地方税法 第73条の2（不動産取得税の納税義務者等）
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- 不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課する。
- 2.家屋が新築された場合には、当該家屋について最初の使用又は譲渡（独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社又は家屋を新築して譲渡することを業とする者で政令で定めるものが注文者である家屋の新築に係る請負契約に基づく当該注文者に対する請負人からの譲渡が当該家屋の新築後最初に行われた場合には、当該譲渡の後最初に行われた使用又は譲渡。以下この項において同じ。）が行われた日において家屋の取得があつたものとみなし、当該家屋の所有者又は譲受人を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。ただし、家屋が新築された日から六月を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合には、当該家屋が新築された日から六月を経過した日において家屋の取得があつたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。
- 3.家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合には、当該改築をもつて家屋の取得とみなして、不動産取得税を課する。
- 4.建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第二条第三項に規定する専有部分（以下この項から第六項までにおいて「専有部分」という。）の取得があつた場合には、当該専有部分の属する家屋（同法第四条第二項の規定により同法第二条第四項に規定する共用部分（次項及び第六項において「共用部分」という。）とされた附属の建物を含む。）の価格を同法第十四条第一項から第三項までの規定の例により算定した専有部分の床面積の割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程度その他総務省令で定める事項について著しい差違がある場合には、その差違に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合。第六項において同じ。）により按分して得た額に相当する価格の家屋の取得があつたものとみなして、不動産取得税を課する。
- 5.建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二十条第一項第一号に規定する建築物であつて、複数の階に人の居住の用に供する専有部分を有し、かつ、当該専有部分の個数が二個以上のもの（以下この項及び次項において「居住用超高層建築物」という。）において、専有部分の取得があつた場合には、前項の規定にかかわらず、当該専有部分の属する居住用超高層建築物（建物の区分所有等に関する法律第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物を含む。）の価格を、次の各号に掲げる専有部分の区分に応じ、当該各号に定める専有部分の床面積の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の床面積の合計に対する割合（専有部分の天井の高さ、附帯設備の程度その他総務省令で定める事項について著しい差違がある場合には、その差違に応じて総務省令で定めるところにより当該割合を補正した割合。次項において同じ。）により按分して得た額に相当する価格の家屋の取得があつたものとみなして、不動産取得税を課する。
- 一人の居住の用に供する専有部分当該専有部分の床面積（当該専有部分に係る建物の区分所有等に関する法律第二条第二項に規定する区分所有者（次項において「区分所有者」という。）が同法第三条に規定する一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものを所有する場合には、当該一部共用部分の床面積を同法第十四条第二項及び第三項の規定の例により算入した当該専有部分の床面積。次号において同じ。）を全国における居住用超高層建築物の各階ごとの取引価格の動向を勘案して総務省令で定めるところにより補正した当該専有部分の床面積
- 二前号に掲げるもの以外の専有部分当該専有部分の床面積
- 6.共用部分のみの建築があつた場合には、当該建築に係る共用部分に係る区分所有者が、当該建築に係る共用部分の価格を建物の区分所有等に関する法律第十四条第一項から第三項までの規定の例により算定した専有部分の床面積の割合（居住用超高層建築物に係る共用部分のみの建築があつた場合には、前項各号に定める専有部分の床面積の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の床面積の合計に対する割合）により按分して得た額に相当する価格の家屋を取得したものとみなして、不動産取得税を課する。
- 7.家屋が建築された場合において、当該家屋のうち造作その他の附帯設備に属する部分でそれらの部分以外の部分（以下この項及び次項において「主体構造部」という。）と一体となつて家屋として効用を果しているものについては、主体構造部の取得者以外の者がこれを取り付けたものであつても、主体構造部の取得者が附帯設備に属する部分をも併せて当該家屋を取得したものとみなして、これに対して不動産取得税を課することができる。この場合においては、主体構造部の取得者が納税通知書の交付を受けた日から三十日以内に、附帯設備に属する部分の取得者と協議の上、当該不動産取得税の課税標準となるべき価額のうち附帯設備に属する部分の取得者の所有に属する部分の価額を申し出たときは、その部分の価額に基づいて附帯設備に属する部分の取得者に不動産取得税を課するものとし、主体構造部の取得者に課した不動産取得税の税額から附帯設備の取得者に課した不動産取得税の税額に相当する額を減額するものとする。
- 8.道府県は、前項前段の規定により家屋の取得に対して課する不動産取得税に係る地方団体の徴収金を徴収した場合において、同項後段の規定の適用があることとなつたときは、家屋の主体構造部の取得者の申請に基づいて、同項後段の規定により減額すべき額に相当する税額及びこれに係る地方団体の徴収金を還付するものとする。
- 9.道府県は、前項の規定により、不動産取得税額及びこれに係る地方団体の徴収金を還付する場合において、還付を受ける納税義務者の未納に係る地方団体の徴収金があるときは、当該還付すべき額をこれに充当することができる。
- 10.第八項又は前項の規定により不動産取得税額及びこれに係る地方団体の徴収金を還付し、又は充当する場合には、第八項の規定による還付の申請があつた日から起算して十日を経過した日を第十七条の四第一項各号に掲げる日とみなして、同項の規定を適用する。
- 11.土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）による土地区画整理事業（農住組合法（昭和五十五年法律第八十六号）第八条第一項の規定により土地区画整理法の規定が適用される農住組合法第七条第一項第一号の事業及び密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律（平成九年法律第四十九号）第四十六条第一項の規定により土地区画整理法の規定が適用される密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律第四十五条第一項第一号の事業並びに大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）による住宅街区整備事業を含む。次項及び第七十三条の二十九において同じ。）又は土地改良法（昭和二十四年法律第百九十五号）による土地改良事業の施行に係る土地について法令の定めるところにより仮換地又は一時利用地（以下この項及び第七十三条の二十九において「仮換地等」という。）の指定があつた場合において、当該仮換地等である土地について使用し、又は収益することができることとなつた日以後に当該仮換地等である土地に対応する従前の土地（以下この項において「従前の土地」という。）の取得があつたときは、当該従前の土地の取得をもつて当該仮換地等である土地の取得とみなし、当該従前の土地の取得者を取得者とみなして、不動産取得税を課する。
- 12.土地区画整理法による土地区画整理事業の施行に係る土地について当該土地区画整理事業の施行者が同法第百条の二（農住組合法第八条第一項及び密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律第四十六条第一項において適用する場合並びに大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法第八十三条において準用する場合を含む。）の規定により管理する土地（以下この項において「保留地予定地等」という。）がある場合において、当該施行者以外の者が、当該土地区画整理事業に係る換地処分の公告がある日までの間当該保留地予定地等である土地について使用し、若しくは収益することができること及び同日の翌日に当該施行者が取得する当該保留地予定地等である土地を取得することを目的とする契約が締結されたとき、又は同日の翌日に土地区画整理組合の参加組合員が取得する当該保留地予定地等である土地について当該参加組合員が使用し、若しくは収益することができることを目的とする契約が締結されたときは、それらの契約の効力が発生した日として政令で定める日においてそれらの保留地予定地等である土地の取得があつたものとみなし、それらの保留地予定地等である土地を取得することとされている者を取得者とみなして、不動産取得税を課する。
この条文の基本情報
不動産取得税の納税義務者等とは何ですか？
定義不動産取得税の納税義務者等とは、地方税法第73条の2に定められた規定で、「不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課する。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 地方税法第73条の2（不動産取得税の納税義務者等）は、日本の地方税法に含まれる条文です。
- 地方税法第73条の2の条文原文は「不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課する。」で始まります。
- 地方税法第73条の2は第一款に置かれています。
- 地方税法の公布日は昭和25年7月31日です。
- 地方税法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年10月2日時点では廃止情報はありません。
- 地方税法第73条の2の前の条は地方税法第73条です。
- 地方税法第73条の2の次の条は地方税法第73条の3です。
- 地方税法第73条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第73条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226 - 本サイト収録
地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第73条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年10月2日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000226/73_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点地方税法73条の2は、不動産を取得した人に、所在地の道府県が不動産取得税を課すと定める。売買に限らず贈与・新築・改築も含み、登記の有無は問わない。
Q · 家や土地をもらっただけでも、不動産取得税はかかるの？
かかる。贈与や新築も対象で、登記の有無は関係ない
地方税法73条の2第1項により、不動産を取得した人には、その不動産がある道府県が不動産取得税を課します。売買だけでなく贈与・交換・新築・改築も「取得」に含まれ、有償か無償か、登記したかどうかは問われません。一方、相続による取得は非課税です（73条の7）。新築住宅の控除（73条の14）や住宅用土地の減額（73条の24）は申告が前提の都道府県が多いため、取得後早めに申告書を出すことが重要です。
解説
住宅ローンの手続きと引越しが片付き、ようやく落ち着いた頃に、都道府県税事務所から一通の封筒が届く。不動産取得税の納税通知書である。地方税法73条の2第1項は、不動産を取得した人に、その不動産がある都道府県が課税すると定めている。ここでいう「取得」は、売買だけを指すのではない。贈与や交換、自分で家を建てることも含まれ、代金を払ったかどうかも、登記をしたかどうかも問われない。最高裁も、不動産取得税は所有権が移ったという事実そのものに着目して課す税（流通税）だと判示している（最判昭和48.11.16）。とはいえ、慌てる必要はない。新築住宅には1,200万円の控除があり、住宅用の土地には減額制度がある。その結果、税額がゼロになる家庭も多い。ただし、多くの軽減は申告が前提になる。取得後すぐ申告書を出した人は通知書を見ても動じず、出していない人は満額の数字を見て青ざめる。本条はさらに、新築から6か月売れ残った家屋の扱い、改築で価格が上がった場合、タワーマンションの階層別の按分、テナントが付けた内装の扱いまで「取得とみなす」範囲を広げている。課税は、あなたが思うよりずっと広い網として張られている。
法的な位置づけ
不動産取得税は、土地または家屋の取得という事実に着目し、当該不動産所在の道府県が取得者に課する流通税的性格の地方税である。地方税法73条の2は納税義務者を定め、新築家屋の最初の使用・譲渡、改築による価格増加、区分所有建物の専有部分の按分、附帯設備の帰属などについて取得とみなす場面を規定する。
手順
- 1.取得原因と取得日を確定する 売買・贈与・交換・新築・相続のどれによる取得かと、所有権が移った日を確認する。相続なら非課税（73条の7）、新築なら最初の使用または譲渡の日が取得日とみなされる（第2項）
- 2.固定資産税評価額で税額を概算する 購入価格ではなく固定資産税評価額を課税標準として、税率と宅地の特例、新築住宅の控除を当てはめて税額を見積もる。資金計画にこの金額を組み込んでおく
- 3.軽減の申告書を県税事務所に出す 新築住宅の控除（73条の14）や住宅用土地の減額（73条の24）を受けるため、条例の期限内に不動産所在地の都道府県税事務所へ申告書を出す。東京都は取得日から30日以内が目安
- 4.テナント造作がある場合は30日以内に按分を申し出る 家屋の所有者が附帯設備込みで課税された場合、納税通知書の交付日から30日以内にテナントと協議して附帯設備部分の価額を申し出れば、その分はテナントに課税され、所有者の税額は減額・還付される（第7項・第8項）
- 5.納税通知書を照合し、不服なら審査請求する 課税標準額、控除・減額の反映、取得原因の認定を確認する。納得できなければ、処分を知った日の翌日から3か月以内に審査請求を検討する（行政不服審査法18条）
よくある質問 AI による整理
Q1不動産取得税とは？
土地や家屋を取得したときに、その不動産がある都道府県が一度だけ課す地方税です。根拠は地方税法73条の2で、毎年かかる固定資産税とは別物です。
Q2不動産取得税の計算方法は？
原則は固定資産税評価額×税率です。本則は4％ですが、住宅と土地は特例で3％、宅地は課税標準を2分の1にする特例があります（特例期限は要確認）。
Q3不動産取得税を払わないとどうなる？
納期限を過ぎると延滞金がかかり、督促を経て財産の差押えに進むこともあります。払えない事情があるなら、納期限前に県税事務所へ相談するのが先です。
Q4未登記の家でも不動産取得税はかかる？
かかります。課税は所有権を取得した事実に着目するため、登記の有無は関係ありません。新築家屋は県の家屋調査などで把握されます。
Q5リフォームで不動産取得税はかかる？
改築で家屋の価格が増えた場合は、その改築が取得とみなされ課税されます（73条の2第3項）。通常の修繕や模様替えで価格が増えなければ対象外です。
Q6建売住宅が売れ残ったら不動産取得税は誰が払う？
新築から6か月たっても最初の使用・譲渡がなければ、その時点の所有者（通常は建売業者）が取得者とみなされます（第2項ただし書）。業者には附則の期間延長特例があります。
Q7交換で手に入れた土地にも不動産取得税はかかる？
かかります。交換も所有権の移転なので「取得」にあたります。お金のやり取りがなくても、取得した側にそれぞれ課税されるのが原則です。
Q8不動産取得税は経費にできる？
賃貸用や事業用の不動産なら、所得税では必要経費、法人税では損金に算入できるのが一般的です。自宅用は経費になりません。詳細は税理士に確認してください。
この条文についての質問 AI による整理
Q1不動産屋さんは何も言ってなかったのに、なんで今ごろ税金が来るんですか？
不動産取得税は登記情報や家屋調査をもとに都道府県が後から算定して通知する税なので、取得から数か月、場合によっては1年近く遅れて届く（地方税法73条の2第1項）。実務のポイント：仲介業者は登録免許税と固定資産税の精算には詳しいが、不動産取得税は買主と県の間の話なので説明を省きがちである。重要事項説明で触れられなかったからといって、課税がなくなるわけではない
Q2親からタダでもらった土地でも払うんですか？
払う。有償か無償かは関係なく、贈与も「取得」にあたる。一方で相続による取得は非課税である（73条の7第1号）。実務のポイント：相続時精算課税を使った贈与でも、不動産取得税は課される。贈与税の非課税枠ばかり見て名義変更を急ぐと、登録免許税（贈与は2％、相続は0.4％）と合わせて二重に損をする。贈与か相続かは、二つの税を並べて比べてから決めたい
Q3タワマンの高層階って、税金まで高いんですか？
高い。第5項により、高さ60m を超える居住用超高層建築物では、居住用の専有部分の床面積を階層に応じて補正して按分するので、同じ広さでも上層階ほど税額が大きくなる。平成29年度税制改正で導入され、固定資産税も同じ考え方をとる。実務のポイント：補正は建物全体の税額を各戸に振り分け直す仕組みなので、建物全体の税額が増えるわけではない。下層階の購入者はむしろ以前より有利になっている
Q4契約をキャンセルしたのに、税金は取られるんですか？
一度所有権が移った後に合意解除をしても、最初の取得に対する課税は原則として消えないと考えるのが実務の大勢である（73条の2第1項、流通税の性質）。解除の理由や時期によっては争う余地もあり、実務上の判断は分かれている。実務のポイント：決済前、つまり所有権移転の前にキャンセルできれば、そもそも取得は起きていない。所有権移転時期の特約が、ここで意味を持つ
間違えやすい点 AI による整理
- 「登記をしていないから課税されない」というのは誤りである。不動産取得税は所有権移転の事実に着目する税で、登記の有無とは関係がない。未登記の新築家屋も、県の家屋調査で把握され、課税される
- 税率が3％（住宅・土地の特例。本則は4％）であることは知っていても、その3％を何に掛けるかを知らない人が多い。課税標準は購入価格ではなく固定資産税評価額である。宅地はさらに2分の1になる特例がある（最新の改正状況をご確認ください）。売買価格で概算して「払えない」と青ざめるのも、逆に安く見積もりすぎて慌てるのも、同じ誤解から生まれる
- 「家族間の名義変更だから税金は関係ない」と考える人は、家族か他人かで課税が決まると思っている。法律の側が見ているのは、誰が相手かではなく、相続か贈与か売買かという取得の原因である。親子の間でも、贈与なら課税、相続なら非課税。この見え方の違いが、身内のあいだで思わぬ出費を生む
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規定の役割 | 73条の2：誰に課すか（納税義務者と「取得」の範囲） | 73条の7：課さない場面（相続・法人の合併など形式的な移転） 73条の14：課税標準からの控除（新築住宅の控除など） |
| 親から受け継ぐ場合 | 贈与なら取得にあたり課税対象 | 相続による取得は非課税 要件を満たす住宅なら控除が使える |
| 申告の要否 | 課税自体は県が登記・家屋調査で把握する | 遺産分割協議書などで相続であることを示す 多くの都道府県で申告が適用の前提 |
| 税額への影響 | 課税対象と取得者を確定する | 税額ゼロ 課税標準が下がり、税額ゼロになることも多い |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾では建物の売買・贈与などに契税が課されるが、土地は契税の対象外で、移転時の値上がりに土地増値税が課される。日本は土地も家屋も不動産取得税の対象である
韓国の取得税も地方税で、不動産のほか自動車などの取得にも課す。住宅の保有数に応じた重課税制度がある点で日本と異なる
ドイツの不動産取得税は州税で、税率は州ごとに異なる。日本と同様、取得行為そのものに着目する流通税である
米国には連邦の取得税はなく、州や郡が譲渡時に課税する。売主負担が一般的な地域もあり、日本の買主課税とは構造が異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 中古マンションを3,500万円で購入した。決済日に司法書士へ登録免許税を払い、税金は全部済んだと思っていた。ところが半年後、県税事務所から20万円台の納税通知書が届く。住宅用土地の減額申告を出していなかったからである
- 親から実家の土地を生前贈与でもらったらどうなるか。贈与税の申告だけを気にしていたが、不動産取得税は別の税として課される。相続で取得していれば非課税（地方税法73条の7第1号）だった。名義を移すタイミングひとつで、数十万円の差が生まれる
- あなたは分譲住宅を建てる工務店の経営者である。完成した建売住宅が半年たっても売れない。本条第2項ただし書により、新築から6か月が過ぎた日にあなた自身が取得者とみなされ、課税対象になる（宅地建物取引業者には附則で期間を延ばす特例がある。最新の改正状況をご確認ください）
- 飲食店のオーナーが、居抜きでない空き物件に800万円をかけて厨房と内装を入れた。数か月後、ビルの大家から「県から内装分も含めた課税が来た。あなたの負担分を協議したい」と連絡がくる。第7項の附帯設備の規定が動いた場面である
- タワーマンションの40階と5階で、同じ広さの部屋を買った二人がいる。平成29年度税制改正以降、居住用超高層建築物では、階が上がるほど按分割合が大きくなるよう床面積を補正している。上層階の購入者は、自分の税額だけが高い理由を通知書を見て初めて知る
- 納税通知書の納期限まで残り1週間。新築住宅の控除が反映されていない。今から申告書と登記事項証明書を出せば減額や還付を受けられる都道府県が多い。とにかく通知書の問い合わせ先へ今日電話することが先決である
取るべき行動
被害を受けた側：1. 通知書の課税標準額が固定資産税評価額と合っているか、評価証明書と照らし合わせる2. 新築住宅の控除（73条の14）や住宅用土地の減額（73条の24）が反映されているか確認し、漏れていれば登記事項証明書、床面積がわかる書類、住民票などを添えて申告する3. 相続による取得なら非課税（73条の7）なので、遺産分割協議書を示して取消しを求める4. 評価や課税要件に納得できなければ、審査請求を検討する
訴えられた側：1. 売れ残りの建売住宅を抱える事業者は、新築日から6か月（附則の特例が使えれば延長）を在庫管理の締切として扱い、課税を見込んだ価格戦略を立てる2. テナントの造作がある家屋の所有者は、通知書の受領日から30日以内にテナントと協議し、附帯設備部分の価額を申し出て、自分の税額の減額と還付を受ける（第7項、第8項） 3. 申告を怠ると過料の対象になりうるため、条例の申告期限を守る
時効（請求できる期限）：申告期限は都道府県の条例による（例：東京都は取得日から30日以内）。附帯設備の按分の申出は、納税通知書の交付を受けた日から30日以内（第7項）。課税処分に対する審査請求は、処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）。取消訴訟は原則として裁決を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。道府県が賦課できる期間は原則として法定納期限の翌日から5年（地方税法17条の5）。最新の改正状況をご確認ください
学説
通説・実務：不動産取得税は流通税であり、「取得」とは所有権の移転という形式的事実を指す。そのため登記の有無、有償か無償か、取得後すぐ手放したかは原則として課税を左右しない。合意解除後も課税は消えないとする扱いが実務の大勢である
改正沿革 AI による整理
- 昭和29年（1954年） 地方税法改正により道府県税として不動産取得税を創設し、納税義務者の規定を設けた（要確認）
- 平成29年（2017年）度税制改正 居住用超高層建築物（いわゆるタワーマンション）について、階層に応じて床面積を補正し税額を按分する規定を改正により整備した（要確認）
改正の年表
- 1.昭和29年（1954年） 新設：地方税法改正により、道府県税として不動産取得税を創設し、納税義務者の規定を設けた
- 2.平成29年（2017年） 改正：平成29年度税制改正で、居住用超高層建築物の専有部分について、階層に応じて床面積を補正し税額を按分する規定（第5項）を整備した
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