宅地建物取引業法 第15条の3（知識及び能力の維持向上）
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宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
この条文の基本情報
知識及び能力の維持向上とは何ですか？
定義知識及び能力の維持向上とは、宅地建物取引業法第15条の3に定められた規定で、「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第15条の3（知識及び能力の維持向上）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第15条の3の条文原文は「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。」で始まります。
- 宅地建物取引業法第15条の3は第三章 宅地建物取引士に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第15条の3の前の条は宅地建物取引業法第15条の2です。
- 宅地建物取引業法第15条の3の次の条は宅地建物取引業法第16条です。
- 宅地建物取引業法第15条の3には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第15条の3 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第15条の3（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/15_3
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法15条の3は、宅地建物取引士が取引の事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めるべき旨を定める努力義務規定である。罰則はないが、過失評価の基準として参照される。
Q · 宅建士の「知識及び能力の維持向上」って、守らなくても本当に何も起きないんですか？
罰則はないが、賠償請求の過失認定で不利に働く
宅地建物取引業法15条の3は努力義務規定であり、違反それ自体を直接の根拠とする罰則は定められていません。ただし制裁が消えるわけではなく、迂回して効きます。35条の重要事項説明を誤って買主から損害賠償を請求された場合、法律が明文で知識の維持向上を求めている以上「改正を知らなかった」という弁解は通りにくくなります。また宅建士の事務に関し不当な行為があれば68条の指示処分・事務禁止処分の射程にも入ります。
解説
努力義務と書いてある条文を読み飛ばしたくなる気持ちは分かる。罰則がなく、違反しても即座に何かが起きるわけではないからだ。だが宅地建物取引士にとって、この一文の位置は特殊である。宅建士は35条の重要事項説明という業務独占を法律から与えられている。その独占の対価として課されたのが、15条（公正かつ誠実な業務処理）、15条の2（信用失墜行為の禁止）、そして15条の3（知識及び能力の維持向上）の三点セットだ。分岐点はここから先にある。誤った説明をして買主から損害賠償を請求されたとき、争点は「その宅建士に過失があったか」に集約される。法律が明文で知識の維持向上を求めている以上、「最近の改正は知らなかった」という弁解は通りにくくなる。罰則のない条文が、他人の請求権の中で牙を出す。そういう構造の条文である。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法15条の3は、宅地建物取引士に対し、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努める義務を課す規定である。15条（業務処理の原則）、15条の2（信用失墜行為の禁止）と併せて宅建士の責務規定を構成し、罰則を伴わない努力義務として設計されている。
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業法15条の3とは何ですか？
宅地建物取引士に、取引事務に必要な知識及び能力の維持向上を求める努力義務規定です。平成26年改正で15条・15条の2と併せて新設された責務規定の一つです。
Q2宅建士の努力義務に違反するとどうなりますか？
本条違反それ自体を直接の根拠とする罰則はありません。ただし民事の過失評価や68条の指示処分の判断材料として間接的に働きます。単独で処分根拠になるかは解釈が分かれています。
Q3宅建士の責務規定は何条ですか？
15条（業務処理の原則）、15条の2（信用失墜行為の禁止）、15条の3（知識及び能力の維持向上）の三条が宅建士の責務規定です。いずれも平成26年改正で整備されました。
Q4宅地建物取引士証の有効期間は何年ですか？
5年です。更新には交付申請前6か月以内に法定講習を受講する必要があります（22条の2第2項）。期限が切れると重要事項説明ができなくなります。
Q5法定講習はいつまでに受ければいいですか？
宅地建物取引士証の交付申請前6か月以内の受講が要件です。地域によって予約が数か月先まで埋まるため、有効期間満了の半年前から手配するのが実務的です。
Q6宅建士の重要事項説明ミスは誰が責任を負いますか？
相手方は資力のある宅建業者を訴えるのが通常です。使用者責任（民法715条）と業者への監督処分（65条）が並行し、宅建士個人も68条の指示処分の対象になりえます。
Q7宅建士の押印義務は廃止されましたか？
35条書面・37条書面への宅建士の押印義務は、デジタル改革関連法により2022年5月18日に廃止され、記名のみで足ります。押印を求める慣行は法的義務ではありません。
Q8宅建業者の監督処分歴は調べられますか？
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで誰でも検索できます。契約前に相手業者の処分歴を確認しておくのは、業界内では珍しくない動作です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1努力義務って、結局守らなくても何も起きないんですよね？
本条違反それ自体を直接の根拠とする罰則は用意されていない。ただし宅地建物取引士としての事務に関し不当な行為があれば68条の指示処分や事務の禁止の対象になりうるし、民事では過失評価に流れ込む。本条単独で処分根拠になるかは実務上、解釈が分かれている。実務のポイント：宅建業者への監督処分は国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで誰でも検索できる。契約前に相手業者を検索するのは、業界内では珍しくない動作である
Q25年ごとの法定講習を受けていれば、この条文はクリアですか？
法定講習（22条の2第2項）は宅地建物取引士証を更新するための最低条件であって、15条の3が求める水準の全部ではない。5年の間に建築基準法、都市計画法、税制、登記制度はいずれも動く。裁判で問われるのは講習を受けたかではなく、その取引に必要な知識を現に持っていたかである。実務のポイント：受講記録や社内研修のメモを日付入りで残している宅建士は、過失を争う場面で明確に有利になる
Q3買主です。担当の宅建士が明らかに調べていないのですが、打つ手はありますか？
15条の3を根拠に直接何かを請求することはできない。使う場所は別で、35条の説明内容に誤りや欠落があれば、都道府県への監督処分の申出と、民法709条または415条の損害賠償請求が本線になる。実務のポイント：質問をメールで送り、回答をメールで受け取る。「調べて回答します」と書かれた一通が、後に説明義務の争点で決定的な資料になる
間違えやすい点 AI による整理
- 「努力義務だから罰則がない」という理解自体は正しい。取り違えているのはその先だ。罰則がないことは制裁がないことを意味しない。民事の損害賠償では過失の評価に、監督処分では宅建士としての適格性判断に、それぞれ間接的に流れ込む。制裁が消えたのではなく、罰則という直接ルートから民事と行政という迂回ルートに移っただけである
- 「この条文に違反したらどうなるか」という問いの立て方そのものが実務とずれている。本条は単独で発動する条文として設計されておらず、単独の処分根拠になるかについては実務上、解釈が分かれている。正しい問いは「35条の説明を誤ったとき、15条の3の存在が自分の弁解をどこまで潰すか」である
- 宅建士本人から見れば、5年ごとの法定講習を受け宅建士証を更新していれば義務は果たしたことになる。だが裁判所から見れば、問われているのは講習を受けたかどうかではなく、その取引に必要な知識を現に持っていたかどうかだ。この落差に気付かないまま、更新済みの宅建士証を証拠として提出しても、過失の否定にはほとんど寄与しない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 義務の性質 | 15条の3：知識及び能力の維持向上の努力義務（罰則なし） | 15条：公正かつ誠実な業務処理の原則（宣言的責務） 35条：重要事項説明の法定義務（業務独占・違反は処分対象） |
| 違反時の直接効果 | 直接の罰則・処分根拠は定められていない（解釈は分かれる） | 直接の罰則はないが処分判断の基礎となる 業者は65条の監督処分、宅建士は68条の指示処分の対象 |
| 民事責任での使われ方 | 過失の水準を測る目盛りとして参照される（請求の根拠ではない） | 誠実義務違反として過失評価に流れ込む 説明義務違反として民法709条・415条の請求を直接根拠づける |
| 制度的な担保手段 | 22条の2の法定講習・宅建士証5年更新が手続的担保 | 15条の2の信用失墜行為の禁止と併走 書面交付・記名（2022年5月18日以降は押印不要） |
他国ではどう定めているか 2 か国
台湾は経紀人・営業員の専門訓練を明文の義務として制度化し、換証（証明書更新）と結び付けている。日本の15条の3が努力義務にとどまるのに対し、台湾は訓練時間数まで規則で特定する構造をとる
韓国は公認仲介士に実務教育・研修教育を法律上の義務として課し、市道知事が実施する教育の受講を開業・更新の要件と結び付けている点で、日本の法定講習（22条の2）に近い
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、あなたが自信を持って説明した内容が、3年前の法改正ですでに変わっていたとしたら？ 買主は契約後にそれを知り、あなたの勤務先に説明義務違反を主張してくる。会社は35条違反として都道府県の指導対象になり、あなた個人も68条の指示処分の射程に入る。「そんな改正があったとは聞いていない」は、15条の3がある以上、防御としてほとんど機能しない
- 宅地建物取引士証の有効期間まで残り2か月。法定講習は交付申請前6か月以内の受講が要件（22条の2第2項）で、地域によっては予約が数か月先まで埋まる。期限が切れれば重要事項説明ができず、進行中の契約が止まる。期限管理を怠った瞬間、あなた個人ではなく取引全体が凍る
- 兼業で資格だけ維持し、実務は5年ぶりに戻ってきた。取引の場に立った瞬間、相手方はあなたを最新の宅建士として扱う。ブランクは相手には見えない
- 買主として立ち会っていて、担当者が質問のたびに「持ち帰って確認します」と繰り返す。持ち帰るのは誠実だが、その回答が口頭でしか返ってこない場合、後で説明の有無を争えなくなるのはあなたの側だ
- 宅建業者の経営者として、従業者の宅建士が古い知識のまま説明し紛争になった。相手は宅建士個人ではなく、資力のある会社を訴えてくる。使用者責任（民法715条）と業者自身の監督処分（65条）、二重で来る
取るべき行動
被害を受けた側：1. 説明に疑問を持った時点で、質問と回答をメールに移す。口頭の説明は消えるが、メールは残る2. 契約後に誤りが判明したら、35条の説明対象事項だったかをまず切り分ける。対象なら業者の責任追及が本線3. 都道府県の宅地建物取引業指導担当部署に監督処分の端緒として申出る。行政の調査記録は民事でも効く4. 損害賠償は民法709条または415条で業者に対して行う。15条の3は請求の根拠ではなく、過失を裏付ける材料として使う
訴えられた側：1. まず自分の説明が35条の法定説明事項だったのか、それを超える一般的助言だったのかを切り分ける。責任の重さが変わる2. 該当取引の時点で参照した法令・通達・社内マニュアルの版を特定し保全する3. 法定講習の受講記録、社内研修の出席記録、業務日報を揃える。15条の3の努力を尽くしていた証拠になる4. 相手方にも調査確認の機会があった事情があれば過失相殺（民法722条2項）を主張する
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はないが、説明義務違反を理由とする損害賠償請求権には一般の消滅時効が適用される（民法166条、権利行使可能と知った時から5年または権利行使可能時から10年）。不法行為構成なら知った時から3年（民法724条）。別に管理すべき期限として、宅地建物取引士証の有効期間5年、法定講習は交付申請前6か月以内の受講（22条の2第2項）がある（最新の改正状況をご確認ください）
学説
通説：本条は宅建士の責務を宣言する訓示的規定であり、単独で処分や罰則の直接根拠となるものではないと解されている。もっとも、35条の説明義務違反をめぐる民事責任の場面では、宅建士に要求される注意義務の水準を基礎づける規範として機能する。
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）公布、平成27年（2015年）4月1日施行 宅地建物取引主任者を宅地建物取引士に改称する改正に伴い新設。第15条（業務処理の原則）、第15条の2（信用失墜行為の禁止）と併せ、士業としての責務規定の一つとして知識及び能力の維持向上の努力義務が明文化された
改正の年表
- 1.平成26年（2014年）公布、平成27年（2015年）4月1日施行 新設：宅地建物取引主任者を宅地建物取引士に改称する改正に伴い新設。15条（業務処理の原則）、15条の2（信用失墜行為の禁止）と併せ、士業としての責務規定の一つとして知識及び能力の維持向上の努力義務が明文化された
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