宅地建物取引業法 第15条（宅地建物取引士の業務処理の原則）
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宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
この条文の基本情報
宅地建物取引士の業務処理の原則とは何ですか？
定義宅地建物取引士の業務処理の原則とは、宅地建物取引業法第15条に定められた規定で、「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第15条（宅地建物取引士の業務処理の原則）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第15条の条文原文は「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第15条は第三章 宅地建物取引士に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第15条の前の条は宅地建物取引業法第14条です。
- 宅地建物取引業法第15条の次の条は宅地建物取引業法第15条の2です。
- 宅地建物取引業法第15条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第15条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第15条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/15
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法15条は、宅建士が取引の専門家として購入者等の利益保護に資するよう公正かつ誠実に事務を行い、関連業務従事者と連携する義務を定める。罰則はないが監督処分の評価軸となる。
Q · 売主側の宅建士でも、買主である私の利益を守る義務があるんですか？
あります。宅建業法15条が購入者等の保護を明記しています
宅地建物取引業法15条は、宅地建物取引士に対し「購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に」事務を行うことを求めています。義務の名宛人は雇い主である宅建業者ではなく宅建士個人であり、売主側業者に所属していても購入者等の利益保護に資するよう動くことが法の建前です。罰則規定はありませんが、同法68条の指示処分・事務禁止処分、68条の2の登録消除を判断する際の評価軸として機能します。
解説
「公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行う」「関連業務に従事する者との連携に努める」。罰則のない一行に見えるが、この条文は不動産屋のカウンターに座っているときの力関係を静かに書き換えている。宅地建物取引士が守るべき相手は「購入者等」であり、手数料を払う依頼者だけではない。売主側の業者に所属する宅建士であっても、買主であるあなたの利益保護に資するよう動くことを法が求めている。さらに「連携に努める」という一言は、税務・登記・建築といった専門外の領域で宅建士が断言することを法が想定していないという意味だ。「たぶん大丈夫です」と言われた瞬間、あなたはその一言を足場に、調査と書面化、あるいは他の専門家への照会を要求できる。15条違反だけで処分が出ることは稀だが、35条や47条の違反を評価するときの土台としてこの条文は確実に生きている。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法15条は宅地建物取引士の業務処理の原則を定める規定である。宅建士は取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地建物の流通に資するよう公正かつ誠実に法定事務を処理し、あわせて関連業務に従事する者との連携に努める義務を負う。罰則を伴わない理念規定であり、監督処分の評価基準として作用する。
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業法15条とはどんな条文ですか？
宅地建物取引士の業務処理の原則を定めた条文です。購入者等の利益保護と円滑な流通に資するよう、公正かつ誠実に事務を行い、関連業務従事者と連携する努力義務を課しています。
Q2宅建業法15条に罰則はありますか？
刑事罰はありません。ただし68条の指示処分・事務禁止処分、68条の2の登録消除を判断する際の評価軸として作動し、宅建士個人の資格に影響します。
Q3宅建士の公正誠実義務は誰に対する義務ですか？
雇い主だけでなく購入者等に対しても及びます。15条は「購入者等の利益の保護」を明記しており、売主側業者に所属する宅建士も対象です。
Q4宅建士証の提示はいつ請求できますか？
重要事項説明の際は請求がなくても提示義務があります（35条4項）。取引関係者からの請求があればいつでも提示義務が生じます（22条の4）。
Q5宅建士個人が行政処分を受けるのはどんな場合ですか？
事務を行うに当たり不正・著しく不当な行為をした場合などに、68条により指示処分または1年以内の事務禁止処分を受けます。情状が特に重ければ登録消除です。
Q6宅建士の連携努力義務とは何ですか？
税務・登記・建築など専門外の領域について、他の専門家につなぐ努力を求めるものです。断定せずに照会させた事実は、後日の責任判断で有利に働きます。
Q7業者の過去の処分歴は調べられますか？
調べられます。宅地建物取引業者名簿は誰でも閲覧でき（10条）、監督処分に関する事項が記載されます。業務停止・免許取消は公告されます（70条）。
Q8説明が不十分だった場合、どこに申し出ればよいですか？
免許行政庁（都道府県の宅建業担当課または国土交通省）です。金銭被害は所属する保証協会への弁済業務保証金の認証申出（64条の8）も並行できます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1重要事項の説明って、宅建士じゃない営業の人がやってもいいんですか？
できない。35条は宅地建物取引士が説明し、その際に宅建士証を提示することを義務づけている（35条4項）。無資格者による説明は業法違反で、業者は監督処分の対象になる。実務のポイント：実務では営業担当が実質的に説明し、宅建士は横に座って記名するだけという運用が今も残る。説明した人の名前と、書面に記名された宅建士の名前が一致しているかを確認するだけで、その業者のコンプライアンス水準はかなり見える
Q2前の住人が亡くなった部屋かどうかって、教えてもらえないものなんですか？
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）が目安を示している。自然死や日常生活での不慮の死は原則として告げなくてよい（特殊清掃等が行われた場合を除く）。他殺や自死等は、賃貸で概ね3年、売買は期間の定めなく告知が必要とされる。実務のポイント：ガイドラインは、買主・借主から問われた場合には告げる必要があるとしている。聞かなければ出てこない情報が、聞けば出てくる構造になっている
Q3担当者が「たぶん大丈夫です」ばかりで不安です。これって違反ですか？
断定しなかったこと自体は違反ではない。15条は関連業務従事者との連携を求めており、専門外は他の専門家につなぐのが法の想定である。問題は、調査すれば分かることを調査せずに断定した場合で、47条の不実告知や説明義務違反になりうる。実務のポイント：「調べて書面でください」と一度言った時点から、以後の口頭説明にも書面化のプレッシャーがかかる。口頭で押し切られる案件は、たいてい一度も書面要求をしていない
Q4処分を受けたことがある業者かどうか、契約前に調べられますか？
調べられる。宅地建物取引業者名簿は誰でも閲覧でき（10条）、監督処分に関する事項が記載される。業務停止や免許取消は公告される（70条）。宅建士個人への68条処分は公告義務の対象外だが、都道府県が行政処分情報として公表している例が多い。実務のポイント：免許行政庁の窓口での名簿閲覧は誰でもできる。契約前にこれを見てから判断している買主は、実際にはほとんどいない
間違えやすい点 AI による整理
- あなたから見れば、目の前の宅建士は「売主側の担当者」で、味方ではない他人である。だが法律から見れば、その人は「購入者等の利益の保護に資するよう公正かつ誠実に事務を行う専門家」だ。この落差に気付かず、業者側の説明をすべて営業トークとして受け流すか、逆に全部鵜呑みにするか。どちらの極端も損をする
- 15条に罰則がないことは、調べた人なら知っている。深刻度を見誤っているのはその先だ。罰則がないことは無力を意味しない。68条の指示処分、1年以内の事務禁止処分、68条の2の登録消除を判断するときの評価軸として作動する。効くのは会社の売上ではなく、宅建士個人の職業生命である
- 「説明義務違反があったら宅建士個人を訴えればいいのか」という問いの立て方が、そもそもずれている。金銭の回収は原則として雇い主である宅建業者に向かう（民法715条）。宅建士個人に効くのは免許行政庁への申出という行政ルートだ。民事と行政の二本の線路を同時に走らせるのが実務であって、どちらか一本を選ぶ話ではない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の対象 | 15条：宅建士個人の業務処理の姿勢全般 | 35条：重要事項の説明という具体的行為 47条：重要事実の不告知・不実告知という個別の禁止行為 |
| 違反の効果 | 罰則なし。68条の処分判断の評価軸として作動 | 業者は65条の監督処分、宅建士は68条の対象 罰則あり（2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金等） |
| 名宛人 | 宅地建物取引士（個人の登録に直結） | 宅地建物取引業者（説明は宅建士が実施） 宅地建物取引業者およびその従業者等 |
| 実務での使いどころ | 断定を避けさせ、調査と書面化・専門家連携を要求する根拠 | 説明対象事項の抜けを指摘する根拠 意図的な隠蔽を追及する根拠 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は経紀人による説明書の交付と署名を義務づけ、違反に過料を科す。日本の15条が罰則なき理念規定であるのに対し、台湾は具体的行為義務と制裁を直結させる構成をとる
韓国も公認仲介士に対し信義誠実に基づく職務遂行義務を明文化する。資格者個人への登録取消・業務停止という監督構造も日本と類似する
フランスは職業カード（carte professionnelle）制度により不動産仲介業を規律し、職業倫理規範（décret 2015-1090）で助言義務・情報提供義務を定める。資格保持者個人の職業倫理として構成される点は日本の15条と近い
米国は agency law（代理法）を基礎とし、誰の代理人か（seller's agent / buyer's agent / dual agent）を書面で明示する制度を採る。日本の15条が「売主側でも購入者等の利益保護」を求めるのとは、利益相反の処理方法が構造的に異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 重要事項説明が始まる前に「宅地建物取引士証を見せてください」と言ったら、相手が一瞬固まったとしたら？ 35条4項は請求がなくても提示を義務づけている。出てこないなら、説明しているのは宅建士ではない可能性がある。無資格者による重要事項説明は、業者への監督処分の対象になる違法状態だ
- 内見中、「この前面道路、将来拡幅されませんよね」と聞いたら営業担当が「聞いたことないです」と即答した。都市計画道路の計画は重要事項の説明対象である。その場で「調べて書面でください」と返せるかどうかで、数年後の立退き交渉のスタート地点が変わる
- あなたが宅建士として売主側に立ち、売主から「雨漏りの履歴は言わないでほしい」と頼まれた。15条の公正誠実義務も、47条の不告知禁止も、会社ではなくあなた個人の登録に向いている。処分されるとき、名前が載るのはあなただ
- 引き渡しまであと10日。住宅ローンの本審査の段階で、敷地の一部が私道で持分がないと判明した。金融機関、司法書士、売主側業者の間で情報が止まっている。15条が「関連業務に従事する者との連携」を求めているのは、まさにこの詰まりを溶かすためだ。10日で誰に何を確認させるかの設計は、今夜決めるしかない
- 友人から相談が来た。借りたマンションで前の入居者が自死していたと、入居半年後に近所の噂で知ったという。告知が必要だったかどうかは、国土交通省のガイドラインが示す目安で判断が分かれる。あなたが三分で説明できれば、友人は感情論ではなく交渉に入れる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 重要事項説明書と37条書面を並べ、説明された事項と説明されなかった事項を時系列で書き出す。録音・LINE・メールがあれば最優先で保全2. 業者へ書面で照会し、回答を必ず文書で受け取る3. 並行して免許行政庁（都道府県の宅建業担当課）へ申出。宅建士個人は68条、業者は65条と、処分の根拠が分かれている4. 金銭被害は所属保証協会へ弁済業務保証金の認証申出（64条の8）。業者に支払能力がなくても回収の道が残る
訴えられた側：1. 15条単独で処分が組み立てられることは稀で、実際の争点は35条の重要事項説明と47条の不告知にある。自分の説明が調査義務の範囲内だったかをまず整理2. 専門外の事項を断定したかどうかが分岐点。断定せず他の専門家につないでいれば、連携努力義務を果たしたと主張できる3. 聴聞（69条）は弁明の唯一の公式な場、必ず出席し資料を提出する4. 会社の顧問弁護士は会社を守る立場である。あなた個人の登録を守る代理人を別に立てるか検討する
時効（請求できる期限）：15条自体に固有の期間制限はない。監督処分にも法定の除斥期間はないが、行政庁は通常、直近の事実関係を基礎に判断する。民事の損害賠償は不法行為構成なら損害および加害者を知った時から3年（人の生命・身体を害する場合は5年）、行為時から20年（民法724条、724条の2）。媒介契約上の債務不履行構成なら知った時から5年または権利行使可能時から10年（民法166条）。弁済業務保証金の認証申出に固有の期限はないが、債権自体の時効管理が別途必要
学説
通説（行政取締法規と私法上の義務の関係）：宅建業法15条は行政取締法規上の理念規定であり、直ちに私法上の具体的請求権を基礎づけるものではないと解される。もっとも、民法1条2項の信義則を介して、説明義務や調査義務の範囲を画する際の解釈基準として機能するというのが一般的な理解である。
資格者個人規律説（2014年改正の趣旨理解）：15条・15条の2・15条の3は、従来業者単位で構成されてきた宅建業法の規律を、資格者個人の行為規範として補完する章立てであると位置づけられる。業者への監督（65条）と宅建士への監督（68条）を二層構造にすることで、組織的圧力から資格者個人の判断を保護する機能も期待されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成26年（2014年）改正、平成27年（2015年）4月1日施行 宅地建物取引主任者から宅地建物取引士への名称変更に合わせ、現行15条（業務処理の原則）を新設。同時に15条の2（信用失墜行為の禁止）、15条の3（知識及び能力の維持向上）も新設され、資格者個人に対する行為規範の章立てが整えられた
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法制定。当初は業者の免許制度を中心とする構成で、資格者個人の行為規範を定める現行15条は存在しなかった
- 2.平成26年（2014年） 新設：宅地建物取引主任者から宅地建物取引士への名称変更に伴い、現行15条（業務処理の原則）を新設。平成27年（2015年）4月1日施行。同時に15条の2（信用失墜行為の禁止）、15条の3（知識及び能力の維持向上）も新設され、資格者個人に対する行為規範の章立てが整備された
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