劣化が進めば建築基準法10条1項の勧告、同条2項・3項の命令、最終的に行政代執行法に基づく代執行と費用請求へ進む。民事側では、倒壊等で損害が発生した場合の不法行為責任の消滅時効は、人の生命または身体を害する場合は損害と加害者を知った時から5年、それ以外は3年（民法724条、724条の2）

学説

通説：本条の指導助言は非権力的な行政指導であり、名宛人に法的義務を課さない。既存不適格建築物は3条2項により現行規定の適用を外れているため是正命令の根拠を欠くが、危険が現実化した段階では10条の勧告・命令へ接続する。指導助言はその接続を準備する事実上の前置手段と位置づけられる。

実務的理解：既存不適格は権利ではなく、遡及適用を免除された例外的状態にすぎないと解される。増築や大規模の修繕・模様替えに着手すれば原則として現行基準適合が求められ、適用除外は失われる（86条の7と施行令に一定の緩和あり）。