宅地建物取引業法 第17条の3（登録講習機関の登録）

解説

宅建試験は毎年20万人前後が受験し、合格率は15〜18%。1点差で涙をのむ人が毎年数千人単位で出る。その試験に、開始前から5問分のハンデを公式に与えられた集団が存在する。宅地建物取引業法16条3項にいう登録講習、通称「5問免除講習」だ。そして、その講習を実施できる機関は誰でも名乗れるわけではない。本条が定めるのは一点、その登録は「講習業務を行おうとする者の申請により行う」ということ。行政が特定団体を名指しする指定制でもなければ、看板を出せば済む届出でもない。ここからあなたに二つの実利が生まれる。第一に、受講先を選ぶとき、国土交通省が公表する登録講習機関の一覧に載っているかどうかで正統性を判定できる。登録のない業者の修了証は、どれだけ立派でも5問免除を一切発生させない。第二に、受講できるのは宅地建物取引業者の従業者証明書を持つ者に限られ、修了の効力は修了日から3年以内の試験まで。会社を辞めた後では、受講資格そのものが消える。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法17条の3は、同法16条3項の登録講習に係る登録の開始要件を定める規定であり、当該登録が講習業務を行おうとする者の申請によって行われる旨を規定する。指定制でも単純な届出制でもない申請主義の登録制であり、登録を受けた機関のみが試験の一部免除の効果を伴う登録講習を実施できる。

こんなときに使う

• 今年の宅建試験まであと4か月、という時期に不動産会社への転職が決まったとしたら？ 登録講習は在職者しか受けられず、入社日と各機関の受付期間が数週間ずれるだけで、5問免除は丸一年先送りになる。合格ラインが例年35点前後で動く試験において、この5点は誤差の範囲ではない。
• あなたが研修会社を経営していて、宅建対策講座のLPに「5問免除つき」と書いた。だが登録の申請はしていない。この瞬間、受講者に約束した効果は法律上どこにも発生していない。
• ネット広告で見つけた講習に3万円弱を払い、修了証も届いた。だが試験当日、免除者の区分ではなく50問すべてを自力で解く席に座ることになる。登録講習機関でない者が実施した講習は、名称が似ていても法的効果を伴わない。返金を求める根拠は宅地建物取引業法ではなく、消費者契約法や景品表示法の側に移る。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 申込前に国土交通省公表の登録講習機関一覧で事業者名と登録番号を照合する2. 既に受講し、登録がないと判明した場合は、申込時の広告表示（「5問免除」の記載やLPのスクリーンショット）を保存する。これが返金請求の唯一の物証になる3. 交渉が進まなければ消費者ホットライン188または居住地の消費生活センターへ。表示が実態と異なるなら景品表示法上の申告も選択肢4. 試験申込は免除の有無で区分が分かれるため、免除が使えないと判明した時点で一般区分に切り替える

訴えられた側：1. 講習を提供する側なら、登録がない状態の広告から「登録講習」「5問免除」の表記を直ちに外す。表示を放置するほど不実表示の問題が積み上がる2. 事業として続けるなら本条に基づき国土交通大臣へ登録を申請する。申請主義であり、実績や受講者数がいくらあっても、申請しない限り登録は生じない3. 既に受講料を受け取っている者には、免除の効果が発生しない旨を先に自ら通知し、返金または一般対策講座への振替を提示する。指摘されてから動く場合と自主開示の場合とで、後の紛争コストは桁で変わる

時効（請求できる期限）：本条自体に時効の定めはなく、登録申請の時期にも法定期限はない。受講者側の返金・損害賠償請求権には一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年）が適用される。実務上の期限はむしろ制度側にあり、登録講習の修了は修了日から3年以内に行われる試験にのみ効力が及ぶ（各年度の実施要領を要確認）