宅地建物取引業法 第22条の3（宅地建物取引士証の有効期間の更新）

解説

五年。宅地建物取引士証に印字された有効期限は、それだけの長さしかない。22条の3が定めるのは「申請により更新する」というたった一行だが、その裏に準用という仕掛けが二段隠れている。一段目は前条2項本文、つまり登録先の都道府県知事が指定する法定講習を、申請前6か月以内に受けていること。二段目は同条3項、更新後もまた5年で切れること。ここで多くの人が読み落とすのが「本文」の二文字だ。新規交付には「試験合格から1年以内なら講習不要」という但書があるが、更新にはその但書が準用されない。合格したての人でも、登録を他県から移してきた人でも、更新のときは全員が講習の席に座る。そして講習の開催回数は都道府県ごとに違う。あなたの登録県が年に数回しか開かないなら、期限の3か月前に気付いた時点で、もう物理的に間に合わないことがある。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法22条の3は、宅地建物取引士証の有効期間の更新について定める規定であり、更新は申請主義による。同条2項は22条の2第2項本文が定める申請前6月以内の法定講習受講要件と、同条3項が定める5年の有効期間を、更新の場合に準用する。

こんなときに使う

• 更新を忘れて期限を過ぎたら、宅建士の資格そのものが消えるのか。消えない。消えるのは取引士証だけで、登録は消除されない限り生きている。
• 有効期限まで残り3週間。登録している県の法定講習は年に数回しか開催されず、次回は2か月後。申込枠も定員制で埋まっている。この時点であなたに残された選択肢は「期限内更新」ではなく「失効を前提に、いつ現場へ戻れるか逆算する」ことに変わっている。勤務先への報告を今日中にするかどうかで、支店の重要事項説明の予定が組み替えられるかが決まる。
• あなたが買主として重要事項説明の席に着き、担当者から取引士証を提示された。写真と氏名の下に有効期限の欄がある。そこが過去の日付なら、目の前の説明者は取引士として説明する資格を失っている。宅建業者側が監督処分を受ける事案であり、契約を急がされているなら、その場で日付を読むだけで交渉の立ち位置が変わる。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 取引士証の有効期限を確認し、その6か月前の日付をカレンダーに登録する2. 登録している都道府県が指定する法定講習の年間日程と申込締切を確認、定員制で埋まる前に申し込む3. 受講後、期限内に登録先の知事へ更新申請を出す4. すでに失効している場合は更新ではなく改めて交付を受ける手続になるが、登録が生きていれば講習受講で復帰できる。ただし復帰までは重要事項説明も書面への記名もできないため、勤務先に即日報告して案件の担当を差し替える

訴えられた側：1. 従業者名簿と併せて全取引士の証の有効期限を台帳化し、期限6か月前にアラートを立てる2. 専任の宅地建物取引士が失効して法定数（業務に従事する者5人に1人、31条の3）を欠いたら、原則2週間以内に補充等の是正を行う3. 是正までの間、失効者に重要事項説明や35条書面・37条書面への記名をさせない。させれば業者側が監督処分の対象になる4. 失効期間中に締結した契約について、後日買主から説明義務違反を主張される余地が残る点を前提に、当該案件の記録を保全する

時効（請求できる期限）：有効期間は5年（22条の3第2項が準用する22条の2第3項）。更新の要件となる法定講習は「交付の申請前6月以内」に行われたものに限られ、それより前に受けた講習では要件を満たさない。特定の消滅時効はないが、期限を過ぎた翌日から取引士としての事務が一切できなくなる点が実質的な期限として機能する。登録自体は消除されない限り存続する（最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.平成26年（2014年）改正・平成27年（2015年）4月1日施行 改正：「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」への名称変更に伴い、本条の「宅地建物取引主任者証」の文言が「宅地建物取引士証」に改められた。申請主義、法定講習の準用、5年の有効期間という更新の仕組み自体は維持されている