建築基準法 第12条（報告、検査等）
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- 第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物（以下この項及び第三項において「国等の建築物」という。）を除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物（同号に掲げる建築物その他政令で定める建築物をいう。以下この条において同じ。）で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物を除く。）の所有者（所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者（次項及び次条第三項において「建築物調査員」という。）にその状況の調査（これらの建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、これらの建築物の建築設備及び防火戸その他の政令で定める防火設備（以下「建築設備等」という。）についての第三項の検査を除く。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
- 2.国、都道府県又は建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する特定建築物の管理者である国、都道府県若しくは市町村の機関の長又はその委任を受けた者（以下この章において「国の機関の長等」という。）は、当該特定建築物の敷地及び構造について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員に、損傷、腐食その他の劣化の状況の点検（当該特定建築物の防火戸その他の前項の政令で定める防火設備についての第四項の点検を除く。）をさせなければならない。ただし、当該特定建築物（第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして前項の政令で定めるもの及び同項の規定により特定行政庁が指定するものを除く。）のうち特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て指定したものについては、この限りでない。
- 3.特定建築設備等（昇降機及び特定建築物の昇降機以外の建築設備等をいう。以下この項及び次項において同じ。）で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国等の建築物に設けるものを除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築設備等で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物に設けるものを除く。）の所有者は、これらの特定建築設備等について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備等検査員資格者証の交付を受けている者（次項及び第十二条の三第二項において「建築設備等検査員」という。）に検査（これらの特定建築設備等についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。
- 4.国の機関の長等は、国、都道府県又は建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物の特定建築設備等について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備等検査員に、損傷、腐食その他の劣化の状況の点検をさせなければならない。ただし、当該特定建築設備等（前項の政令で定めるもの及び同項の規定により特定行政庁が指定するものを除く。）のうち特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て指定したものについては、この限りでない。
- 5.特定行政庁、建築主事等又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備若しくは用途、建築材料若しくは建築設備その他の建築物の部分（以下「建築材料等」という。）の受取若しくは引渡しの状況、建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況又は建築物の敷地、構造若しくは建築設備に関する調査（以下「建築物に関する調査」という。）の状況に関する報告を求めることができる。
- 一建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施工者又は建築物に関する調査をした者
- 二第七十七条の二十一第一項の指定確認検査機関
- 三第七十七条の三十五の五第一項の指定構造計算適合性判定機関
- 6.特定行政庁又は建築主事等にあつては第六条第四項、第六条の二第六項、第七条第四項、第七条の三第四項、第九条第一項、第十項若しくは第十三項、第十条第一項から第三項まで、前条第一項又は第九十条の二第一項の規定の施行に必要な限度において、建築監視員にあつては第九条第十項の規定の施行に必要な限度において、当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施工者又は建築物に関する調査をした者に対し、帳簿、書類その他の物件の提出を求めることができる。
- 7.建築主事等又は特定行政庁の命令若しくは建築主事等の委任を受けた当該市町村若しくは都道府県の職員にあつては第六条第四項、第六条の二第六項、第七条第四項、第七条の三第四項、第九条第一項、第十項若しくは第十三項、第十条第一項から第三項まで、前条第一項又は第九十条の二第一項の規定の施行に必要な限度において、建築監視員にあつては第九条第十項の規定の施行に必要な限度において、当該建築物、建築物の敷地、建築材料等を製造した者の工場、営業所、事務所、倉庫その他の事業場、建築工事場又は建築物に関する調査をした者の営業所、事務所その他の事業場に立ち入り、建築物、建築物の敷地、建築設備、建築材料、建築材料等の製造に関係がある物件、設計図書その他建築物に関する工事に関係がある物件若しくは建築物に関する調査に関係がある物件を検査し、若しくは試験し、又は建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施工者若しくは建築物に関する調査をした者に対し必要な事項について質問することができる。ただし、住居に立ち入る場合においては、あらかじめ、その居住者の承諾を得なければならない。
- 8.特定行政庁は、確認その他の建築基準法令の規定による処分並びに第一項及び第三項の規定による報告に係る建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する台帳を整備し、かつ、当該台帳（当該処分及び当該報告に関する書類で国土交通省令で定めるものを含む。）を保存しなければならない。
- 9.前項の台帳の記載事項その他その整備に関し必要な事項及び当該台帳（同項の国土交通省令で定める書類を含む。）の保存期間その他その保存に関し必要な事項は、国土交通省令で定める。
この条文の基本情報
報告、検査等とは何ですか？
定義報告、検査等とは、建築基準法第12条に定められた規定で、「第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第12条（報告、検査等）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第12条の条文原文は「第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建…」で始まります。
- 建築基準法第12条は第一章 総則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第12条の前の条は建築基準法第11条です。
- 建築基準法第12条の次の条は建築基準法第12条の2です。
- 建築基準法第12条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第12条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第12条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/12
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法12条は、特定建築物の所有者または管理者に、建築士または建築物調査員による定期調査と特定行政庁への報告を義務づける。違反は100万円以下の罰金。
Q · ビルの「定期報告」って、出さないとどうなるんですか？
対象建築物なら所有者または管理者に報告義務があります
建築基準法12条1項により、政令で定める特定建築物および特定行政庁が指定する建築物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、敷地・構造・建築設備を有資格者に定期調査させ、結果を特定行政庁に報告しなければなりません。昇降機や防火設備は3項の検査報告として別系統です。報告義務違反には100万円以下の罰金（法101条）が定められていますが、実務上より重いのは、不提出の事実が特定行政庁の台帳（12条8項）に残り、事故後の責任追及で管理懈怠の材料として読み返される点です。
解説
ビルやマンションの管理費明細に「定期報告調査費用」という行を見つけたことがあるだろうか。あれは任意のサービスではなく、建築基準法12条が所有者に課した法的義務の請求書である。劇場、病院、ホテル、一定規模の特定建築物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、敷地・構造・建築設備について、一級建築士、二級建築士、または建築物調査員に定期に調査させ、結果を特定行政庁に報告しなければならない。昇降機や防火設備は別枠で、建築設備等検査員による検査報告になる。怠れば100万円以下の罰金（法101条）だが、本当に効いてくるのはそこではない。報告を出していない建物で火災や落下事故が起きたとき、その空白期間そのものが、あなたの管理責任を裏づける証拠として読み返される。
法的な位置づけ
建築基準法12条は、既存建築物の安全性を継続的に確認するための定期報告制度を定める規定である。政令で定める特定建築物および特定行政庁が指定する建築物の所有者または管理者は、敷地・構造・建築設備の状況を有資格者に調査させ、その結果を特定行政庁に報告する義務を負う。昇降機その他の特定建築設備等については、建築設備等検査員等による定期検査報告が別に求められる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分の建物が報告対象かを二段階で確定する まず建築基準法施行令16条で全国一律に定められた用途・規模に当たるかを確認し、次に建物所在地の特定行政庁が独自に指定していないかを、自治体の公表リストで照合する。用途・階数・延べ面積の三点が分かれば自力で判定できる
- 2.三系統の有資格者を切り分けて手配する 建築物の調査は一級建築士・二級建築士または建築物調査員、昇降機その他の特定建築設備等の検査は一級建築士・二級建築士または建築設備等検査員。防火設備の検査が抜けている建物が多いため、見積書に三系統が揃っているかを数える
- 3.調査・検査を実施し「要是正」項目を洗い出す 有資格者による調査・検査を受け、報告書の「要是正」「要重点点検」欄を確認する。指摘項目は修繕予算・工程表に直結するため、報告書受領と同時に優先順位づけを行う
- 4.様式に従い特定行政庁へ報告する 建築基準法施行規則および特定行政庁が定める様式・時期に従って、報告書一式を提出する。報告先は特定行政庁（多くは市区町村の建築指導課または都道府県の建築主務課）で、消防署ではない
- 5.未提出期間があるなら督促を待たず自主提出する 過去に空白がある場合、督促を待たずに自主的に有資格者の調査を入れ、是正計画書を添えて提出する。9条の是正命令や公表まで進む前であれば行政側に判断の幅があり、記録に残る重さが変わる
よくある質問 AI による整理
Q1定期報告とは何ですか？
建築基準法12条に基づき、特定建築物の所有者または管理者が、敷地・構造・建築設備の状況を有資格者に定期調査させ、その結果を特定行政庁へ報告する制度です。
Q2定期報告の周期はどれくらいですか？
建築物の調査報告はおおむね6か月から3年、昇降機・建築設備・防火設備の検査報告はおおむね6か月から1年の範囲で、具体的な時期は特定行政庁が定めます。
Q3定期報告の費用はいくらかかりますか？
用途・規模・階数・設備台数で変わり、建築物調査・昇降機等の検査・防火設備の検査がそれぞれ別費用です。単一の相場はなく、三系統を分けた見積比較が実務上有効です。
Q4定期報告は誰に依頼すればよいですか？
建築物の調査は一級建築士、二級建築士または建築物調査員、特定建築設備等の検査は一級建築士、二級建築士または建築設備等検査員です（12条1項・3項）。
Q5定期報告を出さないと罰則はありますか？
報告をせず、または虚偽の報告をした場合、100万円以下の罰金が定められています（法101条）。実務上は先に特定行政庁からの督促・指導が入るのが通常です。
Q6建築基準法12条5項の報告徴収とは何ですか？
特定行政庁・建築主事等・建築監視員が、所有者や工事施工者に加え、建築材料等を製造した者や調査をした者にも、状況の報告を求められる権限です。
Q7建築基準法の立入検査は拒否できますか？
法定の限度で行われる立入検査には応じる必要があります。ただし住居に立ち入る場合は、あらかじめ居住者の承諾を得なければなりません（12条7項ただし書）。
Q8定期報告の台帳は誰でも閲覧できますか？
特定行政庁は処分と報告に係る台帳を整備・保存する義務を負い（12条8項）、閲覧の仕組みは法93条の2に定められています。運用は自治体ごとに異なります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1管理会社に全部任せてるんですけど、報告してないのがバレたら誰が怒られるんですか？
12条1項の義務者は所有者ですが、所有者と管理者が異なる場合は管理者です。委託の形によっては義務が管理側に移りうる一方、どこまでを「管理者」と見るかは実務上、解釈が分かれています。実務のポイント：管理委託契約書に「法定の定期報告業務を含む」と書いていない契約は珍しくありません。その一行の有無が、罰金と賠償をどちらが被るかを決める。更新のときは業務範囲の欄から読む
Q2うちの建物が報告対象かどうかって、どこで分かりますか？
二段階で見ます。まず建築基準法施行令16条で全国一律に定められた用途・規模に当たるか、次に所在地の特定行政庁が独自に指定しているか（12条1項）。後者は自治体ごとに違い、同じ用途の建物でも指定の有無が分かれます。実務のポイント：多くの特定行政庁は対象建築物の一覧と報告年度の割り振り表をサイトで公表しています。用途・階数・延べ面積の三つが分かれば、管理会社に聞く前に自分で照合できる
Q3消防点検はちゃんとやってます。それで足りませんか？
足りません。消防法17条の3の3の点検報告は消防長・消防署長宛、建築基準法12条の定期報告は特定行政庁宛で、根拠法も資格者も提出先も別系統です。防火戸・防火シャッターなどの防火設備の定期検査は、平成26年（2014年）改正で建築基準法側に新設された項目。実務のポイント：この二つを混同したまま何年も「やっているつもり」の建物が相当数あります。防火設備の検査報告書が手元にあるかどうかが、一番早い判定法です
Q4何年も報告を出してませんでした。今から出したら罰金を取られますか？
不提出が直ちに起訴されるわけではなく、実務上はまず特定行政庁からの督促・指導が入ります。自主的に有資格者の調査を入れ、是正計画とともに提出すれば、罰則（法101条、100万円以下の罰金。最新の改正状況をご確認ください）の適用まで進む例は多くありません。実務のポイント：重いのは罰金ではなく、事故後に残る「未提出」の空白です。過去分をまとめて出しても空白は埋まらない。だから最悪でも、今年の分から途切れさせない
間違えやすい点 AI による整理
- 「報告を出さないと罰金」という程度の認識は多くの所有者が持っている。深刻なのは金額ではなく、不提出という事実が特定行政庁の台帳（12条8項）に残り続けることだ。事故後の民事訴訟で相手方弁護士が最初に取りに行くのがこの記録で、報告の空白は工作物責任（民法717条）における瑕疵と管理懈怠を同時に推認させる材料になる。罰金100万円は入口で、出口は桁が違う
- 「うちの建物は報告対象か」という問いの立て方がそもそもずれている。対象は政令で全国一律に定めるもの（建築基準法施行令16条）と、特定行政庁が個別に指定するものの二階建てで、後者は自治体ごとに中身が違う。正しい問いは「うちの建物は、うちの市区町村の指定対象か」であり、答えは国土交通省ではなく建物所在地の特定行政庁の公表リストにしかない
- 消防の点検をやっているから建築のほうも済んでいる、と考える管理者は多い。消防法17条の3の3の点検報告と建築基準法12条の定期報告は、根拠法も資格者も提出先も別系統だ。消防署に出した書類は特定行政庁には届かない。両方やって、はじめて両方が終わる
- オーナーから見れば定期報告は「管理会社がやっている業務」だが、条文から見ると義務者は所有者であり、所有者と管理者が異なる場合には管理者へ移る。この落差が事故後に牙をむく。ただし、委託を受けた事業者がどこまで「管理者」に当たるかは実務上、解釈が分かれている
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 義務の性質 | 12条：定期に有資格者へ調査・検査させ、結果を特定行政庁へ報告する手続義務 | 8条：建築物を常時適法な状態に維持する実体的な維持保全義務 9条：違反が判明した後に行政が発する是正命令（行政処分） |
| 義務者・主体 | 所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）。国等の建築物は国の機関の長等による点検（2項・4項） | 所有者・管理者・占有者 特定行政庁（名宛人は所有者・管理者・占有者等） |
| 発動のタイミング | 事故の有無にかかわらず、定められた周期で反復 | 常時・継続的 違反または危険が具体化した後 |
| 違反した場合 | 100万円以下の罰金（法101条）＋台帳に不提出が記録（12条8項） | 直接の罰則ではなく、9条の命令や民事責任（民法717条）の評価要素 命令違反には刑事罰、違反建築物として公表される場合がある |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も、公衆が使用する建築物の所有者・使用者に対し、専門機関への委託による定期検査と主管建築機関への申報を義務づける。所有者主体・行政報告型という骨格が日本12条と同型で、防火避難設施と設備安全の二本立てである点も近い
韓国は2019年に建築物管理法を制定し、従来 건축법 にあった維持・管理規定を独立させたうえで定期点検制度を整えた。日本が建築基準法の中に定期報告を置いたままなのに対し、韓国は管理段階を別法に切り出した点が構造上の相違
ドイツは州法（Landesbauordnung）と技術設備検査規則で、換気・スプリンクラー・防火設備等の定期検査を専門検査者（Prüfsachverständige）に委ねる。連邦一律ではなく州ごとに対象・周期が定まる点は、日本の特定行政庁による指定と機能的に近い
米国は連邦統一法がなく、モデルコードの州・市による採用と、ニューヨーク市の外壁定期検査（LL11/FISP）やガス配管定期検査（LL152）のような自治体条例で運用される。対象と周期が地域ごとに大きく異なる点で、日本の特定行政庁指定方式に似た分権構造を持つ
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 相続で親のテナントビルを引き継いだ。三年後、特定行政庁から「定期報告が提出されていません」という督促が届く。報告義務は建物についてくるもので、あなたが相続したのは家賃収入だけではない
- もし、あなたが管理するクリニックの防火扉が、火災のとき閉まらなかったら？ 防火設備の定期検査は平成26年（2014年）改正で新設された項目で、多くの建物が「昔からやっていない」まま放置している。福岡市の整形外科医院火災（2013年、10人死亡）で防火戸が閉まらなかったことが、この制度をつくった
- 督促通知が届き、提出期限まであと30日。建築物の調査を頼める建築士は繁忙期で埋まっていて、昇降機の検査は別の業者、防火設備はまた別。三系統を同時に動かさないと間に合わない。「誰に何を頼むか」を知っているかどうかが、期限内提出の分かれ目になる
- あなたはビル管理会社の担当者で、オーナーから「報告費用が高いから今年は飛ばしてくれ」と言われた。指示に従った二年後、テナントの客が階段の手すりごと転落する。オーナーの指示を書面で残していなければ、調査を怠った実行者として矢面に立つのはあなただ
- 中古のテナント物件を買おうとしている友人から相談された。あなたが真っ先に見るのは間取りではなく、売主が直近の定期報告書を持っているかどうか。「要是正」と書かれた項目が積み上がっていれば、それは引き渡し後にあなたが払う修繕費の見積書そのものだ
- 役所の職員が「建築基準法の立入検査です」と玄関先に来た。共用部と店舗部分には入れるが、あなたの住居部分には、あなたの承諾がなければ立ち入れない（12条7項ただし書）
取るべき行動
被害を受けた側：1. 建物内で転落や防火設備の不作動による被害に遭ったら、その場で現場写真と設備の型番・状態を記録する2. 所在地の特定行政庁（市区町村の建築指導課）で、当該建物の定期報告の提出状況と台帳・関係書類（12条8項、法93条の2）を確認し、未提出や「要是正」の履歴があれば控えを取る3. その記録を添えて所有者・管理者へ請求（土地工作物責任は所有者が無過失責任、民法717条）4. あわせて特定行政庁へ情報提供し、9条の是正指導につなげる
訴えられた側：1. 自分の建物が政令（施行令16条）の一律対象か、特定行政庁の指定対象かを、自治体の公表リストで確定させる2. 建築物の調査、昇降機等の建築設備の検査、防火設備の検査は資格も周期も別系統。抜けている系統がないか棚卸しする3. 未提出期間があるなら督促を待たず、自主的に有資格者の調査を入れて是正計画書を添えて提出する4. オーナーと管理会社の間では、誰が12条の義務者かを委託契約書に明記し、口頭の「今年はやらなくていい」という指示は必ず書面で残す
時効（請求できる期限）：報告の時期は特定行政庁が定める。建築物の調査報告はおおむね6か月から3年まで、昇降機・建築設備・防火設備の検査報告はおおむね6か月から1年までの間隔で、具体的な時期と様式は建築基準法施行規則および各特定行政庁の告示による（対象・周期は自治体ごとに異なるため最新の公表リストを確認のこと）。報告義務違反の罰則（法101条、100万円以下の罰金）の公訴時効は、罰金に当たる罪として3年（刑事訴訟法250条2項）
学説
通説：12条の定期報告義務は、8条の維持保全義務を手続面から担保する制度であり、行政が既存建築物の安全状態を継続的に把握するための情報収集手段と位置づけられる。報告懈怠それ自体が私法上の責任を直接生じさせるものではないが、管理義務の履行状況を示す客観的資料として機能する。
実務上の議論：所有者と管理者が異なる場合の「管理者」の範囲、とりわけ管理委託を受けた事業者がどこまで12条の義務者に当たるかは解釈が分かれる。実務では管理委託契約書に定期報告業務の帰属を明記することで、事後の責任分配の争いを避ける対応が取られている。
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）改正、平成28年（2016年）6月1日施行 建築物調査員資格者証・建築設備等検査員資格者証の制度を創設し、防火設備の定期検査を新設。あわせて国・都道府県・建築主事を置く市町村が所有・管理する建築物について点検義務（2項・4項）を明文化し、全国一律の報告対象を政令で定める方式に整理した
- 令和4年（2022年）改正 報告徴収・立入検査の主体に関する「建築主事等」への文言整理など、確認検査制度の見直しに伴う改正が行われた（施行時期および改正範囲は最新の改正状況をご確認ください）
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法の制定に伴い、既存建築物に関する報告・検査の規定が置かれた。建築確認と完了検査だけでは担保できない、使用開始後の安全確保を目的とする
- 2.平成26年（2014年）改正・平成28年（2016年）6月1日施行 改正：建築物調査員資格者証・建築設備等検査員資格者証の制度を創設し、防火設備の定期検査を新設。全国一律の報告対象を政令で定める方式に整理し、国等が所有・管理する建築物についての点検義務（2項・4項）を明文化した
- 3.令和4年（2022年）改正 改正：確認検査制度の見直しに伴い、報告徴収・立入検査の主体について「建築主事等」への文言整理等が行われた（施行時期および改正範囲は最新の改正状況をご確認ください）
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