建築基準法 第11条（第三章の規定に適合しない建築物に対する措置）

解説

建築基準法には、役所が「その建物を壊せ」と命じられる条文が複数ある。9条は違法建築が相手で、補償はゼロ。11条はまったく別物だ。対象は適法に建てられた建物、正確には建築当時は適法だったが、その後の法改正や用途地域の変更で今の集団規定（第3章）に合わなくなった既存不適格建築物に限られる。合法な財産を公益のために退かせる以上、時価による補償が義務になる。さらに奇妙なのは負担の構造で、命令を出すのは特定行政庁（都道府県知事や建築主事を置く市町村の長）なのに、補償金を支払うのは建物が建っている市町村だ。他人の判断で自分の財布が空く。だから法は、市町村議会の同意を発動の絶対条件に据えた。議決がなければ、この命令は一行も動かない。あなたの建物を守る最後の砦は、裁判所より先に地元の議会にある。

法的な位置づけ

建築基準法11条は、公益上著しい支障を理由とする既存不適格建築物への命令と損失補償を定める規定である。対象は3条2項により第三章の集団規定の適用を受けない適法な建築物に限られ、発動要件として所在地市町村議会の同意を要し、命令による通常生ずべき損害は当該市町村が時価により補償する。

こんなときに使う

• 建てたときは合法だった建物が、後から法に合わなくなることがあるのを知っているか。用途地域が工業系から住居系へ変更された瞬間、祖父の代から続く鉄工所は既存不適格になる。11条の射程はそこから始まる。
• 補償金の決定通知が届いた。金額は解体費を引いた残存価格に近く、とても時価とは思えない。ここから1か月、収用委員会に裁決を求める期限が走り出す。1日でも過ぎれば、その金額で確定する。
• あなたが市議会議員だったとする。議案は「特定行政庁が出そうとしている除却命令への同意」。賛成すれば市の一般財源から時価補償が出ていき、反対すれば周辺住民の苦情が続く。同意の議決に票を投じることが、そのまま補償金の支出決定になる構造を理解している議員は多くない。
• 住居専用地域に指定された後も残り続ける危険物の貯蔵倉庫。周辺住民が何年も苦情を出しても、違法建築ではないので9条は使えない。役所の担当者が最後に持ち出せる札が11条だが、市町村の財政負担と議会同意という二重の重石がかかっている。
• 中古の工場用地を買おうとして、重要事項説明で「既存不適格」の四文字を見た。あと3日で手付金を打つ予定。この建物が将来11条の対象になりうるか、都市計画の見直し予定と用途規制の適合状況を、契約前に確認できる最後の時間である。

取るべき行動

被害を受けた側：周辺住民や自治体の側で、その建物の状態に苦しんでいる場合。1. その建物が第3章（用途、建ぺい率、容積率、道路関係など集団規定）のどこに適合していないかを特定する。2. 特定行政庁の建築指導担当へ、日付入りの写真と記録を添えて申し出る。3. 保安上の危険なら10条、違反建築なら9条が先に動く。11条は市町村の財政負担を伴う最後の手段だと理解しておく。4. 同時に市町村議会への陳情、請願の窓口も押さえる。同意権を握るのは議会である。

訴えられた側：1. 命令書を受け取ったら、根拠条項が9条か10条か11条かを真っ先に確認する。11条なら補償請求権が付いてくる。2. 猶予期限と議会同意の議決日、議事録を情報公開請求で確保する。同意手続の瑕疵は取消訴訟の柱になる。3. 命令自体は建築審査会への審査請求（建築基準法94条）、補償額は収用委員会への裁決申請（11条2項）と、別ルートで並行して走らせる。4. 退く判断をする場合も、移転先確保費用と営業休止損を項目別に積算して提示する。黙って従うと、通常生ずべき損害の範囲は行政側の算定式のまま確定する。

時効（請求できる期限）：補償金額に不服がある場合は、決定の通知を受けた日から1か月以内に収用委員会の裁決を求めなければならない（本条2項、土地収用法94条2項）。命令自体を争う場合は、処分があったことを知った日の翌日から3か月以内に審査請求（行政不服審査法18条1項）、または6か月以内に取消訴訟（行政事件訴訟法14条1項）。命令に付された「相当の猶予期限」はこれらとは別に進行するため、期限管理は二系統で行う（最新の改正状況をご確認ください）。

学説

通説：11条は既存不適格制度（3条2項）による信頼保護の例外弁であり、財産権の社会的制約を超える特別の犠牲に当たるため時価補償を要する。議会同意要件は、命令権者と補償負担者の分離という構造的ねじれを住民代表の統制で調整する趣旨と解されている。

改正の年表

1. 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法制定に伴い、既存不適格建築物に対する公益上の命令と市町村による時価補償、議会同意要件が定められた