宅地建物取引業法 第15条の2（信用失墜行為の禁止）
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宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
この条文の基本情報
信用失墜行為の禁止とは何ですか？
定義信用失墜行為の禁止とは、宅地建物取引業法第15条の2に定められた規定で、「宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第15条の2（信用失墜行為の禁止）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第15条の2の条文原文は「宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第15条の2は第三章 宅地建物取引士に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第15条の2の前の条は宅地建物取引業法第15条です。
- 宅地建物取引業法第15条の2の次の条は宅地建物取引業法第15条の3です。
- 宅地建物取引業法第15条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第15条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第15条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/15_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法15条の2は、宅建士が信用又は品位を害する行為をしてはならないと定める。業務中の限定はなく私的行為も含むが、本条自体に罰則はない。
Q · 宅建士って、仕事中じゃない私生活の行為でも資格を失うことがあるの？
あります。本条に「業務中は」という限定はありません
宅地建物取引業法15条の2は、宅建士が「宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為」をしてはならないと定めます。条文に業務中という限定はなく、国土交通省の解釈・運用の考え方も私的な行為を含むとしています。本条に罰則はありませんが、私生活の行為が禁錮以上の刑等につながれば18条1項の登録欠格事由に該当し、68条の2により登録は消除されます。効き目は罰則ではなく、欠格事由と監督処分の回路から届きます。
解説
四十字に満たない一行の条文である。だが宅建士登録を持つあなたにとっては、これが一番射程の読みにくい規定だ。「宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」。どこにも「業務中は」と書いていない。国土交通省の解釈・運用の考え方も、職務に直接関係しない私的な行為を含むと述べている。ここで多くの人が読み違える。本条には罰金も懲役もなく、違反それ自体が監督処分の直接の事由になるかは条文上必ずしも明確ではない。だが効き目は別の回路から来る。私生活の非違行為が禁錮以上の刑や一定の罰金刑につながれば、18条1項の登録欠格事由に該当し、68条の2によって登録は消除される。15条の2は入口の看板であり、実際に電流が流れているのは欠格事由と監督処分の配線の方だ。看板だけ見て安心した人が、配線の側で資格を失う。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法15条の2は信用失墜行為の禁止を定める規定であり、宅地建物取引士に対して、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為を禁止する。平成26年改正で取引主任者から取引士へ名称変更された際に、士業としての職業倫理を明文化するため新設された。業務上の行為に限定されず、私的な行為も対象に含まれる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分が本条の名宛人か確認する 宅建士証の交付を受けているかを確認する。法律上の「宅地建物取引士」は宅建士証の交付を受けた者を指し（2条4号、22条の2）、証のない登録者は本条の直接の名宛人ではない。ただし登録者への監督は68条の2で別に用意されている。宅建士証の有効期間は5年、手元の日付を確認する
- 2.私生活上の非違行為を自ら開示する 刑事事件・交通違反・SNS トラブルなど、発覚を待たずに勤務先と登録先の都道府県へ自分から開示する。同じ事実でも自己申告か発覚かで「隠していた」という評価の有無が変わり、処分の重さがそこで割れる
- 3.聴聞の通知が届いたら期日前に書面を出す 監督処分には聴聞が必要であり（69条、行政手続法13条）、通知は期日までに相当な期間をおいて送られる。期日までに意見書と資料を書面で提出する。口頭だけで臨まない。事実を争うのか、事実は認めて軽減を求めるのかを最初に決め、両方を曖昧に混ぜない
- 4.会社の代理人と自分の代理人を分ける 会社の顧問弁護士は業者側の代理人であり、宅建士個人の代理人ではない。業者への処分（65条）と宅建士個人への処分（68条）は別の線路を走るため、責任の押し付け合いになる局面では自分の弁護士を立てる
- 5.処分後は不服申立ての期間を計算する 処分に不服なら、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条1項）。カレンダーに期限日を先に書き込む
よくある質問 AI による整理
Q1信用失墜行為の禁止とは何ですか？
宅地建物取引業法15条の2が定める宅建士の義務です。宅建士の信用又は品位を害する行為を禁じるもので、業務中に限らず私的な行為も対象に含まれます。
Q2宅建士は飲酒運転で登録を取り消されますか？
本条違反だけでは直ちに消除されません。ただし刑の内容が18条1項の欠格事由に当たれば、68条の2により登録は消除されます。罰金刑でも条文次第で該当します。
Q3宅建士の SNS 投稿は処分の対象になりますか？
なり得ます。顧客を揶揄する投稿や差別的投稿は、信用又は品位を害する行為として本条が持ち出される典型場面です。特定されれば都道府県の監督処分の審査対象になります。
Q4宅建士の登録消除は何年で再登録できますか？
登録消除処分を受けた場合、18条1項により原則として5年間は再登録できません。事務禁止処分は1年以内の期間です（68条2項）。
Q5宅建士の処分は公表されますか？
されます。宅建士個人への監督処分は国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに氏名付きで掲載され、誰でも検索して確認できます。
Q6会社が業務停止処分を受けたら宅建士個人も処分される？
自動ではありません。業者への処分は65条、宅建士個人への処分は68条で別々に判断されます。ただし同一の事実で両方が動くことは珍しくありません。
Q7宅建士の聴聞通知が来たらどうすればいい？
期日までに意見書と資料を書面で提出します（69条、行政手続法15条）。事実を争うか軽減を求めるかを先に決め、反省・被害弁償は期日前に証拠化します。
Q8宅建士の処分に不服がある場合はいつまでに争えますか？
審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条1項）です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1仕事と関係ないプライベートのことまで、本当に問題になるんですか？
なります。15条の2は「業務に関し」という限定を置いておらず、国土交通省の解釈・運用の考え方も職務に直接関係しない私的な行為を含むとしています。実際の制裁は18条1項の欠格事由や68条の監督処分を通じて働きます。実務のポイント：実務で表面化しやすいのは飲酒運転、暴力事件、反社会的勢力との交際、そして近年はSNSでの差別的投稿。勤務先の懲戒より先に、報道や告発から行政が動くことがある
Q2罰金も懲役もないなら、たいしたことないのでは？
条文だけを見ればそう読めますが、効き方が違います。本条に罰則はなく、違反が単独で処分事由になるかは実務上も解釈が分かれています。ところが同じ行為が刑事罰につながれば18条1項の登録欠格事由となり、68条の2で登録は消除されます。実務のポイント：宅建士の処分は国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに氏名付きで載る。転職先が検索するのは面接の前です
Q3会社が業務停止処分を受けたら、担当だった自分も自動的に処分されますか？
自動ではありません。業者への処分（65条）と宅建士個人への処分（68条）は別の条文、別の判断です。ただし同一の事実関係で両方が動くことは珍しくありません。実務のポイント：会社が「個人には及ばないようにする」と言っても、それを守らせる法的な担保はどこにもない。聴聞の場で会社側と説明が食い違い、責任を押し付けられた宅建士が最も重い処分を受ける構図は実際にある
Q4登録だけしていて実務に出ていない、いわゆるペーパー宅建士でも関係ありますか？
整理が必要です。法律上「宅地建物取引士」とは宅建士証の交付を受けた者を指し（2条4号、22条の2）、証のない資格登録者は本条の直接の名宛人ではありません。ただし登録者への監督は68条の2で別に用意されています。実務のポイント：証がなければ重要事項説明も書面への記名もできない（35条）。宅建士として採用されたのに証が失効していて入社後に発覚する例は実際にある。有効期間は5年、今すぐ手元の日付を見るべきです
間違えやすい点 AI による整理
- 「どこまでやったらアウトか」という問いの立て方自体が、この条文の作りに合っていない。信用又は品位という不確定概念であり、しかも15条の2違反それ自体が監督処分の直接の事由になるかは条文上明確でなく、実務上も解釈が分かれている。線を引いてもらう発想を捨て、実際に処分が出た事例の型から相場を読むほうが早い
- 罰則がないことは知っていても、その先の配線を追えている人は少ない。私生活の行為が禁錮以上の刑につながれば18条1項の登録欠格事由に当たり、68条の2により登録は消除される。ここに行政の裁量の余地は乏しい。罰則がないという事実は、私生活が安全であることを何一つ意味しない
- あなたから見れば「会社の業務としてやったこと」でも、法律から見れば業者への処分（65条）と宅建士個人への処分（68条）は別々の線路を走っている。会社が業務停止で決着しても、あなた個人の登録は別に審査される。この落差に気付かず会社の顧問弁護士に任せきりにすると、個人側の防御だけがまるごと抜け落ちる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 義務の内容 | 15条の2：信用又は品位を害する行為の禁止（私的行為を含む） | 15条：公正かつ誠実に事務を行う業務処理の原則 15条の3：知識及び能力の向上に努める義務 |
| 適用範囲 | 業務中の限定なし、私生活の行為も評価対象 | 宅建士の事務（重要事項説明・記名等）を行う場面 資格継続中の自己研鑽全般 |
| 制裁の回路 | 罰則なし。18条1項の欠格事由・68条の監督処分を通じて作動 | 68条の指示処分・事務禁止処分 努力義務、直接の処分事由になりにくい |
| 名宛人 | 宅建士証の交付を受けた宅地建物取引士（2条4号、22条の2） | 同左 同左 |
他国ではどう定めているか 3 か国
台湾も経紀人員に対し委託人の権益や信誉を害する行為を禁じ、消極資格（欠格事由）と結び付けている。倫理規定と欠格事由の二段構えという構造は日本と類似
韓国は開業公認仲介士等の基本倫理として品位保持義務を明文化。登録取消・業務停止の監督処分と接続する点で日本と同型
フランスは不動産仲介業者にカルト・プロフェッショネル（職業カード）制度を敷き、職業上の誠実性を欠く者を排除する。倫理義務より欠格要件の側で規律する設計
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 休日の飲酒運転で摘発された。罰金で済んだと胸をなでおろし、勤務先にも報告した。だが宅建士登録には会社とは別の窓口があり、刑の内容次第では18条1項の欠格事由に触れる。都道府県から照会や聴聞の通知が来たとき、期日まで準備できるのは実質二週間ほどしかない
- もしあなたが投資用マンションの勧誘で、断られた相手に深夜の電話を三日続けたとしたら？ 勧誘規制（47条の2）違反として動くのは会社への処分だが、担当した宅建士個人は68条の枠組みで別に評価される。会社が業務停止で幕を引いても、あなた個人の登録審査は終わらない
- 匿名SNSで、内見に来た客の容姿を揶揄する投稿をした。特定され、実名と勤務先が晒された。信用又は品位を害する行為として、この条文が真っ先に持ち出される場面である
- 同僚が私生活のトラブルで週刊誌に載った。上司は「仕事と関係ないから会社は関与しない」と言う。だが宅建士登録を握っているのは会社ではなく都道府県だ。会社が守ってくれる範囲と、登録が守られる範囲は最初から一致していない
- 担当した宅建士が重要事項説明で事実と違う説明をし、あなたは契約を後悔している。苦情の出し先は業者の免許行政庁だけではない。その宅建士個人の登録先である都道府県へ申し出る道が、業者へのクレームとは別に用意されている
取るべき行動
被害を受けた側：1. 事実の記録を先に作る。誰がいつ何を説明したか、録音・LINE・重要事項説明書の交付日を時系列に並べる2. 苦情は二本立てで出す。業者については免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）へ、担当した宅建士個人については登録先の都道府県へ3. 金銭被害があれば営業保証金・弁済業務保証金からの還付（27条、64条の8）の対象か確認4. 損害賠償請求（民法709条、415条）は行政処分とは別軌道。処分の結論を待たずに進める
訴えられた側：1. 聴聞の通知（69条、行政手続法15条）が届いたら、期日までに意見書と資料を書面で提出する。口頭だけで臨まない2. 事実を争うのか、事実は認めて軽減を求めるのかを最初に決める。両方を曖昧に混ぜるのが最悪手3. 反省・被害弁償・再発防止策は期日「前」に実行して証拠化する4. 会社の顧問弁護士は業者側の代理人であり、あなた個人の代理人ではない。責任の押し付け合いになる局面では自分の弁護士を立てる
時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。動いているのは手続の側の時計である。監督処分には聴聞が必要で（69条）、通知は期日までに相当な期間をおいて送られる（行政手続法15条）。処分に不服なら、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は6か月以内（行政事件訴訟法14条1項）。事務禁止処分は1年以内（68条2項）、登録消除を受けると原則5年間は再登録できない（18条1項）（最新の改正状況をご確認ください）
学説
実務上の一般的理解：15条の2は不確定概念による倫理規定であり、違反が単独で監督処分の直接の事由となるかは条文上必ずしも明確でない。実際の制裁は18条1項の登録欠格事由および68条・68条の2の監督処分を通じて働くと理解されている
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）改正、平成27年（2015年）4月1日施行 宅地建物取引主任者から宅地建物取引士への名称変更に伴い新設された条文。同時に15条（業務処理の原則）が改められ、15条の3（知識及び能力の向上）も新設された。士業としての職業倫理を法律上明記した改正である
改正の年表
- 1.平成26年（2014年） 新設：宅地建物取引主任者から宅地建物取引士への名称変更に伴い新設。同時に15条（業務処理の原則）が改正され、15条の3（知識及び能力の向上）も新設された。平成27年（2015年）4月1日施行
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