宅地建物取引業法 第51条（指定）

解説

手付金500万円を振り込む前に、契約書のどこを開くべきか。答えは価格欄ではなく、保全措置の欄である。売主が宅地建物取引業者で買主が一般人の場合、一定額を超える手付金等を受け取るには、返還債務を銀行等の保証などで担保しなければならない（第41条）。その「銀行等」の「等」に入り込めるのが、本条の指定を受けた手付金等保証事業者だ。指定は看板を掲げれば取れるものではない。定款、事業方法書、収支の見積り、保証委託契約約款、さらに保証限度や「どういう場合に保証の受託を断るか」の基準まで国土交通大臣に提出させられる。つまり、あなたの手付金の後ろに立てる会社は、内部設計まで役所に晒した法人に限られる。裏返せば、契約書に登場する保証会社が指定を受けていなければ、その保全措置は法的に成立していない。売主にはまだ手付金を受け取る資格がなく、あなたには「払わない」という選択肢が残っている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法51条は、手付金等保証事業の指定に関する申請手続を定める規定である。指定は事業を営もうとする者の申請により行われ、申請書には商号、役員の氏名及び住所、営業所の名称及び所在地、資本金の額を記載し、定款、事業方法書、事業計画書、保証委託契約約款等を添付して国土交通大臣に提出することを要する。

こんなときに使う

• 新築マンションの申込みで「手付金は500万円、保全は当社提携の保証会社で対応します」と言われたら、その場で何を確認する？ 保証会社の商号を控え、国土交通大臣の指定を受けた手付金等保証事業者かを問う。指定がなければ第41条1項1号の保全措置として機能せず、あなたは支払いを保留できる。営業担当が即答できないこと自体が、確認すべきサインになる
• あなたが売主側の宅地建物取引業者で、次の工事代金のために手付金を早く手元に入れたい。だが指定業者の保証枠が足りず、保全措置が整わないまま受領してしまった。この瞬間、免許権者による指示処分・業務停止のリスクが立ち上がり、同時に買主側には支払拒絶権が生まれる。資金繰りのつもりの一手が、免許の話に変わる
• 引渡しまであと10日。売主から「保証の受託を断られた」と連絡が入った。保全措置なしでの受領は違法だから、残金決済の日程ごと組み直すしかない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書と重要事項説明書の保全措置欄を撮影し、保証会社の商号と保証委託契約書の写しを求める2. 国土交通大臣の指定を受けた事業者かを売主に書面（メールで可）で確認し、回答を保存する3. 指定がない、または保全措置が未了なら手付金等の支払いを保留する。第41条4項により、これは債務不履行にならない4. 既に支払済みで売主の資力に不安があるなら、免許権者（都道府県知事または国土交通大臣）への申出と弁護士相談を同時に走らせる

訴えられた側：1. 受領予定の手付金等が保全措置の免除枠（工事完了前の物件は代金の5% 以下かつ1000万円以下、完了後の物件は10% 以下かつ1000万円以下）に収まるかを先に計算する2. 超えるなら、指定を受けた手付金等保証事業者・保証保険・指定保管機関のどれで組むかを契約日から逆算して押さえる3. 保証の受託が断られる基準は各事業者の事業方法書に書かれている、自社の与信が通るかを事前照会する4. 受領が先行してしまった場合は直ちに追完し、経緯を記録に残す

時効（請求できる期限）：本条の指定申請自体に法定の申請期限はない。買主側の実務上の期限は明確で、手付金等を支払う前が唯一の確認時点である。支払後に生じる返還請求権には特定の時効がなく、一般消滅時効（民法166条、権利を行使できることを知った時から5年または権利を行使できる時から10年）が適用される。免許権者への申出に期限はないが、売主が破綻した後は事実上回収不能になる

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 改正：中央省庁等改革に伴い、本条の申請先および指定権者の表記が「建設大臣」から「国土交通大臣」に、添付書類等を定める省令の主体が「建設省令」から「国土交通省令」に改められた