宅地建物取引業法 第51条（指定）

解説

手付金 500 万円を振り込む前に、契約書のどこを開くべきか。答えは価格欄ではなく、保全措置の欄である。売主が宅地建物取引業者で買主が一般人の場合、一定額を超える手付金等を受け取るには、返還債務を銀行等の保証などで担保しなければならない（第 41 条）。その「銀行等」の「等」に入り込めるのが、本条の指定を受けた手付金等保証事業者だ。指定は看板を掲げれば取れるものではない。定款、事業方法書、収支の見積り、保証委託契約約款、さらに保証限度や「どういう場合に保証の受託を断るか」の基準まで国土交通大臣に提出させられる。つまり、あなたの手付金の後ろに立てる会社は、内部設計まで役所に晒した法人に限られる。裏返せば、契約書に登場する保証会社が指定を受けていなければ、その保全措置は法的に成立していない。売主にはまだ手付金を受け取る資格がなく、あなたには「払わない」という選択肢が残っている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法 51 条は、手付金等保証事業の指定に関する申請手続を定める規定である。指定は事業を営もうとする者の申請により行われ、申請書には商号、役員の氏名及び住所、営業所の名称及び所在地、資本金の額を記載し、定款、事業方法書、事業計画書、保証委託契約約款等を添付して国土交通大臣に提出することを要する。

こんなときに使う

• 新築マンションの申込みで「手付金は 500 万円、保全は当社提携の保証会社で対応します」と言われたら、その場で何を確認する？ 保証会社の商号を控え、国土交通大臣の指定を受けた手付金等保証事業者かを問う。指定がなければ第 41 条 1 項 1 号の保全措置として機能せず、あなたは支払いを保留できる。営業担当が即答できないこと自体が、確認すべきサインになる
• あなたが売主側の宅地建物取引業者で、次の工事代金のために手付金を早く手元に入れたい。だが指定業者の保証枠が足りず、保全措置が整わないまま受領してしまった。この瞬間、免許権者による指示処分・業務停止のリスクが立ち上がり、同時に買主側には支払拒絶権が生まれる。資金繰りのつもりの一手が、免許の話に変わる
• 引渡しまであと 10 日。売主から「保証の受託を断られた」と連絡が入った。保全措置なしでの受領は違法だから、残金決済の日程ごと組み直すしかない